Решение от 13 февраля 2025 г. по делу № А56-58716/2024

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-58716/2024
14 февраля 2025 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 28 января 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 14 февраля 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Егоровой Д.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Хатуевой И.Л.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

заявитель: общество с ограниченной ответственностью «НАЛИВНОЙ ВЫБОРГСКИЙ ТЕРМИНАЛ»

заинтересованное лицо: Администрация муниципального образования «Выборгский район»

третье лицо: Комитет по управлению муниципальным имуществом и градостроительству Администрации «Муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области

третье лицо: Управление Росреестра по Ленинградской области

о признании незаконным установления вида разрешенного использования земельного участка в процессе межевания,

об обязании устранить допущенные нарушения,

при участии: согласно протоколу от 28.01.2025,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «НАЛИВНОЙ ВЫБОРГСКИЙ ТЕРМИНАЛ» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Администрации муниципального образования «Выборгский район» (далее – Администрация) с требованием о признании незаконным установления вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 47:01:0106001:2407, площадью 3878 кв.м, выделенного в ходе межевания из земельного участка с кадастровым номером 47:01:0106001:11, площадью до деления 26 758 кв.м, имеющего вид разрешенного использования – «под производственную базу», а также об обязании устранить допущенные нарушения путем внесения в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 47:01:0106001:2407, площадью 3878 кв.м «под производственную базу», об обязании устранить допущенные нарушения путем внесения изменения в приложение Расчет арендной платы к договору аренды от 05.10.2023 № 30-2023 в части коэффициента разрешенного использования «Кри», установив его равным «2» и произвести перерасчет арендной платы с момента ее начисления – 05.10.2023.

Определением суда от 03.07.2024 заявление принято к рассмотрению, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом и градостроительству администрации муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области, назначена дата предварительного и основного судебного заседания.

В судебном заседании 17.09.2024 суд, руководствуясь ст. 135-137 АПК РФ, определил считать дело подготовленным, перешел к рассмотрению дела по существу в судебном заседании в соответствии с определением суда о принятии заявления к производству, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Ленинградской области.

В судебном заседании 21.01.2025 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд определил объявить перерыв в судебном заседании.

В судебном заседании 28.01.2025 присутствовали представители заявителя (посредством веб-конференции) и Администрации.

Заявитель требования поддержал. Представитель Администрации относительно их удовлетворения возражал по доводам, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы права во взаимосвязи со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимым условием для удовлетворения такого заявления является установление судом несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения (действия, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение, или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как усматривается из представленных в материалы дела документов, общество по результатам торгов (публичное предложение) по продаже имущества ООО «Малета» 15.01.2020 по договору купли-продажи приобрело объект недвижимого имущества кадастровый номер 47:01:0106001:708 общей площадью 2 405,7 кв.м, расположенный по адресу: <...> (далее - корпус № 16). На момент приобретения в Едином государственном реестре недвижимого имущества (далее - ЕГРН) о корпусе № 16 содержались следующие сведения: назначение - нежилое; наименование - здание экспериментального цеха розлива (корпус № 16).

После приобретения корпуса № 16 Общество использовало его для осуществления транспортно-экспедиционной деятельности и не использовало его для деятельности, связанной с производством и (или) оборотом алкогольной и другой спиртосодержащей продукции.

Корпус № 16 расположен на образованном и поставленном на кадастровый учёт 11.07.2023 земельном участке с кадастровым номером 47:01:0106001:2407, площадью 3 878 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов; разрешённое использование: под производственную базу - винный терминал (далее - спорный участок).

Спорный участок образован в результате раздела и последующего межевания земельного участка с кадастровым номером 47:01:0106001:11, площадь до деления составляла 26 758 кв.м. Согласно сведениям ЕГРН на момент раздела земельный участок имел вид разрешенного использования - «под производственную базу».

