Решение от 1 июля 2019 г. по делу № А09-964/2019

Арбитражный суд Брянской области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Решение

Дело №А09-964/2019
город Брянск
01 июля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 24 июня 2019 года.

В полном объеме решение изготовлено 01 июля 2019 года.

Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Земченковой Г.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Карат», г. Брянск

к обществу с ограниченной ответственностью «Стройгарант», г. Брянск,

о признании права собственности,

третьи лица: 1) ООО «БГ-СтройТранс», <...>) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, г. Брянск,

при участии в судебном заседании:

от истца: не явились;

от ответчика: ФИО2 (доверенность от 01.02.2019), ФИО3 - директор;

от третьих лиц: 1)- 2) не явились,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Карат», г. Брянск, обратилось в Арбитражный суд Брянской области к обществу с ограниченной ответственностью «Стройгарант», г.Брянск, о признании права собственности на 1 (одно) комнатную квартиру, расположенную на четвертом этаже , в осях К-Р, 8-11, с проектной общей площадью 18,69 и площадью лоджии 9,36 кв.м. в построенном многоквартирном жилом доме с помещениями общественного назначения на первом этаже, находящегося по адресу: <...> а также на 2 (двух) комнатную квартиру расположенной на четвертом этаже, в осях К-Р, 5-8, с проектной общей площадью 72,7 , жилой площадью 35,8 кв.м. и площадью лоджии 9,5 кв.м. в построенном многоквартирном жилом доме с помещениями общественного назначения на первом этаже, находящегося по адресу: <...>.

Определением суда в порядке, предусмотренном ст. 51 АПК РФ, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «БГ-СтройТранс», г. Брянск, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, г. Брянск.

Истец, третьи лица, в установленном порядке уведомленные о дате, времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили.

Дело рассматривается в порядке, установленном ст.ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствие указанных лиц.

Выслушав доводы ответчика, изучив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Как видно из материалов дела, между ООО "СтройГарант" (застройщик) и ООО "БГ-СтройТранс" (участник долевого строительства) было заключено 2 договора об участии в долевом строительстве жилого дома:

21.04.2014 ООО «СтройГарант» (застройщик) и ООО «БГ-СтройТранс» (участник долевого строительства) заключили договор №14/14 об участии в долевом строительстве жилого дома (т.1, л.д.109-114), согласно которому застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом и не позднее 01 октября 2016г. передать участнику долевого строительства по акту приема-передачи: 2 (двух) комнатную квартиру, расположенную на 4 (четвертом) этаже, в осях К-Р, 5-8, с проектной общей площадью 72,7 кв. м, жилой площадью 35,8 кв. м и площадью лоджии 9,5 кв. м; 2 (двух) комнатную квартиру, расположенную на 7 (седьмом) этаже, в осях Д-Т, 12-15, с проектной общей площадью 75,9 кв. м, жилой площадью 38,2 кв. м и площадью лоджий 13,5 кв. м, в построенном многоквартирном жилом доме с помещениями общественного назначения на первом этаже, находящегося по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Степная, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиры при наличии разрешения на ввод эксплуатацию многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения на первом этаже, находящегося по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Степная (пункт 1.1 договора).

Согласно пунктам 4.1, 4.3 договора с учетом п. 1.2, размер денежных средств, подлежащих уплате застройщику участником долевого строительства, составляет 5 168 640 руб. Уплата цены договора производится участником долевого строительства путем внесения платежа на расчетный счет или в кассу застройщика в следующем порядке: 5 168 640 руб. в срок не позднее 01.05.2015.

