Решение от 7 сентября 2018 г. по делу № А34-12016/2017

136/2018-49093(4)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ

Климова ул., 62 д., Курган, 640002, http://kurgan.arbitr.ru,

тел. (3522) 46-64-84, факс (3522) 46-38-07 E-mail: info@kurgan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А34-12016/2017
г. Курган
07 сентября 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 04 сентября 2018 года. В полном объеме решение изготовлено 07 сентября 2018 года.

Арбитражный суд Курганской области в составе судьи Деревенко Л.А., при ведении протокола помощником судьи Ивановой О.В., рассмотрев в судебном заседании при использовании средств видеконферен-связи при содействии Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Див» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Администрации Петуховского района (ОГРН <***>, ИНН <***>) о расторжении договора аренды и взыскании компенсации затрат в сумме 20 655 303 руб.

и по встречному иску Администрации Петуховского района (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Див» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 1828419 руб. 79 коп.

третьи лица: 1. Муниципальное казенное учреждение «Отдел земельно- имущественных отношений и охраны труда Администрации Петуховского района»; 2. Межрегиональное территориальное управление Росимущества в Челябинской и Курганской областях; 3. Федеральное государственное казенное учреждение «Пограничное управление Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Курганской и Тюменской областям»; 4. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Курганской области

при участии в судебном заседании представителей:

от истца (по первоначальному иску, ответчика по встречному): ФИО1 - представитель по доверенности от 23.01.2017, паспорт

от ответчика (по первоначальному иску, ответчика по встречному): Сисевич Н.Г. - представитель по доверенности от 02.07.2018 от третьих лиц: явки нет, извещены

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Див» (далее - истец по первоначальному иску) обратилось в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к Администрации Петуховского района (далее - ответчик по первоначальному иску) с требованиями:

- о расторжении договора аренды земель № 830 от 26.10.1999;

- взыскании компенсации затрат на строительство остающихся на земельном участке производственных и иных строений и сооружений - строения автозаправочной станции и здания сервисного центра водителя в сумме 20 655 303 руб.

Определением от 27.11.2017 исковое заявление судом принято к производству.

Определением от 27.12.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Муниципальное казенное учреждение «Отдел земельно- имущественных отношений и охраны труда Администрации Петуховского района».

Определением от 06.02.2018 Межрегиональное территориальное управление Росимущества в Челябинской и Курганской областях привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением от 26.02.2018 судом принято встречное исковое заявление Администрации Петуховского района (далее - истец по встречному иску) к Обществу с ограниченной ответственностью «Див» (далее - ответчик по встречному иску) о взыскании 1828419 руб. 79 коп., в том числе: 1417982 руб. 77 коп. - задолженность по арендным платежам, 410437 руб. 02 коп. - пени.

Определением от 05.04.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Федеральное государственное казенное учреждение «Пограничное управление Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Курганской и Тюменской областям».

Определением от 25.6.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Курганской области.

Представитель истца (по первоначальному иску) в судебном заседании на требованиях искового заявления настаивал. Встречный иск не признал.

Представитель ответчика (по первоначальному иску) в судебном заседании не возражал против удовлетворения исковых требований в части расторжения договора аренды земель № 830 от 26.10.1999 без взыскания компенсации затрат. На встречном иске настаивал.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом.

На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса, с учетом мнения истца и ответчика, дело рассмотрено без участия представителей третьих лиц.

Заслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, судом установлено следующее.

26.10.1999 между Администрацией Петуховского района Курганской области (арендодателем) и ООО «Див» (арендатором) на основании постановления Администрации Путеховского района Курганской области от 05.08.1999 № 206, заключен договор аренды земельного участка № 830, по условиям которого арендатору для строительства АЗС предоставляется земельный участок на 30 лет общей площадью 0,48 га из земель запаса западнее таможенного перехода с Республикой Казахстан с правом последующего выкупа (кадастровый номер 45:14:012003:26 –поставлен на кадастровый учет в 2006 году) – т. 1, л.д. 17, т. 2, л.д. 45-48.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (т.1, л.д. 16).

