Решение от 27 декабря 2023 г. по делу № А40-195967/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115225, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17

http://www.msk.arbitr.ru
РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-195967/23-27-1421
г. Москва
27 декабря 2023 г.
Резолютивная часть решения объявлена 12 декабря 2023года

Полный текст решения изготовлен 27 декабря 2023 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

Судьи Крикуновой В.И., единолично, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску

истец: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МАРКЕТ ТРЕЙД ЦЕНТР" (143441, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, КРАСНОГОРСК ГОРОД, ПУТИЛКОВО ДЕРЕВНЯ, МКАД 71 КИЛОМЕТР, СТРОЕНИЕ 16"А", ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 15.10.2002, ИНН: <***>, КПП: 502401001)

ответчик: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОБЪЕДИНЕННЫЕ ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ РЕГИОНОВ" (107140, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 27.09.2016, ИНН: <***>, КПП: 770801001)

о взыскании денежных средств в размере 1 535 210 руб. 17 коп. при участии: согласно протоколу;

У С Т А Н О В И Л:

ООО "МАРКЕТ ТРЕЙД ЦЕНТР" (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением ООО "ОБЪЕДИНЕННЫЕ ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ РЕГИОНОВ" (далее – ответчик) о взыскании задолженности в размере 1 535 210 руб.17 коп.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя истца, надлежащим образом извещенного о месте и времени судебного заседания.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Суд, рассмотрев материалы дела, оценив представленные документы, приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, ООО «Маркет Трейд Центр» является Управляющей компанией, которая оказывает услуги по управлению и эксплуатации ТРЦ «ВЭЙПАРК», а также услуги по обеспечению Центра электроэнергией,

теплоснабжением, услугами по водоснабжению и пользованию канализацией (далее - Услуги), необходимыми для его надлежащей эксплуатации.

ООО «Маркет Трейд Центр» заключены следующие договоры с ресурсоснабжающими организациями: договор поставки газа № 61-11-0041/13 от 28 ноября 2012 г. с ООО «Газпром межрегионгаз Москва»; договор поставки газа № 61-50041/13 от 20 ноября 2012 г. с ООО «Газпром межрегионгаз Москва»; договор № 1818 холодного водоснабжения и водоотведения от 01 июня 2017 г. с ОАО «Водоканал»; договор № 5505/7121 от 01 декабря 2008 г. с ГУП «Мосводосток» на прием, транспортировку и очистку сточных вод; договор энергоснабжения № 60524005 от 15 декабря 2006 г. с ОАО «Мосэнергосбыт».

ООО «Объединенные Торговые Центры регионов» (далее ООО «ОТЦР»), является собственником помещения площадью 15 784,2 кв.м., с кадастровым номером 50:11:0000000:165491 (далее - Помещение), расположенного в ТРЦ «ВЭЙПАРК» по адресу: Московская область, Красногорский муниципальный район, сельское поселение Отрадненское, <...> км МКАД, стр. 16А, пом. 1, о чем в Едином государственном реестре недвижимости имеется запись № 50:11:0000000:165491-50/011/2017-8 от 21.07.2017г.

С собственниками помещений в Торгово-развлекательном центре «ВЭЙПАРК» у ООО «Маркет Трейд Центр» заключены агентские договоры, в соответствии с условиями которых ООО «Маркет Трейд Центр» обязуется от своего имени, но за счет собственников помещений, обеспечить здание торгового центра, в т.ч. помещения, принадлежащие собственникам, услугами, необходимыми для его надлежащей эксплуатации. Аналогичный договор действовал с предыдущим собственником помещения площадью 15 784,2 кв.м., с кадастровым номером 50:11:0000000:165491 (далее -Помещение), расположенного в ТРЦ «ВЭЙПАРК» по адресу: Московская область, Красногорский муниципальный район, сельское поселение Отрадненское, <...> км МКАД, стр. 16А, пом. 1, ООО «Мкапитал».

Как следует из ст. 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

На основании ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

С момента приобретения Помещения в собственность, ООО «ОТЦР» не оплачивает коммунальные и эксплуатационные расходы, тем самым уклоняясь от своих обязанностей по содержанию собственного имущества.

Доля ООО «ОТЦР» в содержании общего имущества ТРЦ «ВЭЙПАРК», составляет 28,78%, что подтверждается Актом распределения площадей по окончании инвестиционной деятельности от 06.09.2004г.

В период с 01 по 31 мая 2023 года, ООО «ОТЦР» фактически были оказаны услуги по управлению, эксплуатации, охране, уборке технических площадей и площадей общего пользования в Торговом центре и прилегающей к нему территории, а также парковки автомобилей, расположенном по адресу: <...> км. МКАД, д. 16а, которые не были компенсированы управляющей компании.

Стоимость оказанных услуг составила 1 535 210 рублей 17 копеек.

