Постановление от 17 октября 2019 г. по делу № А32-1100/2019

020/2019-44383(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-1100/2019
г. Краснодар
17 октября 2019 года
Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2019 года Постановление в полном объеме изготовлено 17 октября 2019 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца – администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840) – Фок В.Ю. (доверенность от 28.12.2018), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Дельфин» (ИНН 2304035922, ОГРН 1022300769765) – Малинина И.А. (доверенность от 23.04.2018), в отсутствие ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) и третьего лица – управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Дельфин» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.03.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2019 по делу № А32-1100/2019, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Геленджик (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «Дельфин» (далее – общество) с исковым заявлением, в котором просила:

– признать недействительным (ничтожным) договор от 31.03.2004 № 4000004234 аренды земельного участка площадью 8001 кв. м с кадастровым номером 23:40:0403033:2, расположенного по ул. Революционной, 8 в г. Геленджике;

– признать отсутствующим право аренды общества на земельный участок площадью 8001 кв. м с кадастровым номером 23:40:0403033:2, расположенный по ул. Революционной, 8 в г. Геленджике;


– обязать общество освободить земельный участок площадью 8001 кв. м с кадастровым номером 23:40:0403033:2, расположенный по ул. Революционной, 8 в г. Геленджике, путем демонтажа следующих объектов:

1) сооружение горка «Черная дыра», «Табоган-1», «Табоган-2» с кадастровым номером 23:40:0403033:26 площадью 11,4 кв. м;

2) сооружение горка «Камикадзе», «Гидротруба», «Мультифон» с кадастровым номером 23:40:0403033:27 площадью 61,2 кв. м;

3) сооружение горка «Суперслайд» с кадастровым номером 23:40:0403033:33 площадью 4,9 кв. м;

4) сооружение приемная ванна № 1 (резервуар) с кадастровым номером 23:40:0403033:32 площадью 29,5 кв. м;

5) сооружение приемная ванна № 2 (резервуар) с кадастровым номером 23:40:0403033:30 площадью 29,5 кв. м;

6) сооружение приемная ванна № 3 (резервуар) с кадастровым номером 23:40:0403033:29 площадью 39,6 кв. м;

7) сооружение приемная ванна № 4 (резервуар) с кадастровым номером 23:40:0403033:28 площадью 68,3 кв. м;

8) здание бар с кадастровым номером 23:40:0403033:25 площадью 30,2 кв. м;

9) сооружение оздоровительный бассейн с кадастровым номером 23:40:0403033:31 площадью 128,2 кв. м;

10) сооружение детский бассейн с кадастровым номером 23:40:0403033:66 площадью 276,1 кв. м;

11) здание насосная с кадастровым номером 23:40:0403033:63 площадью 6,3 кв. м;

12) здание насосная с кадастровым номером 23:40:0403033:64 площадью 38,0 кв. м;

13) здание насосная с кадастровым номером 23:40:0403033:65 площадью 23,7 кв. м;

– привести земельный участок в пригодное для его дальнейшего использование состояние, либо разрешить администрации осуществить указанные действия, с последующим взысканием с общества понесенных расходов.

Иск основан на положениях статей 60, 62, 76 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), статей 166 – 168, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс). Требования мотивированы наличием судебных актов по делу № А32-5609/2018, вступивших в законную силу, в которых сделаны выводы о ничтожности договора аренды от 31.03.2004 № 4000004234, сохранении у администрации владения земельным участком и о незаконности


регистрации за обществом права собственности на объекты аквапарка, расположенные на этом участке, и не являющиеся объектами недвижимости.

Определением от 31.01.2019 к участию в деле в качестве ответчика привлечен департамент имущественных отношений Краснодарского края как арендодатель по договору от 31.03.2004 № 4000004234 (далее – департамент). Этим же определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.03.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2019, исковые требования удовлетворены. Суд признал недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды от 31.03.2004 № 0000000602 ( № 4000004234). В порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки признано отсутствующим право аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403033:2. На общество возложена обязанность по освобождению земельного участка путем демонтажа расположенных на нем объектов (зданий и сооружений) с приведением участка с кадастровым номером 23:40:0403033:2 в пригодное для его дальнейшего использование состояние. Суд указал, что в случае неисполнения обществом решения в части освобождения земельного участка путем демонтажа названных объектов администрация имеет право самостоятельно осуществить указанные действия с отнесением на общество понесенных необходимых расходов.

