Решение от 23 апреля 2025 г. по делу № А82-16711/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, <...> http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-16711/2023
г. Ярославль
24 апреля 2025 года
Резолютивная часть решения принята 10.04.2025 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Тепениной Ю.М.

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Куликовой А.В.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

гаражно-строительного кооператива "Юго-Западный"

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

к администрации Ярославского муниципального района Ярославской области

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

к муниципальному казенному учреждению "Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, Администрация Карабихского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области

о признании договора аренды возобновленным на неопределенный срок, обязании подготовить проект дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока на три года для завершения строительства, признании права,

при участии:

от истца – ФИО1 (представитель по доверенности от 20.09.2023, диплом), до перерыва,

от муниципального казенного учреждения "Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района" – ФИО2 (представитель по доверенности от 14.06.2024, диплом), до перерыва,

от иных участников процесса – не явились,

установил:

гаражно-строительный кооператив "Юго-Западный" (далее также кооператив) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением (заявлением) к администрации Ярославского муниципального района Ярославской области об обязании в течение 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу продлить срок действия договора аренды № 85 от 05.02.2014, заключенного в отношении земельного участка площадью 12 000 кв.м. по адресу: Ярославская область, р-н Ярославский, с/п Карабихское, п. Нагорный, в районе д. 12а, кадастровый номер 76:17:144401:1324.

В ходе рассмотрения спора истец уточнил исковые требования, в окончательной редакции просил:

- признать договора аренды № 85 от 05.02.2014 земельного участка, площадью 12 000 кв.м., по адресу: Ярославская область, рн Ярославский, с/п Карабихское, п. Нагорный, в районе д. 12а, кадастровый номер 76:17:144101:1324, возобновленным на неопределенный срок;

- обязать ответчика в течение 30 дней с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу подготовить проект дополнительного соглашения к договору аренды № 85 от 05.02.2014 земельного участка, площадью 12 000 кв.м., расположенного по адресу: Ярославская область, р-н Ярославский, с/п Карабихское, п. Нагорный, в районе д. 12а, кадастровый номер 76:17:144101:1324, о продлении срока аренды на три года для завершения строительства;

- признать за кооперативом право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке по адресу: Ярославская область, р-н Ярославский, с/п Карабихское, п. Нагорный, в районе д. 12а, кадастровый номер 76:17:144101:1324.

Уточнение исковых требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Муниципальное казенное учреждение "Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района" (далее также учреждение) привлечено к участию в деле в качестве соответчика.

Представитель истца заявленные с учётом уточнения требования поддержал, доводы ответчика отклонил, как несостоятельные.

Представитель учреждения против удовлетворения исковых требований кооператива о признании договора аренды возобновленным на неопределенный срок, обязании подготовить проект дополнительного соглашения к договору возражал.

Сторонами представлены дополнительные пояснения.

В судебном заседании, состоявшемся 20.03.2025, объявлялись перерывы, после которых рассмотрение спора продолжено.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей администрации Ярославского муниципального района Ярославской области, третьих лиц на основании положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела (в том числе, представленные в электронном виде), суд установил следующее.

05.02.2014 между учреждением (арендодатель) и кооперативом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка общей площадью 12 000 кв м, расположенного в Ярославской области, р-н Ярославский, с/п Карабихское, п. Нагорный, 12а, кадастровый номер 76:17:144101:1324.

Целевое назначение: для строительства комплекса зданий промышленно-складского назначения.

Срок действия договора установлен с 28.08.2013 по 27.08.2016 (п. 2.1 договора).

В силу положений п. 3.4.5 договора арендатор имеет право письменно сообщить арендодателю не позднее 30 календарных дней о досрочном расторжении договора и предстоящем освобождении земельного участка в связи с окончанием срока действия договора аренды. Уведомить арендодателя в этот же срок до окончания действия договора о желании заключить договор на новый срок.

В п. 6.4 договора стороны согласовали, что если арендатор в установленные п. 3.4.5 договора сроки не уведомил арендодателя о намерении заключить договор на новый срок, то договор считается расторгнутым с момента окончания действия договора.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 01.04.2014.

В обоснование исковых требований кооператив указал, что по окончании срока действия договора арендатор продолжал пользование участком: на участке расположен объект незавершенного строительства; каких-либо извещений от ответчика о прекращении договора или его расторжении в адрес кооператива не поступало, что в силу положений статьи 621 Гражданского кодекса РФ свидетельствует о возобновлении действия договора на неопределенный срок. Также данным участником процесса представлено заявление от 25.07.2016 в адрес учреждения о продлении срока договора аренды.

