Решение от 14 июня 2023 г. по делу № А41-92225/2022

Арбитражный суд Московской области 107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А41-92225/22
14 июня 2023 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 14 июня 2023 года Полный текст решения изготовлен 14 июня 2023 года.

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующий судья М.Ю. Бондарев, при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО "ВАВИЛОВА 72/13" к АО "ТАНДЕР" о взыскании

При участии в судебном заседании- согласно протоколу Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ВАВИЛОВА 72/13» (далее – Истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к акционерному обществу «ТАНДЕР» (далее – Ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 350 000 рублей, неустойки за нарушение сроков оплаты арендной платы в размере 337 275 рублей, убытков в виде расходов, необходимых для восстановления нежилого помещения в размере 11 997 142,03 рублей.

В обоснование исковых требований Истец указывает, что Ответчиком было нарушено обязательство по внесению арендной платы по договору аренды, а также был нанесен ущерб нежилому помещению Истца, которое являлось объектом аренды.

В судебное заседание представитель Истца явился, исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель Ответчика в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в письменном отзыве.

Суд, заслушав объяснения сторон, исследовав доказательства и оценив доводы, приведенные в исковом заявлении и отзыве, приходит к вводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Между ООО «ВАВИЛОВА 72/13» (далее – Арендодатель) и АО «ТАНДЕР» (далее – Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 24.12.2021 № МсФ_с/38320/21 (далее – Договор) (том 1 л.д.37).

Предметом данного Договора является часть нежилого помещения общей площадью 350,9 кв.м., расположенного на втором этаже нежилого помещения, общей площадью 1 373,3 кв.м. с кадастровым номером 77:06:0002019:1282 по адресу: <...> (далее – Помещение, Объект).

По условиям Договора Ответчик обязан уплачивать постоянную и переменную часть арендной платы.


В силу п. 2.1. Приложения № 5 к Договору постоянная часть арендной платы с первого по второй месяцы аренды включительно составляет 225 000 руб. (без НДС) в месяц. С третьего и последующие месяцы аренды, постоянная часть арендной платы составляет 450 000 руб. (без НДС).

Согласно п. 2.3. Приложения № 5 к Договору оплата постоянной части арендной платы производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя не позднее 20 числа месяца, за который осуществляется платеж. Оплата постоянной части арендной платы за первый месяц аренды производится в течение 14 (четырнадцати) рабочих дней с даты, следующей за датой подписания Акта приема- передачи (т. 1 л.д. 54).

Соответственно, обязательство Ответчика по оплате арендной платы в пользу Истца возникает с даты подписания Акта приема-передачи. При этом у Сторон имеется спор относительного того, состоялась при приемка-передача помещения в пользу Ответчика.

Согласно п. 3.1 Договора Арендодатель обязан передать Объект Арендатору по Акту приема-передачи, подписываемому представителями Сторон в течение 5 (пяти) дней с даты исполнения Арендодателем обязательств, предусмотренных Приложением № 2.1. к Договору (т. 1 л.д. 38).

В соответствии с Приложением № 2.1. к Договору для подписания Акта приема-передачи нежилого помещения Истец обязуется выполнить ряд условий, невыполнение которых препятствует подписанию Акта приема-передачи (т. 1 л.д. 48).

Оценив представленные в дело доказательства, суд приходит к выводу, что Арендодатель выполнил все условия, предусмотренные Приложением № 2.1. к Договору, которые являются основанием для подписания Акта приема-передачи нежилого помещения.

Так, в соответствии с п. 1.2. Приложения № 2.1. к Договору Арендодатель обязуется своими силами и за свой счет приобрети в собственность второй этаж Здания, в котором расположен Объект аренды, в результате чего будет образовано самостоятельное Нежилое помещение на втором этаже, которое будет изолировано и обособлено от Здания. Арендодатель обязуется передать Арендатору пакет правоустанавливающих документов (договор купли-продажи), а также выписку из ЕГРН, подтверждающую право Арендодателя на второй этаж Здания, в котором расположен Объект.

