Решение от 6 мая 2018 г. по делу № А75-1271/2018

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира, 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А75-1271/2018
07 мая 2018 года
г. Ханты-Мансийск


Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе судьи Заболотина А. Н., при ведении протокола помощником судьи Подкорытовой И. А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Администрации города Сургута, по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Промтехстрой» и общества с ограниченной ответственностью «Салаир» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации договора аренды земельного участка,

при участии представителей сторон: от Администрации города Сургута – ФИО1 по доверенности от 05.07.2016; от общества с ограниченной ответственностью «Салаир» - ФИО2 по доверенности от 22.01.2018 года, от общества с ограниченной ответственностью «Промтехстрой» - ФИО3 по доверенности от 15.02.2018 года; от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре – ФИО4 по доверенности от 09.01.2018,

установил:

Администрация города Сургута обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации договора аренды земельного участка от 08.11.2017 № 234, выразившееся в уведомлении о приостановлении государственной регистрации права от 28.11.2017 № 86/003/082/2017-337 и обязании возобновить государственную регистрацию.

Требования мотивированы отсутствием у Управления Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре законных оснований для приостановления регистрации договора аренды.

Заявление 05.02.2018 принято судом и возбуждено производство по делу № А75-1271/2018.

Общество с ограниченной ответственностью «Салаир» (далее – ООО «Салаир») и общество с ограниченной ответственностью «Промтехстрой» (далее – ООО «Промтехстрой») обратились в Арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре:

1) об оспаривании решений:

от 28.11.2017 № 86/003/082/2017-337 о приостановлении осуществления государственной регистрации права аренды и договора № 234 от 08.11.2017  в части основания для приостановления о том, что для государственной регистрации права аренды необходимы согласия всех участников долевого строительства объектов, находящихся на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101046:3, а также кредитных организаций, в пользу которых имеется залог на объекты долевого строительства на указанном участке;

от 17.01.2018 № 03/00167 об отказе в снятии приостановления государственной регистрации права аренды и договора № 234 со множественностью лиц на стороне арендатора от 08.11.2017;

2) о признании незаконными бездействия Управления Росреестра, выразившегося:

в не принятии решения об исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о земельном участке с кадастровым номером  86:10:0101046:3, расположенном в <...>;

в не принятии решения о прекращении в Едином государственном реестре недвижимости всех записей об ипотеке, о залоге права аренды ООО «Салаир» по земельному участку с кадастровым номером  86:10:0101046:3;

не осуществления государственной регистрации права аренды ООО «Салаир», ООО «Промтехстрой» и договора № 234 аренды земельного участка от 08.11.2017. заключенного между Администрацией города Сургута и ООО «Салаир», ООО «Промтехстрой».

3) об обязании устранить нарушения путем:

принятия решения об исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о земельном участке с кадастровым номером  86:10:0101046:3, расположенном в <...>;

принятия решения о прекращении в Едином государственном реестре недвижимости всех записей об ипотеке, о залоге права аренды ООО «Салаир» по земельному участку с кадастровым номером  86:10:0101046:3 в Едином госреестре недвижимости;

осуществления государственной регистрации права аренды ООО «Салаир»,  ООО «Промтехстрой» и договора № 234, заключенного с администрацией г. Сургута и ООО «Салаир», ООО «Промтехстрой».

Требования мотивированы отсутствием у Управления Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре законных оснований для приостановления регистрации договора аренды.

Заявление 20.02.2018 принято судом и возбуждено производство по делу № А75-1338/2018.

Определением Арбитражного суда от 20.03.2018 дело № А75-1338/2017 объединено в одно производство с делом № А75-1271/2018 с присвоением делу № А75-1271/2018.

До рассмотрения дела по существу ООО «Салаир» и ООО «Промтехстрой» отказались от требований в части оспаривании бездействия Управления Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре и в части возложения обязанности на принятие решений (пункты 2, 3 просительной части заявления).