Полагая, что имеются основания для признания договора аренды возобновленным на неопределенный срок и обязания ответчика подготовить проект дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока на три года для завершения строительства, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением (с учётом уточнения). Также в ходе рассмотрения спора истец заявил о признании за кооперативом права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке по адресу: Ярославская область, р-н Ярославский, с/п Карабихское, п. Нагорный, в районе д. 12а, кадастровый номер 76:17:144101:1324.

Учреждением в ходе рассмотрения спора представлен отзыв и дополнения к нему.

Согласно позиции данного участника процесса, договор аренды истек 27.08.2016. Кооператив не осуществлял платежей за пользование земельным участком, согласнопредоставленным в материалы дела актам выезда земельный участок с кадастровым №номером 76:17:144401:1324 по целевому назначению не используются. При этом площадь объекта незавершенного строительства составляет 47 кв.м. В то время как площадь земельного участка равна 12 000 кв м.

Довод истца о продлении договора на неопределенный срок основан на неверном толковании законодательства По мнению учреждения, договоры аренды земельных участков, в том числе заключенные до 1 марта 2015 г. и действующие на 1 марта 2015 года, подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

Истец представил возражения по доводам учреждения.

Согласно пояснениям кооператива, поскольку договор аренды был заключен до 01.03.2015 и на участке расположен объект незавершенного строительства, то норма п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ подлежит применению к рассматриваемым правоотношениям. Доводы ответчика о несоразмерности спорного земельного участка являются необоснованными и не относятся к предмету настоящего спора, поскольку требованием истца является заключение дополнительного соглашения к имеющемуся договору аренды (не прекращенному в соответствии с его условиями и требованиями законодательства). Земельный участок изначально был предоставлен истцу в аренду для осуществления строительства согласно проекту, представленному в материалы дела. Требование о продлении срока договора аренды заявлены с целью продолжения строительства того же объекта, который предусмотрен проектом. Соответственно, оценка соразмерности земельного участка должна производиться после завершения строительства.

Подробно позиция сторон спора приведена в исковом заявлении (с учётом уточнений), отзыве, дополнительных пояснениях, а также в судебных заседаниях.

От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области поступили письменные пояснения, согласно которым в Едином государственном реестре недвижимости имеются данные о земельном участке с кадастровым номером 76:17:144401:1324 площадью 12 000 кв м, по адресу: Ярославская обл., Ярославский район, Карабихское с/п, п. Нагорный, в районе д. 12а, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - для строительства комплекса зданий промышленно - складского назначения. Сведения о зарегистрированных правах, ограничениях (обременениях) прав отсутствуют. Третье лицо оставляет разрешение настоящего спора на усмотрение суда, просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Определением суда от 10.07.2024 по настоящему делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Сервис-групп" ФИО3.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Существует ли в настоящее время на земельном участке с кадастровым номером 76:17:144401:1324 по адресу: Ярославская область, Ярославский район, Карабихское сельское поселение, в районе <...>, объект незавершенного строительства?

2. Является ли соответствующий объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 76:17:144401:1324, объектом капитального строительства? Имеет ли данный объект прочную (неразрывную) связь с землей? Возможно ли перемещение объекта без нанесения несоразмерного ущерба его назначению?

3. Завершены ли работы по сооружению фундамента?

В материалы дела поступило заключение эксперта.

Оценив доводы участников процесса, представленные (в том числе, в электронном виде) доказательства, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ (далее также ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (пункт 1, абзац 1 пункта 2 статьи 610 ГК РФ).

В силу положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Из разъяснения, содержащегося в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", следует, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Статьей 622 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абзац 1).

Истец, заявляя исковые требования о признании договора аренды возобновленным на неопределенный срок, ссылается, в том числе на положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ. Кооперативом отмечено, что по окончании срока действия договора арендатор продолжал пользование участком: на участке расположен объект незавершенного строительства; каких-либо извещений от ответчика о прекращении договора или его расторжении в адрес кооператива не поступало,

Суд не может согласиться с позицией кооператива о продолжении арендных отношений между сторонами спора, их возобновлении на неопределенный срок после 27.08.2016 года.

Как было отмечено выше, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Вместе с тем, арендатором доказательств внесения платежей по договору аренды не представлено. Арендодателем соответствующих требований в адрес арендатора не заявлялось.

Договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке 01.04.2014.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области сообщило, что сведений о зарегистрированных правах, ограничениях (обременениях) прав в отношении испрашиваемого земельного участка не имеется.

Согласно исковому заявлению, кооператив обратился с заявлением о подготовке дополнительного соглашения к договору аренды в 2023 году.

С учётом приведенных обстоятельств следует, что в течение длительного периода времени из поведения сторон спора не усматривалось сохранение арендных отношений.

