Решение от 20 января 2021 г. по делу № А66-10978/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А66-10978/2020
г.Тверь
20 января 2021 года


(резолютивная часть объявлена 14 января 2021)

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Голубевой Л.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, при участии представителей: от заявителя – ФИО2, по доверенности (онлайн), от ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области – ФИО3, по доверенности (онлайн), рассмотрев в судебном заседании в режиме «онлайн» дело по иску Акционерного коммерческого банка «Северо-Восточный Альянс» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов», г. Москва, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, Ржевскому межмуниципальному отделу Управления Росрестра по Тверской области, Нелидовскому межмуниципальному отделу Управления Росреестра по Тверской области,

с привлечением третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора ООО «СтройТрансЛогистик», г. Москва,

о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области по приостановлению государственной регистрации права собственности на земельные участки,

УСТАНОВИЛ:

Акционерный коммерческий банк «Северо-Восточный Альянс» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов», г. Москва (далее- истец, АКБ «СВА»), обратился в Арбитражный суд Тверской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области: 1) по приостановлению государственной регистрации права собственности АКБ «СВА» (АО) в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Тверская область, Западнодвинский район, Западнодвинское сельское поселение, д. Савостино, с кадастровым (условным) номером 69:08:100501:0007, площадью 8000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многотопливного автозаправочного комплекса (Нелидовский межмуниципальный отдел); в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Тверская область, Зубцовский район, Погорельское сельское поселение, в.с. Погорелое Городище, на 184 км + 600 м (слева) автодороги «Москва-Рига», с кадастровым (условным) номером 69:09:0191702:0029, площадью 10000 кв.м., категория земель; земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многотопливного автозаправочного комплекса (Ржевский межмуниципальный отдел); в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <...> с кадастровым (условным) номером 69:09:070319:0049, площадью 12254 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных целей (Ржевский межмуниципальный отдел).

В судебном заседании заявитель пояснил, что ответчиком по делу является Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, просил исключить из числа ответчиков Ржевский межмуниципальный отдел Управления Росрестра по Тверской области и Нелидовский межмуниципальный отдел Управления Росреестра по Тверской области, которые не обладают статусом юридического лица.

Суд с порядке ст. 47 АПК РФ изменил состав суда , исключив из числа ответчиков Ржевский межмуниципальный отдел Управления Росрестра по Тверской области и Нелидовский межмуниципальный отдел Управления Росреестра по Тверской области.

Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора ООО «СтройТрансЛогистик», г. Москва (далее- ООО «СтройТрансЛогистик», третье лицо), извещенное должным образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание явку представителя не обеспечило, что в соответствии со ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Представитель АКБ «СВА» заявленные требования поддержал, мотивируя их ст. ст. 197-198 АПК РФ и ст.ст. 309,310,450,489 ГК РФ.

Ответчик против удовлетворения заявления возражает по доводам, изложенным в отзыве, указывает что, государственная регистрация была приостановлена в связи с отсутствием заявления второй стороны по договору, на момент рассмотрения дела, по всем земельным участкам приняты решения об отказе в государственной регистрации, в связи с чем, действия по приостановлению регистрации права собственности не нарушают прав и законных интересов заявителя.

Как следует из материалов дела и пояснений представителей сторон, между АКБ «СВА» (продавец) и ООО «СройТрансЛогистик» (покупатель) заключены следующие договоры купли-продажи объектов недвижимости:

-договор № 07/03 от 05.08.2016, по условиям которого Банк обязался передать в собственность покупателя земельный участок, расположенный по адресу: Тверская область, Западнодвинский район, Западнодвинское сельское поселение, д. Савостино, с кадастровым (условным) номером 69:08:100501:0007, площадью 8000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многотопливного автозаправочного комплекса (земельный участок № 1);

- договор № 07/04 от 05.08.2016, по условиям которого Банк обязался передать в собственность покупателя земельный участок, расположенный по адресу: Тверская область, Зубцовский район, Погорельское сельское поселение, в.с. Погорелое Городище, на 184 км + 600 м (слева) автодороги «Москва-Рига», с кадастровым (условным) номером 69:09:0191702:0029, площадью 10000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многотопливного автозаправочного комплекса (земельный участок № 2);

- договор № 07/05 от 05.08.2016, по условиям которого Банк обязался передать в собственность покупателя земельный участок, расположенный по адресу: <...> с кадастровым (условным) номером 69:09:070319:0049, площадью 12254 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных целей (земельный участок № 3).

