Решение от 17 ноября 2017 г. по делу № А32-19616/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-19616/2017

г. Краснодар«17» ноября 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 28 сентября 2017 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 17 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-19616/2017

по иску заместителя прокурора Краснодарского края в защиту публичных интересов и интересов муниципального образования город Краснодар

к администрации муниципального образования город Краснодар, обществу с ограниченной ответственностью Торгово-коммерческая производственная фирма «Титан» (ОГРН <***> ИНН <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 304231030600120 ИНН <***>)

о признании недействительным договора аренды земельного участка, признании недействительным соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - департамента имущественных отношений Краснодарского края, департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

при участии в судебном заседании прокурора Сыса Н.А. (удостоверение), представителя администрации муниципального образования город Краснодар, департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар – ФИО2 (по доверенностям от 29.12.2016), представителя ИП ФИО1 – ФИО3 (по доверенности от 12.08.2016),

УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Краснодарского края (далее – прокурор) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском в защиту публичных интересов и интересов муниципального образования город Краснодар к администрации муниципального образования город Краснодар (далее – администрация), обществу с ограниченной ответственностью Торгово-коммерческая производственная фирма «Титан» (далее – общество), индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) со следующими требованиями:

- признать недействительным заключенный 02.12.2010 между администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО Торгово-коммерческая производственная фирма «Титан» договор №4300016918 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0408002:202 площадью 364 кв.м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. им. Мачуги В.Н., 76/3;

- признать недействительным заключенное 02.11.2015 между ООО Торгово-коммерческая производственная фирма «Титан» и ФИО1 соглашение об уступке прав и обязанностей арендатора по договору от 02.12.2010 №4300016918 аренды земельного участка общей площадью 364 кв.м с кадастровым номером 23:43:0408002:202, расположенного в Карасунском внутригородском округе <...>;

- применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи от 11.01.2011 №23-23-01/926/2010-143 о регистрации договора аренды земельного участка и записи от 30.11.2015 №23-23-001-23/031/046/2015-1163/2 о регистрации соглашения об уступке прав и обязанностей арендатора по договору от 02.12.2010 №4300016918 аренды земельного участка и обязания ФИО1 возвратить администрации муниципального образования город Краснодар по акту приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0408002:202 общей площадью 364 кв.м, расположенного в Карасунском внутригородском округе <...>.

Исковые требования мотивированы следующим. Спорный земельный участок предоставлен в аренду на основании статей 30 – 32 Земельного кодекса Российской Федерации в порядке предварительного согласования места размещения объекта. Администрация в действительности сформировала и предоставила в аренду земельный участок, относящийся к территории общего пользования. В соответствии с генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением Городской Думы Краснодара от 26.02.2004 №46.2, земельный участок находится в зоне рекреационного назначения (городские зеленые насаждения общего пользования). На спорном участке произрастают деревья, какие-либо здания, строения отсутствуют; участок огороже металлическим забором. Генеральный план муниципального образования имеет большую юридическую силу по отношению к Правилам землепользования и застройки муниципального образования. Согласно пункту 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, относятся к землям общего пользования. Земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу. Недействительность (ничтожность) договора аренды земельного участка в силу статьи 168 ГК РФ влечет недействительность соглашения об уступке прав и обязанностей арендатора земельного участка, заключенного между обществом и предпринимателем ФИО1

Определением от 31.05.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечен департамент имущественных отношений Краснодарского края.

Определением от 27.07.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены департамент имущественных отношений Краснодарского края, департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар.

Определением от 23.08.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

В отзыве администрация заявила о применении исковой давности, просила отказать в иске за пропуском прокурором трехлетнего срока исковой давности. В дополнительном отзыве администрация указала, что земли общего пользования в силу пункта 11 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации должны быть отмечены на генеральном плане муниципального образования красными линиями. Доказательств, подтверждающих факт наличия красных линий с целью установления границ территории общего пользования, планируемой под размещение сквера в соответствии с генеральным планом в границах спорного земельного участка, а также наличие утвержденной документации по планировке территории (проект планировки, проект межевания) суду не представлено.