Данное условие было выполнено Истцом.

Исходя из предоставленной Истцом в материалы дела копии выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) (том 1, л.д. 185), арендуемое Ответчиком помещение являлось вторым этажом нежилого здания общей площадью 1 373.3 кв.м. с кадастровым номером 77:06:0002019:1282, расположенного по адресу: <...>.

Суд установил, что нежилое здание принадлежало на праве собственности акционерному обществу «Лада Инжиниринг Инвест Компани» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 143032, МО, район Одинцовский, <...>, ком 6) (далее – АО «ЛИИК»), впоследствии помещение было разделено на 5 отдельных помещений, сведения о которых внесены в ЕГРН, что подтверждается представленными в материалы дела выписками в отношении данных помещений (том 1, л.д. 85-103).

16.12.2021 был заключен договор купли-продажи между АО «Лада Инжиниринг Инвест Компани» и ООО Вавилова 72/13», согласно которому Истец приобретал право собственности на помещение площадью 370,4 кв.м. с кадастровым номером 77:06:0003006:5283, расположенное по адресу: <...> (т. 1 л.д. 104-108).

Право собственности на данное помещение было зарегистрировано в ЕГРН на Истцом, что подтверждено выпиской от 13.01.2022 (т. 1 л.д. 109-111).

Указанные правоустанавливающие документы, включая договор и выписку, были предоставлены Истцом в пользу Ответчика, что подтверждается письмом от 20.01.2022 и почтовыми документами (т. 1 л.д. 112-119).


В соответствии с п. 1.3. Приложения № 2.1. к Договору Арендодатель обязуется получить и предоставить Арендатору технический план второго этажа Здания, в котором расположен Объект, на бумажном носителе, содержащий планировку второго этажа Здания, в котором расположен Объект (т. 1 л.л. 48).

Данное условие выполнено Истцом.

Истец подготовил технический план, который представлен в материалы дела (т. 1 л.д. 154-170, т. 2 л.д. 1-37) и представил его Ответчику, что подтверждается письмом от 21.01.2022 (т.1 л.д. 112-119).

В соответствии с п. 1.4. Приложения № 2.1. к Договору Арендодатель обязуется получить и предоставить Арендатору оригинал выписки из ЕГРН на второй этаж Здания, в котором расположен Объект, подтверждающей государственную регистрацию права собственности Арендодателя на второй этаж Здания, в котором расположен Объект.

Данное условие выполнено Истцом.

Истец передал необходимую выписку из ЕГРН в адрес Ответчика, что подтверждается письмом от 21.01.2022 (т.1 л.д. 112-119).

В соответствии с п. 1.5. Приложения № 2.1. к Договору Арендодатель обязуется обеспечить соответствие адрес второго этажа Здания, в котором расположен Объект, в ЕГРН данным государственного адресного реестра.

Данное условие выполнено Истцом.

Данный факт подтверждается данными Федеральной Информационной адресной системы (далее – ФИАС). Судом установлено, что на ресурсе ФИАС имеются сведения об адресе арендуемого помещения, расположенного по адресу: <...>.

В соответствии с п. 1.5. Приложения № 2.1. к Договору Арендодатель обязуется самостоятельно и за свой счет до даты подписания Акта-приема-передачи Объекта установить грузовой подъемник, соответствующий требованиям Установленным в Приложении № 10 к Договору, а также расширить лестничные марши в соответствии с требованиями Арендатора.

Данное условие выполнено Истцом.

В соответствии с ДС № 1 от 18.12.2021 к договору купли-продажи от 16.12.2021 ООО «Вавилова 72/13» (текущий собственник-покупатель) и АО «Лада Инжиниринг Инвест Компани» (бывший собственник-продавец) согласовали, что продавец в интересах покупателя выполнит работы по установке грузового подъемника (т. 3 л.д. 119).

