Решение от 18 февраля 2022 г. по делу № А07-15147/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А07-15147/2020
18 февраля 2022 г.
г. Уфа



Резолютивная часть решения объявлена 24.12.2021

Полный текст решения изготовлен 18.02.2022


Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи Салиевой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 318028000107101)

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП 315028000150611)

и встречному иску

индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП 315028000150611)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 318028000107101),

при участии в судебном заседании представителя истца – ФИО4 по доверенности № 14 от 13.01.2021, диплом, представителя ответчика – ФИО5 по доверенности №2 от 30.04.2021, диплом.


Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ФИО2, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ФИО3, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды нежилых помещений № б/н от 08.07.2019 за период с 11.11.2019 по 23.06.2020 в размере 3 212 285 руб. 49 коп., неустойки за нарушение сроков внесения платежей в сумме 275 940 руб. 14 коп., начисленной за период с 11.11.2019 по 23.06.2020.

В ходе производства по делу истец уточнял исковые требования.

Согласно последнему уточнению, принятому судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 3 394 059 руб. 64 коп. за период с 24.07.2019 по 08.07.2020 (расчёт – т. 1, л.д. 154), неустойку за нарушение сроков оплаты в сумме 2 046 904 руб. 17 коп., начисленную за период с 30.07.2019 по 29.11.2021.

Ответчик против заявленного к нему иска возражает. В рамках настоящего дела им подан встречный иск о взыскании с ФИО2 стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в сумме 4 665 098 руб. 50 коп., неустойки за необеспечение коммунальной услугой в сумме 106 929 руб. 60 коп. (с учётом уточнения встречных исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Изучив материалы дела, приняв во внимание доводы представителей сторон, приводимые ими в ходе судебных заседаний по делу, суд УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 08.07.2019 между истцом (арендодатель) и ответчиком ( арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения (далее – договор аренды, т. 1, л.д. 15-26), согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование (аренду) за определённую в настоящем договоре плату часть нежилого помещения первого этажа, ориентировочной площадью 135,4 кв.м, в также подвал площадью 547,5 кв.м, являющиеся частью нежилого помещения общей площадью 1 830,8 кв.м, расположенного на первом этаже и подвале по адресу: <...>.

Помещение и его месторасположение определяется в схеме как выделенная часть (Приложение № 1 к настоящему договору), которое является неотъемлемой частью настоящего договора.

Стороны обязуются подписать дополнительное соглашение с указанием конкретной площади первого этажа после возведения арендатором перегородок, образующих контур помещения, и изготовления технического паспорта БТИ в течение 10 рабочих дней.

Целевое назначение помещения: для размещения кафе, пекарни, магазина-кулинарии по реализации продукции собственного производства, розничной продажи продовольственными и не продовольственными товарами. Настоящим арендодатель дает свое полное и безотзывное согласие на сдачу арендатором части помещения, но не более 70 % в субаренду под вышеуказанные цели, а также под любые иные цели, не запрещенные законодательством Российской Федерации (пункт 1.2 договора аренды).

В соответствии с пунктом 2.1.1 договора аренды арендодатель обязуется до 22.07.2019 обеспечить передачу арендатору помещения в аренду путем подписания сторонами акта приема-передачи помещения, в его технически исправном состоянии, с учетом всех обязательств, изложенных в настоящем договоре в соответствии с приложением № 2.

В соответствии с п. 2.3.2. договора арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату и коммунальные услуги, предусмотренные договором.

Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 24.07.2019, в котором арендатор подтвердил отсутствие претензий к арендодателю по техническому и санитарному состоянию переданного помещения.

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендатор обязался ежемесячно уплачивать арендодателю в течение установленного договором срока арендную плату из расчета 1 500 руб. за 1 кв.м помещений 1 этажа общей площадью 135,4 кв.м, а также 100 руб. за 1 кв.м помещений общей площадью 547,5 кв.м, расположенных в подвале. Также возмещать затраты на коммунальные услуги, потребленные арендатором.

По условиям пункта 3.2. договора для осуществления ремонтных работ по подготовке помещения к работе, арендатору предоставляются арендные каникулы на 30 календарных дней с момента подписания акта приема-передачи помещения.

