Решение от 13 апреля 2020 г. по делу № А40-269111/2018

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело № А40-269111/18-16-2002

13.04.2020 г.

Резолютивная часть решения объявлена 20.02.2020 г.

Полный текст решения изготовлен 13.04.2020 г.

Арбитражный суд города Москвы

в составе:

Председательствующего судьи Махалкина М.Ю.

при ведении протокола секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «ВИБЕРТ» (Адрес: 125047, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 02.10.2002, ИНН: <***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (Адрес: 123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об обязании заключить договор купли-продажи, об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи,

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности б/н от 27.03.2018 г., ФИО3 по доверенности б/н от 22.10.2018 г.;

от ответчика – ФИО4 по доверенности № 33-Д-1070/19 от 06.12.2019 г.,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ВИБЕРТ» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 782,0 кв.м, расположенного по адресу: <...> (подвал, пом. Ⅰ, ком. 1,3,4,6-8,10-12; пом. Ⅱ, ком. 1; пом. Ⅳ, ком. 1; пом. Ⅶ, ком. 1-11) по цене 32 644 000 (тридцать два миллиона шестьсот сорок четыре тысячи) рублей с рассрочкой платежа на 5 (пять) лет (с учётом заявления об изменении предмета иска).

Свои исковые требования истец обосновывает тем, что ответчик уклонился от заключения указанного договора.

Ответчиком представлен отзыв на иск, в котором иск не признаёт, ссылаясь на то, что помещение не сформировано и не поставлено на кадастровый учёт (т. 2 л.д. 8 – 11).

Истцом представлены письменные пояснения по иску (т. 2 л.д. 12 – 14, т. 3 л.д. 138 – 140).

В судебном заседании представители истца поддержали исковые требования.

Представитель ответчика иск не признал.

Заслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, изучив материалы дела, суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Департаментом имущества г. Москвы (арендодателем) и ООО «ВИБЕРТ» (арендатором) заключён договор аренды нежилого фонда № 04-282/05 от 14.06.2005 г., согласно которому истцу предоставлено в аренду нежилое помещение общей площадью 781,3 кв.м., расположенное в здании по адресу: <...>, на срок с 01.01.2005 г. по 31.12.2015 г. (т. 1 л.д. 13 – 22).

По окончании срока действия данного договора аренды, его действие было возобновлено на неопределённый срок в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ.

В результате произведённой перепланировки площадь помещения с 25.03.2014 г. составляет 782,0 кв.м., что подтверждается документами технической инвентаризации (т. 1 л.д. 104 – 112).

Истец является лицом, имеющим преимущественное право на выкуп указанных помещений в силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

26.08.2016 г. истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлениями о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендованного субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы», в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> (т. 1 л.д. 23 – 26).

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее – заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее – заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно ч. 3 указанной статьи, при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Поскольку Департамент в установленный срок не направил ответчику проект договора купли-продажи, истец направил ответчику претензию от 16.10.2018 г. с предложением заключить договор купли-продажи и приложением проекта данного договора (т. 1 л.д. 113 – 115).

Письмом от 29.10.2018 г. № ДГИ-1-81938/18-1 Департамент отказал истцу в заключении договора купли-продажи нежилого помещения, ссылаясь на то, что помещение не сформировано и не поставлено на кадастровый учёт (т. 1 л.д. 116 – 118).

В связи с этим истец обратился в суд.

Суд приходит к выводу о том, что у ответчика не имелось законных оснований для отказа в заключении договора купли-продажи арендованного истцом помещения.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 г. № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Таким образом, реализация преимущественного права применительно к частям помещений допускается при условии, что такие части можно обособить.

При этом, Закон № 159-ФЗ не устанавливает каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости.

Из представленного в материалы дела поэтажного плана на помещение, арендуемого истцом, по состоянию на 25.03.2014 г. (т. 1 л.д. 110 – 112) спорное нежилое помещение имеет самостоятельное функциональное назначение и не является неразрывно связанным с иными помещениями здания, у него есть обособленный вход.

Таким образом, постановка на кадастровый учет спорных нежилых помещений, являющихся объектом аренды, возможна, в связи с чем они могут являться предметом договора купли-продажи.