В последующем на указанном земельном участке истцом возведены строение автозаправочной станции и здание сервисного центра водителя, зарегистрировано право собственности (свидетельства 45 РП 063552 от 05.07.2000, 45 ЮУ 086010 от 06.05.2003, адрес объектов: Курганская область, Петуховский район, автодорога «Байкал», 465 км (т. 1, л.д. 19-20).

После заключения договора аренды, в соответствии с Нотой МИД РФ и МИД Республики Казахстан от 03.04.2001 № 185Н/3 дснг и на основании соглашения между Правительством Российской Федерации и Республики Казахстан о пунктах пропуска через российско-казахстанскую Государственную границу от 23.12.1998 в 2004 был построен и введен в эксплуатацию МАПП «Петухово».

07.05.2009 в ответ на обращение истца и.о. начальника Пограничного управления Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Курганской и Тюменской областям в адрес ООО «Див» направлено письмо о постройке и введении в эксплуатацию в 2004 году МАПП «Петухово» с указанием на то, что использование в соответствии с целевым назначением объектов недвижимости истца влечет нарушение положений статьи 9 закона Российской Федерации от 01.04.1993 № 4730-I «О государственной границе Российской Федерации (т.1, л.д. 22-23).

30.03.2017 ООО «Див» направлено претензионное письмо в адрес арендодателя по рассмотрению вопроса о расторжении договора аренды земель № 830 от 26.10.1999 и произведения компенсации затрат на строительство остающихся на земельном участке производственных и иных строений и сооружений в сумме 20 655 303 руб., в ответ на которое арендодатель направил в адрес арендатора проект соглашения о расторжении договора аренды с отказом в отношении компенсации затрат и расчет задолженности по арендной плате (т.1, л.д. 57-65).

Письмами от 06.07.2017 со стороны арендатора и от 04.08.2017 со стороны арендодателя стороны согласовывали вопрос о расторжении договора (т.1, л.д. 66- 67).

Ссылаясь на то, что принадлежащий ООО «Див» на праве аренды по договору от 26.11.1999 № 830 земельный участок не может быть использован им в соответствии с целевым назначением истец обратился в арбитражный суд рассматриваемым иском о расторжении договора аренды земельного участка от 26.11.1999 № 830, взыскании с ответчика компенсации затрат остающихся на земельном участке производственных и иных строений и сооружений в сумме 20 655 303 руб. (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как указывает истец, после введения в эксплуатацию МАПП «Петухово», предпринимательская деятельность ООО «Див», связанная с использованием земельного участка и возведенных на нем объектов недвижимости, стала фактически невозможной, так как объекты оказались на участке местности между Государственной границей Российской Федерации и многосторонним автомобильным пунктом пропуска через Государственную границу Российской Федерации.

Требования истца основаны на положениях пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

По правилам пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации за недостатки, которые полностью или частично препятствуют пользованию сданным в аренду имуществом, отвечает арендодатель, даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Порядок, основания, условия изменения и расторжения гражданско- правовых договоров установлены нормами главы 29 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может

быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 620 Гражданского кодекса предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1); переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2); арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Договор аренды от 26.10.1999 № 830 заключен на определенный срок (с 26.10.1999 по 01.03.2030) под строительство АЗС. Впоследствии постановлением Администрации Петуховского района Курганской области от 04.09.2002 № 196 были утверждены акты государственной комиссии по приемке в эксплуатацию сервисного центра водителя, расположенного на 465 км автодороги «Байкал» (т.2, л.д. 70-72).

Договор заключен полномочным лицом со стороны арендодателя в соответствии с предоставленными полномочиями по распоряжению земельными участками, право собственности на которые не разграничены.

В качестве основания для расторжения договора истец указывает на невозможность использования земельного участка в соответствии с условиями договора, ввиду нахождения объектов недвижимости фактически между линией государственной границы Российской Федерации и территорией пункта пропуска через государственную границу Российской Федерации.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в их взаимосвязи и совокупности, суд установил, что арендодателем в пользование арендатору был передан земельный участок, соответствующий условиям договора аренды, с разрешенным использованием "для предпринимательской деятельности (для строительства АЗС)", что подтверждается договором аренды, кадастровым паспортом земельного участка (т. 2, л.д. 154-168) и не оспаривается сторонами.