АО «Лада Инжиниринг Инвест Компани» заключило с ООО «ЗПТМ» договор № 35121-ПМ от 13.01.2022, по условиям которого ООО «ЗПТМ» обязалось провести работы по установке грузового подъемника (т. 3 л.д. 107- 115).

Данные работы были произведены, что не оспаривалось Ответчиком в ходе судебного разбирательства, а также что подтверждено Ответчиком в письменной форме письмом от 22.02.2022 (т. 1 л.д. 75).

Выполнение работ по расширению лестничных маршей подтверждается договором подряда № 25-01/22 от 25.01.2022, заключенным между АО «ЛИИК» и ИП ФИО2, предметом которого являлось выполнение работ по устройству 4-х проемов (с усиленным металлкаркасом), демонтажные работы и устройство новой металлической лестницы.

Работы были выполнены, что подтверждается Актом о приемке выполненных работ по форме КС-2 № 1 от 17.02.2022, справкой о стоимости выполненных работ по форме КС-3 от № 1 от 17.02.2022. Ответчик факт выполнения работ не оспаривал.

С учетом изложенного, Истец выполнил все условия, которые требовались для подписания Акта приема-передачи Объекта.

22.02.2022 Истец и Ответчик провели процедуру приема-передачи помещения.

Доводы Ответчика о том, что он не принял Объект у Истца, признаются судом несостоятельными.


Материалами дела подтверждается, что 22.02.2022 директор филиала АО «Тандер» ФИО3 подписал письмо, адресованное ООО «Вавилова 72/13» со следующим содержанием: «ООО «Вавилова 72/13» исполнены условия Договора, необходимые для подписания Акта приема-передачи. В связи с чем 22.02.2022 состоялся осмотр и прием Объекта с участием представителей арендодателя и арендатора. По итогам осмотра ООО «Вавилова 72/13» и АО «Тандер» 22.02.2022 Стороны признали, что на объекте не выявлены недостатки, препятствующие для его приемки с целью последующей эксплуатации арендатором. Объект готов к проведению Подготовительных работ, предусмотренных п. 1.2, 4.1.1 Договора. Арендодатель и Арендатор согласовали, что дата в акте приема-передачи будет указан (проставлена) позднее» (т. 1 л.д. 75).

Указанное письмо подтверждает, что Истец и Ответчик произвели осмотр и приемку Объекта 22.02.2022 Письмо подписано директором филиала АО «Тандер» ФИО3, который подписывал договор аренды, заключенный между Истцом и Ответчиком (т. 1 л.д. 37-72). В материалы дела представлена доверенность на имя ФИО3, из которой следует, что АО «Тандер» предоставило данному лицу полномочия подписывать договоры аренды, подписывать акты приема-передачи, осуществлять приемку объектов, а также вести переписку (т. 5 л.д. 80-83). Поэтому позиция, изложенная ФИО3 в письме от 22.02.2022, является официальным подтверждением того факта, что Ответчик осуществил приемку Объекта с участием уполномоченного представителя.

Суд также принимает во внимание, что согласно нотариальным объяснениям (т. 5 л.д. 49-50), а также свидетельским показаниям ФИО4, которая участвовала 22.02.2022 в процедуре приемки-передачи объекта от имени ООО «Вавилова 72/13» (т. 5 л.д. 79), передача объекта осуществлялась 22.02.2022 с участием со стороны АО «Тандер» в качестве представителя менеджера отдела по развитию ФИО6. Из показаний следует, что ФИО4 и ФИО6 полностью совместно осмотрели объект, а также прилегающую территорию, прошли по всем помещениям нежилого здания, осмотрели счетчики и сняли с них показания. В ходе осмотра было установлено и подтверждено ФИО6, что объект готов к приемке, в связи с чем ФИО4 в пользу ФИО6 были переданы ключи от объекта. ООО «Вавилова 72/13» подписало акт приема-передачи объекта и передало подписанный акт ФИО6, который забрал его с собой и сказал, что акт будет подписан со стороны АО «Тандер» в ближайшее время (т. 5 л.д. 48).