Арендная плата ежемесячно оплачивается арендатором не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца (п. 3.4 договора)

Согласно пункту 3.5 договора арендатор возмещает расходы арендодателя по потребленной арендатором электроэнергии, водоснабжению, водоотведению и теплоснабжению в соответствии с показаниями счётчиков, установленных в арендуемом помещении, и тарифами ресурс снабжающих организаций. Оплата производится по итогам каждого истёкшего месяца, в течение 5 дней с момента выставления арендодателем счета на оплату.

К договору были подписаны дополнительные соглашения от 24.07.2019 (дополнительное соглашение № 1), от 01.08.2019 (дополнительное соглашение № 2), от 21.01.2020 (дополнительное соглашение № 3) (т. 1, л.д. 27-32)

В дополнительном соглашении № 1 от 24.07.2019 стороны изменили площади помещений первого этажа со 135,4 кв.м на 310,6 кв.м. В этой связи был соответственно изменён размер арендной платы. Также стороны договорились, что по истечении арендных каникул арендатор за последующие два месяца аренды производит оплату в размере 50% от согласованного размера арендной платы.

В дополнительном соглашении № 2 от 01.08.2019 стороны в качестве предмета аренды определили часть нежилого помещения первого этажа площадью 288,6 кв.м, стоимость аренды которого составляет 1 500 руб. в месяц.

Дополнительным соглашением № 3 от 21.01.2020 стороны согласовали, что в аренду передаётся нежилое помещение площадью 437,6 кв.м, в состав которого входит часть нежилого помещения общей площадью 379,5 кв.м, расположенное на первом этаже, также в аренду предаётся часть нежилого помещения общей площадью 629,8 кв.м, расположенного на первом этаже и подвале.

В связи с изменением арендуемых арендатором площадей стороны согласовали новую схему месторасположения помещения в виде Приложения № 1 к договору (взамен прежнего). Также в п. 4 данного дополнительного соглашения стороны предусмотрели обязанность лизингодателя обеспечить подачу электроэнергии мощностью не менее 150 кВт.

Истец указывает, что арендатор ненадлежащим образом исполняет свои договорные обязательства.

С момента получения площадей по июнь 2020 арендатор производил длительный ремонт помещений.

Со стороны арендодателя арендатору были предоставлены арендные каникулы в размере 30 дней в начале аренды, была снижена сумма арендной платы на 50% за второй и третий месяцы аренды. Тем не менее, арендатор к осуществлению своей деятельности в арендованных помещениях так и не приступил. На момент формирования настоящего иска в переданных арендатору помещениях не завершён ремонт, арендованные площади не оснащены оборудованием, необходимым для использования помещений по предусмотренному договором целевому назначению, над входом в помещение не установлена вывеска.

Арендатором не внесены предусмотренные п. 3.2. договора, п. 1.3. дополнительного соглашения № 1 от 24.07.2019, п. 2 дополнительного соглашения № 3 от 21.01.2020 обеспечительные платежи.

С существенным нарушением сроков внесен авансовый платеж за второй месяц аренды в порядке п.3.3. договора. С сентября 2019 начались просрочки в платежах за аренду и коммунальные услуги.

10.04.2020 ответчик направил истцу обращение, в котором просил снизить стоимость аренды с 1 500 руб. до 1 000 руб. за кв.м сроком на 8 месяцев (до 31.12.2020); предоставить рассрочку на образовавшуюся задолженность (1 392 517 руб. 75 коп.) на тот же срок; предоставить арендные каникулы на апрель 2020 в связи с отсутствием возможности полноценного производства ремонтных работ. В случае отказа просил считать данное письмо уведомлением о расторжении договора аренды на основании п. 5.6. договора аренды (т.1, л.д. 136).

Ответчику было направлено письмо № 36 от 26.06.2020 (т. 1, л.д. 149) о досудебном урегулировании спора, в котором арендодатель предлагал уменьшить стоимость долга на 900 000 руб. Ответчик не согласился с предложенными условиями, что подтверждается письмом № 1 от 03.07.2020 (т.1, л.д. 50).