При этом арендатор никаких претензий арендодателю относительно невозможности использования спорного земельного участка для испрашиваемой цели вплоть до подачи иска 17.10.2017 (при сроке действия договора до 01.03.2030)

не заявлял, не обращался в адрес арендодателя по вопросу изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

На момент заключения спорного договора аренды, земельный участок уже находился в приграничной зоне, возможные ограничения для занятия предпринимательской деятельностью содержались в действующих нормативных правовых актах того времени и находящиеся в открытом доступе, а именно: постановление Администрации Курганской области от 15.01.1998 № 16 «Об утверждении Положения по установлению пограничного режима на территориях приграничных районной Курганской области», принято в соответствии с Законом Российской Федерации «О Государственной границе Российской Федерации», из которых следует, что на территории Петуховского района Курганской области установлен пограничный режим.

Таким образом, арендодатель не скрывал характеристики сданного в аренду земельного участка, а арендатор не мог не знать о них, в том числе о нахождении земельного участка в приграничной зоне (на что указано в постановлении от 05.08.1999 № 206, на основании которого был заключен спорный договор аренды) и об условиях использования земельного участка.

Истец являясь коммерческой организацией, в соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск, а следовательно, должен был и мог предположить возможность наступления определенных последствий и должен был предпринять необходимые меры для предотвращения наступления таких последствий.

Решением Арбитражного суда Курганской области от 16.05.2008 № А34- 7801/2007 установлено, что распоряжением Администрации (Правительства) Курганской области № 53-р от 03.03.2003 (в деле) изъят в порядке выкупа для государственных нужд земельный участок площадью 4,4399 га из земель коллективно-долевой собственности ТОО «Раздолье», находящийся на 464 км автодороги «Байкал» в Петуховском районе, для строительства многостороннего автомобильного пункта пропуска «Петуховский», местоположение же занимаемого истцом земельного участка – Петуховский район 465 км трассы «Байкал» (том 3 л.д. 104-109).

Согласно решения Арбитражного суда Курганской области от 18.11.2009 № А34-4251/2009 ООО «Див» отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным решения исполняющего начальника Пограничного управления Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Курганской и Тюменской областям от 07.05.2009 № 7/2817 с указанием на то, что данное письмо носит разъяснительный характер действующего законодательства по содержанию государственной границы. Решения о запрете функционирования объектов общества данное письмо не содержит (том 2, л.д. 63-68).

Кроме того, согласно письма Пограничного управления по Курганской и Тюменской областям от 20.10.2011 (т.2, л.д. 178) создание Таможенного союза не повлияло на изменение российского законодательства по порядку пересечения государственной границы, с 01.07.2011 из пунктов пропуска через государственную границу был осуществлен перенос согласованных видов контроля за исключением пограничного, на внешние границы Таможенного союза, пропуск лиц, транспортных средств, грузов, товаров и животных в сфере осуществления пограничного контроля остался без изменения.

Под пунктом пропуска через Государственную границу понимается территория (акватория) в пределах железнодорожной, автомобильной станции или вокзала, морского, речного порта, аэропорта, военного аэродрома, открытых для международных сообщений (международных полетов), а также иной специально выделенный в непосредственной близости от Государственной границы участок местности, где в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется пропуск через Государственную границу лиц, транспортных средств, грузов, товаров и животных. Пределы пунктов пропуска через Государственную границу и перечень пунктов пропуска через Государственную границу, специализированных по видам перемещаемых грузов, товаров и животных, определяются в порядке, установленном Правительством Российской Федерации (статья 9 Закона 4730-1).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.04.2008 N 253 утверждены Правила определения пределов пункта пропуска через государственную границу Российской Федерации в соответствии, с которыми под пределами пункта пропуска понимаются границы территории (акватории) в пределах железнодорожной, автомобильной станции или вокзала, морского, речного (озерного) порта, аэропорта (аэродрома), военного аэродрома, открытых для международных сообщений (международных полетов), а также специально выделенного в непосредственной близости от Государственной границы участка местности, где в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется пропуск через Государственную границу Российской Федерации лиц, транспортных средств, грузов, товаров и животных.

