Решение от 27 июля 2021 г. по делу № А58-9141/2020

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А58-9141/2020
27 июля 2021 года
город Якутск


Резолютивная часть решения объявлена 20.07.2021.

Мотивированное решение изготовлено 27.07.2021.

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Андреева В.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Строительной компании «Монолит» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к администрации муниципального образования «город Ленск» Ленского района Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>)

акционерному обществу специализированному застройщику «Республиканское ипотечное агентство» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании недействительным договора аренды земельного участка от 28 апреля 2020 г. №19а и применении последствий недействительности сделки,

при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>)

с объявлением перерыва в судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с 15 час.10 мин 13.07.2021 до 20.07.2021 15 час.00 мин., о чем размещено публичное объявление на официальном сайте суда в сети Интернет,

при участии в судебном заседании представителя истца ФИО2 руководитель (паспорт), ОАО РИА: ФИО3 по доверенности, от Администрации: ФИО4 по доверенности (онлайн), от третьего лица: ФИО5 по доверенности.

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью Строительная компании «Монолит» (далее – ООО СК «Монолит», Общество, истец, арендатор) обратилось в Арбитражный суд с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (далее – Управление Росреестра по РС (Я)), Федеральному Государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра», кадастровая палата), Муниципальному образованию «город Ленск» Ленского района Республики Саха (Якутия) (далее – МО «город Ленск», арендодатель) и Акционерному обществу специализированному застройщику «Республиканское ипотечное агентство» (далее – АО СЗ «РИА») со следующими исковыми требованиями:

- признать недействительным договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 28.04.2020 г. № 19а, заключенный между АО СЗ «РИА» и МО «Город Ленск»;

- обязать Управление Росреестра по РС(Я) погасить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером 14:14:050071:534, расположенном по адресу: <...> д.З, общей площадью 4339 кв.м., включая записи о государственной регистрации прав, ограничений, обременении прав на указанный земельный участок;

- обязать Управление Росреестра по РС(Я) восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись об аренде земельного участка с кадастровым номером 14:14:050071:218, общей площадью 4516 кв.м., расположенного по адресу: <...>, в пользу ООО СК «Монолит» по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности № 27ат-2017 от 02.05.2017 года;

- обязать Управление Россреестра по РС(Я) восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером 14:14:050071:218, общей площадью 4516 кв.м., расположенного по адресу: <...>;

- обязать кадастровую палату отменить объединение территории земельных участков, в результате которого был образован земельный участок с кадастровым номером 14:14:050071:534, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории в квартале 71 г. Ленска.

Уточнением к иску от 10.07.2021 представитель истца в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил свои требования изложив их в следующей редакции:

- признать недействительным Договор аренды земельного участка, находящегося муниципальной собственности от 28.04.2020 № 19а, заключенный между АО СЗ «РИА» и МО «Город Ленск» и применить последствия недействительности сделки в виде:

- отмены объединения территории земельных участков, в результате которого был образован земельный участок с кадастровым номером 14:14:050071:534, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории в квартале 71 г. Ленска;

- погашения (исключения) в Едином государственном реестре недвижимости сведений с земельном участке с кадастровым номером 14:14:050071:534, расположенном по адресу: горох Ленск, ул. Рабочая, д.3, общей площадью 4894 кв.м, включая записи о государственной регистрации прав, ограничений, обременении прав на указанный земельный участок;

- восстановления в Едином государственном реестре недвижимости сведений о земельном участке с кадастровым номером 14:14:050071:218 общей площадью 4516 кв.м., расположенного по адресу: <...>;

- восстановления в Едином государственном реестре недвижимости записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 14:14:050071:218 общей площадью 4516 кв.м,. расположенного по адресу: <...>, в пользу ООО СК «Монолит» по Договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности № 27ат-2017 от 02 мая 2017 года.

Также представитель истца заявил ходатайство от 15.07.2021 и просил исключить из числа соответчиков кадастровую палату и Управлению Россреестра по РС(Я) привлечь последнего в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора.

