Решение от 9 февраля 2024 г. по делу № А41-69528/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-69528/23
09 февраля 2024 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 05 февраля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 09 февраля 2024 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Е.В. Самороковской, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания М.В. Шевканом, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "ПРИЗМА" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 27.10.2015, юридический адрес: 141420, Московская обл., Химки г., мкр. Сходня, 2-Й мичуринский туп., д. 1, помещ. 20.1)

к Администрации городского округа Химки Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 30.09.1993, юридический адрес: 141402, <...>)

об обязании предоставить доступ к арендуемому земельному участку с кадастровым номером 50:10:0010302:188; об устранении недостатков, препятствующих пользованию; об установлении сервитута; об исключении; о признании обязательств по договору аренду не возникшим

при участии в судебном заседании представителей сторон, согласно протоколу,



УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ПРИЗМА" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Химки Московской области (далее – ответчик) в котором просит суд:

- Обязать Администрацию городского округа Химки Московской области в течение 2 месяцев с даты вступления решения суда в законную силу, предоставить доступ к арендуемому ООО "ПРИЗМА" земельному участку с кадастровым номером 50:10:0010302:188, в виде прохода и проезда с земельных участков общего пользования.

- В случае соответствующей необходимости - установить публичный/частный сервитут для обеспечения доступа к арендуемому ООО «ПРИЗМА» земельному участку, обеспечить формирование и межевание земельного участка для установления и обеспечения частного/публичного сервитута, которым будет обеспечиваться доступ к земельному участку. Возложить обязанность по оплате сервитута до истечения срока аренды земельного участка на Администрацию Химкинского района Московской области.



- Исключить из времени аренды земельного участка период, когда участок не мог быть использован в соответствии с видом его разрешенного использования, ввиду отсутствия к нему доступа, до даты предоставления доступа к земельному участку.

- Признать обязательства Арендатора, ООО "ПРИЗМА», по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010302:188, по оплате арендной платы за пользование указанным земельным участком, за период с даты заключения договора аренды земельного участка по дату предоставления доступа к дорогам и землям общего пользования - не возникшими.

До рассмотрения спора по существу истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования и просил:

- обязать арендодателя - Администрацию городского округа Химки Московской области в течение 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу, устранить недостатки, препятствующие пользованию земельным участком с кадастровым номером 50:10:0010302:188, находящемся в долгосрочной аренде у ООО "ПРИЗМА", вид разрешенного использования – "склад, объекты дорожного сервиса", путем обеспечения доступа к земельному участку в виде организованного проезда, с дорог (земель) общего пользования.

Уточнение принято судом.

Дело рассматривалось в соответствии с ч.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствии представителей сторон, извещенных о месте и времени рассмотрения искового заявления надлежащим образом.

Как установлено судом и следует из материалов дела, по результатам проведения аукциона № АЗЭ-ХИМ/22-2646 20.10.2022 Администрация городского округа Химки Московской области (далее – Арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «ПРИЗМА» (далее – Арендатор) заключили договор аренды земельного участка, заключаемого по результатам проведения торгов № 763 от 10.11.2022 (далее – Договор), согласно которому Арендодатель предоставляет за плату во временное владение и пользование, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, общей площадью 9 541 кв. м, категория земель - «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования -«склад, объекты дорожного сервиса», с кадастровым номером: 50:10:0010302:188 расположенный по адресу: Московская обл., г. Химки, Северная промзона, далее

«земельный участок».

Срок аренды установлен на 13 лет и 2 месяца с 10.10.2022 года по 10.01.2036 года (п.

2.1 Договора).

Размер арендной платы составляет 2 911 211,73 рублей в год (Приложение № 2 к Договору). Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.

После заключения Договора и подписания акта приема-передачи участка, при подготовке проектной документации для строительства, было выявлено отсутствие доступа к земельному участку, отсутствие дороги и окружение участка лесным массивом и другими земельными участками.

Как указывает истец, он не имеет возможности использовать арендуемый земельный участок по целевому назначению, ввиду отсутствия к нему доступа. Окружение земельного участка лесным массивом и отсутствие прохода и проезда к нему свидетельствует об ограничении в его использовании.

При этом в соответствии с Договором ограничения в использовании земельного участка отсутствуют.

Согласно позиции истца, факт отсутствия доступа подтверждается также письмом проектной организации ООО «ПРОФИТ» от 19.06.2023 об отсутствии доступа к земельному участку.