В адрес ООО «ОТЦР» была направлена досудебная претензия (исх. № 7 5 от 06.07.2023г.) с требованием оплатить задолженность за фактически потребленные услуги, однако она была оставлена без ответа.

Претензионные требования истца не были удовлетворены, что явилось основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с положениями ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и

требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 1 статьи 779 Гражданского кодекса по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Ответчик ссылается на то обстоятельство, что ООО «Маркет Трейд Центр» не является управляющей компанией торгово-развлекательного центра «ВЭЙПАРК».

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее Постановление ВАС РФ N 64), регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В соответствии со ст. 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Со всеми собственниками помещений в Торгово-развлекательном центре «ВЭЙПАРК» у ООО «Маркет Трейд Центр» заключены агентские договоры, в соответствии с условиями которых ООО «Маркет Трейд Центр» обязуется от своего имени, но за счет собственников помещений, обеспечить здание торгового центра, в т.ч. помещения, принадлежащие собственникам, коммунальными услугами, необходимыми для его надлежащей эксплуатации.

Кроме того, с собственниками помещений у ООО «Маркет Трейд Центр» заключены договоры на выполнение работ, оказание услуг по управлению и эксплуатации торгового центра, в рамках которых ООО «Маркет Трейд Центр» обязалось оказывать услуги по управлению, эксплуатации, охране, уборке технических площадей и площадей общего пользования в Торговом центре и прилегающей к нему территории, а также парковки автомобилей, расположенном по адресу: <...> км. МКАД, стр. 16а. Собственники помещений, в соответствии с данными договорами, обязуются уплачивать абонентскую плату ООО «Маркет Трейд Центр», которая складывается из: постоянной абонентской платы, которая определяется исходя из удельной стоимости обслуживания одного квадратного метра площади в год умноженной на площадь, занимаемую принадлежащими собственнику помещениями в торгово-развлекательном центре, переменной абонентской платы, которая покрывает причитающуюся Собственнику долю фактических затрат, понесенных Управляющей компанией на мойку наружных стен здания, вывоз снега с территории, прилегающей к торговому центру, экологические платежи, аренду земельных участков, используемых для обеспечения работы Центра.

Аналогичные договоры были заключены с предыдущим собственником помещения площадью 15 784,2 кв.м., с кадастровым номером 50:11:0000000:165491,

расположенного в ТРЦ «ВЭЙПАРК» по адресу: Московская область, Красногорский муниципальный район, сельское поселение Отрадненское, деревня Путилково, 71 км МКАД, стр. 16А, пом. 1, ООО «Мкапитал».

ООО «Маркет Трейд Центр» направило в адрес ООО «ОТЦР» проект договора на управление и эксплуатацию Торгового центра. Данная оферта была сделана на условиях, аналогичных ранее заключенному договору с предыдущим собственником Помещения ООО «Мкапитал», однако была проигнорирована ООО «ОТЦР». Попытки заключить аналогичные договоры с ООО «ОТЦР» не нашли понимания со стороны данной организации.

Таким образом, собственники помещений в торгово-развлекательном центре «ВЭЙПАРК» единогласно выразили свою волю (п.3 ст. 438 ГК РФ) на то, чтобы ООО «Маркет Трейд Центр» выступала управляющей организацией ТРЦ «ВЭЙПАРК».

Следовательно, приобретая Помещение, ООО «ОТЦР» не могло не знать того обстоятельства, что управление и эксплуатация мест общего пользования в ТРЦ «ВЭЙПАРК», в котором расположены приобретаемые у ООО «Мкапитал» помещения, осуществляется при посредстве ООО «Маркет Трейд Центр».

Кроме того, Согласно Протокола общего собрания собственников ТРЦ «ВЭЙПАРК» от 01.11.22г. собственники приняли решение о подтверждении полномочий действующей управляющей организации, управляющей зданием торгового центра «ВЭЙПАРК».

Отсутствие договорных отношений не освобождает собственников помещений от обязанности по несению расходов на ремонт и содержание общего имущества. Самостоятельных договоров, направленных на обеспечение имущества находящегося в совместной собственности собственников помещений в ТРЦ «ВЭЙПАРК» ООО «ОТЦР» не заключало, в связи с чем, в силу ст. 210 ГК РФ обязано данные расходы нести в рамках фактически сложившегося порядка пользования данным имуществом.

С учетом того обстоятельства, что в силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором, ссылка ООО «ОТЦР» является по сути злоупотреблением правом, направленным на то, чтобы извлечь выгоду из своего незаконного и недобросовестного поведения, что в силу п. 4 ст. 1 ГК РФ недопустимо.

Ответчик ссылается на то обстоятельство, что некоторые пункты расходов, в том числе расходы по уборке, маркетинговые услуги, не имеют ничего общего с содержанием мест общего пользования.