16.12.2014 ООО «СтройГарант» (застройщик) и ООО «БГ-СтройТранс» (участник долевого строительства) заключили договор №53/14 об участии в долевом строительстве жилого дома (т.1-37), согласно которому застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом и не позднее 01 октября 2016г. передать участнику долевого строительства по акту приема-передачи: 1 (одно) комнатную квартиру, расположенную на 4 (четвертом) этаже, в осях К-Р, 8-11, с проектной общей площадью 46,08 кв. м, жилой площадью 18,69 кв. м и площадью лоджии 9,36 кв. м; 1 (одно) комнатную квартиру, расположенную на 7 (седьмом) этаже, в осях Д-Л, 19-22, с проектной общей площадью 44,12 кв. м, жилой площадью 18,79 кв. м и площадью лоджий 6,64 кв. м, в построенном многоквартирном жилом доме с помещениями общественного назначения на первом этаже, находящегося по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Степная, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиры при наличии разрешения на ввод эксплуатацию многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения на первом этаже, находящегося по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Степная (пункт 1.1 договора).

Согласно пунктам 4.1, 4.3 договора с учетом п. 1.2, размер денежных средств, подлежащих уплате застройщику участником долевого строительства, составляет 3 060 600 руб. Уплата цены договора производится участником долевого строительства путем внесения платежа на расчетный счет или в кассу застройщика в следующем порядке: 3 060 600 руб. в срок не позднее 01.05.2015.

Согласно пункту 5.1.1 вышеуказанных договоров участник долевого строительства обязан оплатить застройщику сумму, указанную в п. 4.1 договора.

В соответствии с разделом 6 договоров застройщик обязан передать квартиры участнику долевого строительства не позднее срока, предусмотренного п.1.1 договора. В случае если строительство объекта долевого строительства не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока, обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и стороны согласовывают новый срок передачи квартир.

Передача застройщиком квартир и принятие их участником долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту (пункт 7.1 договоров).

В соответствии с пунктом 10.2 договоров обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств, в соответствии с настоящим договором и подписания сторонами передаточного акта о передаче квартир.

Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 14.1 договоров).

Действие договора прекращается после выполнения сторонами своих обязательств в полном объеме, либо по обоюдному согласию сторон (пункт 14.2 договоров).

Договор №14/14 об участии в долевом строительстве жилого дома от 21.04.2014 зарегистрирован в Управлении Росреестра по Брянской области 29.05.2014, номер регистрации: №32-32-01/032/2014-961.

Договор №53/14 об участии в долевом строительстве жилого дома от 16.12.2014 зарегистрирован в Управлении Росреестра по Брянской области 22.12.2014, номер регистрации: №32-32-01/091/2014-999.

Согласно пункту 9.1 договоров уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами акта о передаче квартиры (пункт 9.2 договоров).

27.03.2015 ООО «БГ-СтройТранс» (участник долевого строительства) заключило с ООО «Карат» (новый участник долевого строительства) договор №14/14/2 о перемене лиц в обязательстве (об уступке права требования) (т.1, л.д.23-29), по условиям которого участник долевого строительства уступает, а новый участник долевого строительства принимает в полном объеме право требования и обязанности, принадлежащие участнику долевого строительства на основании договора №14/14 об участии в долевом строительстве жилого дома от 21.04.2014, заключенного с ООО «СтройГарант» (застройщик), зарегистрированного в Управлении Росреестра по Брянской области 29.05.2014 за №32-32-01/032/2014-961 (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 1.2 договора участник долевого строительства уступает, а новый участник долевого строительства принимает право требования передачи ему объекта долевого строительства 2 (двух) комнатную квартиру, расположенную на 4 (четвертом) этаже, в осях К-Р, 5-8, с проектной общей площадью 72,7 кв. м, жилой площадью 35,8 кв. м и площадью лоджии 9,5 кв. м в построенном многоквартирном жилом доме с помещениями общественного назначения на первом этаже, находящегося по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Степная. Планируемое время постройки дома – не позднее 01 октября 2016г.

Согласно пунктам 4.1, 4.3 договора с учетом п. 1.3, размер денежных средств, подлежащих уплате участнику долевого строительства, новым участником долевого строительства составляет 2 438 100 руб. Уплата цены договора производится новым участником долевого строительства путем внесения платежа на расчетный счет или в кассу участника долевого строительства в сумме 2 438 100 руб. Расчет произведен полностью.