Судебные инстанции руководствовались статьями 133.1, 166 – 168, 208, 209, 304 Гражданского кодекса, статьями 60, 72 Земельного кодекса. Суды при разрешении спора учли обстоятельства, ранее установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.06.2018 по делу № А32-5609/2018. В рамках названного дела судом давалась правовая квалификация оспариваемого в настоящем деле договора аренды и установлены фактические обстоятельства, касающиеся владения земельным участком, а также приведена характеристика расположенных на участке объектов аквапарка как не относимых к недвижимому имуществу. Решение по делу № А32-5609/2018 в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) имеет преюдициальное значения для данного спора. Арбитражным судом в рамках дела № А32-5609/2018, установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:40:04 03 033:0002 площадью 8001 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Революционная, 2, был предоставлен обществу на основании приказа департамента от 19.02.2004 № 6-з в аренду


сроком на 49 лет, для эксплуатации водно-оздоровительного комплекса – аквапарка. На основании данного приказа департаментом и обществом заключен договор № 0000000602 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:04 03 033:0002 площадью 8001 кв. м для эксплуатации водно-оздоровительного комплекса аквапарка. По сведениям генерального плана муниципального образования город-курорт Геленджик земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403033:2 расположен в границах первой зоны санитарной охраны курорта в соответствии с постановлением Совета Министров РСФСР от 17.12.1987 № 494. Из служебной записки от 14.06.2018 № 238 начальника управления земельных отношений департамента следует, что право собственности субъекта Российской Федерации – Краснодарского края на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403033:2 не зарегистрировано. На данный участок право собственности муниципального образования город-курорт Геленджик зарегистрировано 03.11.2010. В этой связи департамент по соглашению от 20.10.2011 передал администрации права и обязанности арендодателя по договору от 31.03.2004 № 0000000602. Города-курорты Анапа, Геленджик, Сочи в составе курортов на Черноморском побережье Краснодарского края отнесены к курортам общесоюзного значения постановлением Совета Министров СССР от 28.08.1970 № 723 «О мерах по упорядочению застройки территорий курортов и зон отдыха и строительства санаторно-курортных учреждений и учреждений отдыха». Постановлением Совета Министров РСФСР от 17.12.1987 № 494 установлены границы и режим округа санитарной охраны Геленджикской группы курортов (Кабардинка, Геленджик, Дивноморск, Джанхот, Прасковеевка, Криница-Бетта, Архипо-Осиповка) в Краснодарском крае. Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (в редакции на дату заключения договора аренды) определено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей» и распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей» курорт и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны города Геленджика отнесены к особо охраняемым природным территориям федерального значения. Доказательств государственной регистрации права собственности Краснодарского края на земельный участок на момент заключения договора аренды или оснований для отнесения данного участка к собственности Краснодарского края в силу закона не представлено, из


дела такие обстоятельства (например, размещение на участке объектов недвижимости, принадлежавших Краснодарскому краю), не усматривается. С учетом нахождения земельного участка в первой зоне санитарной охраны курорта Геленджика, отнесенного в период заключения договора аренды к собственности Российской Федерации в силу прямого указания закона, суд пришел к выводу о том, что на момент заключения договора аренды собственником земельного участка в силу закона являлась Российская Федерация. При проверке наличия у департамента (по состоянию на 31.03.2004) полномочий по распоряжению земельными участками, относящимися в указанный период к федеральной собственности в силу закона, установлено следующее. Приказом Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 09.04.2001 № 69 департамент был наделен полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации. В соответствии с соглашением об обязательствах Министерства имущественных отношений Российской Федерации и главы администрации Краснодарского края от 04.04.2001 № 01-227 Министерство имущественных отношений Российской Федерации наделяет своим приказом департамент имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации. Деятельность, права и обязанности территориального органа регламентируются положением об органе по управлению государственным имуществом субъекта Российской Федерации. Приказом Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 05.11.2003 № 495 образовано территориальное управление министерства имущественных отношений Российской Федерации по Краснодарскому краю. Утверждено Положение о территориальном управлении Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Краснодарскому краю, назначен исполняющий обязанности руководителя территориального управления Министерства имущественных отношений по Краснодарскому краю. Последнему было поручено в месячный срок принять от департамента информационно-аналитические массивы данных, а также иную документацию по приватизации, управлению и распоряжению федеральной собственностью, расположенной на территории Краснодарского края. Приказом от 05.11.2003 № 495 (пункт 7) признан утратившим силу приказ Минимущества России от 09.04.2001 № 69. Таким образом, приказом Минимущества России от 05.11.2003 № 495 был отменен приказ Минимущества России от 09.04.2001 № 69, наделявший департамент имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации. Поэтому у департамента по состоянию на 31.03.2004 отсутствовали полномочия по предоставлению


