Решение от 19 июля 2024 г. по делу № А60-40391/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620000, г. Екатеринбург, пер. Вениамина Яковлева, стр. 1,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-40391/2023
19 июля 2024 года
г. Екатеринбург


Резолютивная часть решения объявлена 12 июля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 19 июля 2024 года


Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи А.С. Воротилкина, при ведении протокола судебного заседания, помощником судьи Э.Ю. Пайлеваняном, рассмотрел в судебном заседании дело №А60-40391/2023 по иску

ДЕПАРТАМЕНТА ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭСТРА" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СЧАСТЛИВЫЕ ЛЮДИ" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>).

о взыскании задолженности, расторжении договора аренды,


при участии в судебном заседании

от истца: ФИО1, представитель по доверенности от 28.03.2024 г. № 16/05/02.06-14

от ответчика: ФИО2, представитель по доверенности от 05.10.2023 г.;

от третьего лица ООО «Счастливые люди»: ФИО3, представитель по доверенности от 20.06.2023.

От СМИ "Крик-ТВ" – ФИО4, оператор, ФИО5, корреспондент.



Определением суда исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание назначено на 12.09.2023 г.

Судом приобщены к делу документы, представленные истцом во исполнение определения суда (исковые материалы).

В предварительном судебном заседании суд завершил рассмотрение всех вынесенных в предварительное заседание вопросов, с учетом мнения присутствующих в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, суд признал дело подготовленным к судебному разбирательству.

Суд назначает дело к судебному разбирательству на 24.10.2023 г.

От ответчика 09.10.2023 г. поступил отзыв, который суд приобщил к делу.

С учетом доводов сторон суд приходит к выводу о необходимости исследования вопроса о соответствии поведения каждой стороны на стадии принятия решения о заключении спорного договора аренды, а также на стадии фактической передачи и приемки объекта аренды требованиям разумного и добросовестного поведения и положениям ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с этим судебное разбирательство суд откладывает для получения дополнительных пояснений сторон по указанным вопросам.

При определении даты следующего судебного заседания суд учитывает положения чс. 1 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, процессуальное поведение сторон, а также период нахождения судьи в очередном отпуске (абз. 7 п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 № 99 "О процессуальных сроках").

Суд откладывает судебное разбирательство на 18.12.2023 г.

От ООО «Счастливые люди» поступило ходатайство о вступлении в дело третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора.

Истец относительно ходатайства не возражает, а ответчик возражает.

Суд данное ходатайство рассмотрел в совещательной комнате.

Согласно ч. 1 ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Приведенные в ходатайстве обстоятельства суд счел в качестве достаточных оснований для вывода о том, что судебный акт по настоящему делу может повлиять на права и обязанности ООО «Счастливые люди» по отношению к сторонам.

В связи с этим суд ходатайство признал обоснованным и удовлетворил.

Таким образом, суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СЧАСТЛИВЫЕ ЛЮДИ" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>).

При этом суд приобщил к делу документы и материалы, приложенные к ходатайству третьего лица.

В свою очередь, вопрос о приобщении приложения № 22 к ходатайству (фото и видеоматериалы) суд разрешил после просмотра в судебном заседании на техническом устройстве третьего лица содержание электронного носителя, представленного вместе с ходатайством третьего лица.

Также суд приобщил к делу копию решения от 15.12.2023 г. по делу № А60-44974/2023, представленную истцом.

От истца 04.12.2023 г. поступили возражения на отзыв ответчика, которые суд приобщил к делу.

Также суд приобщил к делу дополнения к отзыву ответчика на исковое заявление от 05.12.2023 г.

От истца поступило ходатайство о приобщении возражений на дополнения к отзыву от 15.12.2023 г. Ходатайство удовлетворено.

Судом принято увеличение исковых требований по ходатайству истца от 15.12.2023 г.

С согласия других лиц, участвующих в деле, суд приобщил к делу дополнения к техническому заключению № 27/04-2023 от 11.12.2023 г., представленные ответчиком.

Поскольку в судебном заседании суд приобщил дополнительные документы лиц, участвующих в деле, а также принято увеличение исковых требований, суду необходимо получить итоговые позиции лиц, участвующих в деле, по исковому заявлению.

В связи с этим суд откладывает судебное разбирательство.

При определении даты следующего судебного заседания суд учитывает положения ч. 1 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, количество нерабочих дней в январе 2024 года, а также сформированный график судебных заседаний данного состава суда (абз. 7 п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 № 99 "О процессуальных сроках").

Суд откладывает судебное разбирательство на 30.01.2024 г.

Судом приобщен к делу отзыв ответчика от 19.01.2024 г.

Также от истца 26.01.2024 г. поступили возражения на отзыв ответчика, которые суд приобщил к делу.

От третьего лица 30.01.1024 г. поступил отзыв на исковое заявление, с возражениями на отзыв ответчика. Указанный процессуальный документ суд приобщил к делу.

Ответчик заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства для выработки позиции с учётом процессуальных документов истца и третьего лица, которые он поздно получил. Ходатайство удовлетворено для обеспечения процессуальных прав ответчика.

При определении даты следующего судебного заседания суд учитывает положения ч. 1 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также сформированный график судебных заседаний и период нахождения судьи в очередном отпуске (абз. 7 п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 № 99 "О процессуальных сроках").

Суд откладывает судебное разбирательство на 20.03.2024 г.

Представитель третьего лица ФИО3 не представила надлежащий документ, удостоверяющий личность – паспорт Гражданина Российской Федерации. Поскольку водительское удостоверение к таким документам не относится, а ответчик возражал относительно допуска в судебное заседание указанного представителя, суд не допустил к участию в судебном заседании представителя третьего лица.

В судебном заседании присутствовали средства массовой информации телеканала «Крик-ТВ», которые заявили о намерении производить видеосъемку судебного заседания

Истец относительно видеосъемки возражает, ответчик не возражает.

Суд разрешил данному средству массовой информации произвести видеосъемку в судебном заседании.

От истца поступили возражения на отзыв ответчика, которые суд приобщил к делу.

От ответчика поступил отзыв на возражения истца от 13.03.2024 г., которые суд приобщил к делу.

Также суд приобщил к делу документы, ранее представленные в электронном виде истцом в материалы дела, представленные в настоящее судебное заседание на бумажном носителе с сопроводительным письмом от 20.03.2024 г.