По акту от 08.07.2020 ответчик возвратил истцу принятое в аренду имущество (т. 1, л.д. 137-138).

В адрес арендодателя было направлено письмо об урегулировании спора (№ 3 от 13.07.2020), в котором арендатор просил снизить размер задолженности до 50 %, что составляет 1 638 649 руб. 95 коп. с рассрочкой до 30.04.2021 ( т. 1, л.д. 153).

Такой договорённости стороны не достигли.

Ссылаясь на то, что индивидуальный предприниматель ФИО3 не исполнила надлежащим образом обязательства по договору аренды от 08.07.2019 по внесению арендной платы и коммунальных платежей, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.


Заявив в рамках настоящего спора встречный иск, ответчик сослался на то, что за свой счёт производил в арендованном помещении ремонтно-строительные работы. Стоимость улучшений арендованного имущества составила 4 665 098 руб. 50 коп. Указанная сумма заявлена к взысканию в качестве встречных требований.

Письмом от 18.06.2020 (т. 1, л.д. 147) ответчик просил истца произвести зачет взаимных требований в связи с произведёнными неотделимыми улучшениями.

Истец в письме № 38 от 30.06.2020 (т. 1, л.д. 148) сообщил, что указанные затраты не могут быть зачтены.

Также ответчик просит взыскать с истца неустойку за необеспечение арендованного имущества коммунальными услугами в сумме 106 929 руб. 60 коп.

В обоснование данного требования указывает, что в соответствии с пунктом 4 дополнительного соглашения № 3 от 21.01.2020 арендодатель обязуется обеспечить подачу электроэнергии мощностью не менее 150 кВт. Таким образом, в период с момента заключения дополнительного соглашения (21.01.2020) арендодатель обязан был предоставить арендатору помещение с подачей электроэнергии не менее 150 кВт для обеспечения возможности пользования предметом аренды в соответствии с целевым назначением помещения.

Однако, как указывает ответчик, данная обязанность не была исполнена истцом, в связи с чем ответчик фактически не имел возможности пользоваться арендованным имуществом, так как его целевым назначением служит организация общественного питания, оборудование для которого может работать только при условии предоставления электроэнергии не менее 150 кВт.

Об указанных недостатках ответчик извещал истца письмом от 04.06.2020, в котором просил устранить недостатки. Однако до окончания срока действия договора аренды недостатки устранены не были.

Согласно пункту 4.6. договора в случае необеспечения помещения по вине арендодателя коммунальными услугами, в том числе энергоснабжением в объеме, предусмотренном п. 1.5. договора на срок свыше 4 часов в течение суток арендатор вправе не выплачивать арендодателю арендную плату за период отсутствия обеспечения помещения вышеуказанными услугами, кроме этого арендатор вправе требовать с арендодателя уплаты неустойки в размере 0,1% от суммы месячной арендной платы за каждый день необеспечения помещения коммунальными услугами.

Согласно расчету ответчика за период с 21.01.2020 по 08.07.2020 неустойка, начисленная на основании пункта 4.6 договора, составила 106 929 руб. 60 коп. Указанная сумма также заявлена в качестве встречного требования.

Кроме того, в соответствии с пунктом 3.8 договора аренды в случае, если по вине или инициативе арендодателя арендатор не имеет возможности пользоваться арендуемым помещением в соответствии с разрешенным использованием, арендная плата за такой период не исчисляется и не подлежит оплате.

В соответствии с пунктом 4.5 договора, в случае создания арендодателем препятствий для осуществления арендатором деятельности в арендуемом помещений, арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от уплаты арендной платы и компенсации коммунальных расходов за время простоя, о чем он письменно уведомляет арендодателя.

Ответчик, указывая на обстоятельства, препятствующие пользованию помещением, в удовлетворении требования о взыскании арендной платы в размере 3 963 599 руб. 90 коп. просит отказать.


Оценив представленные в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришёл к выводу, что первоначальные исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению, основания для удовлетворения встречных исковых требований ФИО3 отсутствуют.