Доказательств невозможности формирования арендуемых обществом нежилых помещений в качестве обособленных объектов и осуществления их выкупа, при том, что они имеют отдельный вход и могут использоваться независимо от других частей здания администрацией, в нарушение статьи 65 АПК РФ суду не представлено.

Довод ответчика о том, что в помещении произведена несогласованная перепланировка, судом отклоняется, так как не подтверждён надлежащими доказательствами.

Кроме того, Закон № 159-ФЗ не устанавливает каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от наличия перепланировок в помещении.

В соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Как указано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 31.01.2012 г. № 11657/11 по делу № А76-15904/2010 реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, суд должен обеспечить защиту прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

В соответствии со ст. 3 Закона № 159-ФЗ имущество должно выкупаться по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно ст. 5 Закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Для установления рыночной стоимости выкупаемого имущества судом была назначена судебная экспертиза.

Определением суда от 24.05.2019 г. по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «ИНЕКС» ФИО5.

На разрешение экспертизы поставить следующий вопрос:

- какова рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения общей площадью 782,0 кв.м. (подвал, пом. I, комн. 1, 3, 4, 6-8, 10-12; пом. II, комн. 1; пом. IV, ком. 1; пом. VII, ком. 1-11), расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 26.08.2016 г.?

Согласно заключению указанного эксперта от 26.07.2019 г. рыночная стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 26.08.2016 г. составляет 36 889 000 рублей (т. 3 л.д. 74 – 124).

Между тем, изучив материалы дела, суд пришёл к выводу о необходимости назначения по делу повторной экспертизы в связи с наличием сомнений в обоснованности заключения эксперта (ч. 2 ст. 87 АПК РФ).

Так, ФИО5 проводилась досудебная оценка рыночной стоимости спорного помещения, в связи с чем возникают сомнения в его объективности и беспристрастности в ходе проведения судебной экспертизы.

В силу положений абзаца 2 ч. 1 ст. 23, ч. 1 ст. 24 АПК РФ ФИО5 был обязан заявить самоотвод, что им сделано не было.

В связи с этим определением суда от 24.09.2019 г. по делу была назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Агентство судебных экспертов» ФИО6.

Согласно заключению указанного эксперта от 16.12.2019 г. рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 26.08.2016 г. составляет 32 644 000 рублей (т. 4 л.д. 4 – 135).

Возражений по экспертизе сторонами не представлено.

Таким образом, истец имеет право на выкуп арендованного имущества по его рыночной стоимости, установленной судебной экспертизой.

При таких обстоятельствах заявленные требования подлежат удовлетворению.

На основании ч. 1 ст. 110 АПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины и судебной экспертизы (т. 1 л.д. 121, т. 2 л.д. 64 – 65).

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 167 – 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Москвы

РЕШИЛ:

Обязать Департамент городского имущества города Москвы заключить с Общества с ограниченной ответственностью «ВИБЕРТ» договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 782,0 кв.м, расположенного по адресу: <...> (подвал, пом. Ⅰ, ком. 1,3,4,6-8,10-12; пом. Ⅱ, ком. 1; пом. Ⅳ, ком. 1; пом. Ⅶ, ком. 1-11) по цене 32 644 000 (тридцать два миллиона шестьсот сорок четыре тысячи) рублей с рассрочкой платежа на 5 (пять) лет на следующих условиях:

1. Предмет договора

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя нежилое помещение общей площадью 782,0 кв.м., расположенного по адресу: <...> (подвал, пом. Ⅰ, ком. 1,3,4,6-8,10-12; пом. Ⅱ, ком. 1; пом. Ⅳ, ком. 1; пом. Ⅶ, ком. 1-11), а Покупатель принять и оплатить это имущество (далее по тексту – «Объект»).

1.2. Продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего Договора Объект в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога.

1.3. В соответствии с пунктом 2 статьи 224 Гражданского Кодекса Российской Федерации Объект находится во владении и пользовании покупателя, что исключает необходимость фактической передачи Объекта по акту приема-передачи.

1.4. Право собственности на Объект возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

2. Права и обязанности сторон

2.1. Продавец обязан в течение пяти рабочих дней с момента поступления денежных средств на счет Продавца, указанный в пункте 3.4 настоящего Договора, выдать доверенность Покупателю на представление интересов Продавца, необходимую для государственной регистрации перехода права собственности на Объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также копию свидетельства о государственной регистрации права собственности на Объект, документы государственного кадастрового государственного учета или технического учета Объекта.