в аренду обществу земельного участка, относящегося в указанный период к федеральной собственности в силу закона. Договор от 31.03.2004 № 0000000602 ( № 4000004234) аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:04 03 033:0002 является недействительной (ничтожной) сделкой, как заключенный от имени арендодателя лицом, не являющимся собственником земельного участка и не наделенным полномочиями распоряжаться земельным участком от имени его собственника. Поскольку к администрации права арендодателя земельного участка по недействительному договору в соответствии с соглашением от 20.10.2011 перейти не могли, администрация не может быть связана указанным договором аренды земельного участка, в том числе и в силу эстоппеля. Регистрация права собственности муниципального образования на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403033:2 в 2010 году не способна исцелить недействительный (ничтожный) договор аренды земельного участка. В связи с недействительностью (ничтожностью) договора аренды от 31.03.2004 № 0000000602 ( № 4000004234) общество не обладает правом аренды на земельный участок. Договор аренды от 31.03.2004 № 0000000602 ( № 4000004234) также недействителен (ничтожен), поскольку направлен на предоставление обществу права исключительного пользования для целей его коммерческой деятельности части земель общего пользования муниципального образования, земель особо ценных и уникальных – части песчаного пляжа в городской бухте на берегу Черного моря. С учетом выводов, содержащихся в судебных актах по делу № А32-5609/2018, вступивших в законную силу, а также обстоятельств, подтвержденных материалами настоящего дела, суды признали подлежащим удовлетворению требование администрации как собственника земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403033:2 о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 31.03.2004 № 000000602 ( № 4000004234). Требование администрации о признании отсутствующим права аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403033:2 как последствие недействительности арендной сделки удовлетворено судами с учетом правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.12.2010 № 7781/10. О применении исковой давности по требованиям администрации ответчики (департамент и общество) в суде первой инстанции не заявили. Решением от 25.06.2018 по делу № А32-5609/2018 признано отсутствующим право собственности общества на 13 объектов, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Революционная, 8. В решении также указано, что оно является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записей о регистрации права собственности общества на указанные объекты. Суд установил, что


право собственности общества на сооружения аквапарка зарегистрировано на основании решения Арбитражного (Третейского) суда Южного федерального округа от 24.07.2002. Оценивая такое основание государственной регистрации права собственности на спорные объекты как решение третейского суда, арбитражный суд установил, что к участию в рассмотренном третейским судом споре не был привлечен федеральный собственник земельного участка, на котором возводились объекты аквапарка. Представленное решение третейского суда представляет собой, по сути, способ обхода законодательно установленного порядка приобретения права собственности на вновь возведенные объекты недвижимости, и этот обход закона в данном случае выражается в признании права собственности за организацией, которой не выдавалось разрешение на строительство и не предоставлялся земельный участок для целей строительства. Разрешение на строительство аквапарка «Дельфин» администрацией не выдавалось, и ввод в эксплуатацию данного объекта не осуществлялся. Сведения о согласовании проектной документации аквапарка в архивах администрации отсутствуют. Застройка территории городского пляжа на набережной Черного моря в первой зоне санитарной охраны курорта федерального значения коммерческими объектами недопустима. Объекты аквапарка, на которые обществом зарегистрировано право собственности в ЕГРН, не могут быть отнесены к недвижимым вещам. Поскольку использование водных развлекательных аттракционов имеет сезонный характер, зависит от срока действия разрешения на их установку (в том числе в виде договора аренды земельного участка), такие временные по своей природе объекты не могут быть отнесены к недвижимым вещам. Имеющиеся фотоматериалы и технические паспорта не позволяют отнести здания насосных к объектам недвижимости, в том числе, и по их техническим признакам. Так называемые здания насосных представляют собой стационарные конструкции для размещения в них электромоторного и трубопроводного оборудования. Суд признал необходимым констатировать в решении по делу № А32-5609/2018 отсутствие у объектов аквапарка признаков самостоятельных недвижимых вещей, признал отсутствующим право собственности общества на все зарегистрированные за ним в ЕГРН объекты аквапарка, ни один из которых не может быть отнесен к недвижимости. В том же решении суд пришел к выводу о том, что не являются конструкции аквапарка и единым недвижимым комплексом, поскольку право собственности на них как на единый недвижимый комплекс не зарегистрировано. Кроме того, нестационарные по своей природе конструкции аттракционов не могут образовать единый недвижимый комплекс независимо от регистрации прав на такие конструкции или на их совокупность в ЕГРН. Суд в решении по делу № А32-5609/2018 пришел также к выводу о том, что требование