Истец в обоснование заявленных требований сослался на вид разрешенного использования исходного участка и то, что Правила землепользования и застройки МО «город Выборг» (далее - ПЗЗ), утверждённые 23.12.2009 решением № 27 Совета депутатов МО «Выборгское городское поселение» Выборгского района Ленинградской области, не предусматривают для территориальной зоны планирования 4 (ТП-4), в которой расположены и исходный и спорный участок такого РВИ как «под производственную базу - винный терминал». Общество никогда не осуществляло деятельности, определённой ответчиком как РВИ спорного участка. Истец не имел и не имеет в настоящее время вида деятельности по ОКВЭД и никаких лицензий, связанных с производством, оборотом или реализацией алкогольной и иной спиртосодержащей продукции и не осуществляет подобной деятельности. В ЕГРЮЛ в отношении истца включены, в том числе сведения о видах деятельности по ОКВЭД ОК 029-2014: 52.29 Деятельность вспомогательная прочая, связанная с перевозками - основной вид деятельности и 52.10 Деятельность по складированию и хранению - дополнительный вид деятельности. Корпус № 16 используется истцом как склад и дополнительные помещения при осуществлении терминальной обработки и перевалки грузов.

Истец указал, что изменение вида разрешенного использования повлекло увеличение арендной платы, что нарушает права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской деятельности.

Согласно положениям статьи 424 ГК РФ, статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, имеет регулируемый характер, ее размер определяется в порядке, установленном уполномоченным органом.

В силу пунктов 2 и 3 статьи 37.7 ЗК РФ правомочия органов публичной власти по установлению порядка определения размера арендной платы, зависят от того, в чьей собственности (федеральный, региональный уровни власти, или уровень местного самоуправления) находятся предоставляемые в аренду земельные участки, если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами.

Из разъяснений, содержащихся в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу ЗК РФ, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен, изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и тому подобное) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Поскольку плата за пользование земельным участком является регулируемой ценой, стороны договора аренды обязаны руководствоваться установленными ставками с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта независимо от согласованного между ними механизма изменения арендной платы (с учетом разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в постановлении Президиума от 02.02.2010 N 12404/09 и постановлении Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

С учетом изложенного вид разрешенного использования земельного участка не может устанавливаться публичным субъектом произвольно в целях увеличения арендной платы.

Пунктами 1 и 3 статьи 11.2. ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу той же статьи, несмотря на отсутствие такого РВИ в ПЗЗ, спорный участок может использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если это не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия или если федеральным законом установлен порядок определения РВИ образуемого земельного участка, отличный от предусмотренного пунктом 3 статьи 11.2 ЗК РФ.

В письме Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 09.10.2020 № 13-00290/20 даны пояснения о том, что вид разрешенного использования образуемого земельного участка может отличаться от вида разрешенного использования исходного земельного участка только в случае, если федеральным законом установлен порядок определения вида разрешенного использования образуемого земельного участка, отличный от предусмотренного пунктом 3 статьи 11.2 ЗК РФ.

В п. 6. Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешённого использования земельного участка (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018) земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

Как было указано выше, спорный участок образован в результате раздела и последующего межевания земельного участка с кадастровым номером 47:01:0106001:11, площадь до деления составляла 26 758 кв.м. Согласно сведениям ЕГРН на момент раздела земельный участок имел вид разрешенного использования - «под производственную базу». Образованный и поставленный на кадастровый учёт 11.07.2023 земельный участок с кадастровым номером 47:01:0106001:2407 получил вид разрешенного использования: под производственную базу - винный терминал.

Таким образом, произвольное по отношению к исходному участку изменение РВИ спорного участка противоречит прямому указанию, содержащемуся в п. 3 статьи 11.2. ЗК РФ. Кроме того, РВИ спорного земельного участка установлен не в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 г. № 540 (далее - классификатор) (доведён приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412).

Доводы Администрации об установлении РВИ исходного участка «под производственную базу - винный терминал» постановлением Главы администрации муниципального образования «Выборгский район Ленинградской области» от 27.06.2001 № 1323 не подтверждаются материалами дела. Так, в упомянутом постановлении указано, что исходный участок предоставляется в аренду «под производственное предприятие - винный терминал». То есть речь идёт не об установлении такого РВИ, а о целях аренды. Договор аренды земельного участка от 27.06.2001 № 335-01 к настоящему спору не имеет отношения, поскольку он заключён с иным, чем ответчик лицом и, кроме того, п. 1.1 этого договора так же не упоминается РВИ исходного участка, напротив речь идёт о цели, с которой ООО «Малета» будет использовать исходный участок.

Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе (часть 2 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), следовательно, информация, содержащаяся в постановлении от 27.06.2001 № 1323 и договоре аренды от указанной даты № 335-01, на которые имеются ссылки в отзыве ответчика в обоснование законности РВИ спорного участка, не могут быть приняты во внимание, поскольку приведенные ответчиком письменные доказательства при разрешении заявленных требований не являются допустимыми доказательствами в отношении объекта недвижимости и не могут подтверждать факт установления РВИ исходного участка «под производственное предприятие - винный терминал».