Пограничный режим включает правила въезда (прохода), временного пребывания, передвижения лиц и транспортных средств в пограничной зоне, хозяйственной промысловой и иной деятельности в пограничной зоне.

Согласно статье 13 Закона Российской Федерации от 01.04.1993 N 4730-1 "О Государственной границе Российской Федерации", хозяйственная, промысловая и иная деятельность, связанная с пересечением Государственной границы и иным образом затрагивающая интересы Российской Федерации или иностранных государств, осуществляемая российскими и иностранными юридическими и физическими лицами, в том числе совместно, непосредственно на Государственной границе либо вблизи нее на территории Российской Федерации (в пределах пятикилометровой полосы местности), не должна: создавать помехи содержанию Государственной границы и выполнению задач пограничными органами.

Соответственно, работники ООО «Див», следуя на свое место работы, обязаны соблюдать требования Закона Российской Федерации «О Государственной границе РФ», те же требования относятся и к клиентам ООО «Див». Согласно писем от 21.02.2005, от 05.10.2005 войсковой части 2016 Федеральной службы безопасности Российской Федерации, истцу указано на перенос принадлежащих ему объектов дальше от линии Государственной границы за новый МАПП и на прекращение деятельности.

Решением Арбитражного суда Курганской области от 16.01.2006 по делу № А34-8243/2005 ООО «Див» отказано в удовлетворении заявления о признании незаконными действий ГУ «Пограничное управление ФСБ РФ по Курганской и Тюменской областям».

Таким образом, указанными выше письмами, направляемыми в течение определенного времени в адрес истца, указывалось на необходимость соблюдения

пограничного режима, на невозможность осуществления деятельности в той форме, в которой осуществлял ее истец, ввиду неизбежности нарушения положений статьи 9 Закона РФ от 01.04.1993 № 4730-I.

На основании изложено, истец при заключении договора аренды, проявив достаточную степень заботливости и осмотрительности, имел возможность получить достоверную и актуальную информацию о местонахождения земельного участка, предоставляемого в аренду в пределах пятикилометровой зоны местности вблизи Государственной границы и условиях его использования. Пограничный режим на данной территории существовал и до заключения спорного договора.

Учитывая, что факт нахождения участка в приграничной зоне должен был быть обнаружен арендатором при заключении договора (ст. 2, п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также то, что истцом не предоставлено бесспорных доказательств, подтверждающих невозможность использования земельного участка в целях, предусмотренных договором аренды, в том числе по вине арендодателя (на участке возведены объекты, имущество использовалось истцом для предпринимательской деятельности), Общество не было лишено возможности обратиться с предложением о внесении изменений в договор аренды, отсутствуют основания для расторжения договора аренды земельного участка на основании статьи 450, статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Одним из принципов гражданского оборота является свобода и стабильность договора (ст. 1, 154, 310, 408, 425 Гражданского кодекса Российской Федерации). Судебное расторжение договора является исключительной мерой и допускается при существенном нарушении договора другой стороной (подп. 1 п. 2 ст. 450 названного Кодекса), существенном изменении обстоятельств (ст. 451 названного Кодекса), в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (подп. 2 п. 2 ст. 450 названного Кодекса).

Вместе с тем, учитывая фактические обстоятельства дела, исходя из утраты сторонами интереса к его исполнению, отсутствия перспектив (намерения) сохранения договорных отношений, а также выраженную сначала волю ООО «Див», а затем Администрации Петуховского района Курганской области на прекращение договорных правоотношений, возникших из договора от 26.10.1999 № 308, суд приходит к выводу о необходимости расторжения спорного договора аренды от 26.10.1999 № 830.