В судебном заседании руководитель истца поддержал уточнение исковых требований, подписанных его представителем, указав что ответчиками по данному спору должны являться только АО СЗ «РИА» и МО «Город Ленск», а в отношении других ответчиков истец отказывается от заявленных ранее требований.

Данное уточнение было принято судом определением Арбитражного суда от 26.07.2021 в части требований к кадастровой палате об отмене объединения территорий земельных участков, в результате которого был образован земельный участок с кадастровым номером 14:14:050071:534, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории в квартале 71 г. Ленска, а также в части требований к Управлению Россреестра по РС(Я) о погашении в Едином государственном реестре недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером 14:14:050071:534, обязании восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись об аренде земельного участка с кадастровым номером 14:15:050071:218 общей площадью 4516 кв.м., расположенного по адресу: <...>, в пользу ООО СК «Монолит» по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности №27ат-2017 от 02.05.2017, и об обязании восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером 14:14:050071:218 общей площадью 4516 кв.м, расположенного по адресу: <...>, производство по делу было прекращено.

С учетом прекращения требований к Управлению Россреестра по РС(Я), но учитывая тот факт, что принятый по делу судебный акт может повлиять на права и обязанности, суд считает необходимым привлечь данное лицо в процесс как третье лицо не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора на стороне МО «Город Ленск».

Суд установил следующие обстоятельства, имеющие значения для дела.

02.05.2017 между МО «Город Ленск» с одной стороны и истцом с другой, заключен договор № 27ат-2017 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничен, согласно которому Арендодатель обязуется представить арендатору за плату во временное пользование земельный участок, государственная собственность на которой не разграничена, категория земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 14:14:050071:218, общей площадью 4516 кв.м., расположенный по адресу: <...>, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка (пункт 1.1 договора).

Земельный участок представлен в аренду под строительство многоквартирного дома (пункт 1.2 договора).

Земельный участок передан арендатору по акту приема передачи земельного участка от 24.05.2017.

В пункте 2.1 договора указано, что настоящий договор заключается на срок 2 года 8 месяцев с момента подписания акта приема-передачи земельного участка (до 25.01.2020).

В связи с тем, что истец ненадлежащим образом производил оплату арендной платы уведомлением №01-07-03078/19 от 07.08.2019, врученным ответчику 07.08.2019, арендодатель предложил ООО СК «Монолит» в течение 30 дней с момента получения уведомления погасить задолженность по арендной плате.

Уведомлением от 31.10.2019 № 01-07-04322/19, врученным арендатору 01.11.2019, арендодатель уведомил ООО СК «Монолит» о расторжении договора и в течении 10 дней с момента получения уведомления освободить земельный участок.

В связи с отсутствием ответа на претензии и неисполнением ответчиком взятых на себя обязательств по внесению арендных платежей по спорному договору, арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора от 02.05.2017 №27ат-2017 аренды земельного участка и обязании ответчика освободить земельный участок (дело №А58-11591/2019).

Кроме того, арендодатель обратился в Арбитражный суд с исковым заявлением к арендатору о взыскании 2 558 685 рублей, в том числе 2 379 919,71 рублей задолженность по договору аренды земельного участка №27ат-2017 от 02 мая 2017 г. за период с 01 января 2018 г. по 30 сентября 2019 г. и 178 766,18 рублей неустойки по договору за период с 01 июня 2017 г. по 30 сентября 2019 г. (дело № А58-11589/2019).

Решением Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) от 05.02.2020 по делу № А58-11591/2019 иск удовлетворен в части, на ООО СК «Монолит» возложена обязанность освободить земельный участок с кадастровым номером 14:14:050071:218 и передать его по акту приема-передачи муниципальному образованию. В части требования о расторжении договора в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27.08.2020 решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 05.02.2020 по делу № А58-11591/2019 отменено. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

Отменяя решения суда от 05.02.2020, суд кассационной инстанции указал, что в соответствии с условиями заключенного договора аренды односторонний отказ от договора во внесудебном порядке не предусмотрен.