Поскольку не обеспечено участие представителя третьего лица в судебном заседании, в том числе при исследовании обстоятельств дела, суд считает необходимым отложить судебное разбирательство в целях обеспечения полного и всестороннего исследования обстоятельств дела.

Суд откладывает судебное разбирательство на 18.04.2024 г.

При этом, в судебном заседании 18.04.2024 г. присутствовали средства массовой информации: представители телеканала «Крик-ТВ», которые заявили о намерении производить видеосъемку судебного заседания. Суд разрешил данному средству массовой информации произвести видеосъемку в судебном заседании.

Также лица, участвующие в деле пояснили, что согласны на проведение судебного заседания и рассмотрение дела по существу после 18:00.

Суд приобщил к делу с согласия ответчика дополнительные доказательства, представленные третьим лицом с ходатайством от 16.04.2024 г., а также представленные истцом с ходатайством от 15.04.2024 г.

С согласия истца и третьего лица суд удовлетворил ходатайство ответчика о приобщении дополнительных доказательств (письма ответчика от 04.04.2023 г. и ответ истца от 26.04.2024 г. на данное письмо).

После приобщения данных доказательств истец заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства.

Суд ходатайство удовлетворил в целях обеспечения полного и всестороннего исследования материалов дела, а также соблюдения принципа равноправия сторон и состязательности.

При определении даты следующего судебного заседания суд учитывает положения ч. 1 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом времени, необходимого на проведение полноценного судебного заседания, принимая во внимание процессуальное поведение сторон, а также сформированный график судебных заседаний и период нахождения судьи в очередном отпуске (абз. 7 п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 № 99 "О процессуальных сроках").

Суд назначает дело к судебному разбирательству на 13.06.2024 г.

Судом приобщены к делу пояснения истца, поступившие 23.05.2024 г.

От ответчика 24.06.2024 г. поступили пояснения. Указанные пояснения суд также приобщил к делу.

В ходе судебного разбирательства по результатам заслушивания пояснений ответчика, его руководителя, суд пришел к выводу, что ответчик не представил необходимых пояснений и доказательств самой первой фиксации недостатков арендованного имущества, в том числе потолков, после демонтажа элементов подвесного потолка "Армстронг".

В связи с этим суд вынужден отложить судебное разбирательство.

При определении даты следующего судебного заседания суд учитывает положения ч. 1 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также сформированный график судебных заседаний (абз. 7 п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 № 99 "О процессуальных сроках").

Суд откладывает судебное разбирательство на 12.07.2024 г.

Судом приобщены к делу пояснения ответчика, поступившие 28.06.2024 г.

Также судом рассмотрено и удовлетворено ходатайство ответчика о приобщении дополнительного доказательства, поступившего с ходатайством от 11.07.2024 г., поскольку ответчик обосновал невозможность более раннего предоставления данного документа.

От истца поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительного доказательства от 12.07.2024 г., которое суд приобщил к делу.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд



установил:

Как следует из материалов дела, между Департаментом по управлению муниципальным имуществом (далее также – ДУМИ, истец) и Обществом с ограниченной ответственностью «Эстра» (далее также – ООО «Эстра», ответчик) заключен Договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» от 01.03.2023 № 49000849 нежилого помещения в строении литер А, А1; номера на поэтажном плане: 1 этаж - помещение № 6; 2 этаж - помещения № № 14а - 24, общей площадью 181,2 кв. м, расположенного по адресу: <...>.

Срок договора установлен с 13.03.2023 по 12.03.2028.

30.03.2023 поведена государственная регистрация договора.

В обоснование заявленных требований по настоящему делу истец ссылался на следующие обстоятельства.

За период с 13.03.2023 по 30.06.2023 сумма арендной платы составляет 1 155 298,06 руб.

От ответчика поступило 250 800 руб.

Следовательно, задолженность по арендной плате за период с 01.04.2023 по 30.06.2023 составляет 904 498,06 руб.

Согласно ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения, предусмотрена обязанность должника по уплате кредитору неустойки, определяемой законом или договором.

На сумму основного долга в соответствии с п. 5.4 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы ответчику начислена пеня в размере двукратной ставки рефинансирования (учетной ставки) Центрального банка Российской Федерации (Банка России), существовавшей в период нарушения, от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки в сумме 25 190,11 руб. согласно прилагаемому расчету.

Ответчику направлена Претензия от 01.06.2023 № 02.09-29/002/3004 и от 04.07.2023 № 02.09-29/002/3784 с требованиями об оплате задолженности по арендной плате и пени по договору аренды, расторжении договора аренды. Требования оставлены ответчиком без ответа.

Согласно ч. 3 ст. 619 ГК РФ и п. 7.3 договора по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

2. Согласно Техническому заключению от июня 2023 № 27/04-2023 установлено недопустимое техническое состояние конструкций второго этажа.

Пунктом 3.2.10 договора аренды освободить Объект в связи с аварийным состоянием конструкций здания, строения, сооружения (или его части), постановкой здания, строения, сооружения на капитальный ремонт или при его сносе в сроки, определенные уведомлением Арендодателя, а в случае аварий, чрезвычайных ситуаций или стихийных бедствий - в срок, определенный требованием органов МЧС России.

3. Актом обследования от 21.07.2023 установлено: часть покрытия кровли демонтирована; повсеместно - строительный мусор; ведутся работы в чердачном помещении; в перекрытии между вторым этажом и чердаком -отверстие с частичным разрушением; облицовка стен демонтирована; демонтированы двери; заложен проем в перегородке между помещениями № 22 и № 23, множественные участки с оголенной дранкой; демонтированы внутренние рамы и откосы окон; демонтирован потолок «Армстронг»; на потолке промочка; запах сырости; отделка пола вскрыта, демонтирована часть подстилающих слоев; оголена кирпичная кладка после демонтажа печи; вскрыта часть отделки перекрытия.

Вследствие демонтажа части кровли произошло затопление помещений первого и второго этажа дождевыми водами.

Согласно п. 3.2.7 Договора Арендатор обязан только с предварительного письменного согласия Арендодателя (в том числе по видам работ и срокам их проведения) и получения решения соответствующего уполномоченного органа о согласовании проведения таких работ (в том числе по видам работ и срокам их проведения) проводить за свой счет перепланировки, переустройство, реконструкцию, производить другие неотделимые улучшения Объекта (включая обустройство объекта для маломобильных групп населения);

- не проводить работы на Объекте до получения соответствующего решения уполномоченного органа;

- только с предварительного письменного согласия Арендодателя (в том числе по видам работ и срокам их проведения) проводить капитальный ремонт Объекта.