При этом, суд отклоняет довод ответчика о том, что по требованию о расторжении договора аренды земельного участка Администрация Петуховского района не может выступать надлежащим ответчиком со ссылкой на пункт 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», согласно которому с 01.01.2017 предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района. Полагает надлежащим арендодателем по договору является МКУ «Отдел земельно-имущественных отношений и охране труда Администрации Петуховского района» (отзыв, т.1, л.д. 107).

Отдел является отраслевым отделом органа местного самоуправления Петуховского района, который согласно Положения о муниципальном казенном учреждении, утвержденным решением Петуховской районной Думы от 19.04.2017, осуществляет полномочия Администрации Петуховского района по вопросам владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности Петуховского района, другим имуществом на основании полномочий, переданных, в соответствии с законами Российской Федерации и Курганской области (пункты 1.3, 1.4) –т.1, л.д. 107).

Судом установлено, что положения пункта 2 статьи 3.3 Закона № 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 334-ФЗ) вступили в законную силу с 01.01.2017, в то время как спорные правоотношения возникли в 1999 году (с момента заключения договора аренды земель населенных пунктов от 26.10.1999). Таким образом, указанная норма права не распространяет свое действие на правоотношения, возникшие до 01.01.2017.

Кроме того, стороны в установленном законом порядке не внесли изменения в договор аренды относительно замены арендодателя.

Администрация Петуховского района не выбыла из спорного правоотношения, а Отдел в этом правоотношении не стал и не мог стать арендодателем. В компетенцию отдела, являющегося отраслевым отделом органа местного самоуправления муниципального района, не входит представление интересов публично-правового образования в отношениях, возникших до вступления в законную силу Федерального закона от 03.07.2016 334-ФЗ (01.01.2017).

ООО «Див» заявлено также требование о взыскании с Администрации Петуховского района Курганской области в качестве компенсации затрат на строительство остающихся на земельном участке производственных и иных строений и сооружений – строения автозаправочной станции и здания сервисного центра водителя 20 655 303 руб.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Эти требования применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Однако при этом арендатор не учел норму части 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при

заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом работодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В силу частей 1, 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В обоснование суммы исковых требований о взыскании компенсации затрат на строительство объектов истец предоставил заключение № 026-05-00250 о рыночной стоимости затрат на строительство объектов по состоянию на текущий момент времени: строения автозаправочной станции площадью 54,4 кв.м., здания сервисного центра водителя площадью 484,3 кв.м., расположенные по адресу: Курганская область, Петуховский район, автодорога «Байкал», 465 км (т.1, л.д. 24- 56).

Возражая в части данного требования, представитель арендодателя в отзыве на иск указал на то, что арендатор не был лишен возможности пользоваться земельным участком по назначению; с расчетом истца не согласился указав, что обследование объектов производилось без осмотра их в натуре, исходя из фотофиксации, наличие инженерных коммуникаций ничем не подтверждено, в примененных методах расчета затрат на строительство не учтен износ и амортизация объектов с даты постройки и до настоящего времени, не учтено месторасположение объекта (т.3, л.д. 60).

Суд признает обоснованными доводы арендодателя. В рассматриваемом случае о характеристиках, местоположении и транспортной доступности земельного участка общество достоверно знало до заключения договора аренды и тем не менее добровольно приняло на себя обязательство использовать земельный участок в соответствии с назначением, указанным в договоре аренды. Недостатки арендованного земельного участка в силу своего характера с очевидностью обнаруживаются при его осмотре и о их наличии арендатору должно было быть известно при принятии земельного участка в аренду.

Арендатор мог и должен был при заключении договора аренды выяснить всю информацию о состоянии участка, его инфраструктурной обеспеченности, просчитать экономику и риски хозяйственной деятельности по освоению этого участка.

Принимая данный участок без замечаний, арендатор должен был предвидеть особенности осуществления предпринимательской деятельности с учетом нахождения его в приграничной зоне, поэтому затраты, которые понесло общество по строительству объектов, осуществлялись им на свой риск.

Кроме того, критически суд оценивает представленное в дело заключение N 026-05-00250 как доказательство размера компенсации затрат на строительство.

