Решение от 22 мая 2023 г. по делу № А40-206854/2022

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-206854/22-127-1604
22 мая 2023 г.
г. Москва




Резолютивная часть решения объявлена 04 мая 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 22 мая 2023 года.


Арбитражный суд города Москвы в составе:

Судья – Кантор К.А. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Рожковой А.А.. рассмотрев в судебном заседании

АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "РУССКАЯ КОМПАНИЯ РАЗВИТИЯ" (630099, НОВОСИБИРСКАЯ ОБЛАСТЬ, НОВОСИБИРСК ГОРОД, КАМЕНСКАЯ УЛИЦА, 7/1, ОГРН: 1045403225064, Дата присвоения ОГРН: 14.10.2004, ИНН: 5407270835),

к ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВИЗАМЕТРИК" (119017, ГОРОД МОСКВА, МАЛЫЙ ТОЛМАЧЁВСКИЙ ПЕРЕУЛОК, ДОМ 6, СТРОЕНИЕ 1, ЭТ 3 ПОМ 20, ОГРН: 1187746982279, Дата присвоения ОГРН: 05.12.2018, ИНН: 7706462708),

О взыскании задолженности по оплате арендной платы по договору аренды №118/2018 от 01.12.2018 года в размере 1 217 222 руб. 50 коп.; и приложенные к исковому заявлению документы

По встречному исковому заявлению:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВИЗАМЕТРИК" к АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "РУССКАЯ КОМПАНИЯ РАЗВИТИЯ"

о расторжении договора аренды

при участии:

от истца – Ашурова Е.А. по дов. от 18.08.2022 г №2022/09/02

от ответчика – Даньшина Е.И. ген.директор-предъявлен паспорт

УСТАНОВИЛ:

Иск, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, заявлен о взыскании задолженности по оплате базовой арендной платы и платы за общее обслуживание с июля 2022 года по март 2023 года в размере 5 763 127,50 руб., неустойки в размере 564 571,61 руб.

Определением от 17 января 2023 г. принято встречное исковое заявление ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВИЗАМЕТРИК" к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "РУССКАЯ КОМПАНИЯ РАЗВИТИЯ" о расторжении договора аренды.

Представитель истца изложил правовую позицию, первоначальные исковые требования поддержал в полном объеме, против удовлетворения встречного иска возражал.

Представитель ответчика изложил правовую позицию, против удовлетворения первоначальных исковых требований возражал, встречный иск поддержал.

Суд, с учётом изложенных сторонами обстоятельств, в соответствии с имеющимися в материалах дела доказательствами пришёл к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, между Акционерным обществом «Русская компания развития» (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Визаметрик» (арендатор) 14 января 2019 года заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей (далее «Соглашение») по Договору аренды № 118/2018 от 01 декабря 2018 года (далее «Договор Аренды»), на основании Соглашения к ООО «Визаметрик» перешли все права и обязанности Арендатора по Договору Аренды по состоянию на 01 января 2019 г.

Акт приема-передачи помещения к Договору аренды № 118/2018 от 01 декабря 2018 года подписан 01 декабря 2018 года.

В соответствии с п. 6.2 и п. 6.3.2. Договора Аренды: Арендатор обязан уплачивать Базовую Арендную Плату и Плату за Общее Обслуживание ежемесячно авансом не позднее 1 (первого) числа каждого оплачиваемого календарного месяца аренды вне зависимости от предоставления Арендодателем Арендатору уведомления, требования или счета в отношении осуществления соответствующего платежа.

Как указывает истец, задолженность арендатора по Договору Аренды но оплате Базовой Арендной Платы и Платы за Общее Обслуживание за июль и август 2022 года, составляет сумму в размере 1 217 222,50 руб. (Один миллион двести семнадцать тысяч двести двадцать два и 50/100 рублей), с учетом НДС, и состоит из:

1)Задолженности по оплате Базовой Арендной Платы за июль 2022 года в размере 462 345 руб. (Четыреста шестьдесят две тысячи триста сорок пять рублей), с учетом НДС, срок оплаты до 01 июля 2022 года;

2)Задолженности по оплате Платы за Общее обслуживание за июль 2022 года в размере 105 462,50 руб. (Сто пять тысяч четыреста шестьдесят два и 50/100 рублей), с учетом НДС, срок оплаты до 01 июля 2022 года;

3)Задолженности по оплате Базовой Арендной Платы за август 2022 года в размере 543 952,50 руб. (Пятьсот сорок три тысячи девятьсот пятьдесят два и 50/100 рублей), с учетом НДС, срок оплаты до 01 августа 2022 года;

4)Задолженности по оплате Платы за Общее Обслуживание за август 2022 года в размере 105 462,50 руб. (Сто пять тысяч четыреста шестьдесят два и 50/100 рублей), с учетом НДС, срок оплаты до 01 августа 2022 года;

22 июля 2022 года истец направил в адрес ответчика досудебную претензию об оплате задолженности по оплате арендной платы за июль 2022 года.