В судебном заседании, состоявшемся 28.09.2017, прокурор просил исковые требования удовлетворить полностью. Представитель ответчика ИП ФИО1 просил в иске отказать, применить исковую давность. Представитель администрации муниципального образования город Краснодар, департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар также просил в иске отказать, в том числе, в связи с пропуском срока исковой давности.

Ответчик ООО ТКПФ «Титан», надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания (ходатайство от 17.07.2017 конкурсного управляющего ООО ТКПФ «Титан» ФИО4 об ознакомлении с материалами дела; почтовое отправление №35093109177502 с отметкой о вручении 12.09.2017 определения об отложении судебного заседания на 28.09.2017 конкурсному управляющему ФИО4; возврат писем №35093108223828, №35093109177526, направленных по юридическому адресу ООО ТКПФ «Титан», за истечением срока хранения), явки представителя не обеспечило, отзыв не направило.

Представитель привлеченного третьим лицом без самостоятельных требований департамента имущественных отношений Краснодарского края, участвовавший в судебном заседании 23.08.2017, исковые требования поддержал.

Управление Росреестра по Краснодарскому краю, надлежаще извещенное о времени и месте судебного заседания (почтовое отправление №35093109177519), явки представителя в судебное заседание не обеспечило.

Судебное заседание проведено в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие неявившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований.

Как следует из материалов дела, департаментом муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар в газете «Краснодарские известия» от 20.01.2009 было размещено информационное сообщение о возможном предоставлении ООО ТПКФ «Титан» земельного участка площадью 363,5 кв.м по ул. им. Мачуги В.Н., 76 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара, для размещения 2-й очереди торгово-развлекательного центра с офисными помещениями.

Постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 17.05.2010 №3138 утверждены обществу с ограниченной ответственностью Торгово-коммерческая производственная фирма «Титан» на землях населенных пунктов материалы предварительного согласования места размещения 2-й очереди торгово-развлекательного центра с офисными помещениями на земельном участке площадью 363,5 кв.м, акт о выборе земельного участка от 23.03.2010, а также схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 363,5 кв.м, для размещения 2-й очереди торгово-развлекательного центра с офисными помещениями по ул. им. Мачуги В.Н., 76/3 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара.

ООО ТКПФ «Титан» обратилось с заявлением от 28.10.2010 к главе администрации города Краснодар о предоставлении в аренду земельного участка площадью 363,5 кв.м с кадастровым номером 23:43:0408002:202, расположенного по адресу: Карасунский внутригородской округ, ул. им. Мачуги, 76/3.

Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0408002:202 площадью 364 кв.м с разрешенным использованием – для размещения 2-й очереди торгово-развлекательного центра с офисными помещениями поставлен на государственный кадастровый учет 31.05.2010 (кадастровый паспорт от 31.05.2010 №2343/12/10-418016).

Постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 18.11.2010 №9414 обществу предоставлен в аренду на десять лет земельный участок с кадастровым номером 23:43:0408002:202 площадью 364 кв.м для строительства 2-й очереди торгово-развлекательного центра с офисными помещениями (площадью торгово-развлекательного помещения не более 350 кв. м) по улице имени Мачуги В.Н., 76/3 в Карасунском внутригородском округе города Краснодар.

Администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО Торгово-коммерческая производственная фирма «Титан» заключен договор от 02.12.2010 №4300016918 земельного участка общей площадью 364 кв.м с кадастровым номером 23:43:0408002:202, расположенного в Карасунском внутригородском округе <...>. Земельный участок предоставлен для строительства 2-й очереди торгово-развлекательного центра с офисными помещениями (площадью торгово-развлекательного помещения не более 350 кв.м). Договор аренды заключен на срок с 18.11.2010 по 18.11.2020. Земельный участок передан по акту приема-передачи, согласно которому на участке строения отсутствуют.

Договор аренды от 02.12.2010 №43000016918 земельного участка зарегистрирован Управлением Росреестра по Краснодарскому краю 11.01.2011.

По соглашению от 02.11.2015 об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка №4300016918 от 02.12.2010 ООО ТКПФ «Титан» передало ФИО1 в соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка №4300016918 от 02.12.2010, заключенному в отношении земельного участка площадью 364 кв.м с кадастровым номером 23:43:0408002:202. Указанное соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра по Краснодарскому краю 30.11.2015.