администрации о признании отсутствующим права собственности общества на объекты аквапарка носит негаторный характер, на данное требование исковая давность не распространяется. Администрация в исковом заявлении по настоящему делу просила обязать общество освободить земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403033:2 путем демонтажа расположенных на этом участке объектов аквапарка. Из представленного администрацией акта осмотра земельного участка и расположенных на участке объектов аквапарка следует, что доступ на участок открыт, в исключительном владении общества земельный участок не находится, объекты аквапарка фактически не используются. Право собственности общества на объекты аквапарка признано отсутствующим решением от 25.06.2018 по делу № А32-5609/2018, договор аренды земельного участка недействителен (ничтожен), что также следует из содержания судебных актов по делу № А32-5609/2018, а право аренды в отношении данного участка подлежит признанию отсутствующим, с аннулированием регистрационной записи об аренде в ЕГРН. Поэтому у общества отсутствуют основания для занятия спорного земельного участка, размещения на нем какого-либо имущества. Администрацией в настоящем иске выражена воля на освобождение земельного участка от объектов аквапарка, которые не являются недвижимыми вещами, и не представляют собой единый недвижимый комплекс. Некапитальный характер объектов, размещенных на земельном участке, установлен решением по делу № А32-5609/2018, право собственности общества на них подлежит аннулированию в ЕГРН. В отсутствие действительного договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403033:2 общество обязано освободить участок путем демонтажа расположенных на нем объектов аквапарка, с приведением участка в пригодное для его дальнейшего использования состояние. Доводы общества о необходимости оценки законности приказа департамента от 19.02.2004, о том, что администрация в спорный период не была собственником земельного участка, поэтому права истца не нарушены, а также о необходимости исследования вопроса о разграничении права собственности на публичные земли, отклонены апелляционным судом с учетом преюдициальных судебных актов по делу № А32-5609/2018. Основания, по которым на момент заключения договора аренды земли являлись разграниченными и принадлежали Российской Федерации, а также права муниципального образования на данный земельный участок, отражены в решении суда. Довод о том, что приоритетными для определения права являются сведения ЕГРН, ошибочен, поскольку право в любом случае основано на наличии законного титула, а таковой судом первой инстанции установлен. Ссылки на принадлежность обществу объектов недвижимости, заявленные вопреки вступившим в законную силу судебным актам по делу № А32-5609/2018, также


не могут быть приняты апелляционным судом. Довод о том, что заключением договора аренды права муниципального образования не затрагивались, также отклонен. Сохранение обществом землепользования на основании титула, видимость которого создана ничтожной сделкой, нарушает права истца в настоящее время, препятствуя ему в реализации правомочий собственника. Довод о недобросовестности действий истца судом апелляционной инстанции не принят, поскольку из представленных в материалы дела доказательств не усматривается исключительное намерение администрации причинить вред обществу. В силу принципа платности землепользования, оплата производится вне зависимости от наличия либо отсутствия у землепользователя законного титула, поэтому принятие платы за землю не может подтверждать недобросовестности истца. Законность землепользования не может быть подтверждена приказом департамента от 19.02.2004, поскольку права на землю подтверждаются юридическим составом юридических фактов, в число которых входит наличие действительного договора аренды. Кроме того, суд первой инстанции указал момент прекращения правомочий департамента по распоряжению спорным участком, оснований для переоценки данного вывода не имеется. Довод общества о необходимости применения к спорным правоотношениям правил о виндикации апелляционным судом также отклонен с учетом установленным судом первой инстанции фактом отсутствия у истца потребности в восстановлении фактического владения земельным участком. Если истец не имеет препятствий к доступу на часть участка, то необходимость защиты прав опосредуется негаторным иском. Кроме того, с учетом вида использования участка, ответчик не доказал, в принципе, лишение истца владения спорным участком в целом. Соответственно, добросовестность ответчика как приобретателя по правилам статьи 302 Гражданского кодекса оценке в данном споре не подлежит. Исходя из установленных обстоятельств, исковые требования администрации удовлетворены судами в полном объеме. Судебные расходы распределены по правилам статьи 110 Кодекса.

Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявитель в жалобе просит указанные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Ответчик, приобретая спорный земельный участок в аренду по возмездной сделке у лица, право собственности которого подтверждено наличием записи в ЕГРН, не мог и не должен был усомниться в праве органа государственной власти субъекта Российской Федерации на отчуждение имущества, не мог и не должен был знать