ООО «Эстра» нарушены условия данного пункта Договора.

В силу п. 7.3 по требованию Арендодателя Договор может быть досрочно расторгнут в случаях, когда Арендатор в том числе: использует Объект с существенным нарушением условий Договора; существенно ухудшает состояние Объекта.

В первоначальной редакции заявленных требований истец просил:

1) взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору от 01.03.2023 № 49000849 за период с 01.04.2023 по 30.06.2023 в размере 904 498,06 руб.;

2) взыскать с ответчика пени по указанному договору за период с 01.04.2023 по 20.07.2023, начисленные с 11.04.2023 по 20.07.2023, в размере 25 190,11 руб. Продолжить с 21.07.2023 начисление пени на сумму задолженности по арендной плате в размере двукратной ставки рефинансирования (учетной ставки) Центрального банка Российской Федерации (Банка России), существовавшей в период нарушения, от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки;

3) расторгнуть договор аренды от 01.03.2023 № 49000849;

4) выселить ответчика из нежилого помещения в строении литер А, А1; номера на поэтажном плане: 1 этаж - помещение № 6; 2 этаж – помещения № № 14а - 24, общей площадью 181,2 кв. м, расположенного по адресу: <...>.

5) взыскать с ответчика почтовые расходы в размере 249,40 руб., в том числе:

- за отправку Претензии 04.07.2023 № 02.09-29/002/3784 - 126,80 руб. (79,80 руб. (отправка письма) + 39,00 руб. (уведомление о вручении) + 6,00 руб. (услуги франкирована) + 2,00 руб. (стоимость конверта);

- за отправку искового заявления - 122,60 руб. (75,60 руб. (отправка письма) + 39,00 руб. (уведомление о вручении) + 6,00 руб. (услуги франкирования) + 2,00 руб. (стоимость конверта).

С учетом ходатайства об уточнении заявленных требований от 15.12.2023 г. истец просил:

1) взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору от 01.03.2023 № 49000849 за период с 01.04.2023 по 31.08.2023 в размере 1544 038,06 руб. (Уникальный идентификатор начисления 0318072002900000003986267);

2) взыскать с ответчика пени по указанному договору за период с 01.04.2023 по 31.08.2023, начисленные с 11.04.2023 по 27.09.2023, в размере 86 671,27 руб. (Уникальный идентификатор начисления 0318072002900000004108882).

Продолжить с 28.09.2023 начисление пени на сумму задолженности по арендной плате в размере двукратной ставки рефинансирования (учетной ставки) Центрального банка Российской Федерации (Банка России), существовавшей в период нарушения, от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки;

3) расторгнуть договор аренды от 01.03.2023 № 49000849;

4) выселить ответчика из нежилого помещения в строении литер А, А1; номера на поэтажном плане: 1 этаж - помещение № 6; 2 этаж - помещения № № 14а - 24, общей площадью 181,2 кв. м, расположенного по адресу: <...>.

5) взыскать с ответчика почтовые расходы в размере 249,40 руб. (Уникальный идентификатор начисления 0318072002000000000035221), в том числе:

- за отправку Претензии 04.07.2023 № 02.09-29/002/3784 - 126,80 руб. (79,80 руб. (отправка письма) + 39,00 руб. (уведомление о вручении) + 6,00 руб. (услуги франкирования) + 2,00 руб. (стоимость конверта);

- за отправку искового заявления - 122,60 руб. (75,60 руб. (отправка письма) + 39,00 руб. (уведомление о вручении) + 6,00 руб. (услуги франкирования) + 2,00 руб. (стоимость конверта).

В данной редакции истец поддержал исковые требования на дату рассмотрения дела по существу.

Ответчик с иском категорически не согласен по доводам, приведенным в его процессуальных документах по делу, третье лицо иск поддержало.

Рассмотрев материалы дела и доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Как установлено ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Из п. 2 приведенной статьи следует, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Также, в соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу п. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно положениям п. 6.5 договора аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» от 01.03.2023 г. Арендодатель не отвечает за недостатки Объекта, которые были оговорены Сторонами при заключении Договора или были заранее известны Арендатору, либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра Объекта при его передаче.

Стоимость работ по устранению указанных выше недостатков Арендодателем не возмещается.

Возражая относительно предъявленных требований ответчик, в частности, ссылается на следующие обстоятельства и приводит следующие доводы.

Указанный выше договор был заключен на основании результатов аукциона, проведенного 21.02.2023г. Согласно извещению о проведении аукциона, размещенному на официальном сайте Администрации г. Екатеринбурга спорный объект (лот №3) Технические характеристики: 1 этаж - материал стен кирпич, 2 этаж -материал стен дерево; с отдельным входом: на объекте имеется изменение конфигурации помещения. Такая же информация содержалась и в аукционной документации, другой информации о техническом состоянии спорного объекта не было указано. Победителем аукциона признано ООО «Эстра» и между Истцом и Ответчиком был подписан договор аренды. Однако после приемки помещения и начала работ по демонтажу ветхой отделки помещения, а также вывозу мусора возникли сомнения в надлежащем техническом состоянии переданного помещения в связи с чем Ответчик привлек для проведения обследования помещения инженерную организацию. Необходимость проведения работ по демонтажу внутренней отделки помещения была обусловлена тем, что помещение долгое время не эксплуатировалось, не отапливалось и было захламлено, а внутренняя отделка пришла в полную негодность подвесные потолки, отделка стен пр.

Согласно техническому заключению № 27/04-2023 от 08.06.2023г. составленного по итогам обследования здания по адресу: <...> было выявлено:

«5.1. Конструкции второго этажа здания, в основном выполненного из деревянных конструкций находятся в недопустимом техническом состоянии, особенно перекрытие над первым этажом;

5.2. Деревянные конструкции крыши здания, а также ее металлическая кровля -находятся в аварийном состоянии.

4.3 Деревянные конструкции перекрытия над первым этажом имеют существенный прогиб, трещины и гнилостные дефекты - находятся в недопустимом техническом состоянии.

4.4 Деревянные стены второго этажа имеют разрушения гнилостные дефекты -находятся в недопустимом техническом состоянии.