15 августа 2022 года истец направил в адрес ответчика досудебную претензию по оплате задолженности по арендной платы за июль и август 2022 года.

Ответ на претензию не поступил, денежные средства истцу не перечислены, что явилось основанием для обращения с иском в суд.

Встречный иск мотивирован существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ, в том числе, распространением коронавирусной инфекции.

Как указывает истец по встречному иску, в связи с принятием собственником ООО «Визаметрик» (АО (Visametric Vize Hizmetleri Ve Danismanlik Dis Ticaret Anonim Sirketi) и по согласованию с Федеральным министерство иностранных дел ФРГ решения о закрытии офисов, в том числе и офиса, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Каменская, д. 7 , в адрес Арендодателя 27.04.2022 на адрес электронной почты было направлено уведомление о расторжение Договора и согласовании даты расторжения Договора.

29.04.2022 года офис прекратил свою работу, все оборудование было вывезено.

ООО «Визаметрик» на протяжение длительного времени пыталось решить вопрос мирным путем, ведя переговоры с представителями Ответчика, однако договоренности не были достигнуты.

Согласно пункту 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд отказывает в удовлетворении встречного иска по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Судом установлено, что согласно п.4.1. Договора срок Аренды начинается в Дату Начала Срока Аренды (01.12.2018) и заканчивается в Дату Окончания Срока Аренды (01.12.2023). Дополнительным соглашением № 5 от 01.11.2020 стороны пришли к соглашению продлить срок действия Договора до 01.12.2024.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

На основании п. 19.1 ип. 19.3 Договора Аренды Арендодатель вправе расторгнуть Договор Аренды в связи с неисполнением Арендатором обязательств, предусмотренных п.6.6. Договора Аренды и в связи с невнесением платежей (задержкой оплаты) по Договору Аренды в течении более 15 дней после предоставления Арендодателем письменного требования Арендатору о его уплате.

Факт нарушения арендатором обязательств по своевременному внесению арендных платежей установлен судом при рассмотрении первоначального иска.

Уведомлением от 06.04.2023 г. арендодатель отказался от договора. Факт направления уведомления признается арендатором и подтверждается копией почтовой квитанции.

Кроме того, стороны подписали акт от 18.04.2023 г.

Пунктом 1 ст. 450.1 ГК РФ предусмотрено, что договор прекращается с момента получения уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Таким образом, договор расторгнут с 19.04.2023 г.

По смыслу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном этим Кодексом.

Поскольку договор аренды прекратил свое действие (расторгнут на основании уведомления арендодателя), суд приходит к выводу о том, что у истца по встречному иску отсутствует нарушенное право, а требование о расторжении договора, который расторгнут, удовлетворению не подлежит.

Кроме того, истец по встречному иску просит расторгнуть договор аренды с 13.08.2022 г.

По смыслу статьи 4 АПК РФ и статьи 12 ГК РФ и избираемый истцом способ защиты должен соответствовать закону (быть предусмотрен законом) и должен приводить к восстановлению прав истца.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации каждое лицо имеет право на защиту своих гражданских прав способами, предусмотренными законом.

Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает следующие способы защиты гражданских прав: признание права; восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки; признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащита права; присуждение к исполнению обязанности в натуре; возмещение убытков; взыскание неустойки; компенсация морального вреда; прекращение или изменение правоотношения; неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; а также иные способы, предусмотренные законом.

Таким образом, избранный истцом способ защиты прав, при котором он требует признать расторгнутым в судебном порядке, уже расторгнутый договор аренды с определенной даты, не предусмотрен ни статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, ни федеральными законами.

Ссылка истца по встречному иску на положения ст. 451 ГК РФ судом также отклоняется по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с п. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Вместе с тем, распространение короновирусной инфекции само по себе не может являться существенным изменением обстоятельств.

Сложившаяся судебная практика по вопросу расторжения договора аренды в связи с распространение короновирусной инфекции исходит из следующего.

В части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ предусмотрено, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.


Согласно части 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, введенной Федеральным законом от 08.06.2020 № 166-ФЗ, арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.


В случае не достижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 01 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, при ответе на вопрос 5 указано, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы).

При этом, если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы.

Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.


Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны.