о каких-либо пороках договора аренды, заключенного им с департаментом. У судов первой и апелляционной инстанций не было оснований для опровержения того обстоятельства, что общество не являлось добросовестным приобретателем и обязано было предположить незаконность сделки по предоставлению земельного участка в аренду. Спустя 15 лет после того, как ответчик возмездно, открыто и добросовестно владел и пользовался земельным участком с кадастровым номером 23:40:0403033:2, орган местного самоуправления путем инициирования судебных процедур решил лишить общество права аренды на него. Такие действия истца являются недопустимым использованием органом местного самоуправления своих правомочий. То есть поведение истца является недобросовестным, что должно было найти отражение в судебном акте по настоящему делу. В соответствии с позицией Европейского Суда по правам человека, если речь идет об общем интересе, публичным властям надлежит действовать своевременно, надлежащим образом и максимально последовательно. Ошибки или просчеты государственных органов должны служить выгоде заинтересованных лиц, особенно при отсутствии иных конфликтующих интересов. Риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство, и ошибки не должны устраняться за счет заинтересованного лица (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 22.06.2017 № 16-П). Приказ руководителя департамента (Кондратьева В.И.) от 19.02.2004, которым обществу предоставлен в аренду земельный участок, не являлся в настоящем деле предметом оспаривания, не исследовался судом, ему в решении не была дана оценка. Выводы суда относительно правомерности владения и пользования обществом на праве аренды земельным участком не соответствуют положениям пункта 1 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в системном толковании с пунктом 1 статьи 35, а также пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, действовавшим в период предоставления в аренду земельного участка. При разрешении спора суд не учел, что регистрация права федеральной собственности при обстоятельствах, существовавших на момент заключения договора аренды от 31.03.2004 № 0000000602 ( № 4000004234), не могла нарушать права (законные интересы) последующего собственника земельного участка – муниципального образования город-курорт Геленджик. Суд не истребовал у уполномоченного органа перечень земельных участков в муниципальном образовании город-курорт Геленджик в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 04.03.2002 № 140, не исследовал вопрос о полномочиях органов исполнительной власти Российской Федерации, субъекта Российской Федерации – Краснодарского края и органов местного самоуправления на момент предоставления


земельного участка в аренду обществу. Суд первой инстанции необоснованно отказался привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея. Судом первой инстанции не исследованы обстоятельства возникновения прав собственности общества на объекты недвижимости, расположенные на участке, основания постановки на учет объектов недвижимости, правоустанавливающие документы на объекты, обременяющие земельный участок. Администрация знала о выбытии в 2004 году спорного земельного участка из владения собственника, по крайней мере, с 03.11.2010, когда за ней было зарегистрировано право собственности на этот участок. Администрация 20.10.2011 осуществила полномочия по распоряжению спорным земельным участком. Таким образом, общество в силу статьи 302 Гражданского кодекса являлось добросовестным приобретателем права аренды земельного участка по сделке, заключенной с неуправомоченным отчуждателем. Муниципальное образование город-курорт Геленджик с 20.10.2011 и по настоящее время получает арендную плату по договору от 31.03.2004 № 0000000602 ( № 4000004234), фактически не владеет спорным участком, на котором возведены различные объекты. Права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные статьей 302 Гражданского кодекса основания, дающие право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 № 6-П). Спорный участок не был изъят у собственника помимо его воли, общество открыто, добросовестно и возмездно владеет и пользуется земельным участком, следовательно, является его добросовестным приобретателем, права которого не подлежат оспариванию путем применения последствий недействительности сделки. Защита прав собственника земельного участка в данном случае могла осуществляться путем подачи виндикационного иска, однако администрация обратилась в арбитражный суд с негаторным иском. Администрация не указывала на противоправные действия общества, которые длятся на текущий момент, либо последствия которых не могут быть устранены со временем. Какие именно противоправные действия производили ответчики, истец не указал, суд первой инстанции не установил. Для установления противоправности действий ответчиков суд должен был разрешить вопрос об оборотоспособности


земельного участка. Для установления всех фактических обстоятельств дела суд первой инстанции должен был назначить комплексную судебную экспертизу для установления юридически значимых обстоятельств, входящих в предмет доказывания. В рамках экспертизы подлежали разрешению вопросы, связанные с установлением перечня объектов, расположенных на земельном участке, отнесением этих объектов к недвижимому имуществу, площади, необходимой для эксплуатации расположенных на земельном участке объектов, описания местоположения и площади (в том числе площади застройки) зданий и сооружений, расположенных на спорном участке.

Департамент в отзыве указал на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Ответчик полагает, что суд первой и апелляционной инстанций установили все существенные обстоятельства по делу, оценили представленные доказательства, правильно применили к спорным отношениям нормы гражданского и земельного законодательства. Обоснованно учтены судами и обстоятельства, установленные ранее по делу № А32-5609/2018, и имеющие преюдициальное значение для данного спора.

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить.

Представитель администрации возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие выводов судебных инстанций закону и материалам дела.

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили. От департамента поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей общества и администрации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела, администрация обратилась с иском к департаменту и обществу, в котором просила: признать недействительным (ничтожным) договор от 31.03.2004 № 4000004234 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403033:2; признать отсутствующим право аренды общества на данный участок; обязать общество освободить земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403033:2 от расположенных на нем объектов (зданий и сооружений) путем демонтажа; привести земельный участок в пригодное для его дальнейшего использование состояние, либо разрешить администрации осуществить указанные действия, с последующим взысканием с общества понесенных расходов.