4.5 Каменные элементы стен второго этажа имеют дефекты, требующие капитального и косметического ремонта.

5.6 Техническое состояние второго этажа обследованного здания, прежде всего, прогиб перекрытия над первым этажом опасно для жизни и здоровья людей, находящихся в этом помещении. »

Таким образом техническое состояние арендуемого помещения не позволяет его использование по назначению в связи с аварийным состоянием. Необходимо отметить, что данные недостатки арендуемого помещения не были оговорены арендодателем при заключении договора аренды, не были заранее известны арендатору, а также не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра помещения при приемке помещения 13.03.23г.

Своим письмом от 21.06.2023г. (получено Департаментом 22.06.2023г.) Арендатор уведомил Департамент о выявленных недостатков арендуемого помещения. И руководствуясь ст. 611, 612 ГК РФ уведомил Департамент о намерении удержать суммы понесенных ООО «Эстра» расходов на проведение работ по устранению недостатков арендуемого помещения (указанных в техническое заключение № 27/04-2023 от 08.06.2023г.) из причитающейся Департаменту по управлению муниципальным имуществом арендной платы. Также Арендатор сообщил, что в настоящее время проводит работу по поиску наименее затратного и быстрого решения, которое позволит в кратчайшие сроки устранить препятствия в использовании арендуемого помещения. После того как будет определен перечень необходимых работ, сроки их проведения, а также определена их стоимость, Арендатор незамедлительно направит в адрес Департамента всю имеющуюся информацию.

Однако в ответ на извещение Арендатора Истец 04.07.2023г. направил Арендатору претензию с требованием об оплате задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды (имеется в материалах дела).

А уже 07.07.2023г. Истец предложил Ответчику освободить спорный объект и передать его по акту приема-передачи представителям Департамента со ссылкой на п. 3.2.10. договора аренды. Необходимо отметить, что в обоснование заявленных требований Истец также ссылается на данный пункт договора в своем иске.

Считаем данный довод необоснованным. Пунктом 3.2.10. предусмотрена обязанность Арендатора освободить объект при его аварийном состоянии, а также в случае чрезвычайных ситуаций с целью недопущения причинения вреда жизни сотрудников Арендатора или третьих лиц. По нашему мнению, «освободить объект» в понимании данного пункта это исключить нахождение людей в аварийном объекте чтобы не причинить вред жизни и здоровью людей. При этом в данном пункте нет обязанности Арендатора передать объект Арендодателю, что так же подтверждает наши доводы о том, что обстоятельства указанные в п. 3.2.10. договора не являются основаниями для расторжения договора аренды и передаче помещения Арендодателю.

Более того, наличие или отсутствие чрезвычайных ситуаций или аварийность объекта не является основанием для расторжения договора аренды и в соответствии с п. 7.3. договора аренды, где перечислены основания для досрочного расторжения договора аренды, а также такие основания для расторжения договора аренды не предусмотрены ст. 619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя).

Относительно доводов Истца, изложенных в претензии от 04.07.2023г. и в исковом заявлении о наличии задолженности у Ответчика за пользование арендуемым помещением можем пояснить следующее. В обосновании своих требований Истец ссылается на ч. 3 ст. 619 ГК РФ, которая позволяет Арендодателю расторгнуть договор аренды в случае, когда Арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату.

Однако обязанность по внесению арендной платы возникает у Арендатора только после того как Арендодатель исполнил свою обязанность по передаче объекта аренды. В соответствии со ст. 611 ГК РФ (Предоставление имущества арендатору) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Учитывая, что спорное помещение находится в аварийном состоянии, которое исключает возможность использования помещения в любой хозяйственной деятельности Арендатора без проведения как минимум срочных противоаварийных работ очевидно, что обязанность Арендодателя, предусмотренная договором аренды и ст. 611 ГК РФ не исполнена. Необходимо особо отметить, что Истец проводил обследование спорного объекта (хотя об итогах обследования не известил Ответчика) собственными силами и учитывая письмо (07.07.2023г.) Истца об освобождении помещения в связи с его аварийным состоянием факт ненадлежащего состояния переданного в аренду помещения не оспаривается Истцом.

В своем исковом заявлении Истец настаивает на том, что Арендатор проводит работы без письменного согласования с Арендодателем, что по мнению Истца является нарушением п. 3.2.7. договора аренды и ссылается на акт проверки от 21.07.2023г. где содержится перечень работ, зафиксированных в спорном помещении.

Указанные доводы Истца считаем необоснованными в виду следующего.

Как мы уже указывали ранее, обнаружив недостатки арендуемого помещения, препятствующие его использованию и руководствуясь ст. 611 ГК РФ Ответчик уведомил Департамент о намерении удержать суммы понесенных расходов на проведение работ по устранению недостатков арендуемого помещения. При этом в соответствии со ст. 612 ГК РФ Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя:

- может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии,

- либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Однако Истец вместо указанных выше двух вариантов, предусмотренных ГК РФ начал направлять Арендатору множественные претензии (об оплате аренды, о расторжении договора, требования о прекращении производства работ, бесконечно ходить на объект с комиссиями, фиксируя каждую кучку мусора и т.д.).

Таким образом, Истец выбрал, во-первых, абсолютно не законный, а во-вторых, не отвечающий разумным ожиданиям второй стороны в обязательстве вариант поведения. Иными словами, Арендодатель своими действиями создал ситуацию при которой Арендатор не может пользоваться спорным объектом в виду его технического состояния и не может производить работы, т.к. проведению этих работ препятствует Арендодатель. Однако начисление арендной платы Истец производит так как будто он в полном объеме выполнил свои обязательства по договору аренды,'да и вообще «ничего не происходит».

Относительно доводов Истца о необходимости согласования работ, указанных в акте от 21.07.2023г. можем пояснить следующее.

Проведение каких-то работ в чердачном помещении, демонтаж облицовки стен, демонтаж внутренних дверей, откосов, подвесного потолка и т.д. это работы, которые не требуют получения каких-либо разрешений от уполномоченных органов.

В соответствии с п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

4.1) капитального ремонта объектов капитального строительства;

Из акта от 21.07.2023г. очевидно, что Арендатор даже не приступил к работам по капитальному ремонту спорного объекта (хотя даже проведение работ по капитальному ремонту не требует получения разрешительных документов). Проводимые работы были связаны с демонтажом полностью изношенной отделки помещения, вывоз мусора, т.е. это подготовительные работы.