В ту же дату 22.02.2022 с электронной почты ФИО6 nikiforov_sa@magnit.ru на электронную почту представителя ООО «Вавилова 72/13» ФИО5 (т. 5 л.д. 76) были направлены два документа. Письмо АО «Тандер» от 22.02.2022, подписанное ФИО3, из которого следовало, что АО «Тандер» осуществило приемку объекта и обязуется проставить дату на акте приема-передачи объекта в течение недели, начиная с 22.02.2022, а также доверенность на ФИО3, подтверждающая его полномочия (т. 5 л.д. 38-42).

В материалы дела Ответчиком представлены доказательства, подтверждающие полномочия ФИО6 действовать от имени АО «Тандер». Приказом № KS204/1- п от 02.11.2018 подтверждено, что ФИО6 был принят на работу в должности менеджера по развитию в филиал АО «Тандер» в городе Москва. Приказом № KC046У-10 от 15.02.2023 с ФИО6 расторгнут трудовой договор. Соответственно, по состоянию на 22.02.2022 ФИО6 был сотрудником АО «Тандер», имел право вести переписку с ООО «Вавилова 72/13» и участвовать в процедуре передачи объекта по состоянию 22.02.2022. Данные факты соотносятся со объяснениями представителя ООО «Вавилова 72/13» ФИО4. Более того, директор филиала, в котором трудился ФИО6, подтвердил, что 22.02.2022 состоялась приемка объекта с участием уполномоченного сотрудника АО «Тандер», что также свидетельствует о полномочиях ФИО6 на участие в процедуре приемки 22.02.2022 (т. 1 л.д. 75).


Нотариальным протоколом электронной переписки подтверждается, что ФИО6 не только участвовал в приемке объекта, но также участвовал от имени АО «Тандер» в согласовании текста договора аренды на преддоговорной стадии. С электронной почты ФИО6 направлялись многочисленные редакции договора аренды, который в итоге был подписан Истцом и Ответчиком (т. 4 л.д. 95-150, т. 5 л.д. 1-37). Кроме того, из пояснений представителей ООО «Вавилова 72/13» ФИО5 и ФИО7 следует, что ФИО6 22.04.2022 посещал офис компании по адресу: Пресненская набережная, дом 8, строение 1, этаж 5 с целью проведения переговоров с представителями ООО «Вавилова 72/13» по вопросу владения и пользования объектом. Факт явки в офис подтверждается данными управляющей компании бизнес-центра (т. 5 л.д. 72-73).

С учетом изложенного, суд отклоняет довод Ответчика о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства передачи объекта в аренду 22.02.2022. В материалы дела представлен односторонний акт приема-передачи, подписанный Истцом (т. 1 л.д. 73-74), который был получен Ответчиком в дату приема-передачи объекта (т. 1 л.д. 75, т. 5 л.д. 48). Ответчик подтвердил, что объект принят 22.02.2022 и обязался возвратить подписанный акт с проставленной датой приемки-передачи в течение недели, начиная с 22.02.2022 (т. 1 л.д. 75). Однако Ответчик неправомерно уклонился от возврата подписанного акта в пользу Истца. Повторно Истец продублировал подписанный акт приема-передачи в адрес Ответчика 17.03.2022 (т. 3 л.д. 42-47), однако Ответчик оставил данное письмо без ответа.

При этом в ходе судебного заседания представитель Ответчика подтвердил суду, что у Ответчика не имеется доказательств, которые могут опровергнуть представленные Истцом в материалы дела доказательства, подтверждающие факт передачи объекта в аренду 22.02.2022.

