Решение от 26 марта 2019 г. по делу № А32-1100/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-1100/2019

г. Краснодар«26» марта 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 21 февраля 2019 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 26 марта 2019 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-1100/2019

по иску администрации муниципального образования город-курорт Геленджик

к обществу с ограниченной ответственностью «Дельфин» (ОГРН <***> ИНН <***>), департаменту имущественных отношений Краснодарского края

о признании договора аренды от 31.03.2004 №0000000602 земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403033:2 недействительной сделкой, признании отсутствующим права аренды общества с ограниченной ответственностью «Дельфин» (ОГРН <***> ИНН <***>) на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403033:2, обязании общества с ограниченной ответственностью «Дельфин» (ОГРН <***> ИНН <***>) освободить земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403033:2 путем демонтажа расположенных на участке объектов аквапарка,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

при участии в судебном заседании представителя администрации муниципального образования город-курорт Геленджик – ФИО1 (по доверенности от 28.12.2018), представителя ООО «Дельфин» - ФИО2 (по доверенности от 14.02.2019),

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Дельфин» (далее – общество) со следующими требованиями:

- признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка площадью 8 001 кв. м с кадастровым номером 23:40:0403033:2, расположенного по ул. Революционной, 8 в г. Геленджике, от 31.03.2004 №4000004234;

- признать отсутствующим право аренды общества с ограниченной ответственностью «Дельфин» на земельный участок площадью 8 001 кв. м с кадастровым номером 23:40:0403033:2, расположенный по ул. Революционной, 8 в г. Геленджике;

- обязать общество с ограниченной ответственностью «Дельфин» освободить земельный участок площадью 8 001 кв. м с кадастровым номером 23:40:0403033:2, расположенный по ул. Революционной, 8 в г. Геленджике, путем демонтажа следующих объектов:

1) сооружение горка «Черная дыра», «Табоган-1», «Табоган-2» с кадастровым номером 23:40:0403033:26 площадью 11,4 кв. метра;

2) сооружение горка «Камикадзе», «Гидротруба», «Мультифон» с кадастровым номером 23:40:0403033:27 площадью 61,2 кв. метра;

3) сооружение горка «Суперслайд» с кадастровым номером 23:40:0403033:33 площадью 4,9 кв. метра;

4) сооружение приемная ванна №1 (резервуар) с кадастровым номером 23:40:0403033:32 площадью 29,5 кв. метра;

5) сооружение приемная ванна №2 (резервуар) с кадастровым номером 23:40:0403033:30 площадью 29,5 кв. метра;

6) сооружение приемная ванна №3 (резервуар) с кадастровым номером 23:40:0403033:29 площадью 39,6 кв. метра;

7) сооружение приемная ванна №4 (резервуар) с кадастровым номером 23:40:0403033:28 площадью 68,3 кв. метра;

8) здание бар с кадастровым номером 23:40:0403033:25 площадью 30,2 кв. метра;

9) сооружение оздоровительный бассейн с кадастровым номером 23:40:0403033:31 площадью 128,2 кв. метра;

10) сооружение детский бассейн с кадастровым номером 23:40:0403033:66 площадью 276,1 кв. метра;

11) здание насосная с кадастровым номером 23:40:0403033:63 площадью 6,3 кв. метра;

12) здание насосная с кадастровым номером 23:40:0403033:64 площадью 38,0 кв. метра;

13) здание насосная с кадастровым номером 23:40:0403033:65 площадью 23,7 кв. метра,

и привести земельный участок в пригодное для его дальнейшего использование состояние, либо разрешить администрации муниципального образования город-курорт Геленджик осуществить указанные действия, с последующим взысканием с ответчика понесенных истцом расходов.

Исковые требования мотивированы выводами, сделанными в судебных актах по делу №А32-5609/2018, вступивших в законную силу, о недействительности (ничтожности) договора аренды от 31.03.2004 №4000004234 земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403033:2, сохранении у администрации владения земельным участком, признании отсутствующим права собственности общества на расположенные на спорном земельном участке объекты аквапарка.

Определением от 31.01.2019 к участию в деле в качестве ответчика привлечен департамент имущественных отношений Краснодарского края, как сторона оспариваемого администрацией договора аренды земельного участка.

Тем же определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Управление Росреестра по Краснодарскому краю в отзыве от 30.01.2019 №03-777/202 и в ходатайстве от 14.02.2019 №03-379/412 просило рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления.

В судебном заседании, состоявшемся 21.02.2019, представитель администрации на удовлетворении исковых требований настаивал. Представитель общества просил отложить судебное разбирательство для предоставления сторонам возможности заключить мировое соглашение. Представитель администрации против отложения судебного разбирательства возражал, просил рассмотреть дело по существу в настоящем заседании, также возражал против возможности заключения мирового соглашения по настоящему делу. Представителем общества также было заявлено ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, Межрегионального территориального управления Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея.

Рассмотрев ходатайство представителя общества об отложении судебного разбирательства, мотивированное необходимостью заключения мирового соглашения, арбитражный суд пришел к выводу об отклонении этого ходатайства, поскольку представленный обществом проект мирового соглашения по настоящему делу предполагает заключение администрацией с обществом нового договора аренды того же земельного участка сроком на 49 лет, то есть предоставление земельного участка в аренду в обход публичного порядка предоставления в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, установленного Земельным кодексом Российской Федерации.

Арбитражный суд не усматривает необходимости в отложении судебного разбирательства для заключения сторонами мирового соглашения, условия которого, предложенные ответчиком, сформулированы без учета результатов рассмотрения дела №А32-5609/2018 между теми же сторонами, и направлены, по сути, на предоставление администрацией земельного участка в аренду вне установленных земельным законодательством публичных процедур.

Кроме того, представитель администрации в судебном заседании 21.02.2019 возражал против возможности заключения мирового соглашения, предложенного обществом.

Арбитражный суд не находит необходимым привлечение к участию в настоящем деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, Межрегионального территориального управления Росимущества в Краснодарском крае и Республика Адыгея, поскольку Российская Федерация не является на момент рассмотрения настоящего дела ни собственником спорного земельного участка, ни расположенных на участке объектов, права и интересы Российской Федерации в лице МТУ Росимущества в отношении сторон спора решением суда по настоящему делу не затрагиваются.

Выводы о принадлежности спорного земельного участка на момент заключения договора его аренды в 2004 году Российской Федерации и об отсутствии в этой связи у департамента имущественных отношений Краснодарского края полномочий по распоряжению им сделаны в решении арбитражного суда по делу №А32-5609/2018, которое было полностью поддержано судами апелляционной и кассационной инстанций и вступило в законную силу.