В соответствии с частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Учитывая, что отказ от заявленных требований не противоречит закону и иным нормативным актам, не нарушает прав и законных интересов других лиц, суд полагает возможным принять частичный отказ от заявленных требований.

Представитель Администрации города Сургута в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении (т. 1 л.д. 8-11).

Представители ООО «Салаир» и ООО «Промтехстрой» в судебном заседании поддержали уточненные требования по основаниям, изложенным в заявлении (т. 2 л.д. 8-11), а так же в пояснениях от 07.05.2018.

Представитель Управления Росреестра в судебном заседании возражал относительно заявленных требований по основаниям, изложенным в отзывах (т. 3 л.д. 4-9, 73-78).

Выслушав представителей сторон и изучив представленные доказательства, суд постановил следующий вывод.

Из материалов дела следует, что 29.10.2008 между Администрацией города Сургута и ООО «Салаир» заключен договор аренды № 879 (т. 2 л.д. 57-68). По условиям договора Администрация города Сургута передала, а общество приняло в аренду земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101046:3 площадью 128 276 кв. м., расположенный в <...> в территориальной зоне Ж.2.-41 для окончания строительства объекта «Застройка микрорайона № 41 в западном жилом районе города Сургута. Распоряжением Администрации города Сургута от 05.10.2011 № 2922 земельный участок площадью 128 276 кв. м. с кадастровым номером 86:10:0101046:3 разделен на 63 земельных участка, в том числе участок с номером 86:10:0101046:43. 31.10.2014 за ООО «Салаир» зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 3 процента, расположенный по адресу: <...> территориальная зона Ж.2-41 по ул. ФИО5, о чем выдано свидетельство 86-АБ 972717. 14.03.2016 за ООО «Промтехстрой» зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 10 процентов, расположенный по адресу: <...> о чем выдано свидетельство о государственной регистрации.

Названные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 14.07.2017 по делу № А75-6355/2017. Кроме того такие обстоятельства не оспариваются участниками спорного правоотношения.

Названным решением суда на Администрацию города Сургута возложена обязанность заключить с ООО «Салаир» и ООО «Промтехстрой» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101046:43 для окончания завершения строительства незавершенных строительством объектов.

В целях исполнения вступившего в законную силу судебного акта между Администрацией города Сургута, ООО «Салаир» и ООО «Промтехстрой» заключен договор аренды от 08.11.2017 № 234 (т. 2 л.д. 48-52). По условиям договора Администрация города Сургута передала, а общества приняли в аренду земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101046:43, площадью 35 330 кв. м., под объект «Многоэтажный жилой дом со встроенно – пристроенными помещениями общественного назначения, со встроенным детским садом на 40 мест на первом и втором этажах. №23,24».

Администрация города Сургута, ООО «Салаир» и ООО «Промтехстрой» обратились в Управление Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре с заявлениями о государственной регистрации договора аренды (т. 3 л.д. 12-13,29-31).

Уведомлением от 28.11.2017 № 86/003/082/2017-337 Управление Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре довело до сведения Администрации города Сургута информацию о приостановлении государственной регистрации договора аренды земельного участка в связи с отсутствием согласий залогодержателей права аренды на исходный земельный участок с кадастровым номером № 86:10:0101046:3 (т. 3 л.д. 23-27).

Приостановление государственной регистрации права аренды оспорено Администрацией города Сургута, ООО «Салаир» и ООО «Промтехстрой» в судебном порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании незаконными действий и решений должностных лиц необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).

Согласно статьи 14 названного закона государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных таким законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном порядке. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, кроме прочего, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу статьи 29 упомянутого закона государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав перечислены в статье 26 Закона о регистрации. Пунктом 5 части 1 указанной статьи установлено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Материалами дела подтверждается, что исходный земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101046:3 предоставлялся ООО «Салаир» для застройки микрорайона 41 в западном жилом районе города Сургута. Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 18.04.2018 на право аренды зарегистрирован залог в пользу физических и юридических лиц в силу закона (т. 3 л.д. 124).