Прокурор, обращаясь с настоящим иском в арбитражный суд, представил следующие подтверждения нахождения спорного земельного участка на территории земель общего пользования муниципального образования.

Как следует из письма департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 20.04.2017 №29/4160, в соответствии с генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 26.02.2004 №46.2, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0408002:202 по улице имени Мачуги В.Н., 76/3, расположен в зоне рекреационного назначения (городские зеленые насаждения общего пользования). В выданном градостроительном плане от 11.10.2016 место допустимого размещения объекта капитального строительства отсутствует в связи с размещением земельного участка в зоне рекреационного назначения в соответствии с генеральным планом муниципального образования город Краснодар. Разрешение на строительство на указанном земельном участке не выдавалось.

Из письма департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 22.06.2017 №29/6402 следует, что согласно генерального плана города Краснодара, утвержденного решением городской Думы Краснодара от 26.02.2004 №46 п. 2 «Об утверждении генерального плана города Краснодара», земельный участок с кадастровым номером 23:43:0408002:202 расположен в рекреационной зоне.

Из представленной администрацией выкопировке из схемы функционального зонирования генерального плана города Краснодара, утвержденного решением городской Думы Краснодара от 26.02.2004 №46п.2, усматривается нахождение спорного земельного участка в рекреационной зоне (зеленые насаждения общего пользования).

Также из представленных в материалы дела схемы границ земельного участка на топографической основе М 1:500, согласованной исполняющим обязанности директора департамента архитектуры и градостроительства администрации, проекта границ земельного участка, утвержденного директором департамента архитектуры и градостроительства муниципального образования город Краснодар, усматривается нахождение на земельном участке зеленых насаждений (на участке нанесены знаки, отражающие зеленые насаждения).

Кроме того, из фотоматериалов акта осмотра земельного участка видно нахождение непосредственно на земельном участке древесной растительности, расположение земельного участка на территории зелёной зоны.

Ответчиками не опровергнуты сведения приведенных писем департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, так же как ответчиками не представлена иная выкопировка из генерального плана, утвержденного в 2004 году, из которой бы следовало нахождение спорного земельного участка не на территории зеленых насаждений общего пользования. Сведения генерального плана в части нахождения спорного земельного участка на территории рекреационной зоны на момент заключения оспариваемого договора аренды ответчиками не опровергнуты.

Довод администрации о недоказанности отнесения спорного земельного участка к территориям общего пользования в связи с нахождением участка за пределами красных линий (отсутствием на участке красных линий) подлежит отклонению, поскольку наличие или отсутствие красной линии не опровергает и не изменяет информации о градостроительном зонировании, приведенной в генеральном плане города. Из норм Градостроительного кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации не следует, что отсутствие красной линии исключает отнесение земельного участка к землям общего пользования, если участок расположен на территории общего пользования в соответствии с генеральным планом. Таким образом, суд приходит к выводу о нахождении спорного земельного участка на момент его предоставления в аренду на территории общего пользования муниципального образования (земли рекреационного назначения).

На вопрос суда в судебном заседании, состоявшемся 28.09.2017, представитель администрации пояснил, что при предоставлении земельного участка в аренду в 2010 году администрация руководствовалась Правилами землепользования и застройки, но не Генеральным планом 2004 года, поскольку в то время разрабатывался новый Генеральный план муниципального образования.

Между тем, в случае несоответствия информации Генерального плана тем видам разрешенного использования, которые указаны в Правилах землепользования и застройки, приоритетом обладают сведения Генерального плана.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 03.10.2017 по делу №307-КГ17-5121, в соответствии с частью 6 статьи 23 Градостроительного кодекса к генеральному плану прилагаются материалы по его обоснованию в текстовой форме и в виде карт. Статьей 35 Градостроительного кодекса установлено, что в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон. Из системного толкования положений части 3 статьи 9, частей 9, 10 статьи 31, пункта 1 части 2 статьи 33, пункта 2 части 1 статьи 34, части 15 статьи 35 Градостроительного кодекса следует, что законом установлен принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки, как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития.