2.2. Покупатель обязан:

2.2.1. Полностью уплатить Цену Объекта (пункт 3.1 Договора) в порядке и на условиях, предусмотренных пунктом 3.2. Договора.

2.2.2. Осуществить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

2.3. Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Объект несет Покупатель.

2.4. В случае не поступления на расчетный счет Продавца средств, указанных в пункте 3.1 договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты (непредставление подтверждающих оплату документов), Договор расторгается в установленном законом порядке.

2.5. В случае расторжения настоящего договора по согласию Сторон Покупатель возвращает Продавцу Объект, указанный в пункте 1.1 Договора, а денежные средства, полученные в качестве оплаты за Объект, возвращаются Покупателю получателем платежей.

3. Цена и порядок расчетов.

3.1. Стоимость Объекта составляет 32 644 000 (тридцать два миллиона шестьсот сорок четыре тысячи) рублей.

3.2. Оплата по настоящему Договору производится в течение пяти лет со дня его заключения.

3.3. На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, предусмотренные пунктом 3 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159- ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего 10 предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10-го числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющего не менее 545 000 (пятьсот сорок пять тысяч) рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

3.5. Оплата приобретенного в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя.

3.6. Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам: Получатель: Управление Федерального казначейства по городу Москвы (Департамент городского имущества города Москвы) ИНН <***> КПП 770501001 ОКТМО - указывается в соответствии с местонахождением объекта. Расчетный счет <***> Банк получателя ОТДЕЛЕНИЕ 1 МОСКОВСКОГО ГТУ БАНКА РОССИИ, г. МОСКВА 705 БИК 044583001 КБК - 071114 02023 02 8000 410 «Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу» Назначение платежа: оплата по Договору купли-продажи от «__»_________20__г. № договора (заполняется покупателем по фактически присвоенным настоящему Договору реквизитам) за объект недвижимости, расположенный по адресу: <...> (подвал, пом. Ⅰ, ком. 1,3,4,6-8,10-12; пом. Ⅱ, ком. 1; пом. Ⅳ, ком. 1; пом. Ⅶ, ком. 1-11), общей площадью 782,0 кв.м.

Факт оплаты Объекта недвижимости подтверждается выпиской с указанного счета о поступление средств, в размере и сроки, указанные в настоящем Договоре.

4. Залог имущества

4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого недвижимого имущества в соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», устанавливается залог Объекта, приобретаемого Покупателем по настоящему Договору посредством заключения Соглашения о залоге недвижимого имущества в соответствии с нормами статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

4.2. В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве.

4.3. Предметом залога является Объект, указанный в пункте 1.1 настоящего Договора. Последующий залог допускается только с согласия Продавца. 11 4.4. В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.2. настоящего Договора, на Объект, находящийся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание в судебном порядке.

4.4.1. Денежные средства, уплаченные Покупателем по настоящему Договору до момента обращения взыскания на Объект, являющийся предметом залога по настоящему Договору, подлежат возврату Покупателю за вычетом арендной платы за пользование Объектом, указанной в п. 4.5.2.

4.4.2. За пользование Объектом, являющимся предметом настоящего Договора, за период с момента заключения настоящего Договора и до обращения взыскания на Объект с Покупателя взимается арендная плата в соответствии с размером арендной платы, установленной договором аренды, который существовал между Продавцом и Покупателем до момента заключения настоящего Договора.

5. Ответственность сторон

5.1. За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.2 настоящего Договора. Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,5 % от неуплаченной суммы (п. 3.1. Договора) за каждый день просрочки.

5.2. Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по настоящему Договору, обязан возместить Продавцу убытки в полной сумме сверх предусмотренных настоящим Договором неустоек.

5.3. Во всех случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6. Разрешение споров

6.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним, путем переговоров.

6.2. Споры, не урегулированные путем переговоров, передаются на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

7. Изменение договора

7.1. Все изменения и дополнения к настоящему Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью настоящего Договора.

8. Заключительные положения

8.1. Настоящим Договором Стороны подтверждают выполнение условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон и один для государственной регистрации прав.

8.2 Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ВИБЕРТ» расходы по государственной пошлине в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей и расходы по оплате судебной экспертизы в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течении месяцев со дня его принятия.

Судья М.Ю. Махалкин