В этой связи выводы суда о расторжении договора аренды от 02.05.2017 N 27ат-2017 ввиду одностороннего отказа истца от его исполнения являются ошибочными. В данном случае указанный договор мог быть расторгнут только в судебном порядке.

При новом рассмотрении дела в суде первой инстанции Определением от 12.11.2020 производство по делу № А58-11591/2019 было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу №А58-11589/2019.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) по делу №А58-11589/2019 от 03.09.2020, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2020, в иске отказано.

Основанием отказа в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате явилось невозможность использования арендатором, предоставленного земельного участка по назначению, по причине отсутствия возможности подключения объекта строительства к сетям теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, которые обязан был обеспечить арендодатель.

Определением от 28.12.2020 производство по делу № А58-11591/2019 возобновлено.

В судебном заседании по делу № А58-11591/2019 от 21.01.2021, истец, с учетом выводов, сделанных по делу №А58-11589/2019, в связи с истечением срока договора аренды от 02.05.2017 № 27ат-2017 (25.01.2020), а также в связи с фактической передачей указанного земельного участка АО СЗ «РИА» по договору аренды № 19а от 28.04.2020. заявил отказ от исковых требований о расторжении договора и возложения обязанности по его возврату.

Определением Арбитражного суда от 28.01.2021 данный отказ от иска принят судом и производство по делу № А58-11591/2019 прекращено.

В процессе рассмотрения дела № А58-11591/2019 истец узнал, что 07.04.2020 земельный участок с кадастровым номером 14:14:050071:218 по решению собственника был объединен с участком кадастровым номером 14:14:050071:151 и в результате данного объединения был образован новый земельный участок с кадастровым номером 14:14:050071:534.

28.04.2020 земельный участок с кадастровым номером 14.:14:050071:534 был предоставлен Арендодателем по договору аренды № 19а от 28.04.2020 АО СЗ «РИА» без проведения торгов в порядке предусмотренном п.п.3 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ. Данный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке10.08.2020.

Истец, считая, что поскольку договор аренды от 02.05.2017 № 27ат-2017 не был расторгнут в судебном порядке, а также в связи с тем, что арендатор не мог использовать арендованное имущество по назначению в установленные договором сроки по вине Арендодателя обратился в Арбитражный суд с настоящим иском.

Во исполнение указаний суда истец в письменных объяснениях от 15.07.2021 в качестве правовых оснований заявленных требований указал, поскольку договор аренды от 02.05.2017 № 27ат-2017 является действующим (на неопределенный срок) заключение нового договора аренды данного земельного участка № 19а от 28.04.2020 с АО СЗ «РИА» является недействительной сделкой (статья 166 ГК РФ) по основанию нарушения арендатором требований статей 310, 450,450.1 Гражданского кодекса РФ.

В представленном отзыве на иск ответчики отклонили доводы истца, указав на факт прекращения договора аренды от 02.05.2017 № 27ат-2017 в связи с истечением его срока согласованного сторонами договора. Кроме того, по мнению ответчиков заключение договора аренды земельного участка № 19а от 28.04.2020 не может нарушать прав истца, что определяет отсутствие оснований для удовлетворения иска.

В представленном отзыве третье лицо подтвердило факт прекращения 11.02.2020 регистрации договора аренды от 02.05.2017 № 27ат-2017. Также третье лицо указало, что 07.04.2020 на земельный участок с кадастровым номером 14:14:050071:218 было зарегистрировано право собственности МО «Город Ленск». Одновременно с этим, 07.04.2020 указанный земельный участок по решению собственника был объединен с участком с кадастровым номером 14:14:050071:151 и в результате данного объединения был образован новый земельный участок с кадастровым номером 14.:14:050071:534. С 10.08.2020зарегистрировано право аренды земельного участка с кадастровым номером 14.:14:050071:534 за АО СЗ «РИА» по договору № 19а от 28.04.2020.

