Решение от 13 сентября 2017 г. по делу № А34-5787/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ

Климова ул., 62 д., Курган, 640002, http://kurgan.arbitr.ru,

тел. (3522) 46-64-84, факс (3522) 46-38-07

E-mail: info@kurgan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А34-5787/2017
г. Курган
14 сентября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 07 сентября 2017 года.

В полном объеме решение изготовлено 14 сентября 2017 года.


Арбитражный суд Курганской области в составе судьи Григорьева А.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1  

рассмотрев в судебном заседании материалы дела по заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304452416700023, ИНН <***>)

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Курганской области (ОГРН <***>, ИНН <***>),

о признании незаконным отказа в государственной регистрации,

при участии представителей:

от заявителя: явки нет, извещен,

от заинтересованного лица: ФИО3, по доверенности № 64 от 03.08.2017,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – заявитель, ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Курганской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (далее – заинтересованное лицо, Управление), в котором просит:

- признать недействительным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (далее – заинтересованное лицо, Управление) от 05.05.2017 № 45/029/002/2017-2 об отказе в государственной регистрации права;

- обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области в установленный законом срок осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание площадью 1267,1 кв. м, кадастровый номер 45:22:041101:441, расположенное по адресу: <...> от Сельскохозяйственного производственного кооператива -сельскохозяйственная артель (колхоз) «Россия» (далее – СПК СХА (колхоз) «Россия») к ФИО2.

В обоснование данных требований заявитель указал, что спорный объект недвижимости (зернохранилище 1969 года ввода в эксплуатацию) приобретен им на торгах по продаже включенного в конкурсную массу (дело Арбитражного суда Курганской области № А34-1400/04-с27) имущества СПК СХА (колхоз) «Россия». Предпринимателем произведена оплата имущества, заключен договор купли-продажи от 20.11.2015, 16.02.2006 составлен акт приема-передачи имущества. ФИО2 обратился в Управление Росреестра по Курганской области с заявлением о регистрации права собственности на указанное имущество. Уведомлением от 09.02.2017 регистрационные действия были приостановлены, а решением № 45/029/002/2017-2 от 05.05.2017 заявителю было отказано в регистрации по причине не представления сведений о наличии прав продавца на спорное имущество и отсутствия заявления на регистрацию перехода прав от СПК СХА (колхоз) «Россия», также указано на невозможность идентифицировать объект и отсутствие в ЕГРП сведений о спорном объекте и ранее зарегистрированных прав на него. Вместе с тем, заявитель указал, что возможность предоставить регистрирующему органу заявления продавца на регистрацию  перехода права собственности отсутствовала по причине ликвидации последнего. Также указывает, что на момент продажи спорного имущества (20.11.2005) населенный пункт (с. Птичье) не имел официального обозначения улиц и номеров домов, объект не был поставлен на кадастровый учет. Заявитель полагает, что оснований для отказа в государственной регистрации права собственности на спорное имущество у Управления не имелось, со ссылкой на разъяснения, изложенные в  пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», просит заявленные требования удовлетворить.

Заявитель явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил. О времени и месте проведения судебного заседания указанное лицо извещено надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также посредством размещения на официальном сайте Арбитражного суда Курганской области в сети «Интернет» информации о времени и месте проведения судебного заседания.

Представитель заинтересованного лица  в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва на заявление. Управление в отзыве указало, что при проведении правовой экспертизы государственным регистратором были обнаружены нарушения требований пункта 1 статьи 14, пункта 1 статьи 21, пункта 44 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации, Закон № 218-ФЗ), препятствующие государственной регистрации права. На государственную регистрацию не представлено заявление продавца СПК СХА (колхоз) «Россия» о проведении государственной регистрации права собственности и перехода права собственности, отсутствуют сведения о регистрации ранее возникшего права на объект недвижимости, право собственности продавца в установленном порядке не зарегистрировано. Кроме того, Управление указывает, что указанные основания для отказа являются не единственными, поскольку представленные на регистрацию заявителем документы не содержат необходимой информации, позволяющей идентифицировать объект недвижимости, что также явилось самостоятельным основанием для отказа в регистрации. Управление полагает, что сообщение об отказе в государственной регистрации права собственности вынесено законно и обосновано, просит в удовлетворении заявления отказать.

Заслушав объяснения представителя заинтересованного лица, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующее.

Постановлением Администрации Шумихинского района Курганской области от 24.03.1998 № 86 «О перерегистрации товарищества с ограниченной ответственностью «Птичанское» и его учредительных документов» (л.д. 44) ТОО «Птичанское» перерегистрировано в СПК СХА (колхоз) «Россия», который является полным правопреемником ТОО «Птичанское».

Как следует из материалов дела, в том числе материалов дела  о банкротстве № А34-1400/04-с27, протокола собрания кредиторов СПК СХА (колхоз) «Россия» от 06.03.2006 (л.д. 42), конкурсным управляющим проведены торги по продаже имущества должника, победителем признан ИП ФИО2

На реализацию конкурсной массы с ИП ФИО2 заключен договор  от 20.11.2005 на общую сумму 305 000 руб., оплата произведена в полном объеме (л.д. 36-40).