Право собственности покупателя на спорные земельные участки прошло государственную регистрацию, соответственно в отношении земельного участка №1- 19.08.2016, в отношении земельного участка № 2- 19.08.2016, отношении земельного участка № 3- 23.08.2016.

Указанное обстоятельство подтверждается выписками из ЕГРН.

В соответствии с пунктами 3.1 Договоров купли продажи установлены следующие цены сделок: в отношении земельного участка № 1 – 1 500 000 руб., в отношении земельного участка № 2 – 2 000 000 руб., в отношении земельного участка № 3- 2 500 000 руб.

Согласно пунктам 3.3 договоров купли-продажи в течение 3 банковский дней после подписания Договоров Покупатель перечисляет 100 000 руб. на счет АКБ «СВА». Оставшаяся сумма в соответствии с пунктами 3.3 Договоров подлежат уплате в течение 3 лет после государственной регистрации перехода прав собственности на земельные участки к покупателю путем безналичного перечисления денежных средств на счета Банка.

Согласно выписки по счету 09.08.2016 покупателем было оплачено по 100 000 руб. по каждому договору.

По утверждению АКБ «СВА» оставшаяся часть оплаты по договорам ООО «СтройТрансЛогистик» не внесена.

Пунктами 4.1 договоров купли-продажи предусмотрено, что в случае, если в течение установленных в пунктах 3.3 договоров сроков указанная в пунктах 3.1 договоров сумма не будет уплачена в полном объеме, договоры считаются расторгнутыми, при этом, переданные по договорам объекты недвижимости подлежат возврату Банку.

АКБ «СВА» 29.11.2019 года заказным письмом с описью вложения направил в адрес ООО «СтройТрансЛогистик» уведомление о расторжении договоров купли-продажи с требованием возвратить земельные участки.

18.02.2020 года АКБ «СВА» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее- Управление) с заявлениями о государственной регистрации права собственности АКБ «СВА» на спорные земельные участки (расписки в получении документов на госрегистрацию, л.д. 58-60).

28.02.2020 года заявителем представлены дополнительные документы для государственной регистрации права (л.д. 61-63).

Уведомлением от 13.05.2020 года № КУВД-001/2020-2289164/3 Управление сообщило о том, что причины приостановления государственной регистрации права собственности в отношении земельного участка № 3 предоставлением дополнительных документов от 28.02.2020 не устранены: отсутствует заявление на переход права от ООО «СтройТрансЛогистик». Управление напомнило заявителю о том, что срок приостановления регистрационных действий истекает 03.06.2020 года.

Уведомлением от 14.05.2020 № КУВД-001/2020-2288206/3 Управлением приостановлены регистрационные действия в отношении земельного участка № 1 до 28.05.2020 года в связи с отсутствием заявления на переход права от ООО «СтройТрансЛогистик».

Уведомлением от 13.05.2020 года № КУВД-001/2020-2288535/3 Управлением приостановлены регистрационные действия в отношении земельного участка № 2 до 03.06.2020 года в связи с отсутствием заявления на переход права от ООО «СтройТрансЛогистик».

Заявитель, считая, что действия Управления по приостановлению государственной регистрации права собственности АКБ «СВА» на спорные земельные участки не соответствуют требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», нарушают права и законные интересы заявителя, обратился в Арбитражный суд Тверской области с рассматриваемым заявлением.

Рассматривая дело, суд исходил из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 той же статьи заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Заявитель ходатайствует о восстановлении срока на обращение в суд, указывая, что о совершении оспариваемых действий ему стало известно 08.06.2020 года.

Ходатайство о восстановлении срока на обращение в суд ответчик оставляет на рассмотрение суда, пояснил, что уведомления о приостановлении регистрационных действий в адрес заявителя не направлялись, о приостановлении регистрационных действий заявитель узнает путем обращения в МФЦ.

С рассматриваемым заявлением в суд заявитель обратился 19.08.2020.

Доказательств того, что заявитель узнал о приостановлении регистрационных действий 08.06.2020 года заявителем не представлено.

В связи с тяжелой эпидемиологической ситуацией на территории Российской Федерации, введенных ограничениях по приему граждан в МФЦ, наличием затруднений в получении документов, суд считает возможным восстановить заявителю срок на обращение в суд с рассматриваемым заявлением.

