Решение от 19 января 2023 г. по делу № А50-15570/2022

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А50-15570/2022
19 января 2023 года
г. Пермь



Резолютивная часть решения оглашена 18 января 2023 года

В полном объеме решение изготовлено 19 января 2023 года


Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Кудиновой О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрел в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "МАГНАТ" (ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 18.07.2014, ИНН: <***>)

к ответчику: управлению имущественных и земельных отношений администрации города Березники (ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 12.12.2002, ИНН: <***>)

третье лицо: администрация города Березники (ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 23.08.2002, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий возникших при заключении договора


В заседании приняли участие:

от истца – ФИО2, доверенность № 12 от 03.11.2022 (сроком по 01.12.2023) диплом, паспорт (до перерыва), ФИО3, доверенность № 12 от 02.09.2022 (сроком на 1 год), диплом, паспорт;

от ответчика, третьего лица – ФИО4, доверенность от 12.12.2022, диплом, паспорт (онлайн)

от третьего лица – не явился, извещен

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Магнат» (истец) обратилось в арбитражный суд с иском к управлению имущественных и земельных отношений администрации города Березники (ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи объекта муниципальной собственности № 144/22-159 от 12.05.2022, кадастровый номер 59:03:0400078:7349, расположенный по адресу: 618400, <...> с изложением п. 1.4 договора № 144/22-159 от 12.05.2022 в следующей редакции: «Цена объекта согласно отчету об оценке рыночной стоимости составляет 4 488 000 руб. (без учета НДС)»; обязании ответчика предоставить новый график платежей по договору купли-продажи объекта муниципальной собственности № 144/22-159 от 12.05.2022 (Приложение № 1 к договору), в соответствии с новой редакцией п. 1.4. (с учетом уточнения, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

Протокольным определением от 21.09.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Березники.

Ответчик в письменном отзыве указал, что согласно отчету об оценке арендуемого имущества рыночная стоимость выкупаемого нежилого помещения составляет 7 836 131 руб.

Третье лицо поддерживает позицию ответчика.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд полагает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Из искового заявления следует, Ммежду Управлением имущественных и земельных отношений администрации г. Березники (арендодатель) и ООО "МАГНАТ" (арендатор) заключен договор аренды № нп/2020/05 от 13.01.2020 г., согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду муниципальное имущество в виде встроенного нежилого помещения с крыльцом, кадастровый номер 59:03:0400078:7349, балансовой стоимостью 294 921,94 руб., общей площадью 258,1 кв.м. (номера на поэтажном плане 1-16) согласно плану, расположенного по адресу: <...> д. ПО (далее - Имущество), для использования в соответствии с нормативными требованиями и видами разрешенного использования, определенного Правилами землепользования и застройки в г. Березники, утвержденными решением Березниковской городской Думы от 31.07.2007 г. № 325.

Согласно п.п. 1.3 Договор вступает в силу с момента его заключения и действует со 12 февраля 2020 г. по 11 февраля 2025 г.

Истец обратился в Управление имущественных и земельных отношений администрации города Березники с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в виде встроенного нежилого помещения с крыльцом, кадастровый номер 59:03:0400078:7349, балансовой стоимостью 294 921,94 руб., общей площадью 258,1 кв.м. (номера на поэтажном плане 1-16) согласно плану, расположенного по адресу: <...>.

12.04.2022 г. ответчиком Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Березники в адрес истца было направлено письмо № СЭД-142-18-01-10-313 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно информации, содержащейся в письме № СЭД-142-18-01-10-313 от 12.04.2022 г. стоимость объекта согласно отчету об оценке рыночной стоимости составляет 7 836 131,00 руб. (без учета НДС).

По заказу истца была проведена оценка арендуемого помещения. Согласно Отчету № 085/05.22 «Об оценке рыночной стоимости здания», расположенного по адресу: Россия, <...> д. ПО, рыночная стоимость объекта составляет 2 990 000,00 руб. (без учета НДС).

На основании вышеизложенного, в адрес Ответчика Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Березники был направлен Протокол разногласий от 12.05.2022 г. к Договору купли-продажи объекта муниципальной собственности № 144/22-159 от 12.05.2022 г. Согласно данному Протоколу, Покупатель просил изложить п.п. 1.4 Договора в следующей редакции: «Цена объекта согласно отчету об оценке рыночной стоимости составляет 2 990 000,00 руб. (без учета НДС)».

Письмом № СЭД-142-18-01 -10-825 от 27.05.2022 г. Ответчиком УИЗО направило в адрес Истца протокол согласования разногласий с окончательной редакцией: «п. 1.4 Цена Объекта согласно отчету об оценке рыночной стоимости составляет - 7 836 131,00 руб. (без учета НДС).

Вышеизложенные обстоятельства явились основанием обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон № 159-ФЗ).

Согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии с частью 2 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы в силу части 3 названной статьи обязаны:

обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, п. 1 ч. 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрена обязательность проведения оценки и, исходя из требований ст. 12 Федерального закона от 28.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Между сторонами настоящего спора возникли разногласия относительно стоимости нежилого помещения, выкупаемого истцом на основании положений Закона N 159-ФЗ. Преимущественное право общества как субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп спорного объекта в рамках настоящего дела не оспаривается.

При этом, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В связи с тем, что между сторонами имеется спор по рыночной стоимости выкупаемого объекта определением от 30.09.2022 в рамках дела № А50-15570/2022 назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Оценка-Консалтинг», ФИО5.

Согласно заключению эксперта № 22/60 от 25.11.2022 рыночная стоимость помещения, назначение: нежилое, общей площадью 258,1 кв.м., цокольный этаж, кадастровый номер: 59:03:0400078:7349, по адресу: <...>, рассчитанная сравнительным подходом, по состоянию на 03.03.2022 составляет 4 488 000 руб.

Надлежащих доказательств, опровергающих вышеуказанные выводы экспертизы, суду не представлены.

Выводы эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности, не содержат неясностей или противоречий.

Каких-либо доказательств, влекущих вывод о пристрастности данного эксперта, суду не представлено.

При изложенных обстоятельствах, оснований полагать экспертное заключение недопустимым доказательством у суда не имеется.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о необходимости установления цены спорных нежилых помещений в соответствии с заключением эксперта от 25.11.2022 № 22/60 в размере 4 488 000 руб., в связи с чем, признал заявленные истцом требования обоснованными.

В соответствии со ст.110 АПК РФ судебные расходы относятся на Ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта муниципальной собственности № 144/22-159 от 12.05.2022, кадастровый номер 59:03:0400078:7349, расположенный по адресу: 618400, <...>.

Изложить спорный п. 1.4 договора № 144/22-159 от 12.05.2022 в следующей редакции: «Цена объекта согласно отчету об оценке рыночной стоимости составляет 4 488 000 руб. (без учета НДС)».

Обязать управление имущественных и земельных отношений администрации города Березники (ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 12.12.2002, ИНН: <***>) предоставить новый график платежей по договору купли-продажи объекта муниципальной собственности № 144/22-159 от 12.05.2022 (Приложение № 1 к договору), в соответствии с новой редакцией п. 1.4.

Взыскать с управления имущественных и земельных отношений администрации города Березники (ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 12.12.2002, ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "МАГНАТ" (ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 18.07.2014, ИНН: <***>) 40 000 руб. судебных расходов за проведение экспертизы, 6 000 руб. государственной пошлины.


Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.



СудьяО.ФИО6