Описанные обстоятельства свидетельствуют о том, что Ответчик осуществил приемку объекта 22.02.2022 и неправомерно уклонился от подписания акта приема-передачи. Поскольку в соответствии с п. 2.3. Приложения № 5 к Договору аренды начисление арендной платы начинается с даты подписания акта приема-передачи, поведение Ответчика по уклонению от подписания акта приема-передачи следует признать недобросовестным. С учетом недобросовестного поведения Ответчика, неправомерно уклонившегося от подписания акта, суд считает возможным признать факт приема-передачи объекта в аренду в пользу Ответчика состоявшимся 22.02.2022.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу п. 1 ст. 157 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Согласно абзацу 2 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу пункта 3 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации не запрещено заключение сделки под отменительным или отлагательным условием, наступление которого зависит в том числе и от поведения стороны сделки (например, заключение договора поставки под отлагательным условием о предоставлении банковской гарантии, обеспечивающей исполнение обязательств покупателя по оплате товара; заключение договора аренды вновь построенного здания под отлагательным условием о регистрации на него права собственности арендодателя).


В настоящем деле Договором аренды предусмотрено, что обязательство по выплате арендной платы возникает у Ответчика с даты подписания акта приема-передачи помещения. Соответственно, возникновение обязанности Ответчика поставлено в зависимость от условия по подписанию акта приема-передачи помещения.

Согласно п. 3 ст. 157 Гражданского кодекса Российской Федерации если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.

В соответствии с п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В соответствии с абзацем 1 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Поскольку судом установлено, что Ответчик недобросовестно уклонялся от подписания акта приема-передачи помещения, а обязательства Ответчика по оплате аренды поставлены в зависимость от подписания акта, суд считает необходимым применить п. 1 и 2 ст. 10 и п. 3 ст. 157 Гражданского кодекса Российской Федерации и признать факт приема-передачи объекта в аренду в пользу Ответчика состоявшимся 22.02.2022.

С учетом изложенного, обязательства Ответчика по оплате постоянной арендной платы возникли с 22.02.2022.

В силу п. 2.1. Приложения № 5 к Договору постоянная часть арендной платы с первого по второй месяцы аренды включительно составляет 225 000 руб. (без НДС) в месяц. С третьего и последующие месяцы аренды, постоянная часть арендной платы составляет 450 000 руб. (без НДС).

Согласно п. 2.3. Приложения № 5 к Договору оплата постоянной части арендной платы производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя не позднее 20 числа месяца, за который осуществляется платеж. Оплата постоянной части арендной платы за первый месяц аренды производится в течение 14 (четырнадцати) рабочих дней с даты, следующей за датой подписания Акта приема- передачи (т. 1 л.д. 54).

27.05.2022 Истцом в адрес Ответчика была направлена претензия от 26.05.2022 об оплате арендной платы за март, апрель и май 2022 года в размере 900 000 руб. (долга за март – 225 000 руб., долг за апрель – 225 000 руб., долг за май – 450 000 руб.), что подтверждается почтовыми документами (т. 1 л.д.76). В адрес Ответчика были переданы счета на оплату арендной платы за март, апрель и май 2022 года (т. 3 л.д. 52-63).

11.07.2022 Истец направил в адрес Ответчика претензию об оплате арендной платы за июнь 2022 года в размере 450 000 рублей, что подтверждается соответствующими почтовыми документами (т. 3 л.д.64-74).


Однако Ответчик претензии Истца оставил без ответа, в связи с чем на стороне Ответчика образовалась задолженность по оплате арендной платы за период с марта по июнь 2022 года в размере 1 350 000 рублей.

За последующие периоды Истцом не заявлено требований о взыскании арендной платы, поскольку Договор был расторгнут Истцом в одностороннем порядке.

В соответствии с п. 6.2. Договора в случае нарушения условий Договора одной из Сторон другая Сторона вправе досрочно расторгнуть Договор в порядке, установленном действующим законодательством (т. 1 л.д. 41).

Исходя из п. 6.7. Договора Арендодатель вправе отказаться от исполнения Договора в одностороннем внесудебном порядке, в случае невнесения Арендатором постоянной части арендной платы более 2 (двух) раз подряд и не погашения этой задолженности в течение 30 дней с даты получения Арендатором письменной претензии Арендодателя. Договор прекращается в течение 60 дней с даты получения Арендатором уведомления об одностороннем отказе (т. 1 л.д. 41).