Таким образом, в настоящем деле у суда отсутствует необходимость повторно устанавливать принадлежность спорного земельного участка Российской Федерации по состоянию на дату заключения оспариваемого договора его аренды в 2004 году, а с учетом регистрации права собственности муниципального образования город-курорт Геленджик на спорный земельный участок в 2010 году на основании Федерального закона от 03.12.2008 №244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность», на что прямо указано в постановлении администрации города Геленджика от 15.09.2010 №2639 «О включении в реестр имущества муниципального образования город-курорт Геленджик земельного участка по ул. Революционной, 8 в г. Геленджике для эксплуатации водно-оздоровительного комплекса аквапарка» (т. 1, л.д. 209), оснований считать интересы Российской Федерации затронутыми настоящим судебным разбирательством и вовсе не имеется.

По сути, в результате вступления в силу упомянутого Федерального закона от 03.12.2008 №244-ФЗ произошло изменение публичного собственника земельного участка с федерального на муниципального, и полномочия федерального собственника земельного участка перешли к муниципальному образованию, состоялось изменение уровня публичной собственности на земельный участок в силу закона, таким образом, оснований для привлечения федерального собственника земельного участка, место которого в силу закона заняло муниципальное образование город Геленджик в лице администрации, к участию в настоящем деле не имеется.

Кроме того, согласно сложившейся многолетней практике арбитражных судов, для проверки полномочий арендодателя земельного участка, находившегося на момент заключения договора аренды в федеральной собственности в силу закона, разграничивавшего государственную собственность на землю, вовсе не требуется обязательного привлечения к участию в деле всякий раз Российской Федерации в лице Росимущества, тем более после Федерального закона от 03.12.2008 №244-ФЗ, которым соответствующие земельные участки на территории федеральных курортов прямо отнесены к муниципальной собственности с даты его вступления в силу.

Таким образом, арбитражным судом отклонены ходатайства представителя общества, заявленные в судебном заседании 21.02.2019, об отложении судебного разбирательства, мотивированное возможностью заключения мирового соглашения, и о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, Межрегионального территориального управления Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края, надлежаще извещенный о его привлечении к участию в деле и о настоящем судебном заседании (почтовое отправление №35093101349891), явки представителя по доверенности не обеспечил, явившийся в судебное заседание 21.02.2019 сотрудник департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО3 представил только служебное удостоверение, доверенность, выданную на его имя департаментом имущественных отношений Краснодарского края, не представил.

Указанным сотрудником департамента имущественных отношений Краснодарского края также было заявлено ходатайство об отложении судебного разбирательства и о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, Межрегионального теруправления Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея, однако мотивированного обоснования необходимости участия в настоящем деле Межрегионального теруправления Росимущества им приведено не было, в письменном виде соответствующее ходатайство департаментом имущественных отношений Краснодарского края не сформулировано, доверенность от департамента имущественных отношений Краснодарского края его сотрудник ФИО3 не представил.

Ходатайства, заявленные сотрудником департамента имущественных отношений Краснодарского края, об отложении судебного разбирательства и о привлечении к участию в деле МТУ Росимущества, арбитражным судом отклонены, по тем же основаниям, по которым отклонены соответствующие ходатайства, заявленные представителем общества, кроме того, сотрудником департамента имущественных отношений Краснодарского края не была представлена доверенность на его имя, выданная департаментом имущественных отношений Краснодарского края, которая давала бы ему право представлять департамент имущественных отношений Краснодарского края в настоящем судебном разбирательства и заявлять ходатайства процессуального характера.

О применении исковой давности ответчики, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, не заявили ни в письменном ходатайстве, ни в ходе судебного заседания и прений.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований администрации.

Существенные для настоящего дела обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25 июня 2018 года по делу №А32-5609/2018, которым была дана правовая квалификация оспариваемого в настоящем деле договора аренды земельного участка и установлены фактические обстоятельства, касающиеся владения земельным участком, а также приведена характеристика расположенных на участке объектов аквапарка как не относимых к недвижимому имуществу и признано отсутствующим право собственности общества на эти объекты.

Решение арбитражного суда по делу №А32-5609/2018 в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является преюдициальным, обязательным для суда и сторон, участвующих в настоящем деле, которые также участвовали в деле №А32-5609/2018.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.06.2018 по делу №А32-5609/2018, которое состоялось при участии в качестве сторон администрации города Геленджика и ООО «Дельфин», и в качестве третьих лиц без самостоятельных требований – департамента имущественных отношений Краснодарского края и Управления Росреестра по Краснодарскому краю, установлено следующее:

- земельный участок с кадастровым номером 23:40:04 03 033:0002 площадью 8001 кв. м, расположенный по адресу: <...>, был предоставлен обществу с ограниченной ответственностью «Дельфин» на основании приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 19.02.2004 №6-з в аренду сроком на 49 лет, для эксплуатации водно-оздоровительного комплекса – аквапарка. На основании данного приказа департаментом имущественных отношений Краснодарского края и обществом заключен договор №0000000602 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:04 03 033:0002 площадью 8001 кв. м для эксплуатации водно-оздоровительного комплекса аквапарка. В соответствии с генеральным планом муниципального образования город-курорт Геленджик земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403033:2 расположен в границах первой зоны санитарной охраны курорта в соответствии с Постановлением Совета Министров РСФСР от 17.12.1987 №494. В соответствии со служебной запиской от 14.06.2018 №238 начальника управления земельных отношений департамента имущественных отношений Краснодарского края по имеющейся информации право собственности субъекта Российской Федерации – Краснодарского края на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403033:2 не зарегистрировано. На земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403033:2 право собственности муниципального образования город-курорт Геленджик зарегистрировано 03.11.2010. В связи с регистрацией права собственности муниципального образования город-курорт Геленджик на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403033:0002 площадью 8001 кв. м департамент имущественных отношений Краснодарского края по соглашению от 20.10.2011 передал администрации права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка от 31.03.2004 №0000000602;