В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, указанными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 125 и пункту 3 статьи 214 Гражданского кодекса от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Право сдачи земельных участков в аренду в силу статьи 608 Гражданского кодекса и статьи 22 Земельного кодекса принадлежит их собственнику.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса (в первоначальной редакции) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса).

На основании статьи 60 Земельного кодекса нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, в том числе и в случае самовольного занятия участка. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц, или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений,


сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет (пункт 3 статьи 76 Земельного кодекса).

В пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» приведены следующие разъяснения. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и может быть оспорена только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.

Требование о признании права (обременения) отсутствующим, заявленное в случае, когда нарушение прав истца не соединено с лишением владения, является негаторным. Это исключает применение к нему норм об исковой давности (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 28.02.2019 № 330-О, пункт 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

При принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения. Арбитражный суд может указать в решении, что истец вправе осуществить соответствующие действия за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов в случае, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока (части 1, 3 статьи 174 Кодекса).

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при


рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (часть 2 статьи 69 Кодекса).

При разрешении спора судебные инстанции учли обстоятельства, ранее установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.06.2018 по делу № А32-5609/2018. В рамках названного дела судом давалась правовая квалификация оспариваемого в настоящем деле договора аренды и установлены фактические обстоятельства, касающиеся владения земельным участком, а также приведена характеристика расположенных на участке объектов аквапарка как не относимых к недвижимому имуществу, в связи с чем, признано отсутствующим право собственности общества на эти объекты.

Судами в рамках дела № А32-5609/2018 установлено, что земельный участок площадью 8001 кв. м с кадастровым номером 23:40:0403 033:0002 был предоставлен обществу на основании приказа департамента от 19.02.2004 № 6-з в аренду сроком на 49 лет, для эксплуатации водно-оздоровительного комплекса – аквапарка.

На основании данного приказа департаментом и обществом заключен договор № 0000000602 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:04 03 033:0002 площадью 8001 кв. м для эксплуатации водно-оздоровительного комплекса аквапарка.

В соответствии с генеральным планом муниципального образования город-курорт Геленджик земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403033:2 расположен в границах первой зоны санитарной охраны курорта. Доказательств регистрации права собственности Краснодарского края на данный участок на момент заключения договора его аренды либо оснований для отнесения его к собственности Краснодарского края в силу закона не представлено, из материалов дела такие обстоятельства также не следуют.

С учетом нахождения земельного участка в первой зоне санитарной охраны курорта Геленджика, отнесенного в период заключения договора аренды к собственности Российской Федерации в силу прямого указания закона, суд пришел к выводу о том, что собственником предоставленного в аренду обществу земельного участка являлась Российская Федерация.

Проверив наличие у департамента по состоянию на 31.03.2004 полномочий по распоряжению земельными участками, относящимися в этот период к федеральной собственности, суд установил, что полномочия по предоставлению в аренду обществу спорного участка у департамента отсутствовали. Приказом Минимущества России от 05.11.2003 № 495 был отменен приказ Минимущества России от 09.04.2001 № 69, наделявший департамент полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации.


Договор аренды от 31.03.2004 № 0000000602 ( № 4000004234) земельного участка с кадастровым номером 23:40:04 03 033:0002 признан судом недействительной (ничтожной) сделкой, как заключенный от имени арендодателя лицом, не являющимся собственником земельного участка и не наделенным полномочиями по распоряжению им от имени публичного собственника.

На земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403033:2 03.11.2010 зарегистрировано право собственности муниципального образования город-курорт Геленджик. Департамент по соглашению от 20.10.2011 передал администрации права и обязанности арендодателя по договору от 31.03.2004 № 0000000602. Поскольку к администрации права арендодателя земельного участка по недействительному договору аренды в соответствии с соглашением от 20.10.2011 перейти не могли, администрация не может быть связана указанным договором. Регистрация права собственности муниципального образования город-курорт Геленджик на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403033:2 в 2010 году не способна исцелить ничтожный договор аренды.

Договор аренды от 31.03.2004 № 0000000602 ( № 4000004234) также недействителен (ничтожен) как направленный на предоставление обществу права исключительного пользования для целей коммерческой деятельности части земель общего пользования муниципального образования, причем земель особо ценных и уникальных – части песчаного пляжа в городской бухте на берегу Черного моря. В этой связи общество не обладает законным правом аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403033:2.

