Решение от 8 октября 2024 г. по делу № А65-31440/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН


ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г.Казань Дело №А65-31440/2023


Дата изготовления решения в полном объеме22 октября 2024 года

Дата объявления резолютивной части 08 октября 2024 года


Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Г.Н. Мурзахановой,

при ведении аудиозаписи и составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куйдиной Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Амирова Низами Аваза, г.Ухта, к ответчику №1 - исполнительному комитету муниципального образования г.Казани, г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>), ответчику №2 - муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений г.Казани исполнительного комитета муниципального образования г. Казани», г. Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) о переводе на Амирова Низами Аваза прав и обязанностей по заключенному с обществом с ограниченной ответственностью «Солнце» договора аренды недвижимого имущества, об обязании заключить договор аренды земельного участка по адресу: <...>, с кадастровым номером 16:50:012201:3, площадью 180 кв.м. сроком на 49 лет,

при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора общество с ограниченной ответственностью «Солнце»,

с участием:

от истца – представитель ФИО1 по доверенности от 30.05.2024, диплом, паспорт,

от ответчика №1 – представитель ФИО2 по доверенности от 27.03.2024, удостоверение, диплом,

от ответчика №2 – представитель ФИО2 по доверенности от 15.01.2024, удостоверение, диплом,

от третьего лица - представитель не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

Истец – ФИО3, г.Ухта - обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ответчику №1 – исполнительному комитету муниципального образования г.Казани, г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>), ответчику №2 - муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений г.Казани исполнительного комитета муниципального образования г. Казани», г. Казань - о переводе на Амирова Низами Аваза прав и обязанностей по заключенному с обществом с ограниченной ответственностью «Солнце» договора аренды недвижимого имущества, об обязании заключить договор аренды земельного участка по адресу: <...>, с кадастровым номером 16:50:012201:3, площадью 180 кв.м. сроком на 49 лет.

Определением суда от 31.01.2024 в порядке ст.51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Солнце».

Информация о месте и времени судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Арбитражного суда Республики Татарстан в сети Интернет по адресу: www.tatarstan.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленном статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о времени, дне и месте судебного заседания извещен.

Представитель истца просит приобщить к материалам дела запросы и ответы от Главного управления архитектуры и строительства.

На основании ст. 159, ч.ч.3,5 ст.184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд Республики Татарстан выносит протокольное определение об удовлетворении ходатайства представителя истца о приобщении запросов и ответов к материалам дела.

Представитель ответчиков заявлений, ходатайств не имеет. Просит отложить судебное разбирательство для подготовки правовой позиции на основе документов.

Представитель истца оставляет разрешение ходатайства представителя ответчика на усмотрение суда.

Суд в порядке ст.163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании от 24.09.2024 объявил перерыв на 08.10.2024 на 11 час. 50 мин.

Объявление о перерыве размещено на официальном сайте и информационном стенде Арбитражного суда Республики Татарстан.

После перерыва, 08.10.2024, судебное заседание продолжено в том же составе, с участием тех же представителей сторон.

Суд в порядке ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определил провести судебное заседание без участия представителя третьего лица.

В суд от ответчика по системе «мой арбитр» поступили письменные пояснения.

Представитель ответчиков просит вызвать в качестве свидетеля эксперта, составившего заключение.

Представитель истца возражает против ходатайства представителя ответчика.

Суд отказывает в удовлетворении о вызове в качестве свидетеля эксперта, составившего заключение ввиду отсутствия процессуальных оснований.

На основании ст. 159, ч.ч.3,5 ст.184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд Республики Татарстан приобщает письменные пояснения к материалам дела.

В суд от Главного управления архитектуры и строительства поступили документы на запрос суда.

На основании ст. 159, ч.ч.3,5 ст.184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд Республики Татарстан приобщает документы к материалам дела.

Представитель истца исковые требования поддерживает. Поясняет, что земельный участок предоставлялся под строительство, затем под реконструкцию. Право зарегистрировано, поэтому ответчик должен предоставить земельный участок в аренду.