Поскольку Ответчик ненадлежащим образом исполнял договорные обязательства по оплате арендной платы, Истцом было принято решение отказаться от исполнения Договора аренды в одностороннем порядке, в связи с чем в адрес Ответчика было направлено соответствующее уведомление (т.3 л.д.38,75-83).

Суд признает требования о взыскании арендной платы за март, апрель, май, июнь 2022 года законными и обоснованным, в связи с чем с Ответчика подлежит взысканию сумма основного долга в размере 1 350 000 рублей.

Кроме того, суд отмечает непоследовательное и противоречивое поведение Ответчика, который на досудебной стадии не ответил ни на одну из претензий Истца, а в ходе судебного разбирательства первично был готов признать задолженность и заключить мировое соглашение с Истцом, однако впоследствии отказался от этого без объяснения разумных и уважительных причин.

В материалы дела представлен проект мирового соглашения, подготовленный Ответчиком и направленный Ответчиком в адрес Истца по электронной почте (т.3 л.д.149- 152).

Представитель Ответчика признавал в ходе судебного заседания, что данный проект был подготовлен и направлен Ответчиком в адрес Истца. Из данного проекта следует, что Ответчик был готов признать свои обязательства по выплате арендной платы, неустойки и убытков в пользу Истца, но в меньшем размере. Согласно пояснениям представителей Истца, а также представленной в дело переписке (т.3 л.д.149-152) Истец был готов заключить мировое соглашение на предложенных условиях. Однако на предпоследнем судебном заседании Ответчик отказался от заключения мирового соглашения без объяснения разумных и уважительных причин, что суд оценивает в качестве противоречивого процессуального поведения Ответчика.

Договором предусмотрено право Истца на взыскание неустойки в случае, если Ответчик нарушит свои обязательства по оплате арендной платы.

В соответствии с п. 7.5. Договора за нарушение Арендатором сроков внесения арендной платы, Арендодатель вправе потребовать выплаты Арендатором неустойки в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки соответствующего платежа, при условии направления Арендатору уведомления о необходимости устранения нарушения (т. 1 л.д. 42).

27.05.2022 Истцом в адрес Ответчика была направлена претензия от 26.05.2022 о необходимости устранения нарушения по оплате арендной платы. В указанной претензии Истец также произвел расчет неустойки за просрочку оплаты арендной платы за март, апрель, май. Ответчик оставил данную претензию без ответа (т. 1 л.д.76).

11.07.2022 Истец направил в адрес Ответчика претензию о необходимости оплаты неустойки за просрочку исполнения обязательств по арендной плате за июнь (т. 3 л.д.64). В данной претензии также содержался расчет неустойки.


В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Как указано в п. 65. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

На предварительном судебном заседании Истец заявил об увеличении исковых требований в части взыскания неустойки в связи с увеличением периода просрочки до 391 275 руб. Однако впоследствии Истец завил об уменьшении размера исковых требований, поскольку с учетом положений ст. 9.1 Закона о банкротстве Истец исключил из периода начисления неустойки период моратория (01.04.2022 – 01.10.2022). С учетом данного уточнения Истец требует взыскания неустойки в размере 337 275 рублей.

Суд признает расчет неустойки верным, а ставку неустойки в размере 0,1% разумной, в связи с чем суд удовлетворяет исковые требования о взыскании с Ответчика неустойки в размере 337 275 рублей.

Помимо требований о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки за просрочку исполнения обязательств, Истцом заявлено требование о взыскании убытков, связанных с действиями Ответчика, которые причинили вред Объекту.

Согласно пункту 3.3. Договора Арендатора вправе произвести в Объекте работы для подготовки Объекта к использованию (т. 1 л.д. 39). В приложении № 7 к Договору согласован перечень работ, которые Ответчик планировал выполнить на объекте для открытия магазина «Магнит» (т. 1 л.д. 60).