При этом о начале проведения работ Арендатор своим письмом известил Арендодателя 18.07.2023г.

Также в исковом заявлении Департамент говорит о том, что в результате проведения работ Арендатором помещению был причинен вред, что также по мнению Истца является основанием для расторжения договора аренды.

Утверждения Истца о том, что именно действиями Арендатора объекту причинен вред (очевидно он имеет в виду указанные в акте от 21.07.23г. «на потолке промочка, запах сырости, вследствие демонтажа части кровли произошло затопление помещений») по меньшей мере абсурдны и не соответствуют действительности. Все то, о чем указывает Истец это следствие аварийного состояния здания. Техническое заключение свидетельствует о том, что необходимо срочно проводить ремонт объекта.

Поэтому все те факты, которые Истец в иске подает как причиненный Арендатором ущерб объекту связаны никак не с действиями Ответчика, а с физическим износом спорного объекта.

Также ответчик в ходе судебного разбирательства по делу представил следующие дополнительные пояснения.

1. После того как Арендатор принял спорный объект по акту приема- передачи 13.03.2023г. в ходе демонтажа отделки обнаружил признаки аварийного состояния объекта он направил письмо от 04.04.23г. (приложение 1) в котором в том числе предложил ДУМИ провести обследование помещения.

Ответ ДУМИ на это письмо содержится в двух письмах от 26.04.23 и 22.05.23 (приложение 1-1 и 1-2) при этом в проведении обследовании здания ДУМИ отказал и предложил Арендатору самостоятельно провести обследование.

2. Учитывая, что ДУМИ сообщил, что администрация города не уполномочена проводить обследования здания (и предложила Арендатору самостоятельно проводить обследование), то в июне 23г. было проведено обследование ООО Эпас (техническое заключение №27/04-2023, имеется в материалах дела), а также Арендатор обратился в департамент государственного строительного надзора Свердловской области, МЧС России, прокуратуру с письмом от 01.06.2023г. (приложение 2) Все указанные организации дали ответы (Приложения 2-1, 2-2, 2-3) суть которых сводилась к тому, что они не уполномочены заниматься обследованием объектов, а возникшие разногласия между Арендатором и ДУМИ необходимо разрешать в судебном порядке.

3. Учитывая отказ ДУМИ от проведения обследования, Арендатор привлек специализированную организацию и после проведенного обследования объекта Арендатор направил в ДУМИ письмо от 21.06.23 (приложение 3) с приложением технического заключения №27/04-2023. Как мы уже неоднократно указывали в своих отзывах, этим письмом Арендатор известил о ДУМИ о выявленных недостатках объекта и руководствуясь ст. 611 и 612 ГК РФ о своем намерении устранить недостатки переданного объекта за счет арендодателя.

Однако в ответ на письмо Арендатора ДУМИ направил претензию от 07.07.23 (приложение 3-1) и потребовал расторгнуть договор и освободить спорный объект.

4. Своим письмом от 13.07.23 (приложение 4) Арендатор ответил на претензию отказом на расторжение договора и передачу объекта.

5. Письмом от 18.07.2023 (приложение 5) Арендатор сообщил ДУМИ о начале проведения работ на спорном объекте с приложением сметного расчета стоимости планируемых работ.

6. Претензией от 26.07.23 (приложение 6) ДУМИ снова направил в адрес Арендатора претензию о расторжении договора аренды. Поводом для направления данной претензии послужило, то, что 21.07.23 актом проверки ДУМИ зафиксировал проведение работ на спорном объекте (демонтаж ветхой отделки, вывоз мусора и т.д.), что было расценено ДУМИ как причинение вреда объекту и проведение работ без разрешения. Пояснения относительно необоснованности данных утверждений ДУМИ мы давали в отзыве от 09.10.2023г.

27.07.23 ДУМИ направляет в суд исковое заявление (о взыскании аренды, расторжении договора и выселении)

7. В ответ на обращение Арендатора от 18.07.23 (приложение 5) своим письмом от 04.08.2023г. (приложение 7) ДУМИ фактически сообщил, Арендатору, что не будет рассматривать его обращения и что исковое заявление о расторжении договора направлено в суд.

8. 15.08.23 ДУМИ направляет в адрес Арендатора направляет очередную претензию с требованием прекратить работы на арендуемом объекте (приложение 8).

9. В последующем ДУМИ неоднократно направляло претензии по оплате арендной платы (от 12.01.24, от 15.02.24, от 21.02.24, от 24.04.24)

10. После того как судом было предписано провести совместное обследование спорного объекта 11.01.24 ДУМИ направил Арендатору письмо о проведении обследования объекта (приложение 9). Обследование было назначено на 12.01.24г., доступ со стороны Арендатора был обеспечен.

По итогам обследования объекта МКУ УЗКР направило в ДУМИ письмо от 08.02.2024 (приложение 10). При этом как мы уже указывали ранее (отзыв от 04.03.24 (итоговая позиция) что МКУ УЗКР было выявлено: «п. 8 Имеются дефекты и деформации в стенах 2-го этажа, соответствующие описанию в техническом заключении №19 ООО МС Стройка. Все выявленные дефекты и деформации имеют давнее происхождение. Техническое состояние стен 2-го этажа... оценивается как ограниченно-работоспособное. После проведения демонтажных работ требуется ремонт стен.

п. 9 Имеются дефекты и деформации в перекрытии 2-го этажа, соответствующие описанию в техническом заключении №19 ООО МС Стройка... Участок чердачного перекрытия... где зафиксирован провис потолка на величину 160мм оценивается как аварийное. Требуется ремонт перекрытия 2-го этажа согласно заключению №19 ООО МС Стройка.»

При этом письмо МКУ УЗКР не содержит указания на то, что какое-либо из предшествующих заключений содержит недостоверную информацию или выводы по кровле здания. В связи с чем доводы экспертов в отношении аварийности кровли не опровергнуты.

Таким образом, из указанных выше доказательств можно сделать единственный вывод о том, что все технические специалисты, проводившие обследование спорного объекта (по заказу Ответчика, по заказу Третьего лица, по заказу Истца) установили, что часть конструкций спорного объекта (стены второго этажа, т.е. стены арендуемого помещения, чердачное перекрытие, т.е. потолок арендуемого помещения, кровля здания в целом) находятся в аварийном состоянии и эксплуатация объекта недопустима без проведения восстановительных работ.