Исходя из условий заключенного между сторонами договора правоотношения сторон следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим предоставление имущества в аренду.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (п. 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, существенным условием договора аренды является предмет договора, то есть имущество, подлежащее передаче в аренду, а именно: в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду.

Данные, позволяющие точно описать имущество, подлежащее сдаче в аренду, могут уточняться по различным критериям: наименованию, месту нахождения, назначению, границам, габаритам, цвету, модели, форме, материалу, степени износа, графическому обозначению на плане местности и т.п., степень индивидуализации предмета аренды зависит от его назначения, а также воли и желания сторон.

Оценивая положения рассматриваемого договора, дополнительных соглашений к нему, суд пришел к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, о согласовании объекта аренды, размера арендной платы.

Соответствующие доводы не были заявлены и сторонами спора.

Пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено несение арендатором расходов на содержание арендованного имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно п. 2.3.2. заключённого между сторонами договора арендатор обязуется своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату и коммунальные услуги, предусмотренные договором.

Таким образом, расходы по оплате коммунальных расходов и арендных платежей возложены на арендатора.

По положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Являясь арендодателем по договору аренды нежилого помещения от 08.07.2019 предусмотренные договором обязательства истец выполнил надлежащим образом, передав по акту приема-передачи объект аренды. Претензий у арендатора к арендодателю по техническому и санитарному состоянию переданного помещения не имелось.

Довод ответчика о невозможности использования переданного в аренду помещения в связи с неисполнением истцом обязанности по обеспечению помещений электроэнергией мощностью не менее 150 кВт, судом на основе анализа совокупности представленных в деле доказательств, отклоняется.

Из условий договора следует, что арендатор вправе переоборудовать помещение для размещения кафе, пекарни, магазина-кулинарии по реализации продукции собственного производства, розничной продажи продовольственных и непродовольственных товаров. В этой связи пунктом 2.4.3. договора предусмотрено право арендатора за свой счёт установить дополнительные перегородки в помещении и/или произвести демонтаж существующих перегородок, не являющихся капитальными; переоборудовать систему вентиляции и кондиционирования; изменить существующую электрическую разводку, установить дополнительные электрические приборы и оборудование, в том числе провести комплекс мероприятий по увеличению электрической мощности; производить сантехнические работы; производить строительно-монтажные работы, такие как: изменение напольного покрытия, потолков, покраска стен, монтаж входа согласно Приложению № 1 или замена входных групп, строительство структурированной кабельной сети, системы контроля доступа, охранной и пожарной сигнализации, системы видеонаблюдения; установить систему беспроводной связи; провести монтаж кабельной сети в помещении в случае, если работы будет проводить арендатор своими силами или силами привлеченных им третьих лиц.

Из представленных в деле доказательств следует, что арендованное помещение арендатором не было подготовлено к эксплуатации. На момент возврата истцу помещений ремонтные работы в помещении ответчиком не завершены.

Несмотря на указанные обстоятельства, истец после подписания дополнительного соглашения № 3 от 21.01.2020, предусматривающего его обязанность по подаче в переданные в аренду помещения электроэнергии мощностью не менее 150 кВт, приступил к согласованию необходимых мощностей, что подтверждается представленным в деле (т. 3) отчётом о результатах георадиолокационного обследования грунта, техническими условиями для присоединения к электрическим сетям, договором об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям. Также истец заключил договор аренды оборудования от 01.02.2020 с обществом с ограниченной явственностью «СОВА», в соответствии с которым последнее обязалось по заявке индивидуального предпринимателя ФИО2 предоставить во временное пользование дизельный генератор мощностью не менее 150 кВт. Сумма платы за бронирование оборудования составила 47 400 руб. за период с 01.02.2020 по 07.07.2020. Указанная сумма была оплачена истцом платежным поручением № 297 от 04.08.2020. Договор аренды оборудования от 01.02.2020 с обществом с ограниченной явственностью «СОВА» расторгнут с 08.07.2020 в связи с расторжением договора аренды с ответчиком.

