Решение от 13 мая 2022 г. по делу № А21-12185/2020

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е


г. Калининград

Дело №

А21- 12185/2020


«13»

мая

2022 года



Резолютивная часть решения объявлена

«19»

апреля

2022 года



Решение изготовлено в полном объеме

«13»

мая

2022 года



Арбитражный суд Калининградской области в составе:

судьи Лобановой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области»

к обществу с ограниченной ответственностью «Комфорт-строй»

о взыскании задолженности, неустойки, расторжении договора, возврате земельного участка


при участии:

от ответчика – ФИО2 по доверенности.

установил:

Администрация муниципального образования «Зеленоградский городской округ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) (далее- Администрация, ответчик) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Комфорт-строй» (ОГРН <***>, ИНН <***>) (далее-Общество, ответчик) о взыскании по договору №8-КЗО/2016 аренды земельного участка от 14.01.2016г. задолженности по арендной плате по состоянию на 14.08.2020г. в размере 126 733 руб. 25 коп., пени в размере 296 350 руб. 86 коп.; расторжении договора №8-КЗО/2016 аренды земельного участка с кадастровым номером 39:05:010111:207, площадью 2060 кв.м, расположенного по адресу: <...>, разрешенное использование – под реконструкцию гостиничного комплекса с хозяйственным блоком и складом, заключенного между администрацией муниципального образования «Зеленоградский городской округ» и Обществом, возврате указанного земельного участка в распоряжение администрации муниципального образования «Зеленоградский городской округ».

Определением суда от 27.11.2020г. исковое заявление принято к производству с указанием на возможность рассмотрения дела в порядке упрощенного производства.

22.12.2020г. судом вынесено определение о рассмотрении дела по общим правилам искового производства.

В связи с переименованием администрации муниципального образования «Зеленоградский городской округ» в администрацию муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» в соответствии со статьей 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ) 19.04.2022г. судом вынесено соответствующее определение.

В процессе рассмотрения дела истец заявил об отказе от иска в части требований о расторжении договора аренды земельного участка №8-КЗО/2016 от 14.01.2016г.

Согласно части 2 статьи 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Поскольку отказ от иска в указанной части не противоречит закону и не нарушает права других лиц, суд принимает отказ Администрации от иска в указанной части. Производство по делу в части требований о расторжении договора аренды подлежит прекращению в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.

Истец также уточнил исковые требования и окончательно просит взыскать с ответчика пени за период с 23.11.2017г. по 10.07.2020г. в размере 43 318 руб.70 коп.

Уточненные исковые требования приняты судом к рассмотрению в соответствии со статьей 49 АПК РФ.

Истец в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом. Дело рассмотрено в отсутствие Администрации в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.

В судебном заседании представитель ответчика заявил возражения по иску, поддержал доводы, изложенные в отзыве на иск, письменных пояснениях.

В судебном заседании 13.04.2022г. был объявлен перерыв до 19.04.2022г.

Информация о рассмотрении дела размещена на официальном сайте Арбитражного суда Калининградской области в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

Заслушав представителя ответчика, изучив материалы дела, суд установил следующее.

14.01.2016г. между Администрацией (арендодатель) и ООО «Презент Интерьер» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №8-КЗО/2016 (далее-договор), в соответствии с которым арендатору в аренду сроком до 28.06.2044г. предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов площадью 2 060 кв.м, с кадастровым номером 39:05:010111:207, находящийся по адресу: <...>, для реконструкции под гостиничный комплекс с хозяйственным блоком и складом, в границах согласно прилагаемому плану.

Согласно пункту 9.5 данный договор является одновременно актом приема-передачи земельного участка.

Арендатор принял на себя обязательство уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором (пункт 4.4.3 договора).

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата за предоставленный в аренду земельный участок вносится арендатором ежеквартально равными частями от суммы договора до истечения 10 дня начала следующего квартала, а за четвертый квартал не позднее 10 декабря отчетного года.

В соответствии с пунктом 5.2 договора установлена ответственность арендатора за нарушение срока внесения арендной платы в виде пени в размере 0,5% от суммы невнесенного в срок платежа за каждый день просрочки.

После приобретения Обществом в собственность находящегося на указанном земельном участке объекта незавершенного строительства между ООО «Презент Интерьер» и Обществом было заключено соглашение от 02.08.2016г., согласно которому Общество приняло на себя права и обязанности арендатора земельного участка по договору №8-КЗО/2016.

Договор аренды и соглашение об уступке прав и обязанностей по указанному договору зарегистрированы в установленном законом порядке.

Ссылаясь на то, что ответчик не исполняет обязательства по оплате арендной платы, в связи с чем образовалась задолженность, Администрация направила Обществу претензию, а затем обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статьям 606, 611 и 614 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Статьей 329 ГК РФ в качестве одного из способов исполнения обязательств предусмотрена неустойка.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Как следует из материалов дела, 07.02.2018г. Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области выдало Обществу разрешение на ввод в эксплуатацию №39-RU39320000-066-2015 гостиничного комплекса (1 этап), расположенного на арендуемом земельном участке. Постановлением администрации муниципального образования «Зеленоградский городской округ» от 21.05.2018г. №1188 указанному объекту присвоен адрес: <...>.

Находящиеся в нежилом здании апартаменты были возведены Обществом с привлечением денежных средств граждан по договорам долевого участия в строительстве и переданы по актам приема-передачи в собственность участникам долевого строительства.

По смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 ГК РФ при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011г. №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае, если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Таким образом, Общество являлось арендатором земельного участка до передачи в собственность всех нежилых помещений в здании участникам долевого строительства.

Уточняя исковые требования, Администрация произвела расчет арендной платы и неустойки с учетом заявления Общества о пропуске срока исковой давности. Как следует из расчета, пени начислены за период с 11.12.2017г. по 20.11.2018г. в размере 62 149 руб.23 коп. С учетом переплаты по арендной плате размер неустойки составил 43 318 руб.70 коп.

Общество не согласилось с расчетом истца, представило отзыв на уточненное исковое заявление, в котором содержится расчет начислений арендной платы и пени за спорный период. Расчет произведен с учетом размера доли Общества в арендных платежах. Согласно расчету размер арендных платежей за период с 23.11.2017г. по 21.06.2020г. составил 200 193 руб.50 коп., за весь период аренды 449 553 руб.62 коп. Оплачена Обществом арендная плата в размере 518 602 руб.81 коп., что подтверждается представленными в материалы дела платежными документами. Таким образом, сумма переплаты составила 69 049 руб.19 коп.

С учетом указанной переплаты, заявления Общества в Администрацию о зачете переплаты от 16.11.2021г. у ответчика отсутствует задолженность по оплате неустойки по договору.

Принимая во внимание изложенное, в удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки следует отказать.


Руководствуясь статьями 49,150,167-170,181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд


Р Е Ш И Л :


Принять отказ истца от иска в части требований о расторжении договора аренды земельного участка №8-КЗО/2016 от 14.01.2016г. и прекратить производство по делу в указанной части.

В удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия.



Судья Лобанова Е.А.