Предметом заявленного имущественного требования является взыскание реальных расходов истца, которые в действительности понесены.

Между тем, в материалах дела отсутствует доказательства несения истцом затрат, связанных со строительством объектов (акты передачи результатов работ не представлены, не имеется документов об оплате). На исследование был поставлен вопрос об определении рыночной стоимости затрат на строительство объектов на текущий момент времени. Суд отмечает, что согласно вводной части заключения, на исследование специалистам были представлены в том числе сметы на перенос объекта, датированные 2008 годом, в то время как арендатором заявлено требование о компенсации затрат на строительство.

Истец, настаивая на компенсации затрат, ссылается на пункт 3.1. договора аренды от 26.10.1999 № 830 в котором изложено право арендатора на компенсацию затрат по строительству остающихся на земельном участке жилых, производственных и иных строений и сооружений, разрешенных договором, в случае его расторжения.

В силу пункта 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Условия договора аренды земельного участка от 26.10.1999 № 830 не содержат обязательств по возмещению компенсации затрат остающихся на земельном участке строений при его расторжении именно арендодателем, как и не содержит условий о возмещения рыночной стоимости затрат (как указано в заключении специалиста).

Истцом в своей воле и в собственном интересе осуществлено строительство объектов.

Арендатор не доказал, что имеются недостатки участка, которые не были и не могли быть известны ему при заключении договора аренды и препятствуют использованию участка в соответствии с условиями договора.

С учетом изложенного, требования ООО «Див» о взыскании с Администрации компенсации затрат на строительство остающихся на земельном участке производственных и иных строений и сооружений - строения автозаправочной станции и здания сервисного центра водителя в сумме 20 655 303 руб. суд считает необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Арендодателем по договору аренды земельного участка (Администрацией Петуховского района Курганской области – истцом по встречному иску) заявлено требование с учетом уточненного заявления о взыскании с арендатора ООО

«Див» задолженности по арендной плате за период с 01.11.2011 по 31.12.2017 в размере 1 417 982 руб. 77 коп.

Согласно пунктам 2.1, 2.2. договора аренды от 26.10.1999 № 830, общая сумма ежегодной арендной платы за арендованный земельный участок составляет 10-ти кратную ставку земельного налога, размер арендной платы установлен на 30 лет.

Арендная плата вносится арендатором равными долями в бюджет Администрации Петуховского района до 01.09 и 1.11 путем перечисления указанной в пункте 2.1 суммы на расчетный счет (пункт 2.3 договора).

При этом, согласно пункта 2.6 договора аренды, арендатору была предоставлена льгота в виде освобождения от арендной платы на первые 12 лет.

Решениями Зотинской сельской Думы Петуховского района Курганской области от 22.11.2010 № 18, от 22.12.2010 № 24, от 24.11.2014 № 10, от 23.11.2015 № 31 на территории Зотинского сельсовета введен земельный налог, установлена налоговая ставка в размере 1,5 % в отношении прочих земельных участков (т.2, л.д. 24-27).

Согласно информации, предоставленной Федеральной кадастровой палатой Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области кадастровая стоимость земельного участка составляет 1 529 136 руб., внесена в ЕГРН 19.10.2011 и с того времени не изменялась (т.2, л.д. 28).

На основании изложенных данных, в связи с истечением льготного периода, арендодателем начислена арендная плата за период с 01.11.2011 по 31.12.2017 в размере 1417982 руб. 77 коп.

В адрес арендатора 12.01.2018 направлена претензия на необходимость уплаты задолженности по арендным платежам, на которую от арендатора поступил ответ об отсутствии законных оснований для удовлетворения претензии (т.2, л.д.14-16), что явилось основанием для предъявления заявленных требований в судебном порядке.

В соответствии со статьями 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны должны исполнять свои обязательства в соответствии с условиями договора и закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допустим.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 4 ст. 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если условия пользования или состояние имущества существенно ухудшились по сравнению с условиями, предусмотренными договором, или состоянием на момент передачи имущества. Причем такое ухудшение должно произойти в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

В соответствии с п. 7 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за пользование земельными участками являются земельный налог и арендная плата.