В соответствии с пунктом 3.2.4. Договора Приложения 4 к Договору Объект в результате действий Арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер окажется в аварийном состоянии, то Арендатор восстанавливает его своими силами и за счет своих средств, или возмещает причиненный ущерб в установленном законом порядке (т. 1 л.д. 52).

Из материалов дела следует, что Ответчик начал владеть и пользоваться объектом 22.02.2022. Из письма Ответчика, подписанного ФИО3, следует, что объект готов к проведению подготовительных работ Ответчика (т. 5 л.д. 75). Ключи от объекта были переданы представителем Истца в пользу менеджера ФИО6 22.02.2022 (т. 5 л.д. 48).

Согласно объяснениям представителя ООО «Вавилова 72/13» ФИО4 в ходе проведения работ сотрудниками АО «Тандер» на Объекте была повреждена подводка к радиатору трубопровода отопления, в результате чего образовалась течь горячей воды с потолка (т. 5 л.д. 49-50). Данный акт был подтвержден управляющим магазина «Мираторг», который расположены на первом этаже здания и арендуется ООО «ПродМир» (т. 5 л.д. 51-52), а также инженером, который был приглашен на Объект для целей устранения протечки (т. 5 л.д. 53-54).

Кроме того, в материалы дела представлен протокол осмотра доказательств от 24.04.2023, составленный нотариусом ФИО8, из которого следует, что по состоянию на 02.03.2022 представитель ООО «Вавилова 72/13» ФИО4 осуществила фотосьемку Объекта (т. 5 л.д. 55-71). На данных фотографиях зафиксированы люди, выполняющие работы на Объекте, разрушенные стены и прочие повреждения Объекта (т. 5 л.д. 55-71).

Ответчик данные обстоятельства в ходе судебного разбирательства не опроверг. Представитель Ответчика в судебном заседании заявил о том, что не может опровергнуть данных фактов. В связи с этим Ответчиком было заявлено ходатайство о назначении


судебной экспертизы для целей определения стоимости ремонтно-восстановительных работ, необходимых для устранения последствий причиненного ущерба (т.5 л.д.5).

Суд, рассмотрев данное ходатайство, находит его не подлежащим удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 Арбитражного-процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Судом установлено, что после расторжения договора аренды с Ответчиком, Истец заключил договор с ООО «Яндекс Лавка», сроком действия на 5 лет с 17.11.2022, номер государственной регистрации 77:06:0003006:5283-77/060/2022-4, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 27.02.2023 (т.3 л.д.131-134). Таким образом, на дату рассмотрения настоящего спора объект эксплуатируется другим лицом.

Более того, в материалы дела представлено заключение эксперта № 02/22-СТЭ от 13.07.2022 проведенное ООО «Центр экспертиз «Эквиум» в порядке нотариального обеспечения доказательств по результатам строительно-технической экспертизы, по определению стоимости восстановительного ремонта нежилого помещения, общей площадью 370,4 кв. м., кадастровый номер 77:06:000:3006:5283, расположенного по адресу: <...> (т. 2 л.д.67).

Из данного заключения следует, что причиной образования дефектов нежилого помещения является проведение демонтажных работ для перепланировки помещения (т.2 л.д.158). Стоимость восстановительного ремонта, необходимого для приведения помещения в первоначальное состояние, составляет 11 997 142,03 рубля, в том числе НДС 20 % (т.2 л.д.158).

При назначении строительно-технической экспертизы от 17.05.2022 временно исполняющей обязанности нотариуса города Москвы ФИО9 соблюдена процедура, предусмотренная процессуальным законодательством и Основами законодательства о нотариате.

В соответствии со ст. 103 Основ законодательства о нотариате в порядке обеспечения доказательств нотариус допрашивает свидетелей, производит осмотр письменных и вещественных доказательств, назначает экспертизу.

При выполнении процессуальных действий по обеспечению доказательств нотариус руководствуется соответствующими нормами гражданского процессуального законодательства Российской Федерации.

