Решение от 18 июня 2025 г. по делу № А21-6613/2024

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, <...>

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

E-mail: kaliningrad.info@.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

дело № А21-6613/2024
19 июня 2025
г. Калининград


резолютивная часть решения объявлена 16 июня 2025 решение изготовлено в полном объеме 19 июня 2025

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Ершовой Ю.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Тарасовой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «Панорама» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

о взыскании задолженности по содержанию и обслуживанию нежилой недвижимости – здания БЦ «Панорама» в размере 42 838,59 руб., пени в размере 53 183,48 руб.,

при участии: от истца: ФИО2 по доверенности от 02.08.2024, от ответчика: ФИО3 по доверенности от 29.09.2022,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Панорама» (далее – Общество, истец) обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в ходе рассмотрения дела, к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – Предприниматель, ответчик) о взыскании 42 838,59 рублей задолженности за услуги по содержанию и обслуживанию общего имущества коммерческого здания БЦ «Панорама», исходя из расчета:

дата

№

счет а

№ акта

наименование услуги

сумма по счету/руб.

оплата, в

т.ч.

частичо, по п/п № 282

не оплачено

01.09.202 1

524

000642 от 31.08.2021

мытье фасада, окон на

лестницах площадках (офисы S 104,8м2)

7686,04

7686,04

02.08.202 1

528

000645 от 31.08.2021

общая сумма по счету -

коммун. + разовые расходы

позиции 12,13 по офису

20276,83

20276,83

111,5 м2 мытье фасада

30.09.202 1

670

000747 от 30.09.2021

коммунальные услуги

14823,32

14823,32

29.10.202 1

890

000837 от 31.10.2021

общая сумма по счету -

коммун. + разовые расходы позиции 11 подготовка к отопит. сезону

20269,76

15182,01

6 127,88

03.11.202 1

648

000699 от 31.10.2021

подготовка к отопит. сезону (офис S 104,8м2)

4782,02

4782,02

17.11.202 1

954

000907 от 17.11.2021

замена двери центр. входа

(офис S 108,8 м2)

5294,5

5294,5

17.11.202 1

955

000908 от 17.11.2021

замена двери центр. входа

(офис S111,5 м2)

5632,98

5632,98

17.11.202 1

957

000909 от 17.11.2021

замена двери центр. входа

(офис S46,9 м2)

2369,39

2369,39

25.08.202 2

1089

654 от 26.08.2022

замена комплекта стоек

перильных ограждения

3808,5

3808,5

ИТОГО

84943,34

42104,75

42838,59

Истцом также рассчитана неустойка за несвоевременную оплату в размере

53 183,48 рублей за период с 07.09.2021 по 21.04.2025.

Ответчик возражал относительно искового заявления по основаниям, изложенным в отзыве, заявил о пропуске срока давности, указал, что работы по замене входной двери в нежилое здание, стоек перил не были одобрены решением собрания собственников нежилых помещений в здании; при этом, оплата выполненных работ иными собственниками кроме ответчика не подменяет необходимость принятия решения собственниками; оплата работ по мытью фасадов и подготовке к отопительному сезону входит в состав тарифа на содержание принадлежащих собственникам помещений общего пользования и поэтому оплачена ответчиком.

Выслушав пояснения ответчика, исследовав материалы дела и дав им оценку в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Предприниматель является собственником помещений № 307, 501, 710 в здании БЦ «Панорама» по адресу: <...>.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно пункту 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего

имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

Согласно части 5 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном указанным Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

В силу части 4 статьи 162 ЖК РФ условия договора управления нежилым зданием устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в здании.

В силу положений статьи 44 ЖК РФ для осуществления как текущего, так и капитального ремонта общего имущества необходимо решения общего собрания собственников помещений, поскольку ремонт общего имущества с последующим требованием компенсации расходов затрагивает права всех собственников общего имущества и не могут быть совершены без их согласия.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Ответчиком представлено платежное поручение № 282 от 20.12.2021 об оплате 42 104,75 рублей с назначением платежа «частично оплата за коммунальные услуги счетов № 528 от 02.09.2021, № 870 (опечатка в п/п) от 30.09.2021, № 890 от 29.10.2021».