- города-курорты Анапа, Геленджик, Сочи в составе курортов на Черноморском побережье Краснодарского края отнесены к курортам общесоюзного значения постановлением Совета Министров СССР от 28 августа 1970 года №723 «О мерах по упорядочению застройки территорий курортов и зон отдыха и строительства санаторно-курортных учреждений и учреждений отдыха». Постановлением Совета Министров РСФСР от 17.12.1987 №494 установлены границы и режим округа санитарной охраны Геленджикской группы курортов (Кабардинка, Геленджик, Дивноморск, Джанхот, Прасковеевка, Криница-Бетта, Архипо-Осиповка) в Краснодарском крае. Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 23.02.1995 №26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (в редакции на дату заключения договора аренды земельного участка) определено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 №1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей» и распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 №591-р «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей» курорт и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны города Геленджика отнесены к особо охраняемым природным территориям федерального значения. Доказательств государственной регистрации права собственности Краснодарского края на земельный участок на момент заключения договора его аренды или оснований для отнесения данного земельного участка к собственности Краснодарского края в силу закона не приведено, из материалов дела такие обстоятельства не усматриваются (таких как, например, размещение на участке объектов недвижимости, принадлежавших Краснодарскому краю, использование земельного участка государственными учреждениями или предприятиями Краснодарского края как закрепленного за ними на определенном праве, включение земельного участка в реестр участков, на которые возникает право собственности Краснодарского края в соответствии с законодательством о разграничении земель государственной собственности, зарегистрированное право собственности Краснодарского края на земельный участок). С учетом нахождения земельного участка в первой зоне санитарной охраны курорта Геленджика, отнесенного в период заключения договора аренды к собственности Российской Федерации в силу прямого указания федерального закона, арбитражный суд пришел к выводу о том, что на момент заключения договора аренды земельного участка его собственником в силу закона являлась Российская Федерация;

3)проверяя наличие у департамента имущественных отношений Краснодарского края полномочий по состоянию на 31.03.2004 по распоряжению земельными участками, относящимися в указанный период к федеральной собственности в силу закона, установлено, что приказом Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 09.04.2001 №69 департамент имущественных отношений Краснодарского края был наделен полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации. В соответствии с соглашением об обязательствах Министерства имущественных отношений Российской Федерации и главы администрации Краснодарского края от 04.04.2001 №01-227 года Министерство имущественных отношений Российской Федерации наделяет своим приказом департамент имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации, деятельность, права и обязанности которого регламентируются положением об органе по управлению государственным имуществом субъекта Российской Федерации. Приказом Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 05.11.2003 №495 образовано Территориальное управление министерства имущественных отношений Российской Федерации по Краснодарскому краю, утверждено Положение о Территориальном управлении министерства имущественных отношений Российской Федерации по Краснодарскому краю, назначен исполняющий обязанности руководителя Территориального управления Министерства имущественных отношений по Краснодарскому краю, которому было поручено в месячный срок принять от департамента имущественных отношений Краснодарского края информационно-аналитические массивы данных, а также иную документацию по приватизации, управлению и распоряжению федеральной собственностью, расположенной на территории Краснодарского края. Данным приказом Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 05.11.2003 №495 признан утратившим силу приказ Минимущества России от 09.04.2001 №69 (пункт 7 приказа от 05.11.2003 №495). Таким образом, приказ Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 09.04.2001 №69, которым департамент имущественных отношений Краснодарского края был наделен полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации, был признан утратившим силу приказом Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 05.11.2003 №495. Какой-либо переходный период осуществления полномочий Минимущества России департаментом имущественных отношений Краснодарского края приказом Минимущества России от 05.11.2003 №495 предусмотрен не был. Поскольку приказом Минимущества России от 05.11.2003 №495 был отменён приказ Минимущества России от 09.04.2001 №69, наделявший департамент имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации, у департамента имущественных отношений Краснодарского края по состоянию на 31.03.2004 отсутствовали полномочия по предоставлению в аренду обществу земельного участка, относящегося в указанный период к федеральной собственности в силу закона;

- существующая правовая позиция арбитражных судов Северо-Кавказского округа исходит из того, что именно с даты принятия приказа Минимущества России от 05.11.2003 №495 департамент имущественных отношений Краснодарского края утратил полномочия по распоряжению земельными участками федерального уровня государственной собственности (постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.04.2018 по делу №А32-40411/2014, от 30.10.2012 по делу №А32-6239/2011, от 01.09.2014 по делу №А32-1072/2013, постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2017 по делу №А32-15577/2017, от 26.12.2017 по делу №А32-40411/2014). В соответствии с приведенными постановлениями арбитражных судов округа, Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Краснодарскому краю было образовано на основании приказа Минимущества России от 08.11.2003 №495, в связи с изданием которого утратил силу приказ Минимущества России от 09.04.2001 №69, наделивший департамент имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Минимущества России. С момента образования Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Краснодарскому краю оно осуществляло полномочия собственника в отношении федерального имущества, расположенного на территории Краснодарского края (приказ Минимущества России от 08.11.2003 №495) (постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2017 по делу №А32-35899/2016, от 30.08.2017 по делу №А32-6146/2017, от 06.03.2017 по делу №А32-2693/2015, от 26.02.2017 по делу №А32-26281/2016; постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2016 по делу №А32-10780/2015, оставлено без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.08.2016 по делу №А32-10780/2015);

- договор аренды от 31.03.2004 №0000000602 (№4000004234) земельного участка с кадастровым номером 23:40:04 03 033:0002 является недействительной (ничтожной) сделкой, как заключенный от имени арендодателя лицом, не являющимся собственником земельного участка и не наделенным полномочиями распоряжаться земельным участком от имени его собственника, которым по состоянию на 31.03.2004 являлась в силу закона Российская Федерация (статьи 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции на дату заключения договора аренды);

- поскольку к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик права арендодателя земельного участка по недействительному договору аренды в соответствии с соглашением от 20.10.2011 между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и администрацией перейти не могли, администрация не может быть связана указанным договором аренды земельного участка, в том числе и в силу эстоппеля (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 №100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации»);

- регистрация права собственности муниципального образования на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403033:2 в 2010 году не способна конвалидировать (исцелить) недействительный (ничтожный) договор аренды земельного участка. В связи с недействительностью (ничтожностью) договора аренды от 31.03.2004 №0000000602 (№4000004234) земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403033:2 общество не обладает правом аренды земельного участка;

- спорный земельный участок расположен большей его частью, занятой сооружениями аквапарка, на территории песчаного пляжа города Геленджика, выходящего непосредственно к Чёрному морю, вдоль песчаного городского пляжа города Геленджика, в непосредственной близости от Чёрного моря, на остальной (меньшей по площади) части земельного участка, не занятой объектами аквапарка, произрастают зеленые насаждения и проложены мощеные тротуары, а также расположено муниципальное здание бывшего кинотеатра «Чайка». Спорный земельный участок расположен на территории земель общего пользования муниципального образования город-курорт Геленджик. В соответствии с пунктом 1 статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка. В соответствии с пунктом 4 статьи 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации 1998 года (в редакции на дату заключения договора аренды от 31.03.2004) территориальные зоны могут включать в себя территории общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, дорогами, набережными, скверами, бульварами, водоемами и другими объектами. Территории общего пользования в городских и сельских поселениях предназначены для удовлетворения общественных интересов населения. Согласно пункту 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции на дату заключения договора аренды от 31.03.2004) земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. Предоставление в аренду земельного участка, образованного за счет территории общего пользования, воспрепятствует реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное использование такой территории, возможность единоличного использования земельного участка арендатором противоречит правовому режиму территории общего пользования. Поскольку в состав спорного земельного участка включена фактически территория городского пляжа, городские тротуары и территория зеленых насаждений, обществу были переданы в аренду территории общего пользования муниципального образования город-курорт Геленджик. При таких обстоятельствах договор аренды от 31.03.2004 №0000000602 (№4000004234) земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403033:2 также недействителен (ничтожен) как направленный на предоставление обществу права исключительного пользования для целей его коммерческой деятельности части земель общего пользования муниципального образования, причем земель особо ценных и уникальных – части песчаного пляжа в городской бухте на берегу Чёрного моря.