25.05.2006 СПК СХА (колхоз) «Россия» прекратил свою деятельность в связи с его ликвидацией по решению суда (л.д. 30).

Право собственности на спорные объекты недвижимости за СПК СХА (колхоз) «Россия» не регистрировалось, в ЕГРП сведения об этом отсутствуют.

28.01.2017 заявитель обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости: нежилое здание площадью 1267,1 кв. м., расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером 45:22:041101:441, 1969 года ввода в эксплуатацию.

В качестве правоустанавливающего документа был представлен договор купли-продажи от 20.11.2005 (л.д. 63-64).

Также в регистрирующий орган представлены: приложение к договору, акт приема-передачи, заявление об осуществлении государственного кадастрового учета.

Уведомлением государственного регистратора № 45/029/002/2017-2 09.02.2017 государственная регистрация права собственности была приостановлена в соответствии пунктами 6, 7, 44, части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ на срок до 05.05.2017 по следующим основаниям:

- представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;

- форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;

- не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, по причинам, изложенным в сообщении о приостановлении (л.д. 69-70).

Сообщением от 05.05.2017 № 45/029/002/2017-2 в государственной регистрации права собственности на заявленный к регистрации объект отказано в соответствии с частями 1, 2, пунктом 1 части 3 статьи 21 Закона № 218-ФЗ в связи с тем, что в нарушение указанных норм договор купли-продажи от 20.11.2005 представлен в одном подлинном экземпляре, второй экземпляр представлен в копии. Кроме того, в представленном договоре купли-продажи от 20.11.2005 невозможно с точностью идентифицировать отчуждаемые объекты, так как отсутствует площадь, адрес (улица, номер дома), кадастровый (условный) номер, инвентарный номер; в названном договоре отсутствуют сведения о месте нахождения продавца и месте жительства покупателя; заявление о государственной регистрации права подано одной из сторон договора – покупателем ФИО2; не представлены также правоустанавливающие документы СПК СХА (колхоз) «Россия» на данный объект недвижимости, сведения о правах СПК СХА (колхоз) «Россия» на данный объект недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют (л.д. 71).

Заявитель, не согласившись с названным сообщением об отказе в государственной регистрации права, обратился в арбитражный суд с требованием о признании его недействительным.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявления в связи со следующим.

В соответствии со статьей 1 Закона № 218-ФЗ государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со статьями 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, а также цену этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В силу пункта 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно части 3 статьи 21 Закона № 218-ФЗ необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых возвращается правообладателю, второй помещается в реестровое дело, если такая сделка совершена в простой письменной форме, либо не менее чем в двух экземплярах, один из которых (подлинник) возвращается правообладателю, если такая сделка совершена в нотариальной форме или право на основании такой сделки возникло до вступления в силу Закона №122-ФЗ.

Обязательными этапами проведения государственной регистрации прав является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Статьей 26 Закона № 218-ФЗ предусмотрены основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Установив отсутствие в ЕГРП сведений о регистрации прав на спорный объект, в связи с наличием сомнений в основаниях (пункты 6, 7, 44 статьи 26 Закона № 218-ФЗ) для государственной регистрации прав государственным регистратором в порядке статьи 29 на объект недвижимого имущества государственная регистрация приостановлена.

Поскольку в течение срока приостановления заявителем не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации права, на основании статьи 27 Закона № 218-ФЗ Управлением заявителю отказано в регистрации права по договору купли-продажи.

С учетом вышеназванных норм права и в соответствии с положениями Закона № 218-ФЗ заявителем должны были быть представлены на государственную регистрацию документы, подтверждающие право собственности продавца СПК СХА (колхоз) «Россия» на спорный объект, заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи, подлинные экземпляры договора купли-продажи (от продавца и покупателя).

Отсутствие указанных документов послужило  основанием для отказа предпринимателю в регистрации права собственности.

Однако, как следует из материалов дела, 25.05.2006 СПК СХА (колхоз) «Россия» прекратило свою деятельность в связи с его ликвидацией на основании решения арбитражного суда (выписка из ЕГРЮЛ, л.д. 30).

Таким образом, на момент подачи ФИО2 заявления о государственной регистрации права собственности продавец по названному договору купли-продажи от 20.11.2005 отсутствовал.

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Поскольку действующее законодательство не регулирует порядок регистрации перехода права собственности на недвижимость в случае ликвидации продавца, на основании пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации названная норма права подлежит применению к спорным отношениям в силу аналогии закона.