Из содержания части 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу указанных правовых норм по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств - обязанность арендатора вносить арендную плату обусловлена надлежащим исполнением арендодателем обязанности предоставить имущество, отвечающее условиям договора. В том случае, если арендодатель не выполнил своей обязанности по передаче в аренду имущества надлежащего качества, соответствующего условиям договора и назначению, у арендатора не возникает встречного обязательства вносить арендную плату, а полученная арендодателем арендная плата не может считаться полученной правомерно.

Истцом в материалы дела представлен расчет арендной платы (т.2. л.д. 13).

Согласно указанному расчет, размер задолженности составил 1417982 руб. 77 коп. (229370 руб. 40 коп. – размер годовой арендной платы, с учетом кадастровой стоимости земельного участка 1529136 руб. х 1,5% ставку земельного налога х 10 кратность налоговой ставки, установленная договором аренды).

Исчисление задолженности произведено истцом исходя из решений Зотинской сельской Думы Петуховского района Курганской области от 22.11.2010 № 18, от 22.12.2010 № 24, от 24.11.2014 № 10, от 23.11.2015 № 31 «об установлении земельного налога на территории Зотинского сельсовета и о внесении изменений».

Правомерность применения ставок арендной платы ответчиком не оспорена.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе условия договора аренды, руководствуясь статьями 2, 309, 310, 606, 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации суд приходит к выводу к выводу об обоснованности встречного иска.

Ответчиком (по встречному истку) заявлено о пропуске срока исковой давности.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со статьями 196, 199, 200, 207 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Исковое заявление о взыскании имеющейся задолженности по арендной плате поступило в Арбитражный суд Курганской области 19.02.2018 (согласно отметке отдела делопроизводства Арбитражного суда Курганской области).

Согласно статье 203 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном

порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. Таких доказательств истцом не представлено.

Как видно из материалов дела истец по встречному иску предъявляет к взысканию сумму задолженности по договору аренды от 26.10.1999 № 830 за период 01.11.2011 по 31.12.2017 в размере 1417982 руб. 77 коп.

Согласно пункту 2.3 договора арендная плата вносится арендатором равными долями в бюджет Администрации Петуховского района до 01.09 и 01.11.

Истец обратился в суд с настоящим иском 19.02.2018, с учетом первого срока платежа за 2015 год - 01.09.2015, о нарушении своего права на получение арендных платежей арендодатель узнал и мог узнать не ранее 01.09.2015, независимо от периода пользования земельным участком ранее этой даты.

При таких обстоятельствах, срок исковой давности применительно к задолженности за период с 01.11.2011 по 31.12.2014 истёк, требования истца в указанной части удовлетворены быть не могут. Срок исковой давности по первой части арендного платежа за 2015 год истек бы 01.09.2018.

Судом самостоятельно произведен расчет задолженности. Согласно расчету суда задолженность ООО «Див» по арендной плате по договору аренды от 26.10.1999 № 830 за период с 01.01.2015 по 31.12.2017 составляет 688 111 руб. 20 коп. (229370 руб. 40 коп. – за 2015 год, по 229370 руб. 40 коп. за 2016, 2017 годы).

При таких обстоятельствах требования истца о взыскании арендной платы являются обоснованными и подлежат удовлетворению в размере 688 111 руб. 20 коп.

Возражая против встречного иска, общество ссылалось на то, что с 2009 года было лишено возможности использовать арендуемый земельный участок в связи с наличием обстоятельств, препятствующих использованию, за которые арендатор не отвечает, в связи с этим не влекущим встречную обязанность общества вносить арендную плату (отзыв, т.2, л.д. 39-40).