27.03.2015 ООО «БГ-СтройТранс» (участник долевого строительства) заключило с ООО «Карат» (новый участник долевого строительства) договор №53/14/2 о перемене лиц в обязательстве (об уступке права требования), по условиям которого участник долевого строительства уступает, а новый участник долевого строительства принимает в полном объеме право требования и обязанности, принадлежащие участнику долевого строительства на основании договора №53/14 об участии в долевом строительстве жилого дома от 16.12.2014, заключенного с ООО «СтройГарант» (застройщик), зарегистрированного в Управлении Росреестра по Брянской области 22.12.2014 за №32-32-01/091/2014-999 (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 1.2 договора участник долевого строительства уступает, а новый участник долевого строительства принимает право требования передачи ему объекта долевого строительства 1 (одно) комнатную квартиру, расположенную на 4 (четвертом) этаже, в осях К-Р, 8-11, с проектной общей площадью 46,08 кв. м, жилой площадью 18,69 кв. м и площадью лоджии 9,36 кв. м в построенном многоквартирном жилом доме с помещениями общественного назначения на первом этаже, находящегося по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Степная. Планируемое время постройки дома – не позднее 01 октября 2016г.

Согласно пунктам 4.1, 4.3 договора с учетом п. 1.3, размер денежных средств, подлежащих уплате участнику долевого строительства, новым участником долевого строительства составляет 1 624 320 руб. Уплата цены договора производится новым участником долевого строительства путем внесения платежа на расчетный счет или в кассу участника долевого строительства в сумме 1 624 320 руб. Расчет произведен полностью.

Согласно пункту 5.1.1 вышеуказанных договоров новый участник долевого строительства обязан оплатить участнику долевого строительства сумму, указанную в п. 4.1 договора.

Пунктами 6.1, 6.2 договоров установлено, что застройщик обязан передать квартиру новому участнику долевого строительства не позднее срока, предусмотренного п.1.2 договора. В случае если строительство объекта долевого строительства не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока, обязан направить новому участнику долевого строительства соответствующую информацию и стороны (застройщик и новый участник долевого строительства) согласовывают новый срок передачи квартиры.

Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 14.1 договоров).

Действие договора прекращается после выполнения сторонами своих обязательств в полном объеме, либо по обоюдному согласию сторон (пункт 14.2 договоров).

В разделе 17 договоров имеется графа «Согласовано», содержащая подпись генерального директора ООО «СтройГарант» ФИО3 и печать организации.

Договор №14/14/2 о перемене лиц в обязательстве от 27.03.2015 зарегистрирован в Управлении Росреестра по Брянской области 15.04.2015, номер регистрации: 32-32/001-32/001/004/2015-955/1.

Договор №53/14/2 о перемене лиц в обязательстве от 27.03.2015 зарегистрирован в Управлении Росреестра по Брянской области 16.04.2015, номер регистрации: 32-32/001-32/001/007/2015-802/1.

Разрешение на ввод многоквартирного многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения (1-я очередь строительства), расположенного по адресу: <...>, в эксплуатацию №32-301-2342-2014 выдано Брянской городской администрацией 22.06.2017.

06.09.2017 письмом исх.№36 ООО «Карат» направило в адрес ООО «СтройГарант» уведомление, в котором, ссылаясь на положения договора №14/14/2 от 27.03.2015, требовало в течение 3-х дней с момента получения уведомления передать объект долевого строительства 2 (двух) комнатную квартиру, расположенную на 4 (четвертом) этаже, в осях К-Р, 5-8, с проектной общей площадью 72,7 кв. м, жилой площадью 35,8 кв. м и площадью лоджии 9,5 кв. м в построенном многоквартирном жилом доме с помещениями общественного назначения на первом этаже, находящегося по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Степная, и подписать соответствующий передаточный акт.