Однако Истец описывая результаты обследования здания МКУ УЗКР (которое проводило обследование всего здания) в своих возражениях цитирует только выводы о работоспособном состоянии конструкций только первого этажа, к которому, ни Истец, ни Ответчик ни имеют никакого отношения и первый этаж здания не является предметом спорного договора аренды и находится в частной собственности и игнорирует выводы относительно состояния второго этажа, который собственно является спорным объектом и который был передан в аренду Ответчику.

11. Учитывая, что при проведении обследования 12.01.24г. специалисты МКУ УЗКР фактически исследовали состояние кровли, однако не отразили результаты обследования кровли в своем письме 08.02.24 Арендатор обратился с письмом от 07.03.2024г. (приложение 11) чтобы МКУ УЗКР дополнило свое письмо выводами относительно состояния кровли. Однако МКУ УЗКР сослалось на то, что обследование кровли небезопасно, хотя до этого специалисты двух экспертных организаций (ООО Эпас и ООО МС Стройка) без проблем попали на чердак, провели обследование, сделали массу фотографий и замеров (письмо от 22.03.2024 приложение 12). От повторного обследования спорного объекта (в части кровли) МКУ УЗКР и ДУМИ отказались.

Спорный объект был принят Ответчиком по акту 13.03.2023г. (акт приема передачи имеется в материалах дела). После приемки объекта по акту Ответчиком проводилась фотофиксация общего состояния помещений объекта. Учитывая, что Ответчику не было известно об аварийном состоянии отдельных конструкций объекта, то и фотофиксация проводилась для целей определения примерной стоимости работ по демонтажу существующей отделки помещений, т.е. общие фотографии помещений без акцента на какие-то отдельные участки. Иными словами, эти фотографии делались для подрядчика, чтобы он мог определиться со стоимостью работ на объекте и дают представление о том, как видел спорный объект Ответчик на момент его приемки от Истца. (Фотоматериалы на 18 листах Приложение №1 к пояснениям)

Для проведения ремонтных работ на объекте Ответчиком был заключен договор подряда с ИП ФИО6 (Приложение №2 к пояснениям)

В период с 20.03.2023г. по 07.04.2023г. подрядчик приступил к работам по демонтажу внутренней отделки на объекте и в ходе проведения работ, т.е. по мере того, как подрядчик производил демонтаж внутренней отделки в отдельных помещениях, выявлялись отдельные аварийные участки различных конструкций. О выявленных (критических, т.е. делающих невозможным проведение дальнейших работ уже по ремонту объекта) недостатках подрядчик сообщал Ответчику по средствам телефонной связи, отправки фотографий в мессенджер, а также в ходе рабочих совещаний непосредственно на объекте, (фотоматериалы на 19 листах Приложение №3 к пояснениям).

После обнаружения аварийного состояния объекта Ответчик обратился к Истцу с письмом от 04.04.2023г. Вся последующая переписка сторон (в том числе и обращение от 04.04.2023г.) была изложена Ответчиком в хронологическом порядке в своих пояснениях от 23.05.2024г. с приложением всех документов.

Таким образом, в данном случае с учетом позиций сторон существенное значение имеет вопрос о том, отвечает ли истец как арендодатель за недостатки сданного в аренду имущества, на которые указывает ответчик, применительно к положениям ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В ходе исследования обстоятельств дела, связанных с данным вопросом, истцом также были даны дополнительные пояснения. В частности, в пояснениях от 22.05.2024 г., поступивших 23.05.2024 г., истец указал следующее.

24.11.2022 состоялся Аукцион на право заключения договоров аренды объектов нежилого фонда, в том числе нежилого помещения 181,2 кв.м в <...> (далее - Помещение) - Лот № 10.

В Пункте 3 Документации об аукционе указано:

«График осмотров объекта аренды:

Осмотр объекта муниципального нежилого фонда, расположенного по адресу: <...>, производится в соответствии с графиком.

№ п/п

Дата осмотра

Время осмотра

1
28.10.2022

с 11 часов 00 минут до 12 часов 00 минут

2
03.11.2022

с 11 часов 00 минут до 12 часов 00 минут

3
11.11.2022

с 11 часов 00 минут до 12 часов 00 минут

Плата за осмотр объекта не взимается».

Согласно Протоколу аукциона от 24.11.2022 за Помещение ООО «Эстра» предложило цену договора аренды Помещения - 501 600 руб. без учета НДС в месяц.

07.12.2022 в адрес ДУМИ поступило письмо ООО «Эстра» (вх № от 07.12.2022 3663/001) в котором указано: «В связи с тяжелой экономической ситуацией в Российской Федерации ООО «Эстра» вынуждено отказаться от подписания договора аренды» (Протокол об отказе от заключения договора аренды от 07.12.2023).

П. 21.02.2023 состоялся Аукцион на право заключения договоров аренды объектов нежилого фонда, в том числе Помещения - Лот № 3.

В Пункте 3 Документации об аукционе указано:

«График осмотров объекта аренды:

Осмотр объекта муниципального нежилого фонда, расположенного по адресу: <...>, производится в соответствии с графиком.

№ п/п

Дата осмотра

Время осмотра

1
27.01.2023

с 09 часов 00 минут до 10 часов 00 минут

2
03.02.2023

с 09 часов 00 минут до 10 часов 00 минут

3
10.02.2023

с 09 часов 00 минут до 10 часов 00 минут

Плата за осмотр объекта не взимается».

Согласно Протоколу аукциона от 21.02.2023 за Помещение ООО «Эстра» предложило наибольшую чем другие участники цену договора аренды Помещения - 319 770 руб. без учета НДС, по которой заключен договор аренды от 01.03.2023 № 49000849 (далее -Договор аренды).

Таким образом, ответчик до заключения Договора аренды имел возможность неоднократно провести осмотр Помещения (в том числе с соответствующим специалистом), дважды участвовал в аукционе на право заключения Договора аренды, предлагал максимальную цену арендной платы.

III. На основании Протокола аукциона от 21.02.2023 заключен договор аренды от 01.03.2023 № 49000849 (далее - Договор аренды).

В акте приема-передачи от 13.03.2023 указано: «Санитарно-техническое состояние Объекта в соответствии с Актом обследования от 11.03.2023», ответчик указал: «Претензии имеются и отражены в акте обследования от 13.03.2023».

