Решение от 4 июня 2018 г. по делу № А46-2803/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51 / 53-02-05, http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-2803/2018
05 июня 2018 года
город Омск


Резолютивная часть решения объявлена 29 мая 2018 года.

Решение в полном объёме изготовлено 5 июня  2018 года.


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Чернышева В.И. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пономоревой И.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Транссервис" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска  (ИНН <***>, ОГРН <***>)  о признании недействительным отказа от договора аренды № Д-КР-31-10718,

в судебном заседании приняли участие:

от заявителя – ФИО1 по доверенности от 20.10.2017;

от заинтересованного лица – ФИО2 по доверенности от 28.03.2018,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "Транссервис" (далее - ООО "Транссервис", Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, заинтересованное лицо) в котором просило:

- признать недействительным односторонний отказ от зарегистрированного 03.09.2014 договора аренды № Д-Кр-31 -10718 земельного участка общей площадью 25000 кв.м., с кадастровым номером 55:36:130127:771, с разрешённым использованием для строительства многопрофильного объекта образования - художественная школа, музыкальная школа, крытое физкультурно-оздоровительное сооружение (спортзал, бассейн) с местоположением: Омская область, г. Омск, КАО, бульвар Архитекторов, западнее строения № 30, выраженный Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска в извещении об отказе от договора от 27 ноября 2017 года № Исх-ДИО/20261;

- признать действующим зарегистрированный 03.09.2014 договор аренды № Д-Кр-31-10718 земельного участка общей площадью 25 000 кв.м., с кадастровым номером 55:36:130127:771, с разрешённым использованием для строительства многопрофильного объекта образования - художественная школа, музыкальная школа, крытое физкультурно-оздоровительное сооружение (спортзал, бассейн) с местоположением: Омская область, г. Омск, КАО, бульвар архитекторов, западнее строения № 30.

В судебном заседании представитель заявителя требование полностью поддержал.

Представитель Департамента имущественных отношений Администрации города Омска заявленные требования не признал, в письменном отзыве указал, что Департамент имущественных отношений Администрации города Омска действовал в пределах своих полномочий и в соответствии с положениями действующего законодательства.

Рассмотрев материалы дела, заслушав в судебных заседаниях представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

06.12.2007 между Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска и ООО "Транссервис" заключён договор № ДГУ-31-10718, в силу которого последнему предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером 55:36:130127:771, общей площадью 25 000 кв.м, местоположение участка <...> западнее строения № 30, для строительства многопрофильного объекта образования – художественная школа, музыкальная школа, крытое физкультурно - оздоровительное сооружение (спортивный зал, бассейн).

Государственная регистрация указанного договора произведена 03.09.2014.

По истечении срока действия договора № Д-КР-31-10718 данный договор считается возобновленным на неопределённый срок, поскольку арендатор продолжал пользоваться имуществом, а арендодатель не высказал возражений по этому поводу.

Письмом от 27.11.2017 № Исх-ДИО/20261 Департамент известил ООО "Транссервис" об отказе от договора аренды земельного участка № Д-Кр-31-10718 на основании статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав, что после истечения трёхмесячного срока договор аренды будет прекращён.

Как указывает истец, данное уведомление было получено им 08.02.2018.

Полагая, что действия Департамента по расторжению договора аренды являются незаконными и нарушающими права и законные интересы истца, в связи с чем договор аренды является действующим, ООО "Транссервис" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Выслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд находит заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном названным кодексом.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Проанализировав договоры аренды земельных участков, суд считает, что между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ (аренда), а также Земельным кодексом Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, Общество оспаривает действия Департамента имущественных отношений Администрации г.Омска по расторжению договора аренды № Д-Кр-31-10718.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу части 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определённый договором. Одним из общих оснований для прекращения договора аренды является истечение срока его действия.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключён до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (статья 610 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, после истечения срока действия договора аренды № Д-Кр-31-10718, он был возобновлён на тех же условиях на неопределённый срок, что не оспаривается лицами, участвующими в деле.

Пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ предусмотрены общие основания прекращения договора аренды земельного участка, однако существуют и специальные, предусмотренные пунктом 2 этой же статьи.

Согласно пункту 2 статьи 46 ЗК РФ наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ предусмотрены, в том числе следующие  основания прекращения аренды земельного участка:

1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при:

использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;

порче земель;

невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;

невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом.

Согласно правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8958/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьёй 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Департамент письмом от 27.11.2017 № Исх-ДИО/20261 известил заявителя об отказе от спорного договора аренды. В данном извещении указано только на те обстоятельства, что договор аренды  считался возобновлёнными на неопределённый срок и на основании статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации департамент уведомляет об отказе от договора и о том, что по истечении трехмесячного срока действие Договора будет прекращено. Иных оснований для отказа не указано.

Оценивая установленные по делу обстоятельства суд принимает во внимание правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу от 23.12.2008 № 8985/08, в соответствии с которой, исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

По смыслу приведённых норм, обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности её достижения в пределах срока действия договора аренды.