В случае не достижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

Таким образом, одним из способов защиты права арендатора против арендодателя отказавшегося изменить размер оплаты аренды является право не позднее 01 октября 2020 года отказаться от договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (абзац 2 пункт 4 статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 года № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»).

Другим способом защиты является эксцепция арендатора о необоснованном уклонении арендодателя от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы.

В таком случае арендная плата подлежит взысканию судом в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации (абзац 3 вопрос 5 «Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).

Третьим способом защиты является требование арендатора о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы (абзац 2 вопрос 5 «Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2» (утв. Президиумом ВС РФ 30.04.2020).

Федеральный закон от 01 апреля 2020 № 98-ФЗ направлен на защиту сфер экономики и хозяйствующих субъектов, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, представляет собой меру государственной поддержки.

Арендатор ни одним из указанных способов защиты прав не воспользовался, с иском в суд не обращался.

Частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Кроме того, изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 Гражданского кодекса РФ).

Указанное также отражено при ответе на вопрос №8 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020.

Таким образом, в силу п. 4 ст. 451 ГК РФ, а также разъяснений Верховного Суда РФ, истцу необходимо доказать необходимость изменения условий договора, а также тот факт, то расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Согласно пункту 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истцом по встречному иску не указано каким образом расторжение договора противоречит общественному интересу, а также не доказан тот факт, что расторжение договора повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Таким образом, истцом не доказаны обстоятельства, предусмотренные законом.

Суд также учитывает заявление представителя арендатора в судебном заседании 04.05.2023 о переезде визового центра в новый офис.

При изложенных обстоятельствах встречный иск удовлетворению не подлежит.

При этом, суд частично удовлетворяет первоначальные исковые требования.

Доводы ответчика сводятся к освобождению помещения до фактического прекращения действия договора, что по мнению ответчика, является основанием для освобождения арендатора от внесения арендной платы.

Вместе с тем, сам факт освобождения ответчиком помещения без расторжения договора и без возврата истцу имущества из аренды по акту приема-передачи не является основанием для освобождения ответчика от внесения арендной платы.

Согласно п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Иной подход к указанному вопросу приведет к нарушению баланса интересов сторон и позволит нарушать сторонам условия о сроке аренды.

Суд учитывает, что ответчик имел возможность использовать помещение на протяжении всего срока действия договора (ст. 328 ГК РФ). Доказательств обратного суду не представлено.

Нормами статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст. ст. 614, 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с договором, в т.ч. своевременно вносить арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные договором.

Судом установлено, что ключи от помещения переданы истцу только 31.03.2023.

Доводы ответчик об уклонении истца от приема помещений, судом отклонены, поскольку досрочное расторжение договора в соответствии с его условиями может быть только по соглашению сторон или при одностороннем отказе истца от договора.

У ответчик отсутствует право на односторонний отказ от договора.

Досрочный выезд арендатора из помещений не является оснований для прекращения уплаты аренды. В силу ст. 328 ГК РФ арендодателем до передачи ключей 31.03.2023 был предоставлен доступ арендатору в помещение, следовательно имеются оснований для внесения арендной платы. Доказательств того, что арендодатель передал помещение иному лицу или прекратил доступ арендатора – ответчика в спорное помещение, последний не представил.

Вместе с тем, суд принимает доводы ответчика о том, что истцом не учтен обеспечительный платеж в размере 543 952 руб. 50 коп., внесенный арендатором.

Поскольку договор аренды расторгнут, отношения сторон прекращены, суд полагает возможным произвести зачет обеспечительного платежа после прекращения договора в счет оплаты задолженности по аренде.

Таким образом, задолженность за период с июля 2022 по март 2023 года составляет 5 219 175 руб. 00 коп.

Поскольку доказательств оплаты не представлено, требование подлежит удовлетворению в указанном размере.

Требование о взыскании неустойки также подлежит удовлетворению на основании ст. 330 ГК РФ и п.6.11. договора, поскольку расчет неустойки судом проверен и признан верным.

Расходы по госпошлине относятся судом на ответчика по первоначальному иску в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании ст.ст. 11, 12, 309, 310, 330, 394, 401, 606, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 64, 65, 71, 110, 123, 124, 150, 151, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Первоначальный иск удовлетворить частично.

Взыскать с ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВИЗАМЕТРИК" в пользу АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "РУССКАЯ КОМПАНИЯ РАЗВИТИЯ" 5 219 175 руб. 00 коп. долга за период июль 2022 по март 2023 года, 564 571 руб. 61 коп. неустойки по состоянию на 08.02.2023 и 49 942 руб. 02 коп. госпошлины.

В удовлетворении остальной части первоначального иска отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.



Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.


Судья К.А. Кантор