Таким образом, истцом были приняты все необходимые меры для обеспечения переданного в аренду помещения электроэнергией мощностью не менее 150 кВт. Доказательств того, что соответствующая мощность была затребована ответчиком, но не предоставлена истцом, в материалах дела отсутствуют. Первое напоминание об обязанности арендодателя обеспечить подачу электроэнергии мощностью не менее 150 кВт содержится в обращении от 04.06.2020 (т. 2, л.д. 36). При этом из содержания данного письма не следует, что ответчик просил истца совершить определенные действия, чтобы обеспечить такую подачу, данное письмо, скорее, служило неким дополнительным аргументом для предоставления истцом запрошенных ответчиком преференций по снижению арендных платежей. К данному моменту ответчик уже выразил свою волю на прекращение договора аренды в порядке п. 5.6 договора (расторжение договора арендатором в одностороннем порядке путем направления арендодателю уведомления за 90 дней до дня расторжения договора) в письме от 10.04.2020, подтвердив её в письме от 16.04.2020.

Кроме того, доказательств направления/вручения истцу обращения от 04.06.2020 ответчик не представил. Истец данный факт отрицает.

Не подтвержден ответчиком также довод о невозможности использования помещения в связи с тем, что с 09.06.2020 арендуемое помещение было отключено арендодателем от электроэнергии.

Истец пояснил, что помещение было отключено от электропотребления по просьбе сотрудника ответчика для самовольного демонтажа прибора учёта потребляемой электроэнергии. В отсутствии прибора учёта подача электроэнергии невозможна.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что обязательства по договору аренды были исполнены истцом как арендодателем в полном объёме.

Ответчик не представил убедительных доказательств того, что причиной неиспользования объекта аренды по тому назначению, которое было предусмотрено договором аренды, явилось неисполнение арендодателем принятых на себя обязательств.

Ответчик, в свою очередь, выступая в договоре аренды в качестве арендатора, свои обязательства в полном объеме не выполнил. По расчету истца задолженность ответчика по арендной плате за весь срок действия договора (24.07.2019-08.07.2020) составила 3 394 059 руб. 64 коп.

Ответчиком доказательств погашения указанной задолженности в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного первоначальные исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 3 394 059 руб. 64 коп. подлежат удовлетворению.

В связи с тем, что ответчиком допущено нарушение денежного обязательства, истцом заявлено требование о взыскании неустойки за нарушение сроков оплаты арендной платы в сумме 2 046 904 руб. 17 коп. за период с 30.07.2019 по 29.11.2021.

Неустойкой (штрафом, пеней) в силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.

В соответствии с пунктом 4.3 договора в случае нарушения арендатором сроков платежей, арендодатель может начислить пени в размере 0,1 % просроченной суммы за каждый день просрочки, но не более 30 % от стоимости аренды помещения в месяц.

Расчет неустойки ответчиком по его арифметической составляющей не оспорен.

Оснований для снижения размера неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.

Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер.

В п. 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - постановление № 7) указано, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 № 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств направлена на установление баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Таким образом, суд на основе предоставленных ему полномочий с учетом доводов и возражений сторон вправе дать оценку фактическим обстоятельствам конкретного дела и определить, насколько заявленная кредитором договорная неустойка обеспечивает защиту его имущественных интересов от допущенного должником правонарушения и компенсирует его потери в результате нарушения обязательства.

Согласно п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» критериями для установления несоразмерности неустойки в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Согласно разъяснениям, данным в п. 71 постановления № 7, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Взаимосвязанные положения п. 71 постановления № 7 и п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» не исключают права суда снизить размер заявленной к взысканию договорной неустойки при наличии соответствующего ходатайства ответчика и установленного факта несоразмерности неустойки.

Степень соразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, поэтому только суд, рассматривающий дело, вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного спора в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно положениям статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора и согласовании его условий.

Неустойка по согласованию сторон договора лизинга определена в размере 0,1% за каждый день просрочки внесения арендной платы.

Учитывая, что неустойка в размере 0,1% является обычной для такого вида правоотношений, принимая во внимание что размер заявленной к взысканию неустойки обусловлен продолжительностью периода, за который она начислена, то есть продолжительностью периода нарушения ответчиком принятых на себя обязательств, а также то, что ответчиком не обоснована её несоразмерность последствиям допущенного им нарушения обязательств, оснований для применения в данном случае положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не усматривает.