Письмами от 07.04.2023 (исх. № 5) и от 16.05.2023 (исх. № 11) Истец сообщал Арендодателю о невозможности проезда, прохода к арендованному земельному участку и, как следствие, невозможности его использования, требовал устранить данное обстоятельство, а также просил приостановить начисление и взыскание арендной платы за земельный участок, вплоть до предоставления к нему доступа.

Письмами от 27.04.2023 (исх. №153ИСХ-8693/17-1), от 05.05.2023 (исх. №153ИСХ-9221/17-1) и от 30.05.2023 (исх. №153ИСХ-11201/17-1) Администрация на требование о предоставлении доступа к арендуемому земельному участку указала, что так как земельный участок является смежным с землями государственного лесного фонда, то для решения данного вопроса необходимо обратиться в Комитет Лесного хозяйства Московской области, в неначислении арендной платы до предоставления доступа к арендуемому земельному участку отказала.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Истца в суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды

Согласно положениям ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (п. 1).

В случае не предоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (п. 2). Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3).

Обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (п. 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В п. 1 ст. 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Исходя из правового анализа ст. 611, 612, 614, п. 2 ст. 328 ГК РФ следует, что в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению.

В п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, содержатся следующие разъяснения. Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, в том числе вследствие неправомерных действий третьих лиц. Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы.

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (п. 1 ст. 1 ГК РФ), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Как разъяснено в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017) арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Вместе с тем, как указал Конституционный Суд Российской Федерации, эти законоположения направлены на защиту интересов добросовестной стороны договора в случае не предоставления другой стороной предусмотренного договором обязательства. При этом п. 1 ст. 612 ГК РФ подлежит применению в системной связи с пунктом 2 этой же статьи, обеспечивая тем самым необходимый баланс интересов сторон договора аренды (Определение от 28.01.2016 N 167-О).

Согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно сложившейся судебной практике (например, Постановление ФАС Московского округа от 27.11.2013 по делу N А40-147351/12) именно арендатор обязан доказать, что на момент заключения договора он не знал и не мог знать о недостатках имущества.

Как следует из материалов дела, договор аренды был заключен по результатам торгов, между сторонами был подписан акт приема-передачи земельного участка.

То есть на протяжении всего периода проведения аукциона и при подписании акта приема-передачи истец не был лишен возможности осмотреть земельный участок и определить наличие подъездных путей к объекту аренды, либо возможности их обустройства.

Указанное, в частности, влияет на аукционную цену.

Доказательств того, что на момент участия в торгах, заключения договора Общество не знало и не мог знать о недостатках арендуемого земельного участка ответчиком не представлено.

В связи с изложенным, исковые требования об исключении из времени аренды период, когда участок не мог использоваться, признании невозникшим обязательство по оплате арендной платы не подлежат удовлетворению.

Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Постановлением Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в пункте 45 разъяснено о том, что, применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее.

В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Следовательно, предусмотренный статьей 304 Гражданского кодекса способ защиты подлежит применению только в том случае, когда соответствующее имущество находится во владении собственника.

Такой иск может быть удовлетворен при доказанности совокупности следующих обстоятельств: наличия у истца права собственности или иного права, предусмотренного статьей 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, наличия препятствий в осуществлении этого права, а также наличия обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся указанные препятствия.

Доказательств того, что Администрация чинит препятствия Обществу в использовании арендованного земельного участка, проходу/проезду к нему от дорог общего пользования не представлено.

Доводы истца о том, что Администрация должна за счет бюджета муниципального образования построить дорогу судом отклоняются, как не основанные на законе, договоре.

В соответствии с пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Согласно пункту 1 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

Сервитут может быть срочным или постоянным (пункт 4 статьи 23 ЗК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 6 ст. 23 Земельного кодекса Российской Федерации собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Доказательств обращения к собственникам смежных земельных участков с заявлением об установлении частного сервитута истцом не представлено.

В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) сервитут может быть установлен решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков (публичный сервитут).

Как следует из п. 3 ст. 23 Земельного кодекса, публичный сервитут устанавливается в соответствии с Земельным кодексом.

Согласно ч. 4 ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут может устанавливаться для прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе, за исключением случаев, если свободный доступ к такому объекту ограничен в соответствии с федеральным законом.

Доказательств обращения в Администрацию с заявлением об установлении публичного сервитута, отказа в установлении публичного сервитута (ст. 39.41, 39.44 ЗК РФ) не представлено.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При указанных обстоятельствах суд, оценив и исследовав имеющиеся в материалах деле доказательства в порядке, установленном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о том, что правовых оснований для их удовлетворения заявленных требований не имеется

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.



Судья Е.В. Самороковская