Арбитражным судом Северо-Кавказского округа в постановлении от 08.09.2017 по делу №А32-17929/2016 высказана следующая позиция: «Градостроительным законодательством закреплен принцип первичности генерального плана поселения как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития, перед правилами землепользования и застройки. Генеральный план, определяя назначение территорий исходя из планов развития территории города в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию, допуская потенциальное изменение назначение территории, поскольку генеральные планы определяют стратегию его развития и условия формирования среды жизнедеятельности. Таким образом, если правила застройки и землепользования не соответствуют генеральному плану, названные правила подлежат применению только в той части, которая не противоречит документу территориального планирования муниципального образования. При наличии указанных противоречий судам следовало исходить из того, что приоритет имеет документ территориального планирования муниципального образования (генеральный план города Краснодара). В соответствии с пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса под территориями общего пользования понимаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары). В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу. При этом формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 727/13)».

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. При этом утвержденные в установленном порядке градостроительные и иные ограничения в использовании территории населенного пункта могут препятствовать размещению (строительству) на земельном участке определенного объекта капитального строительства (статьи 36 и 37 Градостроительного кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса).

Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса и статьи 262 Гражданского кодекса перечень территорий общего пользования не является закрытым.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу. При этом формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 727/13).

Несмотря на то, что действующим законодательством не установлен прямой запрет на предоставление в аренду земельных участков, образованных за счет территорий общего пользования, анализ вышеназванных положений позволяет сделать вывод о недопустимости предоставления в аренду земельного участка на территории общего пользования, поскольку такое предоставление исключает возможность реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное пользование таким участком. При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 №15248/10). Формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 727/13).

Таким образом, спорный земельный участок, сформированный за счет территории общего пользования, не мог быть предоставлен в аренду обществу в целях размещения (строительства) торгово-развлекательного центра с офисными помещениями.

Довод ответчиков о том, что прокурором не обоснован публичный интерес, на защиту которого направлен иск по настоящему делу, подлежит отклонению, поскольку право прокурора на предъявление исков о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований, прямо предусмотрено частью 1 статьи 52 АПК РФ. Право прокурора на предъявление иска в отношении сделок обусловлено его действием в защиту публичных интересов и интересов соответствующего публично-правового образования. Целью обращения прокурора с иском по настоящему делу, как следует из содержания его заявления, является пресечение нарушений требований закона при совершении сделки, повлекшей ущемление прав и законных интересов неопределенного круга лиц.

Аналогичная правовая позиция выражена в решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.01.2017 по делу №А32-15406/2016, оставленном без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2017 по делу №А32-15406/2016, постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.07.2017 по делу №А32-15406/2016 (Определением Верховного Суда Российской Федерации от 26.10.2017 №308-ЭС17-15172 отказано в передаче дела №А32-15406/2016 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на дату совершения оспариваемой сделки) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, суд приходит к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка от 02.12.2010 №4300016918, заключенного администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО ТКПФ «Титан».

В силу недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка общество не могло передать права и обязанности арендатора индивидуальному предпринимателю ФИО1.

Таким образом, ФИО1 право аренды земельного участка приобрести не мог, переданное ему право аренды земельного участка в силу недействительности договора аренды возникнуть не могло.

Ответчиками заявлено о применении исковой давности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ (в редакции на дату заключения договора аренды) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Федеральным законом от 07.05.2013 №100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» пункт 1 статьи 181 изложен в следующей редакции: «Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.».

В соответствии с пунктом 9 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 №100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» установленные положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) сроки исковой давности и правила их исчисления применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 1 сентября 2013 года.

Положения ГК РФ о сроках исковой давности и правилах их исчисления в редакции Федерального закона от 7 мая 2013 года №100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» применяются к требованиям, возникшим после вступления в силу указанного закона, а также к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 1 сентября 2013 года (пункт 9 статьи 3 Закона №100-ФЗ) (пункт 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 №15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе», при рассмотрении исков прокурора о признании сделки недействительной и о применении последствий недействительности ничтожной сделки необходимо исходить из того, что начало течения срока исковой давности определяется по правилам гражданского законодательства таким же образом, как если бы за судебной защитой обращалось само лицо, право которого нарушено.