Рассмотрев, представленные в материалы дела документы, суд приходит к следующим выводам.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Одним из специальных способов защиты права является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности (абзац четыре статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пунктов 1 и 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Таким образом, заинтересованное лицо - это субъект, имеющий материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и может повлиять на его правовое положение. В случаях, специально предусмотренных действующим законодательством, заинтересованным лицом может являться субъект, имеющий процессуально-правовой интерес в признании сделки ничтожной.

Истец не является стороной договора аренды земельного участка № 19а от 28.04.2020, поэтому должно доказать нарушение оспариваемой гражданско-правовой сделкой своих прав и законных интересов, возможность восстановления этого права избранным способом защиты (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2012 N 8584/12).

Истец, обращаясь с настоящим иском в качестве основания признания договора недействительным указал, что Арендодатель не имел права передавать земельный участок в аренду другому лицу без согласия истца, как прежнего арендатора.

Согласно части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (пункты 1 и 2 статьи 407 ГК РФ).

Договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства, за исключением случаев, когда договором или законом предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по данному договору (пункт 3 статьи 425 ГК РФ).

Из содержания пункта 9.2 договора аренды земельного участка от 02.05.2017 № 27ат-2017 следует, что стороны установили, что договор прекращает свое действие по окончанию срока.

В силу вышеуказанных норм права и условий договора, суд приходит к выводу о том, что в связи с истечением договора аренды от 02.05.2017 № 27ат-2017 с 25.01.2020 арендные отношения между Арендатором и Арендодателем прекратились.

Довод истца о том, что он фактически не передавал арендованный им земельный участок Арендодателю, а следовательно он не мог быть передан другому арендатору судом отклоняется, поскольку в силу правовой позиции выраженной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 N 310-ЭС19-26908 по делу N А35-6435/2018 отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом и договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что на момент рассмотрения спора в суде спорным земельным участком (который был преобразован путем объединения с участком 14:14:050071:151 и образовал новый земельный участок 14:14:050071:534) фактически владеет на правах аренды АО СЗ «РИА» по договору №19а от 28.04.2020.

Доказательств того, что истец, обращался в адрес Арендодателя о заключении нового договора аренды в порядке, установленном Земельным кодексом РФ в материалы дела не представлено.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как установлено материалами дела МО «Город Ленск» являясь собственником земельного участка заключило с АО СЗ «РИА» по договор аренды № 19а от 28.04.2020, в порядке предусмотренном п.п.3 пункта 2 статьи 39.6. Земельного кодекса РФ.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в том числе в случае предоставления участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации (подпункт 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с правилами статьи 71 Кодекса, суд пришел к выводу о том, что порядок предоставления земельного участка для реализации инвестиционного проекта соблюден, договор аренды с АО СЗ «РИА» соответствует действующему законодательству. Истец не участвовал (не выразил намерения на участие) в реализуемой Республикой Саха(Якутия) процедуре предоставления участка в целях реализации инвестиционного проекта, поэтому не может быть признано конкурирующим субъектом.

Иные доказательства, позволяющие заключить о наличии у истца права на первоочередное предоставление в аренду данного участка, в деле отсутствуют.

Довод истца о том, что в результате неправомерных действий МО «Город Ленск», выраженных в отсутствии возможности использовать предмет аренды по назначению, ООО СК «Монолит» понесло убытки в виде затрат на обеспечение соответствующих технических подключений, а также упущенную выгоду в виде невозможности осуществления строительства многоквартирного дома суд не может признать обоснованным в качестве основания для признания сделки недействительной, поскольку данные требования могут быть заявлены по иным основаниям защиты нарушенных прав определенных статьей 12 ГК РФ.

Таким образом, у суда отсутствуют правовые основания для признания аренды земельного участка № 19а от 28.04.2020 недействительным.

Отсутствие оснований для признания договора недействительным определяет отсутствие оснований для применения последствий недействительности указанной сделки.

Руководствуясь статьями 51, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

привлечь в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>) исключив его из соответчиков по делу.

В удовлетворении иска отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.

Судья

В.А. Андреев