Требование о взыскании неустойки за нарушение сроков оплаты арендной платы в сумме 2 046 904 руб. 17 коп. за период с 30.07.2019 по 29.11.2021 подлежит удовлетворению.

С учётом изложенного первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Относительно встречных требований ФИО3 о взыскании стоимости неотделимых улучшений судом сделан вывод об отсутствии оснований для их удовлетворения.

В обоснование стоимости неотделимых улучшений ответчиком представлены следующие доказательства:

1.Договор подряда №1 на выполнение ремонтных работ от 24.12.2019, заключённый с индивидуальным предпринимателем ФИО6

2.Договор № 1 от 20.01.2020, заключённый с индивидуальным предпринимателем ФИО7, в соответствии с которым была произведена поставка электротехнических и сантехнических материалов.

3.Договор № 2 от 19.02.2020, заключённый с индивидуальным предпринимателем ФИО7, в соответствии с которым была произведена поставка и монтаж системы вентиляции.

4.Платежные поручения № 5 от 07.02.2020; № 12 от 21.02.2020; № 31 от 13.03.2020; № 73 от 15.04.2020; № 196 от 20.07.2020; № 230 от 14.08.2020; № 263 от 28.08.2020.

5.Платежные поручения: № 13 от 21.02.2020; № 75 от 16.04.2020; № 166 от 03.07.2020; № 197 от 21.07.2020; № 202 от 24.07.2020; № 285 от 10.09.2020, № 1 от 23.01.2020.

6.Акт приемки-сдачи выполненных работ от 04.03.2020.

Согласно пункту 1 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды; стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункты 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как было указано выше, пункт 2.4.3 договора аренды предусматривал право арендатора с момента подписания акта приёма-передачи помещения без согласования с арендодателем за свой счёт провести ряд изменений арендуемого имущества в соответствии с видом деятельности, которую арендатор планировал осуществлять в данном помещении.

Для производства указанных работ арендатору были предоставлены арендные каникулы за первый месяц аренды и скидка 50% от ежемесячной арендной платы в течение двух месяцев с момента окончания арендных каникул, общая сумма экономии арендатора составила 865 800 руб.

При этом, как следует из пункта 4.8 договора, обязанность арендодателя по возмещению стоимости неотделимых улучшений арендуемого помещения возникает только в случае досрочного расторжения договора по его инициативе. В этом случае арендодатель после прекращения договора аренды обязуется возместить стоимость улучшений арендуемого помещения, его инженерно-технических коммуникаций и/или другого оборудования, не отделимых без вреда для имущества, а также работы по приведению помещения в соответствие с требованиями пожарной безопасности (в том числе текущий ремонт с использованием отделочных и иных материалов, отвечающих требованиям пожарной безопасности (для соответствующего класса функциональной пожарной безопасности здания) и требованиям строительных норм, которые были произведены с согласия арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений (и/или стоимость работ и материалов, необходимых для приведения помещения в соответствие с требованиями пожарной безопасности, в том числе при осуществлении текущего ремонта) определяется на основании смет, предоставленных арендатором. Срок оплаты составляет 10 дней с момента получения письма от арендатора. Условия данного пункта не распространяются на случаи, когда договор расторгается по основаниям, предусмотренным пунктом 5.4. договора (расторжение договора арендодателем в одностороннем порядке в случаях: если арендатор пользуется помещением с существенным нарушением условий договора, в том числе с нарушением разрешенного пользования; ухудшает состояние имущества; если арендатор не внес арендную плату более двух раз подряд) или иным основаниям по вине арендатора.