Перечень услуг, оказываемых управляющей компанией, определен приложением к каждому договору на управление и эксплуатацию Торгового центра и является унифицированным.

Со всеми собственниками помещений в ТРЦ «ВЭЙПАРК» заключены агентские договоры, в соответствии с условиями которых, Истец обязуется от своего имени, но за счет собственников помещений, обеспечить здание торгового центра, в том числе, помещения, принадлежащие собственникам, услугами, необходимыми для его надлежащей эксплуатации, в том числе, организация комплексной уборки технических площадей общего пользования в центре и прилегающей к нему территории, а также мест парковки автомобилей и благоустройства территории центра (п. 2.1.1 договора и п. 4.1.2 Приложения к договору - автостоянка и прилегающая территория); маркетинговые исследования, праздничные и рекламные акции и кампании в Центре, что отражено в п. 2.1.1 договора с собственниками.

Следует учитывать, что парковки и галереи предназначены для посетителей всех собственников ТРЦ, которые посещают торговый центр и совершают покупки в магазинах собственников. Парковки используются также сотрудниками всех собственников ТРЦ. Через указанные галереи и парковки осуществляется доступ посетителей и персонала в собственные торговые помещения, расположенные в ТРЦ.

Иных конструктивных вариантов как перемещение через указанные галереи и парковки не существует. Именно такой порядок пользования фактически сложился в ТРЦ с момента его открытия и используется всеми собственниками и посетителями ТРЦ по сей день.

Рекламный щит установлен на Путилковском ш. на повороте к ТРЦ. Является навигацией для проезда посетителей всех собственников в ТРЦ. Расходы на внутреннее радио, полиграфическую продукцию в ТРЦ содержит информацию об арендаторах всех собственников ТРЦ, обо всех акциях арендаторов и мероприятиях, проводимых в ТРЦ для посетителей всех собственников. Для торгово-развлекательных центров данные расходы являются стандартными и общепризнанными.

Помимо непосредственно прямых расходов на содержание мест общего пользования (например, в виде расходов на уборку помещений) имеют место косвенные расходы, без которых нормальное функционирование ТРЦ невозможно.

Управляющая компания по сути берет на себя обязанность обеспечения здания ТРЦ всем необходимым для нормального функционирования, освобождая собственников помещений от необходимости самостоятельного ведения дел, связанных с функционированием здания (заключение договоров с энергоснабжающими организациями, содержание мест общего пользования и т.п.).

Компенсация исключительно прямых расходов связанных с содержанием мест общего пользования означало бы, что управляющая компания должна за свой счет содержать персонал, единственное предназначение которого - нормально функционирование торгово-развлекательного центра. По сути это будет означать, что собственники помещений будут сберегать имущество за счет управляющей компании в виде стоимости услуг управляющей компании связанных как с юридическим обеспечением деятельности ТРЦ (поиск и ведение переговоров с поставщикам, заключение договоров), так и с услугами фактического характера, оказываемыми управляющей компанией (полный перечень услуг, оказываемых управляющей компанией указан в приложении 1 к договорам на выполнение работ, оказание услуг по управлению и эксплуатации торгового центра).

Без наличия помещения, доступа к системам связи, канцелярских принадлежностей управляющая компания не может нормально эффективно осуществлять свою деятельность - это стандартные издержки. Следовательно, данные расходы хоть и являются косвенными по отношению к содержанию мест общего пользования, тем не менее, являются необходимым условием содержания мест общего пользования, а следовательно, составляют неосновательное обогащение ООО «ОТЦР» в виде сбережения имущества за счет ООО «Маркет Трейд Центр».

Таким образом общий размер задолженности составил 1 535 210 рублей 17 копеек.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств оплаты оказанных услуг, а материалами дела подтверждается оказание истцом услуг, суд пришел к выводу об обоснованности требования о взыскании с ответчика задолженности в размере 1 535 210 рублей 17 копеек.

В связи с изложенными обстоятельствами, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Расходы истца по уплате государственной пошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ возлагаются на ответчика.

Руководствуясь ст. ст. 9, 65, 110, 123, 156, 167-170 АПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ООО "ОБЪЕДИНЕННЫЕ ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ РЕГИОНОВ" (107140, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН:

27.09.2016, ИНН: 7708300861, КПП: 770801001) в пользу ООО "МАРКЕТ ТРЕЙД ЦЕНТР" (143441, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, КРАСНОГОРСК ГОРОД, ПУТИЛКОВО ДЕРЕВНЯ, МКАД 71 КИЛОМЕТР, СТРОЕНИЕ 16"А", ОГРН: 1025002869210, Дата присвоения ОГРН: 15.10.2002, ИНН: 5024043965, КПП: 502401001) задолженность в размере 1 535 210 руб.17 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 28 352 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья: В.И. Крикунова