Данные выводы были сформулированы в мотивировочной части решения арбитражного суда от 25.06.2018 по делу №А32-5609/2018, поддержаны в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2018, который указал, что «вывод суда первой инстанции о недействительности (ничтожности) договора аренды от 31.03.2004 №0000000602 (№4000004234) земельного участка с кадастровым номером 23:40:04 03 033:0002 площадью 8001 кв. м, как заключенного от имени арендодателя лицом, не являющимся собственником земельного участка и не наделенным полномочиями распоряжаться земельным участком от имени его собственника, которым по состоянию на 31.03.2004 являлась в силу закона Российская Федерация, является правомерным (статьи 166, 168 ГК РФ в редакции на дату заключения договора аренды)».

Апелляционный суд также отметил, что «основания для привлечения к участию в деле Российской Федерации отсутствуют», а «доводы о том, что договор мог быть признан недействительным только по иску уполномоченного представителя собственника Российской Федерации, с учетом констатации недействительности (ничтожности) договора аренды с момента его заключения и регистрации права собственности муниципального образования на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403033:2 в 2010 году, являются ошибочными» (страница 9 постановления апелляционной инстанции от 14.09.2018 по делу №А32-5609/2018). Апелляционный суд также обратил внимание на отсутствие возражений ООО «Дельфин» в отношении выводов суда первой инстанции о предоставлении в аренду земель общего пользования (страница 10 постановления апелляционной инстанции от 14.09.2018 по делу №А32-5609/2018).

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении от 18.12.2018 по делу №А32-5609/2018 относительно выводов судов о недействительности договора аренды земельного участка от 31.03.2004 указал следующее: «Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка. Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары). Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса). Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса и статьи 262 Гражданского кодекса, перечень территорий общего пользования не является закрытым. В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 15248/10, и многократно поддержанной Верховным Судом Российской Федерации, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу»; «судебные инстанции квалифицировали договор аренды от 31.03.2004 № 0000000602 (измененный номер 4000004234), заключенный от имени арендодателя лицом, не являющимся собственником земельного участка, не наделенным полномочиями по распоряжению им, и сформированный частично за счет территорий общего пользования (зеленые насаждения, пляж, тротуар), в качестве недействительной (ничтожной) сделки, в связи с чем, пришли к выводам об отсутствии у общества законных прав на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403033:2, в том числе статуса арендатора данного участка».

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении от 18.12.2018 по делу №А32-5609/2018 также отметил: «Само по себе отсутствие в обжалуемых судебных актах ссылок на нормы статей 124, 209, 214 и 608 Гражданского кодекса, предписывающие осуществление прав собственника от имени Российской Федерации, в том числе при сдаче имущества Российской Федерации в аренду, лишь наделенными соответствующими полномочиями органами государственной власти, в отсутствие доказательств наличия таких полномочий у департамента при заключении им договора аренды земельного участка от 31.03.2004 № 0000000602 с обществом, вывод о недействительности (ничтожности) данной сделки не опровергает. При этом положения статьи 262 Гражданского кодекса, статьи 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации 1998 года, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса, нарушенные при передаче в аренду обществу земельного участка, сформированного за счет территорий общего пользования, в судебных актах приведены», при этом «общество не учитывает установленный судами факт принадлежности на указанный момент спорного земельного участка Российской Федерации в силу закона (абзац второй пункта 1 статьи 17 Земельного кодекса, пункт 6 статьи 2, пункт 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» в действующей в спорный период редакции), то есть независимо от государственной регистрации права на него».

Арбитражным судом Северо-Кавказского округа в постановлении по делу №А32-5609/2018 также сделаны следующие выводы: «Возражения заявителя жалобы относительно возможности исцеления недействительного (ничтожного) договора путем перезаключения договора с новым собственником имущества, об отсутствии надлежащей правовой оценки соглашения о перезаключении договора аренды, несостоятельны. В силу прямого указания пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения. Правовой механизм перезаключения договоров действующим законодательством не установлен; доказательств заключения администрацией и обществом договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403033:2 после 2010 года в соответствии с требованиями земельного и гражданского законодательства суду не представлено и в материалах дела они отсутствуют. Приведенные в жалобе аргументы о неприменении судами, подлежащих применению положений статей 166, 168 Гражданского кодекса в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ, разъяснений, содержащихся в пунктах 73, 75 постановления Пленума № 25, не принимаются, поскольку противоречат пункту 6 статьи 3 данного Федерального закона и пункту 69 постановления Пленума № 25».

В результате суд округа признал «правильно установленными судами обстоятельства отсутствия у общества основанных на действительной сделке аренды прав на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403033:2».

Департамент имущественных отношений Краснодарского края судебные акты по делу №А32-5609/2018 не обжаловал, представитель департамента в судебном заседании суда кассационной инстанции просил кассационную жалобу общества отклонить, на что указано в тексте кассационного постановления.

При таких обстоятельствах, с учетом выводов, содержащихся в мотивировочной части постановлений трёх инстанций арбитражных судов по делу №А32-5609/2018, вступивших в законную силу, арбитражный суд считает подлежащим удовлетворению заявленное в настоящем деле исковое требование администрации как собственника земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403033:2 о признании недействительным (ничтожным) договора аренды указанного земельного участка от 31.03.2004 №000000602 (№4000004234) как недействительной (ничтожной) сделки.

О применении исковой давности ответчики – департамент имущественных отношений Краснодарского края и общество – в настоящем деле не заявили, ни в письменном ходатайстве или в отзыве, ни в ходе судебного заседания.

Администрацией также заявлено требование о признании отсутствующим права аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403033:2.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 14.02.2019 №23/001/039/2019-6938, на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403033:2 зарегистрировано право собственности муниципального образования город-курорт Геленджик, также зарегистрирована аренда в пользу ООО «Дельфин» на основании договора аренды земельного участка от 31.03.2004 №0000000602 (т. 1, л.д. 288 – 290).