Из содержания абзаца 5 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что время, необходимое для освоения земельного участка не включается в максимальный период времени использования земельного участка в целях строительства.

При этом частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для получения разрешения на строительство необходимо представление, в том числе правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, проекта организации строительства, положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.

Как следует из материалов дела, ООО "Транссервис" был осуществлён сбор всех необходимых документов, предусмотренных статьёй 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Ввиду сложности объекта строительства осуществлены инженерные изыскания, в том числе геологические.

Судом учтено, что в период действия договора законодательно был увеличен необходимый перечень проектной документации для получения разрешения на строительство. Добавилась разработка новых разделов, при этом ООО "Транссервис" подготовлена проектная документация.

30 января 2018 года было получено разрешение на строительство № 55-ru55301000-18-2018 со сроком действия - до 30 октября 2018 года.

В соответствии с целевым назначением земельного участка, предоставленного по договору аренды земельного участка № Д-Кр-31-10718, зарегистрированному 03.09.2014, возведён объект незавершённого строительства, выполнены технические работы, что подтверждается техническим планом объекта незавершённого строительства.

Как пояснил представитель ООО "Транссервис"  в настоящее время осуществляется государственная регистрация права на указанный объект.

Таким образом, ООО "Транссервис" как арендатором осуществлялись все действия, направленные на освоение арендуемого земельного участка, в том числе, действия по разработке проектной документации, действия, направленные на получение разрешения на строительство и другие с целью его использования в соответствии с назначением, определённым договором аренды.

При указанных обстоятельствах, с учётом указанной выше правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, суд приходит к выводу об отсутствии у Департамента имущественных отношений Администрации города Омска оснований для расторжения договора аренды земельного участка.

Таким образом, изучив обстоятельства настоящего дела и оценив все представленные доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу, что действия Департамента имущественных отношений Администрации г.Омска по расторжению договора аренды, в данном случае законными и обоснованными признаны быть не могут.

Суд, установив то обстоятельство, что спорный договор аренды был продлён на неопределённый срок по окончании срока действия договора, а также отсутствие оснований для расторжения указанного договора, приходит к выводу о необходимости удовлетворения требования Общества о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды № Д-Кр-31-10718 земельного участка общей площадью 25 000 кв.м., с кадастровым номером 55:36:130127:771, с разрешённым использованием для строительства многопрофильного объекта образования - художественная школа, музыкальная школа, крытое физкультурно-оздоровительное сооружение (спортзал, бассейн) с местоположением: Омская область, г. Омск, КАО, бульвар Архитекторов, западнее строения № 30, выраженный Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска в извещении об отказе от договора от 27 ноября 2017 года № Исх-ДИО/20261.

С учетом этого суд признаёт действующим договор аренды № Д-Кр-31-10718

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 15.04.2015 №303-ЭС14-2394 отмечено, что подобные действия арендодателя являются злоупотреблением правом по смыслу статьи 10 ГК РФ, при рассмотрении вопроса о правомерности одностороннего расторжения арендодателем договора аренды наряду со статьёй 610 Гражданского кодекса РФ подлежат применению нормы земельного законодательства, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды, поскольку предметом аренды является земельный участок предоставленный обществу для целей строительства.

Таким образом, суд считает необходимым удовлетворить заявленные ООО "Транссервис"  требования полностью.

По положениям статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным расходам отнесена государственная пошлина.

Согласно частям 1, 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска в пользу ООО "Транссервис"  подлежат взысканию судебные расходы в размере 6 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 168-170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд именем Российской Федерации                              

РЕШИЛ:

Требования общества с ограниченной ответственностью "Транссервис" (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Признать недействительным односторонний отказ от зарегистрированного 03.09.2014 договора аренды № Д-Кр-31-10718 земельного участка общей площадью 25000 кв.м., с кадастровым номером 55:36:130127:771, с разрешённым использованием для строительства многопрофильного объекта образования - художественная школа, музыкальная школа, крытое физкультурно-оздоровительное сооружение (спортзал, бассейн) с местоположением: Омская область, г. Омск, КАО, бульвар Архитекторов, западнее строения № 30, выраженный Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска в извещении об отказе от договора от 27 ноября 2017 года № Исх-ДИО/20261;

Признать действующим зарегистрированный 03.09.2014 договор аренды № Д-Кр-31-10718 земельного участка общей площадью 25000 кв.м., с кадастровым номером 55:36:130127:771, с разрешённым использованием для строительства многопрофильного объекта образования - художественная школа, музыкальная школа, крытое физкультурно-оздоровительное сооружение (спортзал, бассейн) с местоположением: Омская область, г. Омск, КАО, бульвар Архитекторов, западнее строения № 30.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес (место нахождения) юридического лица: 644099, <...>, зарегистрированного в качестве юридического лица 11.09.1997 Администрацией города Омска) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Транссервис" (ИНН <***>, ОГРН <***>)   6 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины, произведенных на основании чек – ордера от 21.02.2018.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Омской области.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайтах Восьмого арбитражного апелляционного суда и Арбитражного суда Западно-Сибирского округа.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».


Судья                                                                                                         В.И. Чернышев