Исходя из обстоятельств, установленных судами по делу № А32-5609/2018, а также обстоятельств, подтвержденных материалами настоящего дела, судебные инстанции признали обоснованным и подлежащим удовлетворению требование администрации о признании недействительным (ничтожным) договора от 31.03.2004 № 000000602 ( № 4000004234) аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403033:2.

Судами в рамках дела № А32-5609/2018 установлено, что используемый обществом земельный участок открыт для свободного доступа. Из представленного администрацией акта осмотра земельного участка и расположенных на нем объектов аквапарка также следует, что доступ на участок открыт, в исключительном владении общества земельный участок не находится, объекты аквапарка фактически не используются. Решением от 25.06.2018 по делу № А32-5609/2018 признано отсутствующим право собственности общества на объекты, которые администрация полагает необходимыми демонтировать в рамках настоящего дела. Право собственности


общества на сооружения аквапарка зарегистрировано на основании решения Арбитражного (Третейского) суда Южного федерального округа от 24.07.2002. Оценивая такое основание регистрации права собственности на объекты (сооружения) как решение третейского суда, арбитражный суд установил, что к участию в рассмотренном третейским судом споре не был привлечен федеральный собственник земельного участка, на котором возводились объекты аквапарка. Представленное решение третейского суда представляет собой, по сути, способ обхода законодательно установленного порядка приобретения права собственности на вновь возведенные объекты. Обход закона в данном случае выражается в признании права собственности за обществом, которому не выдавалось разрешение на строительство, не предоставлялся земельный участок для целей строительства, ввод в эксплуатацию данных объектов не осуществлялся. Сведения о согласовании проектной документации аквапарка в архивах администрации отсутствуют. При этом объекты аквапарка, на которые обществом зарегистрировано право собственности в ЕГРН, не могут быть отнесены к недвижимым вещам. Комплекс водных развлекательных аттракционов на городском пляже по определению не может быть недвижимой вещью, такие сооружения по своему назначению носят временный характер. Такие конструкции как оздоровительные бассейны, приемные ванны, являются лишь углублениями земельного участка с размещенными в них конструкциями, но не недвижимыми вещами. Конструкции аттракционов «горки», описанные в технических паспортах в виде опор, металлических труб и пластиковых лотков, являются временными некапитальными устройствами. Стационарное крепление конструкций таких аттракционов к земельном участку посредством опор не свидетельствует о неразрывной связи их с землей и невозможности демонтажа. Относительно таких объектов как здания насосных, на которые также зарегистрировано право собственности общества, установлено, что они носят исключительно вспомогательный характер и предназначены для подачи воды для работы аттракционов, то есть выступают в качестве принадлежности главной вещи. Самостоятельного значения насосные как таковые не имеют. При отсутствии у главной вещи – конструкций аттракционов, в которые происходит нагнетание воды через насосные, признаков объекта недвижимости, обслуживающая ее вещь – насосные – недвижимой вещью быть не могут. Не может быть отнесено к недвижимым вещам и здание бара общей площадью 30,2 кв. м, которое также выполняет обслуживающую по отношению к комплексу водных аттракционов функцию. Зданием данная конструкция бара не является. Навес на столбах и мощение под этим навесом вместе с расположенной на мощении круговой стойкой бара, с учетом примитивности всей конструкции, технически не могут быть отнесены к зданию. Данная конструкция


носит служебный по отношению к целям использования земельного участка характер, является по природе своей временной и не предназначена для обременения земельного участка исключительными правами, которые заключает в себе владение недвижимостью.

С учетом расположения земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403033:2 в границах территории общего пользования и размещения на нем объектов, не являющихся недвижимыми вещами, у администрации отсутствует необходимость восстанавливать свое владение земельным участком посредством виндикационного иска. Право муниципальной собственности на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН с 2010 года. Следовательно, администрация вправе требовать устранения из ЕГРН недостоверной, основанной на недействительном (ничтожном) договоре аренды, регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403033:2 посредством иска о признании права аренды отсутствующим. Исходя из обстоятельств, установленных судами по делу № А32-5609/2018, а также обстоятельств, подтвержденных материалами настоящего дела, судебные инстанции удовлетворили требование о признание отсутствующим права аренды общества на спорный земельный участок.

Установив направленность воли администрации на освобождение земельного участка от объектов аквапарка, не являющихся недвижимыми вещами, право собственности общества на которые подлежит аннулированию в ЕГРН, отсутствие действительного договора аренды, суды признали обоснованным требование истца о возложении на общество обязанности по освобождению земельного участка путем демонтажа расположенных на нем объектов аквапарка с приведением участка в состояние, пригодное для дальнейшего использования.