Признание отсутствующим права аренды, зарегистрированного на земельный участок на основании недействительной (ничтожной) сделки, рассматривается в арбитражной практике как способ применения последствий недействительности ничтожного договора аренды земельного участка.

Применение такого последствия недействительности сделки как признание права аренды земельного участка отсутствующим, соответствует правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.12.2010 №7781/10, сформулированной в пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 14.12.2010 №7781/10 сформулировал правовую позицию, согласно которой требование о признании зарегистрированного обременения отсутствующим (об аннулировании соответствующей записи в реестре) может быть расценено как одно из последствий недействительности сделки (решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.05.2018 по делу №А32-25445/2017, оставлено без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.01.2019 по делу №А32-25445/2017; постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.01.2019 по делу №А32-11731/2017; постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.09.2017 по делу №А32-39360/2012).

Решением арбитражного суда от 25.06.2018 по делу №А32-5609/2018 признано отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью «Дельфин» на следующие объекты, расположенные по адресу: <...>:

1) сооружение горка «Черная дыра», «Табоган-1», «Табоган-2» с кадастровым номером 23:40:0403033:26 площадью 11,4 кв. метра (номер государственной регистрации права собственности: 23-23-12/091/2008-220; дата государственной регистрации права: 15.11.2008);

2) сооружение горка «Камикадзе», «Гидротруба», «Мультифон» с кадастровым номером 23:40:0403033:27 площадью 61,2 кв. метра (номер государственной регистрации права собственности: 23-23-12/091/2008-230; дата государственной регистрации права: 15.11.2008);

3) сооружение горка «Суперслайд» с кадастровым номером 23:40:0403033:33 площадью 4,9 кв. метра (номер государственной регистрации права собственности: 23-23-12/091/2008-231; дата государственной регистрации права: 15.11.2008);

4) сооружение приемная ванна №1 (резервуар) с кадастровым номером 23:40:0403033:32 площадью 29,5 кв. метра (номер государственной регистрации права собственности: 23-23-12/091/2008-228; дата государственной регистрации права: 15.11.2008);

5) сооружение приемная ванна №2 (резервуар) с кадастровым номером 23:40:0403033:30 площадью 29,5 кв. метра (номер государственной регистрации права собственности: 23-23-12/091/2008-229; дата государственной регистрации права: 15.11.2008);

6) сооружение приемная ванна №3 (резервуар) с кадастровым номером 23:40:0403033:29 площадью 39,6 кв. метра (номер государственной регистрации права собственности: 23-23-12/091/2008-219, дата государственной регистрации права: 15.11.2008);

7) сооружение приемная ванна №4 (резервуар) с кадастровым номером 23:40:0403033:28 площадью 68,3 кв. метра (номер государственной регистрации права собственности: 23-23-12/091/2008-227; дата государственной регистрации права: 15.11.2008);

8) здание бар с кадастровым номером 23:40:0403033:25 площадью 30,2 кв. метра (номер государственной регистрации права собственности: 23-23-12/091/2008-223; дата государственной регистрации права: 15.11.2008);

9) сооружение оздоровительный бассейн с кадастровым номером 23:40:0403033:31 площадью 128,2 кв. метра (номер государственной регистрации права собственности: 23-23-12/091/2008-222; дата государственной регистрации права: 15.11.2008);

10) сооружение детский бассейн с кадастровым номером 23:40:0403033:66 площадью 276,1 кв. метра (номер государственной регистрации права собственности: 23-23-12/091/2008-224; дата государственной регистрации права: 15.11.2008);

11) здание насосная с кадастровым номером 23:40:0403033:63 площадью 6,3 кв. метра (номер государственной регистрации права собственности: 23-23-12/091/2008-225; дата государственной регистрации права: 15.11.2008);

12) здание насосная с кадастровым номером 23:40:0403033:64 площадью 38,0 кв. метра (номер государственной регистрации права собственности: 23-23-12/091/2008-226; дата государственной регистрации права: 15.11.2008);

13) здание насосная с кадастровым номером 23:40:0403033:65 площадью 23,7 кв. метра (номер государственной регистрации права собственности: 23-23-12/091/2008-221; дата государственной регистрации права: 15.11.2008).

Также в решении указано, что оно является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записей о государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «Дельфин» (ОГРН <***> ИНН <***>) на вышеуказанные объекты.

К данному выводу о признании отсутствующим права собственности общества на расположенные на участке объекты аквапарка суд пришел в результате установления следующих обстоятельств:

- право собственности общества на сооружения аквапарка было зарегистрировано на основании решения Арбитражного (Третейского) суда Южного федерального округа от 24.07.2002, которым был удовлетворен иск общества с ограниченной ответственностью «Дельфин» к Геленджикскому муниципальному предприятию спасательной службы и городских пляжей города Геленджика, исполнительному комитету города-курорта Геленджик о признании права собственности на объект недвижимости водно-оздоровительный комплекс (аква-парк), находящийся по адресу: <...>, в составе следующих объектов: литер Б насосная общей площадью 29,1 кв. м; литер В насосная общей площадью 31,1 кв. м; литер Д насосная общей площадью 8,5 кв. м; литер Е бар-терраса общей площадью 33,2 кв. м; литер Г открытый бассейн; литер Г1 открытый бассейн; литер Г2 открытый резервуар; литер Г3 открытый резервуар; литер Г4 резервуар; литер Г5 резервуар; литер Г6 горка «мультифом», «гидротруба», «камикадзе»; литер Г7 горка «тобоган», «черная дыра»; литер Г8 горка «супер слайд»; ворота; II забор, III забор, IV ворота, V мощница, VI бардюр, VII подпорная стена. Определением Арбитражного (Третейского) суда Южного федерального округа от 27.09.2002 резолютивная часть указанного решения изложена в новой редакции, в соответствии с которой признано право собственности ООО «Дельфин» на объект недвижимости водно-оздоровительный комплекс (аква-парк), состоящий из следующих объектов: литер Б насосная общей площадью 29,1 кв. м; литер В насосная общей площадью 31,1 кв. м; литер Д насосная общей площадью 8,5 кв. м; литер Е бар-терраса общей площадью 33,2 кв. м; литер Г открытый бассейн; литер Г1 открытый бассейн; литер Г2 открытый резервуар; литер Г3 открытый резервуар; литер Г4 резервуар; литер Г5 резервуар; литер Г6 горка «Камикадзе» - длинная, короткая; «гидротруба»; «мультифом»; литер Г7 горка «Черная дыра»; «Табоган-1»; «табоган-2»; литер Г8 горка «супер слайд»; 1 ворота; II забор; III забор, V мощница, VI бардюр, VII подпорная стена. Право собственности ООО «Дельфин» было зарегистрировано в 2002 году на основании указанного решения Арбитражного (Третейского) суда Южного федерального округа от 24.07.2002;