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 61, 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Частью 1 статьи 69 Закона № 218-ФЗ установлено, что права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Частью 3 статьи 69 Закона о регистрации установлено, что государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что в данном случае договор купли-продажи, переход права по которому подлежит государственной регистрации, фактически исполнен обеими сторонами: объект передан, оплачен и принят, что подтверждается документально. Кроме того, сам договор не оспорен и в установленном законном порядке не признан недействительным. Наличия правопритязаний третьих лиц на спорный объект не установлено.

Оценив представленные в дело доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статьи 69 Закона № 218-ФЗ, суд приходит к выводу о наличии у продавца (СПК СХА (колхоз) «Россия») ранее возникшего права собственности на спорный объект недвижимости (зернохранилище), которое является действительным в отсутствие государственной регистрации.

Как следует из дела, заявитель представил на регистрацию один экземпляр – подлинный договор купли-продажи от 20.11.2005.

Вместе с тем, вследствие ликвидации продавца второй экземпляр договора не мог быть предоставлен заявителем в силу его отсутствия у покупателя.

Указанные выше обстоятельства (отсутствие заявлений продавца о регистрации ранее возникшего права и о переходе права по договору купли-продажи; отсутствие второго экземпляра – подлинника договора купли-продажи) сами по себе не могли являться основанием для отказа в государственной регистрации перехода права, поскольку эти обстоятельства свидетельствуют об отсутствии продавца как участника гражданского оборота, в связи с чем, требование Управления о предоставлении заявления продавца недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации и второго подлинного экземпляра договора купли-продажи от 20.11.2005 являлось заведомо неисполнимым и не может повлечь отказ в такой регистрации.

В связи с этим, оспариваемое сообщение заинтересованного лица об отказе в государственной регистрации является незаконным, нарушающим экономические права заявителя как собственника объекта недвижимости.

Также судом признается несостоятельным довод регистрирующего органа об отсутствии возможности идентификации отчуждаемого объекта (здания зернохранилища) по договору купли-продажи от 20.11.2005 (пункт 28 приложения к договору купли-продажи).

На момент заключения названного договора спорному объекту недвижимости не был присвоен точный адрес, с обозначением улицы и номера дома, в рассматриваемый период возникновения правоотношений названный объект недвижимости имел адрес: Курганская область, Шумихинский район, с. Птичье, что отражено в рассматриваемом договоре купли-продажи. Адрес с обозначением улицы и номера дома присвоен объекту только 27.01.2017 постановлением Администрации Птичанского сельсовета № 6 (л.д. 45).

Также суд отмечает, что сведения о месте нахождения продавца и месте жительства покупателя отражены в заключительной части договора «Адреса и реквизиты сторон».

Кроме того, изучив представленные в материалы настоящего дела документы, в том числе: Технический паспорт на здание зернохранилища, расположенное по адрес: Курганская область, Шумихинский район, с. Птичье (л.д. 15-19), кадастровую выписку на спорный объект площадью 1267,1 кв.м. (л.д. 20), Инвентаризационную опись имущества СПК СХА (колхоз) «Россия», заверенную конкурсным управляющим, из которой следует, что на балансе предприятия находилось здание зернохранилища, 1969 года ввода в эксплуатацию (л.д. 43), суд приходит к выводу, что отразить сведения о кадастровом (условном) номер, инвентарном номере, площади объекта в обозначенном договоре также не представлялось возможным по причине их отсутствия на момент его заключения.

Таким образом, приведенные Управлением требования, при наличии других идентифицирующих признаков спорного объекта недвижимости: года ввода объекта в эксплуатацию – 1969 (единственный объект с такой характеристикой, указанный в договоре купли-продажи), площади объекта – 1267, 1 кв.м., назначения объекта  - «нежилое здание», сведений о предыдущих кадастровых номерах судом признаются не существенными, заведомо неисполнимыми, которые не могут повлечь отказ в государственной регистрации.

Таким образом, заявителем на государственную регистрацию представлены все необходимые предусмотренные законом документы, а единственным препятствием для осуществления регистрации перехода права являлось отсутствие продавца.

В силу с части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Судебный акт об удовлетворении заявления о государственной регистрации перехода права собственности является основанием для государственной регистрации в установленном порядке.

Вместе с тем, регистрация перехода права собственности (права собственности) на основании судебного акта не является препятствием для оспаривания зарегистрированного права другими лицами, считающими себя собственниками этого имущества.

В соответствии с пунктом 4 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и соглашением о распределении судебных расходов по настоящему делу, расходы по уплате государственной пошлины по делу в сумме 300 руб. относятся на заявителя (л.д. 79).

         На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный  суд

решил:

Заявление удовлетворить.

Признать недействительным сообщение Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Курганской области об отказе в государственной регистрации от 05.05.2017 № 45/029/002/2017-2.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности от Сельскохозяйственного производственного кооператива – сельскохозяйственная  артель (колхоз) «Россия» к индивидуальному предпринимателю ФИО2 на нежилое здание с кадастровым номером 45:22:041101:441, площадью  1267,1 кв.м., расположенное по адресу <...>.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Курганской области.



Судья

А.А. Григорьев