С учетом положений статьи 174 Кодекса, а также с целью своевременного исполнения судебного решения при уклонении ответчика от его исполнения, суд предоставил администрации право совершить действия по освобождению земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403033:2 с последующим взысканием с общества понесенных (необходимых) расходов.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Довод жалобы о необоснованном отклонении судом первой инстанции ходатайства общества о привлечении межрегионального территориального управления Федерального


агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, не принимается. Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика, если судебный акт, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции, может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон (часть 1 статьи 51 Кодекса). Российская Федерация не являлась в период разрешения данного спора ни собственником земельного участка, ни собственником расположенных на нем объектов аквапарка. Права и интересы Российской Федерации (в лице уполномоченного органа) в отношении сторон спора судебными актами по настоящему делу не затрагиваются.

Довод жалобы ответчика о недобросовестности действий истца, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред обществу (статья 10 Гражданского кодекса) подлежит отклонению. С учетом содержания судебных актов по делу № А32-5609/2018, суд округа не усматривает в действиях администрации (представителя муниципального собственника земельного участка) намерение заведомо недобросовестно воспользоваться принадлежащими ей гражданскими правами (намерение извлечь преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения).

Ссылки общества на неисследованность судами вопросов о полномочиях органов исполнительной власти субъекта Российской Федерации на момент предоставления земельного участка в аренду обществу и о разграничении права публичной собственности на него, противоречат содержанию обжалуемых судебных актов. Судебные инстанции отразили обстоятельства, связанные с вопросом разграничения земли на момент заключения договора аренды и его принадлежности Российской Федерации, о полномочиях департамента на предоставление участка обществу в этот период, а также о праве администрации на обращение с рассматриваемым иском.

Доводы жалобы о неисследованности обстоятельств возникновения права собственности общества на объекты, расположенные на земельном участке, основания постановки их на учет, проверки правоустанавливающих документов на эти объекты, не принимаются с учетом содержания судебных актов по делу № А32-5609/2018, имеющих преюдициальное значение для данного спора. В рамках названного дела судами установлено отсутствие у объектов аквапарка признаков самостоятельных недвижимых вещей, что повлекло удовлетворение требования администрации о признании отсутствующим права собственности общества на все зарегистрированные за ним в ЕГРН объекты аквапарка.


В кассационной жалобе общество также приводит доводы о том, что права администрации, считающей себя представителем публичного собственника имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного положениями статьи 167 Гражданского кодекса. К отношениям сторон подлежат применению правила Гражданского кодекса о виндикации (статьи 301, 302). Данные доводы проверялись судами и были отклонены. Иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения заявляет собственник, не владеющим данным имуществом. Судами при разрешении спора установлено отсутствие потребности истца в восстановлении фактического владения земельным участком с учетом расположения его в границах территории общего пользования и (частично) за пределами ограждения аквапарка. В отсутствие препятствий к доступу на земельный участок (с учетом вида его разрешенного использования), необходимость защиты прав муниципального образования опосредуется негаторным иском (статья 304 Гражданского кодекса). Право собственности субъекта Российской Федерации – Краснодарского края на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403033:2 в ЕГРН не регистрировалось. Основания для отнесения данного участка к собственности Краснодарского края в силу закона также не подтверждены. Следовательно, общество не может быть признано арендатором по действительному договору аренды земельного участка, в настоящее время являющегося собственностью муниципального образования город-курорт Геленджик.

Довод жалобы о том, что законность землепользования общества подтверждена приказом департамента от 19.02.2004, проверялся судами первой и апелляционной инстанций и признан ошибочным. Судебные инстанции указали, что законность титула на землю подтверждается составом юридических фактов, в число которых входит наличие действительного договора аренды. При этом момент прекращения правомочий департамента по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 23:40:0403033:2 установлен судом первой инстанции в решении.

Довод подателя жалобы о необходимости проведения по делу комплексной судебной экспертизы для установления юридически значимых обстоятельств, входящих в предмет доказывания, и связанных с определением характеристик объектов, принадлежащих обществу, не принимается с учетом обстоятельств, ранее установленных судами при рассмотрении дела № А32-5609/2018.

Иные доводы, приведенные в кассационной жалобе, не опровергают правомерность вывода судебных инстанций о наличии оснований для удовлетворения исковых требований администрации. Суды первой и апелляционной инстанций при правильном


применении норм материального права полно, всесторонне исследовали и оценили представленные сторонами доказательства. Выводы судебных инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам, которыми также обоснованно учитывались судебные акты по делу № А32-5609/2018. О применении исковой давности по заявленным администрацией требованиям, ответчики в суде первой инстанции не заявили.

С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Государственная пошлина уплачена заявителем в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (чек-ордер от 24.08.2019).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.03.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2019 по делу № А32-1100/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.Е. Епифанов

Судьи Я.Е. Волков

А.И. Мещерин