- оценивая такое основание государственной регистрации права собственности на спорные объекты как решение третейского суда, арбитражный суд установил, что к участию в рассмотренном третейским судом споре не был привлечен федеральный собственник земельного участка, на котором возводились объекты аквапарка. Без участия надлежащего собственника земельного участка в лице Российской Федерации, которая на момент принятия третейским судом решения являлась собственником земельного участка в силу закона, никакое решение суда не может повлечь возникновение прав на имущество, возведенное на таком земельном участке. Споры о признании права собственности на вновь созданное недвижимое имущество, возведенное на находящемся в государственной собственности земельном участке, не могут быть предметом третейского соглашения между застройщиком и администрацией и не относятся к компетенции какого-либо третейского суда. Такие споры могут рассматриваться исключительно государственными судами в соответствии с нормами процессуального законодательства о подведомственности и подсудности. Представленное решение третейского суда представляет собой, по сути, способ обхода законодательно установленного порядка приобретения права собственности на вновь возведенные объекты недвижимости, и этот обход закона в данном случае выражается в признании права собственности за организацией, которой не выдавалось разрешение на строительство и не выделялся земельный участок под строительство;

- проектирование аква-парка «Дельфин» в районе городского пляжа по ул. Революционной было разрешено на один год заключением от 18.06.2001 №2130 управлением архитектуры и градостроительства исполнительного комитета города-курорта Геленджик Геленджикскому унитарному муниципальному предприятию спасательной службы и городских пляжей. Основанием принятия данного решения явилось обращение Геленджикского унитарного муниципального предприятия спасательной службы и городских пляжей о размещении объектов пляжного сервиса на участке городского пляжа между спасательной станцией и кинотеатром «Чайка». Не усматривается выдача ООО «Дельфин» разрешения на строительство на спорном земельном участке, так же как не следует и оформление на имя ООО «Дельфин» договора на право пользования землей в целях строительства аквапарка. Разрешение на строительство аквапарка «Дельфин» администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик не выдавалось, и ввод в эксплуатацию данного объекта не осуществлялся. Сведения о согласовании проектной документации аквапарка «Дельфин» в архивах администрации муниципального образования город-курорт Геленджик отсутствуют. Федеральным собственником земельного участка разрешительная документация на проектирование и строительство аквапарка не выдавалась;

- застройка капитальными объектами центральной части набережной города Геленджика, участка городского пляжа, расположенного в первой зоне санитарной охраны курорта, не могла осуществляться на основании вышеуказанной разрешительной документации. Застройка территории городского пляжа на набережной Чёрного моря в первой зоне санитарной охраны курорта федерального значения коммерческими объектами недопустима;

- при таких обстоятельствах суд не может считать право собственности ООО «Дельфин» на объекты аквапарка возникшим, поскольку на основании приведенного решения третейского суда и лежащих в его основе обстоятельств, в отсутствие права на застройку земельного участка, расположенного на территории городского пляжа, право собственности ООО «Дельфин» на объекты аквапарка не могло возникнуть. Такая государственная регистрация права в реестре недвижимости не способна устранить приведенные пороки, поскольку является безосновательной и не наделяет указанное в реестре в качестве собственника лицо той защитой, которая должна сообщать государственная регистрация вещного права. При изложенных обстоятельствах государственная регистрация права собственности общества на объекты аквапарка является недостоверной;

- объекты аквапарка, на которые обществом зарегистрировано право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, не могут быть отнесены к недвижимым вещам. Комплекс водных развлекательных аттракционов на городском пляже по определению не может быть недвижимой вещью, такие сооружения по своему назначению носят временный характер, поскольку в результате их установки не предполагается обременение публичного земельного участка общего пользования, относящегося к зонам отдыха, объектами капитального строительства. Поскольку использование водных развлекательных аттракционов имеет сезонный характер, зависит от срока действия разрешения на их установку (в том числе в виде договора аренды земельного участка), такие временные по своей природе объекты не могут быть отнесены к недвижимым вещам. Стационарное укрепление отдельных элементов комплекса аттракционов не свидетельствует о возникновении у этого комплекса или отдельных входящих в его состав конструкций свойств недвижимой вещи. В данном случае общество зарегистрировало право собственности на основании упомянутого решения третейского суда на отдельные конструкции аквапарка, которые не могут быть отнесены к самостоятельным объектам недвижимости, представляют собой временные отделимые улучшения находящегося в муниципальной собственности земельного участка, устроенные для целей коммерческой деятельности его арендатора по эксплуатации аквапарка;

- такие конструкции как оздоровительные бассейны, приемные ванны, являются лишь углублениями земельного участка с размещенными в них конструкциями, но никак не недвижимыми по своей природе вещами, как технически, так и юридически, поскольку такого рода улучшения земельного участка являются частью земельного участка, но не отдельными вещами;

- конструкции аттракционов горки под названиями «Черная дыра», «Табоган-1», «Табоган-2», «Камикадзе», «Гидротруба», «Мультифон», «Суперслайд», которые описаны в технических паспортах в виде опор, металлических труб и пластиковых лотков, являются временными по своей природе некапитальными устройствами, предназначенными для осуществления коммерческой деятельности по предоставлению развлечений, такие конструкции подлежат демонтажу с прекращением разрешения собственника земельного участка на дальнейшее его использование в указанных целях. Стационарное крепление конструкций таких аттракционов к земельном участку посредством опор не свидетельствует о неразрывной связи их с землей и невозможности демонтажа; конструкции временного назначения не могут за счет их соединения с земельным участком тем или иным способом рассматриваться как недвижимые вещи. Представленные в материалы дела фотоматериалы, отражающие фактическое состояние бассейнов, приемных ванн (резервуаров), аттракционов горки, подтверждают вывод об отсутствии у данных конструкций признаков самостоятельных недвижимых вещей;

- относительно таких объектов как здания насосных, на которые также зарегистрировано право собственности общества, установлено, что эти объекты носят исключительно вспомогательный характер и предназначены для подачи воды для работы аттракционов, то есть выступают в качестве принадлежности главной вещи. Самостоятельного значения насосные как таковые не имеют. При отсутствии у главной вещи – конструкций аттракционов, в которые происходит нагнетание воды через насосные, признаков объекта недвижимости, обслуживающая её вещь – насосные – недвижимой вещью быть не может. Из представленных в дело документов не следует воля публичного собственника земельного участка на его застройку отдельными зданиями насосных. Имеющиеся фотоматериалы и технические паспорта не позволяют отнести здания насосных к объектам недвижимости, в том числе, и по их техническим признакам, поскольку так называемые здания насосных представляют собой не более чем стационарные конструкции для размещения в них электромоторного и трубопроводного оборудования. Техническое исполнение стен насосных из блоков, наличие подземной части, в таком случае определяющего значения для их отнесения к недвижимым вещам не имеют;