Представитель ответчиков просит отказать в удовлетворении исковых требований.

Из материалов дела следует, что 02.02.2018 между третьим лицом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка №19902, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 180,0 кв.м., кадастровый номер 16:50:012201:3, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <...>, разрешенное использование земельного участка: под торговый павильон (п.п.1.1-1.5 договора).

Согласно п.2.1 договора договор заключен на срок 5 лет, до 01.02.2023.

Согласно выписке из ЕГРН истец является собственником объекта недвижимости – нежилого здания, площадью 148,1 кв.м., используемого для торговли, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 16:50:012201:27, с 26.02.2019.

По соглашению от 28.02.2019 истец принял на себя права и обязанности арендатора по договору аренду земельного участка №19902 от 02.02.2018.

На предложение истца о заключении договора аренды на новый срок ответчик письмом от 18.04.2023 №2281/КЗИО-ИСХ/ОГ ответил отказом, указав, что торговый павильон с кадастровым номером 16:50:012201:27 площадью 148,1 кв.м. по ул. Портовая, 5 не обладает признаками объекта недвижимого имущества, что исключает предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов на основании ст.39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

04.08.2023 истцом было направлено заявление на заключение договора аренды земельного участка.

Учитывая, что между сторонами договоренности достигнуты не были, истец просит в судебном порядке перевести на истца права и обязанности по заключенному с обществом с ограниченной ответственностью «Солнце» договору аренды недвижимого имущества, об обязании заключить договор аренды земельного участка по адресу: <...>, с кадастровым номером 16:50:012201:3, площадью 180 кв.м. сроком на 49 лет.

Ответчики в отзыве иск не признают.

Третье лицо позицию по существу спора не обозначило.

Исследовав материалы дела, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд с учетом статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к следующим выводам.

В силу статьи 287.3 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, пользуется данным земельным участком на условиях и в объеме, которые предусмотрены законом или договором с собственником данного земельного участка. Собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, не имеющий права пользования этим земельным участком по закону или по договору с собственником земельного участка, вправе пользоваться данным земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения ему доступа к таким зданию или сооружению (статья 271). Собственник здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этими зданием или сооружением по своему усмотрению, в том числе сносить принадлежащие ему здание или сооружение, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным земельным участком, установленным законом или договором, и не нарушает прав собственника данного земельного участка или его иного законного владельца.

В обоснование довода о наличии права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 16:50:012201:27 площадью 148,1 кв.м. по ул. Портовая, 5 истец ссылается на запись о государственной регистрации права, наличие фундамента, что влечет невозможность перемещения объекта без несоизмеримого ущерба.

Согласно реестровому делу в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 16:50:012201:27, расположенного по адресу: <...>, основанием регистрации права собственности явилось заявление ООО «Ак Тай» согласно акту приемки в эксплуатацию от 07.09.1998 на объект – мини-маркет, 1-этажный, общей площадью 49,5 кв.м., инв. №4870, лит. Б, объект №2.

Мини-маркет построен согласно утвержденному эскизному проекту и паспорту, утвержденному в Главном управлении архитектуры и градостроительства, администрацией района.

Согласно техническому паспорту от 09.03.2001 на торговый павильон по ул. Портовая, д.5 следует, что площадь павильона 49,5 кв.м., из описания конструктивных элементов усматривается, что объект представляет собой каркасно-панельную металлическую конструкцию, фундамент бетонный, стены и перегородки пластиковые стеновые панели, перекрытия деревянные, кровля оцинкованное железо.

Согласно техническому паспорту от 11.11.2012 площадь торгового павильона составляет 148,1 кв.м., увеличение площади на 98.6 кв.м, произошло за счет возведения постройки под литером Б1. По техническим характеристикам нежилое здание торгового павильона с кадастровым номером 16:50:012201:27 площадью 148,1 кв.м. по ул. Портовая, 5 представляет собой торговый объект, сборно-разборной конструкции.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5 статьи 1).

