Решение от 30 ноября 2024 г. по делу № А56-90570/2024

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-90570/2024
01 декабря 2024 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена  21 ноября 2024 года.

Полный текст решения изготовлен  01 декабря 2024 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Новиковой Е.В.,


при ведении протокола судебного заседания секретарем Дмитриевым С.А.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское

управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» (191014,

Санкт-Петербург, Маяковского ул., д. 19/15, литера А, помещ. 4-Н, ОГРН:

1227800025067, ИНН: <***>)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Санлайт» (191036, Санкт-Петербург, Невский пр., д.87/2, лит.А, пом.3-Н, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о признании договора прекращенным, взыскании задолженности, пени, штрафа, обязании освободить объект недвижимости

при участии сторон согласно протоколу судебного заседания от 21.11.2024

установил:

Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» (далее – Учреждение, истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Санлайт» (далее – ООО «Санлайт», ответчик) о признании договора аренды № А38 от 16.12.2022 прекращенным с 21.06.2024, взыскании задолженности по оплате арендной платы за май (частично), 20 дней июня 2024 года в размере 1190687 руб. 82 коп., в том числе, НДС 20%, и фактического пользования нежилым зданием, площадью 674,8 кв.м, кад. № 78:31:0105610:1090 по адресу: <...> с 21.06.2024 по 26.08.2024 в размере 1570445 руб. 94 коп., в том числе НДС 20%, взыскании пени по пункту 4.9 Договора за период с 09.02.2024 по 26.08.2024 на общую сумму 305729 руб. 66 коп., взыскании пени по пунктам 2.2.17, 4.3 Договора в размере 600 руб., обязании ответчика освободить Объект и передать его по акту приема-передачи в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Истец направил в суд ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым просит:

Признать Договор аренды № А38 от 16.12.2022 прекращенным с 21.06.2024 в связи с односторонним отказом Арендодателя от исполнения Договора в связи с нарушением Арендатором принятых по Договору обязательств по оплате арендной платы.

Взыскать с ответчика в пользу в пользу истца фактическое пользование Объектом за период с 21.06.2024 по 20.11.2024 в размере 3505823 руб. 27 коп., в том числе НДС 20%.; пени по пункту 4.9 Договора за период с 09.02.2024 по 20.11.2024 на общую сумму 517532 руб. 51 коп.; пени по пунктам 2.2.17, 4.3 Договора в размере 600 руб.; штраф по пункту 4.12 Договора в размере 1032895 руб. 85 коп.

Обязать ответчика освободить нежилое здание площадью 674,8 кв.м, (кадастровый номер 78:31:0105610:1090), расположенное по адресу: <...>, лит.46  и передать его истцу по акту приема-передачи в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Возложить на ответчика судебные расходы, связанные с рассмотрением дела судом, в том числе взыскать с ответчика в пользу истца сумму государственной пошлины в размере 38337 руб., уплаченной истцом при подаче искового заявления.

В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Уточнения судом приняты в порядке статьи 49 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

В силу положений части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса РФ, если в предварительном судебном заседании лица, участвующие в деле, отсутствуют, но они извещены о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия и ими не были заявлены возражения относительно рассмотрения дела в их отсутствие, суд вправе завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции.

Арбитражный суд, в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ, признав надлежащим уведомление ответчика, полагает возможным завершить предварительное судебное заседание и рассмотреть дело по существу.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

16.12.2022 между Санкт-Петербургским государственным бюджетным учреждением «Агентство по развитию имущественного комплекса Санкт-Петербурга» (прекратило деятельность 13.02.2023, ГРН 2237800399330, запись в ЕГРЮЛ внесена Межрайонной инспекцией ФНС № 15 по г.СПб., в связи с реорганизацией в форме присоединения, правопреемник – Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества», ИНН <***>) (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Санлайт» (Арендатор) подписан Договор аренды №А38, в соответствии с условиями которого Арендодатель предоставил Арендатору за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда, относящийся к числу объектов культурного наследия регионального значения «ФИО1 двор с Мариинским рынком (б. ФИО2 двором) – комплекс» на основании решения малого Совета Санкт-Петербургского городского Совета народных депутатов от 07.09.1993 № 327, – нежилое здание площадью 674,8 кв.м, (кадастровый номер 78:31:0105610:1090), расположенное по адресу: <...> (далее – Объект).

16.12.2022 Объект был передан Арендодателем и принят Арендатором по акту приема-передачи.

Арендная плата по Договору в месяц составляла 662112 руб. 72 коп., в том числе НДС (20%) (пункт 3.1 договора). Согласно пункту 3.2 Договора с 01.01.2023 сумма месячной арендной платы увеличивается на индекс ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к предыдущему, который в соответствии с пунктом 1 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 07.10.2014 № 946 «О мерах по реализации закона Санкт-Петербурга  «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург» в 2023 году составляет 1,04, в 2024 – 1,05 по отношению к ставке арендной платы, действующей в 2023 году.