В частности, нотариус извещает о времени и месте обеспечения доказательств стороны и заинтересованных лиц, определяет экспертное учреждение, которому будет поручено проведение экспертизы, предупреждает свидетеля и эксперта об ответственности за дачу заведомо ложного показания или заключения и за отказ или уклонение от дачи показания или заключения, совершает иные действия, предусмотренные процессуальным законодательством.

Необходимо также учитывать, что положения ст. 103 Основ законодательства о нотариате отсылают нормам ГПК РФ и подразумевают, что нотариус при обеспечении доказательств руководствуется теми нормами, применение которых возможно по аналогии.

В соответствии со ст. 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в определении о назначении экспертизы суд указывает наименование суда; дату назначения экспертизы и дату, не позднее которой заключение должно быть составлено и направлено экспертом в суд, назначивший экспертизу; наименования сторон по рассматриваемому делу; наименование экспертизы; факты, для подтверждения или опровержения которых назначается экспертиза; вопросы, поставленные перед экспертом; фамилию, имя и отчество эксперта либо наименование экспертного учреждения, которому


поручается проведение экспертизы; представленные эксперту материалы и документы для сравнительного исследования; особые условия обращения с ними при исследовании, если они необходимы; наименование стороны, которая производит оплату экспертизы.

Судом проверено постановление нотариуса о назначении экспертизы и признано, что нотариус назначил проведение экспертизы в соответствии с требованиями Основ законодательства о нотариате и требованиями ГПК РФ, поэтому суд принимает данное доказательство в качестве относимого, допустимого и достоверного.

Согласно ч. 5 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания, если подлинность нотариально оформленного документа не опровергнута в порядке, установленном статьей 161 настоящего Кодекса, или если нотариальный акт не был отменен в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством для рассмотрения заявлений о совершенных нотариальных действиях или об отказе в их совершении.

АО «ТАНДЕР» было извещено о назначении экспертизы в порядке нотариального обеспечения доказательства, однако право на оспаривание нотариального акта не реализовано.

С учетом изложенного, обстоятельства, свидетельствующие о причинах повреждения Объекта, а также расчет стоимости восстановительного ремонта не требуют повторного доказывания в настоящем судебном разбирательстве.

В силу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Кроме того, в соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации). Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

Таким образом, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования Истца о взыскании убытков в виде расходов, необходимых для восстановления нежилого помещения в размере 11 997 142,03 рублей.

С учетом изложенного, исковые требования ООО «ВАВИЛОВА 72/13» подлежат удовлетворению в полном объеме.

Судебные расходы распределяются судом по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подлежат взысканию с Ответчика.


На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Взыскать с АО «ТАНДЕР» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 350002, Россия, <...>) в пользу ООО «ВАВИЛОВА 72/13» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, 119330, адрес: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Раменки, ул. Мосфильмовская, д. 70, кв. 730) задолженность по арендной плате в размере 1 350 000 рублей.

2. Взыскать с АО «ТАНДЕР» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 350002, Россия, <...>) в пользу ООО «ВАВИЛОВА 72/13» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, 119330, адрес: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Раменки, ул. Мосфильмовская, д. 70, кв. 730) неустойку за нарушение договора аренды за период с 21.03.2022 по 01.03.2023 в размере 337 275 рублей.

3. Взыскать с АО «ТАНДЕР» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 350002, Россия, <...>) в пользу ООО «ВАВИЛОВА 72/13» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, 119330, адрес: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Раменки, ул. Мосфильмовская, д. 70, кв. 730) убытки в виде расходов, необходимых для восстановления нежилого помещения, в размере 11 997 142,03 рублей.

4. Взыскать с АО «ТАНДЕР» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 350002, Россия, <...>) в пользу ООО «ВАВИЛОВА 72/13» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, 119330, адрес: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Раменки, ул. Мосфильмовская, д. 70, кв. 730) расходы по оплате государственной пошлины в размере 90 936 рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Десятый арбитражный апелляционный суд.

Судья М.Ю. Бондарев