В Акте обследования от 13.03.2023 указано:

общее санитарное состояние Объекта - «требуется проведения ремонта», техническое состояние Объекта - «требуется проведение ремонта». В дополнительных сведениях ответчиком указано» «Имеются повреждения капитальных стен, потолка, а также кровли, требуется обследование для заключения.

На обследование ООО «Эппас» здания, расположенного в <...>, представители ДУМИ ответчиком не приглашались.

В Заключении ООО «МС СТРОЙКА» от 02.06.2023 № 19 указано: «выполнен капитальный ремонт перекрытия 1 этажа здания, со стороны помещений 1 этажа. Дефекты и повреждения, влияющие на несущую способность и долговечность, отсутствуют» (стр. 9 Заключения).

Актом проверки от 21.07.2023 установлено:

часть покрытия кровли со стороны юго-запада демонтирована; повсеместно -строительный мусор; ведутся работы в чердачном помещении; демонтирована конструкция выхода на этаж; демонтирована электропроводка; в перекрытии между вторым этажом и чердаком - отверстие с частичным разрушением, визуально размер 1,5 м * 1,2 м; облицовка стен демонтирована; демонтированы двери (6 шт.); демонтирована облицовка с частью штукатурной отделки; выполнен проем в перегородке между помещениями 22 и 23 по всей высоте помещения визуально 1,3 м; множественные участки с оголенной дранкой, демонтирована дверь между помещениями 22 и 23; демонтирована внутренняя рама одного окна, разбито заполнение (стекло); демонтирован потолок «Армстронг»; на потолке промочка; двери демонтированы; отделка пола вскрыта, демонтирована часть подстилающих слоев; множественные разрушения штукатурного слоя дранки; устойчивый запах влажности; фрагментарное разрушение штукатурного слоя до дранки; демонтирована отделка откоса окна, частично отделка стен, оголена кирпичная кладка после демонтажа печи; вскрыта часть отделки перекрытия около 1 кв.м; разобрана ниша, отверстие в чердачном перекрытии около 1 кв.м.

В данном акте отражено замечание ответчика: «Согласно акту приема-передачи помещения от ДУМИ к Эстре обо всех дефектах было уведомлено».

12.01.2024 проведен совместный с участниками данного дела осмотр здания в <...>, в том числе и помещения первого этажа, находящегося в собственности ООО «Теллур» (арендатор - ООО «Счастливые люди»), результаты которого отражены в письме МУК «УЗКР» от 08.02.2024, опровергающем доводы ответчика, согласно которому:

«отсутствуют признаки осадочных деформаций грунтов основания (просадки, крены стен первого этажа). Техническое состояние грунтов основания здания по критериям ГОСТ 31937-2011 и СП13-102-2003 оценивается как работоспособное;

отсутствуют признаки деформаций фундамента здания. Техническое состояние фундамента здания по критериям ГОСТ 31937-2011 и СП13-102-2003 оценивается как работоспособное. Мероприятия по усилению фундамента - не требуется;

отсутствуют признаки деформаций кирпичных стен первого этажа. Техническое состояние кирпичных стен 1-го этажа здания по критериям ГОСТ 31937-2011 и

СШЗ-102-2003 оценивается как работоспособное. Мероприятия по усилению кирпичных стен первого этажа - не требуется;

отсутствуют признаки деформаций перекрытия первого этажа. Дефекты и повреждения, влияющие на несущую способность и долговечность, отсутствуют. Техническое состояние перекрытия первого этажа здания по критериям ГОСТ 31937-2011 и СШЗ-102-2003 оценивается как работоспособное.

Перекрытие 1-го этажа дополнительно усилено двумя балками из квадратной трубы № 160 с шагом 2-2,5 м. и вертикальной стойкой из трубы. Проведение ремонта перекрытия первого этажа не требуется».

Согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Здание в <...> построено в самом начале XX века. Состояние арендуемого помещения было известно ООО «Эстра» при заключении Договора аренды.

Согласно п. 6.5 Договора аренды Арендодатель не отвечает за недостатки Объекта, которые были оговорены Сторонами при заключении Договора или были заранее известны Арендатору, либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра Объекта при его передаче. Стоимость работ по устранению указанных выше недостатков Арендодателем не возмещается.


Обращаем внимание суда, что вышеназванное помещение было востребовано на двух ранее проведенных аукционах, ООО «Эстра» в связи с экономической ситуацией первоначально отказалось от заключения договора аренды.

Кроме того, в судебное заседание 12.04.2024 г. истец представил по ходатайству от 11.07.2024 г. цветную копию фотографии, которая являлась приложением к акту обследования от 13.03.2023 г.

Оценив в совокупности материалы дела, доводы лиц, участвующих в деле, и представленные ими доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Фактическая картина, представленная истцом в пояснениях от 22.05.2024 г., в полной мере подтверждается материалами дела и не противоречит им.

Действительно, дважды участвуя в аукционе на право заключения договора аренды в отношении спорного объекта, ответчик имел все возможности для получения необходимой, в том числе дополнительной, информации о техническом состоянии данного объекта с учетом результатов его визуального осмотра, а также года его постройки.

В частности, на цветной фотографии помещений 2-го этажа, являющейся приложением к акту обследования от 13.03.2023 г., проведенного с участием ответчика, и на который он ссылается, отчетливо видны следы существенных протечек на нескольких плитах подвесного потолка.

При этом, как минимум на двух плитах видны следы промочки по всей площади.

Уже одно это обстоятельство не могло не вызвать вопрос о причинах столь серьезного протекания и о фактическом техническом состоянии объекта, в том числе его кровли.

В свою очередь, ответчик не мог не учитывать как возраст здания, в котором арендованный объект расположен (более 100 лет), так и материал, из которого выполнены некоторые его части, конструкции, конструктивные элементы (в частности, материал стен 2-го этажа – дерево согласно акту приема-передачи объекта от 13.03.2023 г.).

При этом суд учитывает, что ответчик является профессиональным участником рынка аренды муниципальных объектов недвижимости, поскольку на регулярной основе участвует в соответствующих аукционах, заключает договоры аренды объектов муниципального нежилого фонда в г. Екатеринбурге, подает заявки на выкуп арендованного имущества.