Судом установлено, что основанием для обращения с заявлениями о регистрации перехода права собственности за земельные участки №№1-3 послужило неисполнение ответчиком условий договоров купли- продажи земельных участков по оплате, а также наличие в договорах согласованного сторонами условия, согласно которому в случае, если в течение установленных в пунктах 3.3 договоров сроков указанная в пунктах 3.1 договоров сумма не будет уплачена в полном объеме, договоры считаются расторгнутыми, при этом, переданные по договорам объекты недвижимости подлежат возврату продавцу (пункт 4.1. договоров).

Соответственно, основанием для возникновения права собственности АКБ «СВА» на спорные земельные участки, за регистрацией которого он обратился в Управление, явился пункт 4.1 договоров купли-продажи.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 3 статьи 15 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом,- осуществляется по заявлению сторон договора.

В рассматриваемом случае с заявлением о регистрации перехода права собственности к АКБ «СВА» обратилась одна сторона договора – АКБ «СВА». Заявления второй стороны договора - ООО «СтройТрансЛогистик» в Управление не представлено.

Вопреки доводам заявителя условиями договоров купли-продажи и иными положениями Закона № 218-ФЗ не предусмотрена возможность обращения за регистрацией перехода права на земельные участки в одностороннем порядке.

Напротив, пунктом 7 статьи 15 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Согласно пункту 62 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление № 10/22) при ликвидации продавца - юридического лица, судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Кодекса.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В рассматриваемом же случае ООО «СтройТрансЛогистик» не ликвидировано, не исключено из ЕГРЮЛ, является действующим. Соответственно, положения пункта 62 постановления № 10/22 в рассматриваемом случае не применимы. С иском о государственной регистрации перехода к нему права собственности на земельные участки АКБ «СВА», в ходе которого были бы проверены обстоятельства, связанные с исполнением ООО «СтройТрансЛогистик» договоров купли-продажи и возникновением у АКБ «СВА» права собственности на земельные участики, АКБ «СВА» не обращался.

Основания о сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав установлены в ст. 26 Закона № 218-ФЗ, в частности, в соответствии с подпунктами 2 и 5 пункта 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо и не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Судом установлено и не оспаривается заявителем, что заявление второй стороны договоров купли- продажи- ООО «СтройТрансЛогистик» на государственную регистрацию не представлено.

Кроме того, в ходе правовой экспертизы представленных представленные на государственную регистрацию документов Управлением установлено, что они недостаточны для подтверждения возникновения у АКБ «СВА» права собственности на спорные земельные участки. Так в подтверждение неисполнения ООО «СтройТрансЛогистик» обязательств по договорам купли-продажи представлена выписка по лицевому счету АКБ «СВА», отражающая расчеты с ООО «СтройТрансЛогистик» в отдельные периоды времени, которая не содержит даты ее составления, подписи, печати. Кроме того, пунктом 4.2 договоров предусмотрена возможность перечисления продавцу денежных средств в счет расчетов покупателя по договорам третьим лицом. При указанных обстоятельствах выписка по лицевому счету АКБ «СВА» не может быть признана бесспорным и достаточным доказательством неисполнения ООО «СтройТрансЛогистик» обязательств по договорам купли-продажи.

При указанных обстоятельствах у Управления имелись основания для приостановления государственной регистрации.

Оспариваемые действия Управлению не противоречат закону.

Кроме того, с учетом принятых Управлением решений об отказе в государственной регистрации прав на земельные участки, оспариваемые действия по приостановлению государственной регистрации не нарушили прав и законных интересов заявителя, поскольку являлись лишь промежуточным этапом рассмотрения заявлений о государственной регистрации, направленным на проверку обстоятельств, изложенных в заявлениях, получения всех необходимых документов для государственной регистрации права, исключающих сомнения в возникновении права, за регистрацией которого обратился заявитель.

При указанных обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения заявления.

В связи с отказом в удовлетворении заявления судебные расходы по оплате госпошлины остаются на заявителе.

Руководствуясь ст. ст. 110, 156, 198,201, 167-170, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления отказать.

Судебные расходы по оплате госпошлины оставить на заявителе.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Вологда, в течение месяца со дня его принятия, в порядке, предусмотренном АПК РФ.

Судья Л.Ю. Голубева