Наличие в ЕГРП записи о праве собственности истца на недвижимое имущество накладывает на собственника соответствующего земельного участка, на котором оно находится, определенные ограничения, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества, в том числе по предоставлению под таким объектом земельного участка в пользование или в собственность.

При государственной регистрации права собственности на объект, который не обладает соответствующими признаками недвижимой вещи, сам факт государственной регистрации права собственности истца на такое имущество нарушает права собственника земельного участка, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий.

Истцом представлено заключение №2-2024 от 19.08.2024, выполненное ООО «Архклассика», которым установлена неразрывная связь спорного мини-маркета с землёй. Действительно, данный объект имеет фундамент и его перемещение без несоизмеримого ущерба невозможно.

Между тем, прочная связь с землёй не является единственным критерием, относящим имущество к недвижимости.

Помимо физического критерия необходимо исследовать вопрос создания данного объекта именно как объекта недвижимости и вопрос его самостоятельности по отношению к иным объектам гражданского оборота.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

По смыслу названной нормы закона прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Для отнесения объекта к недвижимому имуществу необходимо, чтобы этот объект был создан в установленном порядке

Исходя из смысла положений гражданского и земельного законодательства объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: обладать полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса; перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

По смыслу указанных положений гражданского законодательства право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в ЕГРП лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Термин "объект капитального строительства" является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию "объект недвижимого имущества", имеющую иную отраслевую принадлежность, объем и содержание.

Поскольку требование о государственной регистрации прав установлено лишь в отношении недвижимости как категории гражданского права, вывод о необходимости распространения в отношении того или иного объекта капитального строительства соответствующего правового режима может быть сделан в каждом конкретном случае только с учетом критериев, установленных приведенными нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

В ходе рассмотрение дела, у истца была запрошена техническая документация по факту создания спорного объекта. Истцом указано, что технические документы, на основании которых создавался объект, отсутствуют.

Также судом была запрошена информация у Управления архитектуры и градостроительства г. Казани, у Управления архитектуры и градостроительства Республики Татарстан о наличии сведения о технической (всей имеющейся разрешительной документации на возведение (строительство) спорного объекта, в том числе проект, технический и кадастровый паспорты, разрешение на строительство, акт приемки законченного строительством объекта, акт ввода объекта в эксплуатацию и т.д.) документации о мини-маркете, находящимся по адресу: РТ, <...>, общая площадь 148,1 кв.м., кадастровый номер 16:50:012201:27.

Письмом от 16.08.2024 №15/10-ИСХ/8355 представлена из архивного дела технического архива Управления архитектуры и градостроительства Исполнительного комитета г. Казани имеющаяся техническая документация на земельный участок, занимаемый торговым павильоном (мини-маркет) по ул. Портовая, 5. Согласно представленным материалам разрешение на строительство (реконструкцию) и на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства площадью 148,1 кв.м. по адресу РТ, <...> отсутствует.

Из материалов дела следует, что спорный павильон имеет следующие технические характеристики: строение одноэтажное, представляет собой каркасно-панельную металлическую конструкцию, фундамент бетонный, стены и перегородки пластиковые стеновые панели, перекрытия деревянные, кровля оцинкованное железо.

Таким образом, спорный павильон не обладает совокупностью признаков, предусмотренных статьей 130 ГК РФ, поскольку может быть перемещен без несоразмерного ущерба ее назначению, так как каркас, стены и крыша могут быть демонтированы и в последующем смонтированы в другом месте.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Учитывая, что торговый павильон представляет собой сборно-разборную конструкцию и не обладает признаками объекта недвижимого имущества, при этом срок действия договора аренды земельного участка №19902 от 02.02.2018 истек 01.02.2023 и возможность возобновления срока действия договора на неопределенный срок в силу п.2 ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае не применима, истец не обладает исключительным правом на заключение договора аренды на новый срок.

Учитывая изложенное исковые требования удовлетворению не подлежат.

Государственная пошлина, уплаченная истцом при подаче иска, в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возмещению истцу не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 167-169, 176, 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента изготовления решения в полном объеме через Арбитражный суд Республики Татарстан.


Судья Г.Н. Мурзаханова