Суд при толковании договора аренды применил правила статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу названной статьи закона при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Учитывая, что стороны в п. 2.4.3 договора предусмотрели право арендатора за свой счёт провести ряд изменений арендуемого имущества, оговорили случаи возмещения арендатору стоимости улучшений арендуемого помещения (п. 4.8.), предусмотрели для арендатора арендные каникулы и снижение арендной платы в течение двух месяцев с момента окончания арендных каникул, а также специально согласовали право арендатора на оставление в своей собственности после прекращения действия договора системы вентиляции, кондиционирования воздуха (п. 2.4.2 договора), суд пришёл к выводу, что поскольку в данном случае расторжение договора произошло на основании уведомления арендатора от 10.04.2020, на что указано в п. 1 акта приема-передачи от 08.07.2020, основания для возмещения ответчику затрат на производство неотделимых улучшений отсутствуют.

Кроме того, из представленных ответчиком доказательств следует, что в качестве стоимости неотделимых улучшений им фактически заявлены к возмещению затраты, которые были понесены им в ходе осуществления ремонтных работ, которые были необходимы именно ответчику для организации помещения под предполагаемый вид деятельности.

Между тем, из анализа статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.

Однако, в данном случае отсутствуют основания полагать, что проводимые ответчиком ремонтные работы повысили качественные характеристики принадлежащего истцу имущества, поэтому нет оснований рассматривать понесенные ответчиком в ходе ремонта расходы в качестве стоимости неотделимых улучшений имущества истца. Доказательств, свидетельствующих, что ремонтные работы были ответчиком полностью завершены, и помещение было готово к его использованию по назначению, материалы дела не содержат.

По доводам истца, факт того, что работы не завершены, помещение невозможно использовать по назначению, подтверждается следующими обстоятельствами дела:

1)сторонами не получен и не оформлен новый технический паспорт в порядке п. 1.1. договора, от арендатора не поступало уведомления об окончании работ по возведению перегородок, образующих контур помещения;

2)арендатором не предоставлены документы, подтверждающие соблюдение им правил пожарной и иной безопасности при производстве работ, что предусмотрено п. 2.4.4. договора, не переданы арендодателю сертификаты на используемые материалы;

3)письмом от 10.04.2020 ответчик подтвердил отсутствие возможности полноценного производства ремонтных работ, уведомил арендодателя об отсутствии намерения продолжать договорные отношения;

4)актом приема-передачи от 08.07.2020 установлено, что ответчиком произведена перепланировка помещения, связанная с изменением площади помещений, проемов, перенос санузлов. Арендодатель при приеме помещения указал на его недостатки, предложил устранить их в разумные сроки;

5)осмотром специалиста, проводившего экспертизу, установлено, что помещение находится в ненадлежащем состоянии, работы не завершены, нарушены коммуникации, отсутствует схема электропроводки, прибор учета электроэнергии. Приложенные к Техническому заключению специалиста № 28.09.20/1-СТЭ фотографии наглядно демонстрируют состояние помещения.

Таким образом, с учётом изложенного, правовых и фактических оснований для удовлетворения встречных исковых требований ФИО3 о взыскании стоимости улучшений арендованного имущества в сумме 4 665 098 руб. 50 коп., неустойки за необеспечение арендованного имущества коммунальными услугами в сумме 106 929 руб. 60 коп. судом не установлено.

Расходы по уплате госпошлины по первоначальному и встречному искам суд на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на ответчика.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Первоначальные исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 318028000107101) удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП 315028000150611) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 318028000107101) задолженность по арендной плате в сумме 3 394 059 руб. 64 коп., неустойку за нарушение сроков оплаты в сумме 2 046 904 руб. 17 коп., в возмещение расходов по уплате госпошлины 40 441 руб.

Исполнительный лист выдать по заявлению истца после вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП 315028000150611) госпошлину в доход федерального бюджета в сумме 9 764 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.


В удовлетворении встречных исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП 315028000150611) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 318028000107101) о взыскании стоимости улучшений арендованного имущества в сумме 4 665 098 руб. 50 коп., неустойки за необеспечение арендованного имущества коммунальными услугами в сумме 106 929 руб. 60 коп. отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП 315028000150611) из федерального бюджета госпошлину в сумме 6 992 руб., уплаченную по платежному поручению № 429 от 17.11.2020

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий месяца со дня вынесения решения (изготовления его в полном объеме). Подача жалоб осуществляется через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.



Судья Л.В. Салиева