Истец пояснил, что принял оплату по данному платежному поручению в счет оплаты счетов № 528 от 02.09.2021, № 670 (верный номер) от 30.09.2021, № 890 от 29.10.2021.

Как пояснил представитель Предпринимателя, ответчиком добровольно произведена оплата услуг истца по выставленным счетам, за исключением услуг по мытью окон, фасадов и подготовки системы теплоснабжения к отопительному сезону.

Представитель истца не отрицает, что работы по замене входной двери и стоек перил являлись текущими, не носили экстренный характер.

Однако документы, подтверждающие принятие решения собственников имущества БЦ «Панорама» о проведении спорных ремонтных работ, в материалы дела не представлены. При этом оплата большинством собственников нежилого здания расходов на текущий ремонт не подменяет необходимость принятия решения о проведении спорных работ (при наличии возражений со стороны собственника).

Аналогичные выводы в отношении тех же работ в том же БЦ «Панорама» содержатся в постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2025 по делу № А21-11682/2024.

Обоснованность установленного тарифа на содержание и обслуживание общего имущества БЦ «Панорама» в размере 108,06 рублей в месяц за 1 кв.м. занимаемой площади установлена судебными актами по делу № А21-11111/2022.

В настоящее дело истцом представлена калькуляция тарифа из которой видно, что в тариф включена оплата работ за клининговые услуги (комплексная уборка).

При этом на вопрос арбитражного суда представитель истца не смог пояснить, входит ли оплата мытья окон и фасада здания в оплату клининговых услуг,

подлежащих оплате в пределах тарифа на содержание принадлежащих собственникам помещений общего пользования.

При обстоятельствах, когда услуги по комплексной уборке за спорный период оплачены ответчиком (по выставленным истцом счетам № 528 от 02.09.2021, № 670 от 30.09.2021, № 890 от 29.10.2021) суд признает недоказанной истцом необходимость взыскания с Предпринимателя оплату сверх установленной тарифом стоимости.

Ответчик не признает обязанность по оплате услуг по подготовке системы теплоснабжения в размере 5 087,75 рублей (счет № 890 от 29.10.2021) к отопительному сезону.

Доказательства несения таких расходов представлены истцом: уведомление МП «Калининградтеплосеть» от 31.05.2021 № 500, договор с ООО «Техноком» от 28.09.2021 № 195, акт выполненных работ от 25.10.2021 № 634.

Жилищный кодекс регулирует, в том числе и отношения по пользованию нежилых помещений в многоквартирных домах. Ограничений обязанностей собственников нежилых помещений по содержанию общего имущества противоречило бы общему смыслу гражданского законодательства о равенстве участников регулируемых отношений (статья 1 ГК РФ).

Факт оказания истцом услуг по подготовке к отопительному сезону индивидуального теплового пункта, объем оказанных услуг ответчиком документально не опровергнуты (ст. 65 АПК РФ).

Доказательств заключения прямого договора с организацией по оказанию таких услуг ответчиком не представлено.

Вместе с тем, согласно постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" при отсутствии соглашения о порядке покрытия расходов по содержанию имущества, каждый из собственников участвует во всех расходах пропорционально своей доле в общем праве.

При этом, вопреки позиции ответчика со ссылкой на п. 18 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290, наличие в упомянутом Перечне работ по надлежащему содержанию системы отопления на означает отсутствие обязанности по компенсации расходов управляющей компании на выполнение работ по подготовке системы теплоснабжения к отопительному сезону, если оплата таких работ в состав тарифа не включена.

На основании изложенного суд признает требования истца в части основного долга обоснованными на сумму 5 087,75 рублей, и в части неустойки, начисленной по правилам ст. 155 ЖК РФ на 4 446,70 рублей соответственно.

Возражения ответчика о пропуске срока давности судом оценены и признаны необоснованными, размер основного требования заявлен истцом 24.05.2024, впоследствии не менялся, последующие уточнения исковых требований были направлены на обоснование, раскрытие правовой природы требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ИП ФИО1 в пользу ООО «Панорама» 5 087,75 рублей

задолженности и 3 141,69 рублей пени, а также 329 рублей в счет уплаченной

государственной пошлины. В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО «Панорама» в доход федерального бюджета 1 451 рублей

государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с даты его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья Ю.А. Ершова