Учитывая изложенное,

с 01.01.2023 плата за аренду Объекта в 2023 с учетом НДС в месяц составляла 688597 руб. 23 коп., в том числе НДС 20%.;

с 01.01.2024 плата за аренду Объекта в 2024 с учетом НДС в месяц составляет 723027 руб. 09 коп., в том числе НДС 20%.

Согласно пункту 3.3 Договора Арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа оплачиваемого месяца, за первый месяц календарного года - до 31 января.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по Договору, оставление претензий и уведомлений без ответа и удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

         Заслушав доводы представителя истца, изучив материалы настоящего дела, оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об удовлетворении иска.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Факт заключения Договора и предоставления имущества во временное владение и пользование ответчика подтверждается материалами дела.

Согласно положениям статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором, а также в одностороннем внесудебном порядке в случае, когда такое право предоставлено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу положений пункта 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Как разъяснено в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Пунктами 1 и 2 статьи 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора), договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором; в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии со статьей 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В данном случае право на отказ арендодателя от договора предусмотрено пунктом 5.5-2 договора, а именно, Арендодатель вправе в бесспорном и одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора путем направления уведомления Арендатору с требованием об уплате задолженности по внесению арендной платы по Договору за два платежных периода и об отказе от исполнения Договора в случае неисполнения Арендатором указанного требования по внесению арендной платы по Договору в течение 30 дней со дня получения данного уведомления.

Как следует из материалов дела, неисполнение обязательства по полной уплате арендной платы за февраль 2024 года, за март 2024 года со стороны Арендатора послужило основанием для направления в адрес Арендатора претензии от 09.04.2024 исх.№ 03-1098/24-0-0 с требованием уплатить арендную плату за февраль 2024 года (на сумму 723027 руб. 09 коп.), за март 2024 года (на сумму 723027 руб. 09 коп.), которая не была удовлетворена.

В связи с наличием задолженности и на основании пункта 5.5-2. Договора 15.05.2024 Арендодатель направил Арендатору уведомление (исх.№ 03-1460/24-0-0) с требованием по внесению арендной платы по Договору за февраль (частично), март, апрель, май 2024 года на общую сумму 2392108 руб. 36 коп.., в том числе НДС 20%, а также пени за несвоевременную уплату арендной платы на общую сумму в размере  111851 руб. 28 коп.. в соответствии с пунктом 4.9 Договора.

Уведомление содержало информацию о том, что в случае неисполнения Арендатором указанного требования по внесению арендной платы по Договору в течение 30 дней с момента получения Арендатором уведомления Арендодатель отказывается от исполнения Договора.

При этом Договор считался расторгнутым по истечении 30 дней с момента получения Арендатором уведомления, если Арендатором не исполнены требования по внесению арендной платы по Договору (пункт 5.6 Договора).

Уведомление было получено Арендатором 21.05.2024, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 80081496726878.

30-дневный срок с момента получения Арендатором уведомления истек 20.06.2024. Задолженность по уплате арендной платы Арендатором погашена не была.

Учитывая изложенное, исковые требования в данной части подлежат удовлетворению, Договор является расторгнутым на основании пункта 5.5-2. Договора, части 1,2 статьи 450.1 ГК РФ с 21.06.2024.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ, п. 3, 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» доказательством исполнения арендатором обязанности по возврату имущества может служить только акт приемки-передачи, подписанный сторонами.

Согласно пункту 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В соответствии с пунктом 2.2.17 Договора Арендатор обязуется передать Арендодателю объект по акту приема-передачи, подписанному лицами, указанными в пп.2.1.1 Договора, не позднее десяти дней после прекращения Договора в том состоянии, в котором Арендатор его получил, свободным от своего имущества, а также от прав и имущества третьих лиц, с учетом нормального износа со всеми неотделимыми улучшениями, а также с учетом текущего ремонта Объекта, проведенного в соответствии с пп.2.2.4 Договора.

04.07.2024 (исх.№03-2078/24-0-0) Арендодатель направил в адрес Арендатора уведомление о передаче Объекта в связи с расторжением Договора с проектом акта приема-передачи. Однако, Арендатор продолжил пользоваться Объектом после прекращения срока действия Договора.

Судом установлено и ответчиком не оспаривается, что Объект не был возвращен Арендодателю. При этом, принимая во внимание отсутствие правовых оснований для удержания объекта аренды (договор является прекращенным с 21.06.2024), требования истца об обязании освободить нежилое здание площадью 674,8 кв.м, (кадастровый номер 78:31:0105610:1090), расположенное по адресу: <...>, лит.46, и передать его Учреждению по акту приема-передачи подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (пункт 2 статьи 622 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Согласно расчету истца, арендная плата за фактическое пользование Объектом с 21.06.2024 по 20.11.2024 составила 3505823 руб. 27 коп. Расчет проверен и принят судом.