Само по себе размещение объекта незавершенного строительства на участке не свидетельствует о правомерности позиции кооператива.

Истец в обоснование исковых требований также приводит ссылки на положения статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, пункт 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Вместе с тем, данными нормами предусмотрена возможность заключения нового договора аренды на земельный участок однократно на три года для завершения строительства объекта.

В рассматриваемой ситуации истец соответствующие исковые требования не заявляет.

При этом судом неоднократно предлагалось данному участнику процесса определиться со способом защиты.

Поскольку в рассматриваемой ситуации договор прекратил действие, исковые требования кооператива о признании договора аренды возобновленным на неопределенный срок; об обязании ответчика подготовить проект дополнительного соглашения к договору аренды не подлежат удовлетворению.

При этом истец не лишен возможности при наличии соответствующих оснований обратиться с заявлением о предоставлении земельного участка и в случае отказа уполномоченного органа оспорить соответствующее решение (правовой акт) в установленном порядке.

Применительно к исковым требованиям кооператива о признании права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке по адресу: Ярославская область, р-н Ярославский, с/п Карабихское, п. Нагорный, в районе д. 12а, кадастровый номер 76:17:144101:1324 суд исходит из следующего.

На основании статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права. Предметом иска о признании права является констатация факта принадлежности субъекту вещного права на имущество, а основанием иска являются обстоятельства, подтверждающие наличие у истца такого права. На истца возлагается обязанность по доказыванию юридических оснований возникновения права собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В данном случае испрашиваемый объект возведен истцом на земельном участке, предоставленном для строительства комплекса зданий промышленно-складского назначения.

Согласно заключению эксперта, на дату экспертного осмотра (19.09.2024) установлено наличие объекта незавершенного строительства – фундамента, являющегося объектом капитального строительства, перемещение, разборка которого без нанесения несоразмерного ущерба его функциональному назначению невозможна. Работы по устройству фундамента завершены.

05.04.2016 заявитель обращался в администрацию Карабихского сельского поселения Ярославского муниципального района с заявлением о выдаче разрешения на строительство 1-й и 2-й очереди объекта "Складской комплекс промышленных товаров" на земельном участке с кадастровым номером 76:17:144101:1324.

Письмом от 15.04.2016 № 04-03/1145 администрация поселения отказала заявителю в выдаче разрешения на строительство.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 27.06.2016 по делу №А82-5576/2016 отказ администрации Карабихского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области в выдаче разрешения на строительство, выраженный в письме № 04-03/2245 от 15.04.2016, признан незаконным. На администрацию Карабихского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области возложена обязанность в срок не позднее 10 (десяти) рабочих дней с момента вступления в силу решения суда рассмотреть заявление кооператива от 05.04.2016 вх.№04-03/549 по существу в установленном законом порядке и вынести мотивированное решение, либо о выдаче разрешения на строительство объекта (1-я и 2-я очереди объекта "Складской комплекс промышленных товаров по адресу: Ярославская область, Ярославский район, Карабихское с/п, в районе <...>"), либо об отказе в выдаче указанного разрешения.

Данных о рассмотрении соответствующего заявления не имеется.

Далее, определением Арбитражного суда Ярославской области от 17.06.2016 (резолютивная часть от 09.06.2016) заявление ФИО4, ФИО5 о признании кооператива несостоятельным (банкротом) признано обоснованным, в отношении должника введена процедура наблюдения.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 29.09.2017 (резолютивная часть от 27.09.2017) завершена процедура внешнего управления, кооператив признан несостоятельным (банкротом), в отношении данного лица открыто конкурсное производство.

Определением суда от 30.06.2022 по делу №А82-1585/2016 производство по делу о несостоятельности (банкротстве) кооператива прекращено.

Споров о праве на объект не имеется.

С учетом изложенного, принимая во внимание необходимость установления правовой определенности в отношении спорного объекта, исковые требования кооператива о признании права собственности на испрашиваемый объект признаются судом обоснованными.

Ввиду того, обращение в суд с иском вызвано необходимостью оформления права на объект, а также в виду отказа в удовлетворении исковых требований в части (признания договора аренды возобновленным на неопределенный срок обязания подготовить проект дополнительного соглашения к договору) судебные расходы истцу не возмещаются.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать за гаражно-строительным кооперативом "Юго-Западный" (ИНН <***>, ОГРН <***>) право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке по адресу: Ярославская область, р-н Ярославский, с/п Карабихское, п. Нагорный, в районе д. 12а, кадастровый номер 76:17:144101:1324.

В остальной части в удовлетворении исковых требований гаражно-строительного кооператива "Юго-Западный" отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

Ю.М. Тепенина