В соответствии с пунктом 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ при обращении в суд органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций или граждан с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц в случаях, когда такое право им предоставлено законом (часть 1 статьи 45 и часть 1 статьи 46 ГПК РФ, часть 1 статьи 52 и части 1 и 2 статьи 53, статья 53.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), начало течения срока исковой давности определяется исходя из того, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, узнало или должно было узнать лицо, в интересах которого подано такое заявление.

Таким образом, поскольку прокурор обратился в защиту интересов муниципального образования город Краснодар, течение срока исковой давности определяется в соответствии с моментом, когда о факте совершения и начале исполнения договора аренды земельного участка стало известно администрации муниципального образования город Краснодар.

С учетом заключения оспариваемого договора аренды 02.12.2010 и исполнения сделки в форме передачи земельного участка, регистрации договора аренды, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной применительно к договору аренды земельного участка от 02.12.2010 №4300016918 пропущен, что является самостоятельным основанием для отказа в иске (статья 199 ГК РФ).

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в иске о признании недействительным договора аренды от 02.12.2010 земельного участка №4300016918 и о применении последствий недействительности указанной сделки.

Оснований для признания недействительным заключенного 02.11.2015соглашения между ООО ТКПФ «Титан» и ИП ФИО1 об уступке прав и обязанностей арендатора земельного участка арбитражный суд также не усматривает, поскольку соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка по своей правовой природе выполняет чисто транзитивную (техническую) функцию, направлено на замену стороны в договора аренды.

В информационном письме от 30.10.2007 №120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал следующее. Недействительность требования, переданного на основании соглашения об уступке права (требования), не влечет недействительности этого соглашения. Недействительность данного требования является в соответствии со статьей 390 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для привлечения цессионарием к ответственности кредитора, уступившего требование. Совершение сделки уступки права (требования) представляет собой исполнение цедентом возникшего из соглашения об уступке права (требования) обязательства по передаче цессионарию права (требования). В соответствии со статьей 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права. По смыслу статьи 390 Кодекса передача недействительного требования рассматривается как нарушение цедентом своих обязательств перед цессионарием, вытекающих из соглашения об уступке права (требования). При этом под недействительным требованием понимается как право (требование), которое возникло бы из обязательства при условии действительности сделки, так и несуществующее (например, прекращенное надлежащим исполнением) право. Из положений статьи 390 ГК РФ вытекает, что действительность соглашения об уступке права (требования) не ставится в зависимость от действительности требования, которое передается новому кредитору. Неисполнение обязательства по передаче предмета соглашения об уступке права (требования) влечет ответственность передающей стороны, а не недействительность самого обязательства, на основании которого передается право.

Аналогичный правовой подход изложен, в частности, в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2016 по делу №А32-9327/2016, оставленном без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.04.2017.

Таким образом, суд не находит достаточных оснований для признания недействительным соглашения от 02.11.2015 между ООО ТКПФ «Титан» и ИП ФИО1 о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка.

Вместе с тем, право аренды земельного участка к предпринимателю перейти не могло, поскольку договор аренды земельного участка является недействительной (ничтожной) сделкой. Истечение срока исковой давности само по себе данную сделку не исцеляет. ИП ФИО1 арендатором земельного участка, таким образом, не является, а запись в ЕГРН о праве аренды земельного участка носит недостоверный характер.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок фактически не застроен, объекты капитального строительства на земельном участке отсутствуют.

Земельный участок, как следует из акта его осмотра, огражден металлическим забором (ограждение из металлопрофиля на некапитальном основании). Такое ограждение земельного участка свидетельствует об обособлении территории участка от смежных земель, обозначении границ участка на местности, однако об исключительном владении земельным участком, то есть таком владении, которое делает невозможным доступ на участок иных лиц, ограждение из металлопрофиля не свидетельствует.

Из представленных в материалы дела актов осмотра земельного участка вовсе не следует, что администрация как публичный собственник земельного участка утратила владение им, в связи с чем, публичный собственник не нуждается в восстановлении владения земельным участком и в применении, соответственно, таких способов защиты как реституция или виндикация для восстановления своего владения земельным участком.