Поскольку доказательств, подтверждающих внесение арендной платы за фактическое пользование Объектом за спорный период в согласованном в Договоре размере, либо наличие обстоятельств, свидетельствующих о прекращении обязанности Ответчиком по уплате арендных платежей в спорный период, в том числе доказательств освобождения арендуемого Объекта ранее окончания заявленного истцом периода, ответчиком не представлено, исковые требования истца в данной части также являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом и договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

При этом, согласно части 4 статьи 425 ГК РФ окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

В соответствии с пунктом 4.9 Договора за нарушение срока оплаты подлежат начислению пени в размере 0,075% от просроченной суммы за каждый день просрочки, что составило, согласно расчету истца 517532 руб. 51 коп. за период с 09.02.2024 по 20.11.2024.

Также, в соответствии с пунктом 4.3 Договора в случае несвоевременной передачи Арендатором Объекта в соответствии с пп. 2.2.17 Договора он выплачивает пени в размере 0,002% от суммы квартальной арендной платы (но не более 600 руб.) за каждый день просрочки.

Согласно пункту 2.2.11 Договора Арендатор принял на себя, в том числе, обязательства в течение шестидесяти дней со дня подписания настоящего Договора:

- заключить договор на содержание и текущий ремонт Объекта, являющегося зданием, сооружением, с Организацией либо при наличии фактической возможности и согласия Организации с иными организациями. В течении 10 дней с момента заключения этих договоров письменно, с приложением копий договоров, уведомить об этом Организацию и Арендодателя;

- в случае если Объект расположен в здании, сооружении, многоквартирном доме, заключить с Организацией договор о долевом участии в расходах по управлению многократным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений в здании, сооружении, многоквартирном доме, в котором расположен Объект;

- своевременно производить оплату услуг по указанным договорам.

В соответствии с пунктом 2.2.11-1 обязан представлять Арендодателю справки (письма) Организаций, с которыми Арендатором заключены договоры в соответствии с п. 2.2.11 настоящего Договора, подтверждающие отсутствие задолженности по указанным договорам, в срок не позднее 30 мая и 31 октября ежегодно.

21.08.2023 Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в отношении ООО «Санлайт» было вынесено решение по делу №А56-59082/2023 о взыскании задолженности по договору (Договор № 2029-А на обслуживание здания (помещения) по адресу: Санкт-Петербург, Садовая ул. д.28-30, корпус 46 от 01.02.2023), заключенному в соответствии с пунктом 2.2.11 Договора. Указанное решение суда подлежало немедленному исполнению.

Таким образом, взятые на себя обязательства Арендатором не были исполнены в части своевременной оплаты по договорам и предоставления Арендодателю справки (письма) Организаций, с которыми Арендатором заключены договоры в соответствии с п. 2.2.11 настоящего Договора, подтверждающие отсутствие задолженности по указанным договорам, в срок не позднее 30 мая и 31 октября ежегодно.

Пунктом 4.12 Договора предусмотрена гражданско-правовая ответственность в виде штрафа за нарушения Арендатором обязательства, установленного пунктом 2.2.11 Договора, в части осуществления содержания и текущего ремонта общего имущества собственников помещений в нежилых здании, сооружении, многоквартирном доме, в котором расположен Объект, в размере пятидесяти процентов от суммы квартальной арендной платы за пользование Объектом.

21.09.2023 Арендодателем в адрес Арендатора была направлена претензия исх.№ 11903-02/04 с требованием, в том числе, оплатить штраф в сумме, равной 50% квартальной арендной плате за пользование Объектом (в ценах 2023 года), а именно в сумме 1032895 руб. 85 коп., которая ответчиком не удовлетворена.

Представленный истцом расчет пени (штрафов, неустоек) составлен на основании условий Договора, судом проверен и признан арифметически правильным, ответчиком документально не опровергнут.

Поскольку материалами дела подтверждено ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по Договору, сторонами данный факт не оспаривается, предъявление истцом требований о взыскании пени по п. 4.9, 4.3, 4.12 Договора является правомерным.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.


Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Признать Договор аренды № А38 от 16.12.2022 прекращенным с 21.06.2024. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Санлайт» (ИНН <***>) в пользу Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» (ИНН <***>) плату за фактическое пользование Объектом за период с 21.06.2024 по 20.11.2024 в размере 3505823 руб. 27 коп., в том числе НДС 20%, пени по пункту 4.9 Договора за период с 09.02.2024 по 20.11.2024 на общую сумму 517532 руб. 51 коп., пени по пунктам 2.2.17, 4.3 Договора в размере 600 руб., штраф по пункту 4.12 Договора в размере 1032895 руб. 85 коп.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Санлайт» (ИНН <***>) освободить нежилое здание площадью 674,8 кв.м, (кадастровый номер 78:31:0105610:1090), расположенное по адресу: <...>, лит.46  и передать его Санкт-Петербургскому государственному бюджетному учреждению «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» (ИНН <***>) по акту приема-передачи в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Санлайт» (ИНН <***>) в пользу Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» (ИНН <***>) государственную пошлину в размере 38337  руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.


Судья                                                                            Новикова Е.В.