Письмом исх.№1219 от 21.12.2018 ООО «Карат» направило в адрес ООО «СтройГарант» досудебную претензию с требованием о передаче объектов недвижимости в собственность, подписав акт приема- передачи.

Полагая, что у ООО "Карат" возникло право собственности на спорные объекты, общество обратилось с настоящим иском в суд.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется различными способами, в том числе путем признания права.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 2 п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В абз. 2 п. 11 названного постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 отражено, что вышеуказанное разъяснение, содержащееся в абз. 2 п. 4 постановления, подлежит применению и при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону об участии в долевом строительстве.

В соответствии с п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Пунктом 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Из разъяснений, содержащихся в п. 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", также следует, что с иском о признании права собственности вправе обратиться в суд лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом.

Как усматривается из материалов дела, спорные объекты не находятся во владении истца.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (часть 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве).

Таким образом, при оплате участником стоимости объекта долевого строительства, у застройщика возникает встречное обязательство по передаче участнику долевого строительства указанного объекта не позднее срока, который предусмотрен договором.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 21.03.2018 по делу №А09-14569/2017 исковые требования ООО "Карат" об обязании ООО «СтройГарант» передать в собственность ООО «Карат» объекты долевого строительства: однокомнатную квартиру, расположенную на 4 этаже в осях К-Р, 8-11, с проектной общей площадью 46,08 кв. м, жилой площадью 18,69 кв. м и площадью лоджии 9,36 кв. м в построенном многоквартирном жилом доме с помещениями общественного назначения на первом этаже, находящегося по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Степная, и двухкомнатную квартиру, расположенную на 4 этаже в осях К-Р, 5-8, с проектной общей площадью 72,7 кв. м, жилой площадью 35,8 кв. м и площадью лоджии 9,5 кв. м в построенном многоквартирном жилом доме с помещениями общественного назначения на первом этаже, находящегося по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Степная - оставлены без удовлетворения. Основанием для отказа в удовлетворении исковых требований явилось отсутствие доказательств оплаты по договорам.

При рассмотрении настоящего дела истец, третье лицо также не представили в суд доказательств исполнения обязательства по оплате цены договоров.

Довод истца, что факт согласования застройщиком договора о перемене лиц в обязательстве без одновременного перевода долга на нового участника долевого строительства свидетельствует о полной оплате со стороны дольщика, подлежит отклонению, поскольку сама по себе надпись о согласовании договора не подменяет первичные документы об оплате денежных средств.

27.10.2017 в связи с неоплатой задолженности на основании части 4 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве, Закон № 214-ФЗ) обществом направлены в адрес ООО «Карат» уведомление об одностороннем расторжении договора.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно части 4 статьи 5 Закона № 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 данного Федерального закона.

Частью 3 статьи 9 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 данного Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 данного Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора (часть 3 статьи 9 Закона № 214-ФЗ).

При наличии предусмотренного законом основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве он вправе расторгнуть договор во внесудебном порядке, направив застройщику соответствующее уведомление согласно части 4 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве.

Договор считается расторгнутым во внесудебном порядке со дня направления указанного уведомления (пункт 30 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013).

Учитывая, что денежные обязательства в пользу застройщика не были исполнены, ответчик обоснованно заявил отказ от договоров.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает оснований для возникновения права собственности истца на спорные объекты.

С учетом изложенного, исковые требования являются необоснованными и подлежащими оставлению без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы относятся на истца.

В силу статьи 333.40 НК РФ излишне уплаченная госпошлина в сумме 31312 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Решил:

Исковые требования оставить без удовлетворения.

Обществу с ограниченной ответственностью "Карат", г. Брянск возвратить из федерального бюджета РФ 31312 руб. госпошлины, уплаченной платежным поручением №41 от 30.01.2019.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд г. Тула. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.

Судья Г.В. Земченкова