- не может быть отнесено к недвижимым вещам и здание бара общей площадью 30,2 кв. м, которое также выполняет обслуживающую по отношению к комплексу водных аттракционов функцию. Земельный участок под строительство здания бара публичным собственником земельного участка обществу на определенном праве не предоставлялся. Технически это здание бара, расположенное на территории городской набережной, представляет собой окружность, обозначенную в техническом паспорте как бар-терраса, образуемую навесом на столбах, опирающихся на поверхность набережной, и круглым мощением, в центре этой окружности расположена круговая стойка бара с небольшим помещением в центре. Зданием данная конструкция бара не является. Навес на столбах и мощение под этим навесом вместе с расположенной на мощении круговой стойкой бара, с учетом примитивности всей конструкции, технически не могут быть отнесены к зданию. Данная конструкция носит служебный по отношению к целям использования земельного участка характер, является по природе своей временной и не предназначена для обременения земельного участка исключительными правами, которые заключает в себе владение недвижимостью, цель такой конструкции – обеспечение комфортного пребывания в аквапарке отдыхающих, её функционирование неразрывно связано с правами эксплуатанта аквапарка на земельный участок, сезонным характером работы аквапарка и интенсивностью посещения аттракционов аквапарка. Самостоятельной недвижимой вещью данная конструкция, обозначенная как здание бара, быть не может.

На основании изложенных обстоятельств суд признал необходимым констатировать в решении по делу №А32-5609/2018 отсутствие у объектов аквапарка признаков самостоятельных недвижимых вещей, признал отсутствующим право собственности общества на все зарегистрированные за ним в Едином государственном реестре недвижимости объекты аквапарка, ни один из которых не может быть отнесен к недвижимости. В том же решении суд пришел к выводу о том, что не являются конструкции аквапарка и единым недвижимым комплексом (статья 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку право собственности на них как на единый недвижимый комплекс не зарегистрировано. Кроме того, нестационарные по своей природе конструкции аттракционов не могут образовать единый недвижимый комплекс независимо от регистрации прав на такие конструкции или на их совокупность в государственном реестре недвижимости.

Отклоняя заявление общества о применении исковой давности к требованию администрации о признании права собственности отсутствующим, суд в решении от 25.06.2018 по делу №А32-5609/2018 исходил из того, что администрация не нуждается в восстановлении своего фактического владения спорным земельным участком, поскольку, во-первых, отношения аренды не предполагают выбытия переданной в аренду вещи из владения арендодателя, которое носит в таком случае опосредованный характер; арендатор не вправе защищаться от законных требований арендодателя посредством заявления об исковой давности - владение арендатора есть продолжение владения арендодателя, и владение арендатора не может осуществляться во вред арендодателю, вести к какому-либо ограничению прав последнего, в том числе и за счет исковой давности. Поскольку спорные объекты аквапарка недвижимыми вещами не являются, общество не может рассматриваться как исключительный владелец земельного участка, занятого спорными объектами.

Судом также было установлено, что используемый обществом земельный участок открыт для свободного доступа администрации в любое время. Расположение арендуемого обществом земельного участка на территории общего пользования также освобождает администрацию от необходимости восстанавливать своё владение земельным участком в рамках виндикационного иска. Администрации нет необходимости защищать своё фактическое владение земельным участком, поскольку расположенные на участке объекты не являются недвижимыми вещами, а потому не создают на стороне общества исключительного владения земельным участком, которое может быть противопоставлено собственнику земельного участка и защищено исковой давностью.

Таким образом, суд в решении по делу №А32-5609/2018 пришел к выводу о том, что требование администрации о признании отсутствующим права собственности общества на объекты аквапарка носит негаторный характер, на такие требования исковая давность не распространяется (статьи 208, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Данные выводы арбитражного суда первой инстанции в решении от 25.06.2018 по делу №А32-5609/2018 были поддержаны Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в постановлении от 14.09.2018 и Арбитражным судом Северо-Кавказского округа в постановлении от 18.12.2018, которым указано следующее:

- «доводы жалобы, заключающиеся в несогласии с выводами судов о том, что решение третейского суда о признании права собственности ООО «Дельфин» на инфраструктуру комплекса аквапарка представляет собой способ обхода законодательно установленного порядка признания права собственности на объекты недвижимости, мотивированные правовым подходом, сформулированным в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 26.05.2011 №10-П, допускающим рассмотрение третейскими судами гражданско-правовых споров, касающихся недвижимого имущества, и государственную регистрацию соответствующих прав на основании решений третейских судов, окружным судом не принимаются. Названные выводы судов постановлены с учетом обстоятельств возведения (сооружения) спорных объектов на земельном участке, находящемся в государственной собственности, и рассмотрения спора третейским судом без участия надлежащего собственника участка в лице Российской Федерации»;

- «указания заявителя на противоречие выводов судов относительно отсутствия признаков недвижимых вещей у спорных объектов, постановленные в отсутствие экспертизы, на основании фотографий, материалам дела, а именно: сведениям о регистрации данных объектов как недвижимого имущества, вступившему в законную силу арбитражному (третейскому) решению, представленным обществом материалам экспертизы, несостоятельны. Перечисленные, и иные представленные в материалы дела доказательства, включая техническую документацию на спорные объекты, детально исследованы судами и мотивированно отклонены в качестве доказательств недвижимого характера этих объектов. С ходатайством о назначении по делу судебной экспертизы, в установленном процессуальным законом порядке участвующие в деле лица к суду не обращались»;

- «правильно воспроизведя в жалобе сформулированную в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2015 по делу № 304-ЭС15-11476 правовую позицию о том, что для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации и соблюдением градостроительных норм и правил, общество безосновательно указало на выполнение в полном объеме данных требований, выполнение которых в действительности из имеющихся в деле документов не следует»;

- «ссылаясь на судебную арбитражную практику в отношении аквапарка как единого комплекса зданий, сооружений и конструкций, имеющих единое назначение и цель, а также в отношении стационарных торговых и складских объектов, накопительных емкостей с канализационными трубами, признаваемых недвижимым имуществом, общество частично не учитывает назначение и характеристики спорных в настоящем деле сооружений, частично – фактические обстоятельства, установленные при рассмотрении настоящего дела, исходя из представленных сторонами в обоснование своих требований и возражений против них доказательств»;

- «мотивированное указание в обжалуемых судебных актах на отсутствие у спорных конструкций аквапарка признаков единого недвижимого комплекса (статья 133.1 Гражданского кодекса), по своему характеру и природе являющихся временными отделимыми улучшениями находящегося в муниципальной собственности земельного участка, устроенными для целей коммерческой деятельности конкретного хозяйствующего субъекта, на отсутствие доказательств государственной регистрации права собственности на совокупность спорных сооружений в целом как одну недвижимую вещь, общество ничем не опровергло».