Согласно п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Суд признает недоказанным невозможность использования земельного участка по целевому назначению по вине Администрации, т.к. материалами дела установлен факт принятия Обществом спорного земельного участка, после заключения договора аренды ООО «Див» на предоставленном в аренду земельном участке осуществило строительство объектов, использовало земельный участок в соответствии с целями заключенного договора. К тому же в период действия договора общество не воспользовалось ни одним из вариантов защиты своего права, предусмотренных названными нормами права. Арендатор в порядке, предусмотренном положениями пункта 1 статьи 612, пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодателю каких-либо

претензий в части предоставления в аренду земельного участка, который не может быть использован для целей, определенных договором, не предъявлял, соразмерного уменьшения арендной платы не требовал. Никаких возражений в ходе исполнения договора относительно недостатков арендуемого земельного участка не заявляло и не предпринимало мер к его возврату.

Учитывая обращение ООО «Див» к Администрации Петуховского района Курганской области по вопросу расторжения договора 30.03.2017 в связи с невозможностью использования объектов по назначению, суд приходит к выводу о том, что ответчик пользоваться земельным участком в спорный период. Доказательств того, что арендатор был лишен возможности использовать по вине истца арендуемое имущество, в материалы дела не представлено.

В соответствии с частью 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Подписав договор, ответчик согласился с его условиями и принял на себя обязанности по его исполнению, в том числе, в части оплаты арендной платы. В свою очередь арендодатель исполнил обязанность по передаче объекта аренды арендатору по указанному договору аренды в соответствии с условиями договора.

Доказательств возврата участка истцу, материалы дела не содержат. Возникшая в будущем невозможность использования Обществом спорного земельного участка в соответствии с назначенными целями рассматривается судом как связанная исключительно с хозяйственной деятельностью общества и его предпринимательскими рисками, что не влечет последствий, установленных нормой п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Материалы дела не содержат доказательств неоднократного обращения арендатора к арендодателю с указанием на невозможность использования земельного участка, (на что ссылается ООО «Див» - т.2, л.д. 39 оборотная сторона).

Таким образом, первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению в части требования о расторжении договора аренды от 26.10.1999 № 830, встречный иск подлежит удовлетворению частично с учетом применения положений статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации в сумме 688 111 руб. 20 коп.

В соответствии с частью 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса РФ при принятии решения, арбитражный суд распределяет судебные расходы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Истцом по первоначальному иску при подаче искового заявления уплачена государственная пошлина в сумме 126326 руб. 52 коп., что подтверждается платежным поручением № 822 от 20.11.2017 (т.1, л.д. 113).

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины, подлежащей уплате в федеральный бюджет при подаче первоначального искового заявления, составил 132277 руб. (по требованию неимущественного характера – 6000 руб., по требованию имущественного характера – 126277 руб.).

Суд пришел к выводу о частичном удовлетворении первоначального иска только в части неимущественного требования, первоначальным истцом государственная пошлина уплачена не в полном размере.

С учетом уменьшения судом размера подлежащей уплате первоначальным истцом государственной пошлины до размера фактически уплаченной, на основании пункта 2 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации, то с ответчика (по первоначальному иску) в пользу истца (по первоначальному иску) подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

Встречный иск удовлетворен судом частично.

Истцом по встречному иску при обращении в суд государственная пошлина не уплачивалась, поскольку в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления освобождены от уплаты государственной пошлины при обращении в арбитражные суды.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины, подлежащий уплате в федеральный бюджет с учетом измененного искового заявления, составил 27180 руб.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (часть 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку суд пришел к выводу о частичном удовлетворении встречных исковых требований, то судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежит взысканию с ответчика по встречному иску пропорционально размеру удовлетворенного требования (48,53%), а именно в сумме 13190 руб. (часть 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

первоначальные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Див» (ОГРН <***>, ИНН <***>) удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды земель от 26.10.1999 № 830, заключенный между Администрацией Петуховского района и Обществом с ограниченной ответственностью «Див». В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с Администрации Петуховского района (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Див»

(ОГРН 1024501768774, ИНН 4516001284) 6000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Встречные исковые требования удовлетворить частично. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Див» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Администрации Петуховского района (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность по арендной плате за период с 01.01.2015 по 31.12.2017 в сумме 688 111 руб. 20 коп.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Див» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 13190 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Курганской области.

Судья Л.А. Деревенко