Данное обстоятельство, в частности, подтверждается общедоступными сведениями из электронного ресурса «Картотека арбитражных дел» о значительном количестве споров между сторонами или между ответчиком и Администрацией г. Екатеринбурга по вышеприведенным вопросам, которые находятся в производстве Арбитражного суда Свердловской области.

Поэтому ответчик не мог не знать о том, в каком техническом состоянии могут передаваться в аренду объекты муниципального нежилого фонда МО "г. Екатеринбург".

Более того, сам ответчик в акте приема-передачи объекта аренды от 13.03.2023 г. указал о наличии у него претензий к объекту аренды.

А в акте обследования от 13.03.2023 г., на который он сослался в акте приема-передачи, отметил, что имеются повреждения капитальных стен, потолка, а также кровли, требуется обследование для заключения.

Таким образом, ответчик, как минимум, был уже уверен в том, что техническое состояние объекта в том виде, как оно было отражено в подготовленном истцом акте приема-передачи от 13.03.2023 г. и акте обследования от 13.03.2023 г., не в полной мере соответствует его фактическому состоянию.

Кроме того, ответчик уже имел информацию о повреждении таких важных конструкций объекта, как капитальные стены, потолок и кровля. При этом данные повреждения сам ответчик оценивал как серьезные, поскольку сделал вывод о необходимости обследования для заключения.

Тем не менее, ответчик не просил отложить принятие объекта до получения дополнительной информации о его фактическом состоянии и проведения необходимых мероприятий по его обследованию, не отказался от принятия данного объекта в аренду, а, наоборот, принял его, подписав все необходимые документы.

Такое поведение, по мнению суда, не отвечает требованиям разумной осмотрительности, не соответствует обычному разумному поведению лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность, которая по своей природе носит рисковый характер (абз. 3 п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поэтому все риски такого поведения подлежат отнесению именно на ответчика.

Таким образом, вышеприведенные обстоятельства свидетельствуют о том, что недостатки сданного в аренду имущества, о которых говорит ответчик, должны были быть обнаружены во время осмотра имущества или проверки его исправности.

При этом позиция, приведенная ответчиком в его отзыве, позволяет сделать вывод о том, что ответчик прекрасно осознавал необходимость существенного вложения денежных средств в целях устранения недостатков арендованного имущества, которые он, как минимум, предполагал, однако рассчитывал удержать суммы своих расходов на проведение работ по устранению недостатков на основании п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации из арендной платы.

Между тем, с учетом установленных судом обстоятельств в данном случае отношения сторон регулируются нормами не пункта 1, а пункта 2 указанной статьи.

Таким образом, суд приходит к выводу, что истец в данном случае не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, заявленные ответчиком как основание для отказа в уплате арендной платы.

Также с учетом положений абз. 2 ст. 6.5 договора аренды, о которых ответчик не мог не знать, стоимость работ по устранению таких недостатков не подлежит возмещению истцом.

При таких обстоятельствах отказ ответчика от уплаты арендной платы суд признает неправомерным.

Как уже было указано, в соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Контррасчет по имущественным требованиям о взыскании долга, неустойки в материалы дела стороной ответчика представлен не был, арифметический расчет исковых требований в данной части ответчик не оспорил и не опроверг.

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований в части долга и пени.

Согласно ч. 3 ст. 619 ГК РФ и п. 7.3 договора по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Поскольку ответчик арендную плату по договору не вносил, начиная с апреля 2023 г., неоднократно, более двух раз подряд нарушив установленный договором ежемесячный срок платежа (п. 4.1, 4.2, 4.4 договора аренды), в данном случае судом установлено наличие вышеназванного основания для досрочного расторжения договора.

Согласно п. 23 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Учитывая установленный факт наличия у ответчика задолженности по арендной плате, невнесённой более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа, а также положения п.7.3. договора, суд признаёт обоснованными требования истца о расторжении договора и, соответственно, о выселении ответчика из арендуемого помещения.

В связи с этим выводом суда в данном случае отсутствует необходимость для исследования вопроса о наличии иных, указанных в исковом заявлении оснований для досрочного расторжения договора аренды, так как принципиального значения для результатов рассмотрения настоящего дела это уже не имеет.

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении иска в полном объеме.

С учетом установленных судом обстоятельств суд признал несостоятельными и отклонил представленные ответчиком возражения.

Согласно ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

От окончательной цены иска (с учетом уточнения, принятого 18.12.2023 г.) государственная пошлина составляет 41 307 руб., в том числе:

- от имущественного требования в общей сумме 1 630 709 руб. 33 коп. – 29 307 руб. 00 коп.;

- за рассмотрение двух требований неимущественного характера (расторжении договора, а также аренды выселении арендатора из арендуемого помещения) – 12 000 руб. 00 коп.

Согласно ч. 3 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Таким образом, поскольку исковые требования удовлетворены в полном объеме, сумма госпошлины, составляющая 41 307 руб., подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Также на ответчика подлежат отнесению заявленные почтовые расходы истца, поскольку факт их несения подтверждается материалами настоящего дела.

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд




РЕШИЛ:

1. Иск удовлетворить полностью.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭСТРА" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ДЕПАРТАМЕНТА ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ (ИНН <***>, ОГРН <***>) 1 630 709 (один миллион шестьсот тридцать тысяч семьсот девять) руб. 33 коп., в том числе 1 544 038 руб. 06 коп. – долг (Уникальный идентификатор начисления 0318072002900000003986267) и 86 671 руб. 27 коп. – пени по 27.09.2023 г. (Уникальный идентификатор начисления 0318072002900000004108882) с продолжением их начисления на указанную сумму долга в размере двукратной ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации (Банка России), существовавшей в период нарушения, от суммы долга за каждый день просрочки, а также 249 руб. 40 коп. в возмещение судебных (почтовых) расходов (Уникальный идентификатор начисления 0318072002000000000035221).

2. Расторгнуть договор аренды от 01.03.2023 № 49000849.

Выселить ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭСТРА" (ИНН <***>, ОГРН <***>) из нежилого помещения в строении литеры А, А1, расположенном по адресу: <...>; номера на поэтажном плане: 1 этаж - помещение № 6; 2 этаж - помещения № № 14а - 24, общей площадью 181,2 кв. м.

3. Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭСТРА" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 41 307 (сорок одна тысяча триста семь) руб. 00 коп. (Уникальный идентификатор начисления 0316373312072024070736617).

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

5. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».


Судья А.С. Воротилкин