Из представленного администрацией акта осмотра спорного земельного участка и расположенных на участке объектов аквапарка (т. 1, л.д. 158 – 166), также следует, что доступ на участок открыт, в исключительном владении общества земельный участок не находится, объекты аквапарка фактически обществом не используются.

При таких обстоятельствах суд считает, что администрация как публичный собственник земельного участка, право муниципальной собственности которого на участок зарегистрировано в ЕГРН с 2010 года, является фактическим и юридическим владельцем земельного участка, в связи с чем, вправе требовать устранения из государственного реестра недостоверной, основанной на недействительном (ничтожном) договоре аренды, регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403033:2 посредством иска о признании права аренды отсутствующим.

Суд считает необходимым, с учетом содержания отзыва Управления Росреестра по Краснодарскому краю, также указать в резолютивной части решения, что оно является основанием для аннулирования в ЕГРН регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403033:2.

Администрация в исковом заявлении по настоящему делу просит обязать общество освободить земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403033:2 путем демонтажа расположенных на этом участке объектов аквапарка.

Поскольку право собственности общества на объекты аквапарка признано отсутствующим вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 25.06.2018 по делу №А32-5609/2018, договор аренды земельного участка недействителен (ничтожен), что установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу №А32-5609/2018, а право аренды земельного участка подлежит признанию отсутствующим, с аннулированием регистрационной записи об аренде в ЕГРН, то у общества нет никаких законных оснований для занятия спорного земельного участка, размещения на участке какого-либо имущества.

Администрацией в настоящем иске выражена воля на освобождение земельного участка от объектов аквапарка, которые не являются недвижимыми вещами, и не представляют собой единый недвижимый комплекс, некапитальность этих объектов установлена решением суда по делу №А32-5609/2018, право собственности общества на эти объекты подлежит аннулированию в ЕГРН, в связи с чем, в отсутствие действительного договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403033:2, общество обязано его освободить путём демонтажа расположенных на этом участке объектов аквапарка, указанных администрацией в исковом заявлении, с приведением земельного участка в пригодное для его дальнейшего использования состояние (статьи 209, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации; статьи 60, 76 Земельного кодекса Российской Федерации).

Администрация в просительной части искового заявления также просит предоставить ей право осуществить действия по освобождению земельного участка, с последующим взысканием с ответчика необходимых расходов.

Возможность указания в решении на его исполнение истцом с последующим отнесением на ответчика понесенных расходов предусмотрена частью 3 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, и руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

ходатайство об отложении судебного разбирательства отклонить.

Ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Межрегионального территориального управления Росимущества в Краснодарском крае и Республика Адыгея отклонить.

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды от 31.03.2004 №0000000602 (№4000004234) земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403033:2 площадью 8001 кв. м, расположенного по адресу: <...>, для эксплуатации водно-оздоровительного комплекса аквапарка, заключенный департаментом имущественных отношений Краснодарского края и обществом с ограниченной ответственностью «Дельфин» (ОГРН <***> ИНН <***>).

В порядке применения последствий недействительности ничтожного договора аренды земельного участка признать отсутствующим право аренды общества с ограниченной ответственностью «Дельфин» (ОГРН <***> ИНН <***>) на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403033:2 площадью 8001 кв.м, расположенный по адресу: <...>.

Настоящее решение является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403033:2, зарегистрированной в пользу общества с ограниченной ответственностью «Дельфин» (ОГРН <***> ИНН <***>) на основании договора аренды земельного участка от 31.03.2004 №0000000602 (№4000004234) (дата государственной регистрации аренды: 26.08.2004; номер государственной регистрации арендного обременения: 23-01/12-37/2004-65).

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Дельфин» (ОГРН <***> ИНН <***>) освободить земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403033:2 площадью 8001 кв. м, расположенный по адресу: <...>, путём демонтажа следующих объектов:

1) сооружение горка «Черная дыра», «Табоган-1», «Табоган-2» с кадастровым номером 23:40:0403033:26 площадью 11,4 кв. метра;

2) сооружение горка «Камикадзе», «Гидротруба», «Мультифон» с кадастровым номером 23:40:0403033:27 площадью 61,2 кв. метра;

3) сооружение горка «Суперслайд» с кадастровым номером 23:40:0403033:33 площадью 4,9 кв. метра;

4) сооружение приемная ванна №1 (резервуар) с кадастровым номером 23:40:0403033:32 площадью 29,5 кв. метра;

5) сооружение приемная ванна №2 (резервуар) с кадастровым номером 23:40:0403033:30 площадью 29,5 кв. метра;

6) сооружение приемная ванна №3 (резервуар) с кадастровым номером 23:40:0403033:29 площадью 39,6 кв. метра;

7) сооружение приемная ванна №4 (резервуар) с кадастровым номером 23:40:0403033:28 площадью 68,3 кв. метра;

8) здание бар с кадастровым номером 23:40:0403033:25 площадью 30,2 кв. метра;

9) сооружение оздоровительный бассейн с кадастровым номером 23:40:0403033:31 площадью 128,2 кв. метра;

10) сооружение детский бассейн с кадастровым номером 23:40:0403033:66 площадью 276,1 кв. метра;

11) здание насосная с кадастровым номером 23:40:0403033:63 площадью 6,3 кв. метра;

12) здание насосная с кадастровым номером 23:40:0403033:64 площадью 38,0 кв. метра;

13) здание насосная с кадастровым номером 23:40:0403033:65 площадью 23,7 кв. метра,

с приведением земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403033:2 площадью 8001 кв. м, расположенного по адресу: <...>, в пригодное для его дальнейшего использование состояние.

В случае неисполнения обществом с ограниченной ответственностью «Дельфин» (ОГРН <***> ИНН <***>) настоящего решения в части освобождения земельного участка путем демонтажа вышеназванных объектов предоставить администрации муниципального образования город-курорт Геленджик право самостоятельно осуществить указанные действия с отнесением на общество с ограниченной ответственностью «Дельфин» (ОГРН <***> ИНН <***>) понесенных администрацией необходимых расходов.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дельфин» (ОГРН <***> ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 6 000 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение месяца с даты изготовления решения в полном объёме.

СудьяА.Л. Назыков