Представитель Администрации не возражал относительно того, что в ЕГРН на момент раздела исходного участка сведения о его РВИ были - «под производственную базу».

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования недвижимого имущества, а также иных, предусмотренных Законом №218-ФЗ сведений о недвижимом имуществе. Из позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 27.02.2015 № 305ЭС14-2425, следует, что разрешённое использование вновь образованных земельных участков устанавливается по состоянию на дату образования земельного участка или изменения его качественных и количественных характеристик.

Таким образом, поскольку установление РВИ участка не может носить произвольный характер и должно определяться РВИ исходного участка и фактическим использованием данного участка, т.е. применительно к застроенным участкам - функциональным назначением расположенных на них объектов.

На спорном участке расположен объект недвижимого имущества с кадастровым номером 47:01:0106001:708 общей площадью 2 405,7 кв.м. Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимого имущества (далее - ЕГРН) его назначение - нежилое; наименование - здание экспериментального цеха розлива (корпус № 16). В ЕГРН отсутствует упоминание об использовании здания в целях производства или хранения алкогольной продукции.

Таким образом, требования Общества в части признания незаконным установления администрацией муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области 11.07.2023 вида разрешенного использования «под производственную базу - винный терминал» земельного участка с кадастровым номером 47:01:0106001:2407, площадью 3878 кв.м, выделенного в ходе межевания из земельного участка с кадастровым номером 47:01:0106001:11, площадью до деления 26 758 кв.м, имеющего вид разрешенного использования - «под производственную базу» являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Администрация ссылалась на пропуск предусмотренного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации срока. Однако, об установлении вида разрешенного использования земельного участка постановлением Главы администрации муниципального образования «Выборгский район Ленинградской области» от 27.06.2001 № 1323 Обществу стало известно только в рамках судебного разбирательства, доказательства публикации данного акта Администрацией в материалы дела не представлено. Кроме того, обращение Общества в арбитражный суд, прежде всего, вызвано увеличением размера арендной платы в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка в рамках гражданско-правовых отношений. Соответственно, для защиты нарушенного права подлежит применению общий срок исковой давности.

Администрация также ссылалась на несоблюдение Обществом претензионного порядка по требованию, связанному с внесением изменений в договор аренды, однако в письмах от 27.11.2023 № 44/23, от 07.02.2024 № 48/24, от 26.03.2024 № 53/24 Общество обращалось к Администрации в целях изменения вида разрешенного использования земельного участка и корректировки расчета арендной платы. Кроме того, в ходе настоящего процесса Администрация не высказывала намерений во внесудебном порядке устранить допущенные нарушения, напротив, настаивала на отказе в удовлетворении требований Общества. С учетом данных обстоятельств суд не усмотрел наличия оснований для оставления заявления без рассмотрения в части корректировки расчета арендной платы.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Излишне уплаченная государственная пошлина на основании пункта 7 статьи 3 и статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит возврату из федерального бюджета.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Признать незаконным установление вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 47:01:0106001:2407, площадью 3878 кв.м, выделенного в ходе межевания из земельного участка с кадастровым номером 47:01:0106001:11, площадью до деления 26 758 кв.м, имеющего вид разрешенного использования – «под производственную базу».

Обязать Администрацию муниципального образования «Выборгский район» устранить допущенные нарушения путем внесения в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 47:01:0106001:2407, площадью 3878 кв.м «под производственную базу».

Обязать Администрацию муниципального образования «Выборгский район» устранить допущенные нарушения путем внесения изменения в приложение Расчет арендной платы к договору аренды от 05.10.2023 № 30-2023 в части коэффициента разрешенного использования «Кри», установив его равным «2» и произвести перерасчет арендной платы с момента ее начисления – 05.10.2023.

Взыскать с Администрации муниципального образования «Выборгский район» в пользу общества с ограниченной ответственностью «НАЛИВНОЙ ВЫБОРГСКИЙ ТЕРМИНАЛ» расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «НАЛИВНОЙ ВЫБОРГСКИЙ ТЕРМИНАЛ» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000 рублей уплаченной по платежному поручению от 13.06.2024 № 115.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Егорова Д.А.