Согласно статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

Статьями 11.4, 11.8 названного кодекса установлено, что при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. При этом обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах.

В соответствии со статьей 53 Закона о регистрации если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или договором об ипотеке. При государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется.

Из буквального содержания приведенной нормы следует, что согласие залогодержателей права аренды земельного участка является необходимым и обязательным при внесении изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, об объекте недвижимого имущества. Регистрация перехода права осуществляется с сохранением установленных обременений.

Аналогичный вывод следует из пункта 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге». Названным пунктом разъяснено, что применяя статью 11.8 ЗК РФ, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Из приведенных норм права, в их совокупности, следует, что наличие или отсутствие согласия залогодержателей права аренды исходного земельного участка не является обязательным условием при регистрации договоров аренды на земельные участки созданные в результате раздела исходного земельного участка.

В спорном правоотношении раздел участка с кадастровым номером 86:10:0101046:3 фактически произведен. Сведения об исходном земельном участке изменены в Государственном реестре недвижимости. При этом такие изменения никем не оспорены и не опровергнуты.

Принимая во внимание презумпцию достоверности сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, закрепленную в статье 1 Закона о регистрации, Управление Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре обязано было зарегистрировать договор аренды от 08.11.2017 № 234, заключенный между Администрацией города Сургута, ООО «Салаир» и ООО «Промтехстрой». При этом на основании статьи 53 Закона о регистрации в отношении зарегистрированного права аренды земельного участка орган регистрации прав обязан сохранить обременения, установленные в пользу физических и юридических лиц при регистрации права аренды на исходный земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101046:3.

Изложенное правоприменение в полной мере соответствует требованиям статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей правовые последствия для залогодателя и залогодержателя при возникновении нового имущества в результате переработки или иного изменения заложенного имущества.

Оценив в совокупности представленные доказательства с учетом приведенных норм права, суд пришел к убеждению, что приостановление государственной регистрации договора аренды земельного участка от 08.11.2017 № 234, выраженное в уведомлении о приостановлении государственной регистрации права от 28.11.2017 № 86/003/082/2017-337, не соответствует нормам Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Судебные расходы ООО «Промтехстрой» по уплате государственной пошлины подлежат возмещению за счет Управления Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

решил:

заявление Администрации города Сургута удовлетворить.

            Признать незаконным приостановление Управлением Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре государственной регистрации договора аренды земельного участка от 08.11.2017 № 234, выраженное в уведомлении о приостановлении государственной регистрации права от 28.11.2017 № 86/003/082/2017-337.

            Производство по делу по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Промтехстрой» и общества с ограниченной ответственностью «Салаир» в части оспаривании бездействия Управления Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре и в части возложения обязанности на принятие решений (пункты 2, 3 просительной части заявления), прекратить.

            Заявление общества с ограниченной ответственностью «Промтехстрой» и общества с ограниченной ответственностью «Салаир» в остальной части удовлетворить.

            Признать незаконным приостановление Управлением Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре государственной регистрации договора аренды земельного участка от 08.11.2017 № 234, выраженное в уведомлении о приостановлении государственной регистрации права от 28.11.2017 № 86/003/082/2017-337, в части доводов об отсутствии согласий залогодержателей права аренды земельного участка как основания для приостановления государственной регистрации.

            Обязать Управление Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре устранить нарушение прав и интересов Администрации города Сургута, общества с ограниченной ответственностью «Салаир», общества с ограниченной ответственностью «Промтехстрой».

            Взыскать с Управления Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре в пользу общества с ограниченной ответственностью «Промтехстрой» расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы России № 1 по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Промтехстрой» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб., излишне уплаченную платежным поручением от 31.01.2018 № 32.

            Решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.


Судья                                                                                      А. Н. Заболотин