Кроме того, передавая земельный участок в аренду, администрация не утрачивает владение им. В отношениях арендодателя и арендатора владение земельным участком, осуществляемое арендатором, является продолжением владения арендодателя, поскольку возникло и осуществляется по воле и с согласия арендодателя. Арендодатель сохраняет опосредованное владение земельным участком, осуществляемое через (посредством) арендатора, владельческая воля которого не может противостоять интересам арендодателя и является продолжением владельческой воли арендодателя, выступающего в данном случае также и публичным собственником земельного участка (так называемое «цивильное владение», осуществляемое посредством фактического владения арендатора (обладателя лишь «прекарного владения»).

Принимая во внимание владение арендатора по воле и с согласия арендодателя, отсутствие свидетельств выбытия земельного участка из владения арендодателя, недействительность договора аренды земельного участка, который вследствие противоречия императивным нормам публичного законодательства не мог породить на стороне арендатора самостоятельное право на земельный участок, а также учитывая, что земельный участок не застроен, и строительство на спорном участке недопустимо ввиду его отнесения к территориям общего пользования, суд считает возможным квалифицировать заявленные требования как направленные на погашение регистрационной записи о праве аренды (признание права аренды земельного участка отсутствующим).

Данные требования носят негаторный характер, в связи с чем, исковая давность к ним неприменима (статьи 208, 304 ГК РФ).

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено следующее. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. В пункте 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» указано, что если требование о признании зарегистрированного права (обременения) отсутствующим носит самостоятельный характер и преследует цель устранения нарушения прав истца путем исключения недостоверной записи из ЕГРП в связи с отсутствием права (обременения), его удовлетворение возможно только при установлении того, что истцом не утрачено владение спорным имуществом. Поскольку в таком случае иск о признании права отсутствующим заявлен владеющим лицом, это требование аналогично требованию об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, и на него не распространяется исковая давность (статья 208 Гражданского кодекса).

В настоящем случае муниципальное образование не может быть признано утратившим владение земельным участком с кадастровым номером 23:43:0408002:202. Установка некапитального ограждения земельного участка из металлопрофиля не свидетельствует об исключительном владении им арендатором и об утрате владения этим участком его публичным собственником.

Защищаемый в настоящем деле прокурором законный интерес публичного собственника земельного участка в погашении в реестре прав записи об аренде общества, не имеющей под собой правовых оснований, подлежит защите, поскольку констатация отсутствия обременения (исключение из реестра соответствующей записи) в полном объеме восстановит права публичного собственника земельного участка и неограниченного круга лиц, получающих возможность беспрепятственно пользоваться территориями общего пользования.

В силу нахождения земельного участка на территории общего пользования в соответствии с Генеральным планом города, ответчик ФИО1 не может быть арендатором данного земельного участка, запись о его аренде носит недостоверный характер и подлежит исключению из ЕГРН.

Поскольку ввиду недействительности договора аренды основания для занятия спорного земельного участка у предпринимателя отсутствуют, суд считает необходимым в порядке статьи 304 ГК РФ обязать ФИО1 освободить земельный участок от принадлежащего ему имущества в виде ограждения земельного участка посредством демонтажа указанного ограждения и передать земельный участок в освобожденном виде администрации муниципального образования город Краснодар как публичному собственнику земельного участка.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

признать отсутствующим зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право аренды индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 304231030600120 ИНН <***>) в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0408002:202 площадью 364 кв.м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. им. В.Н. Мачуги, 76/3 (дата государственной регистрации: 30.11.2015; номер государственной регистрации: 23-23/001-23/031/046/2015-1163/3).

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 304231030600120 ИНН <***>) освободить земельный участок с кадастровым номером 23:43:0408002:202, демонтировав расположенное на данном земельном участке ограждение с передачей земельного участка с кадастровым номером 23:43:0408002:202 администрации муниципального образования город Краснодар по акту приема-передачи в течение одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу.

Настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:43:0408002:202, зарегистрированной в пользу ФИО1 (дата государственной регистрации: 30.11.2015; номер государственной регистрации: 23-23/001-23/031/046/2015-1163/3).

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 304231030600120 ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 6 000 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.

СудьяА.Л. Назыков