Решение от 29 августа 2024 г. по делу № А38-1815/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

«

Дело № А38-1815/2024
г. Йошкар-Ола
29» августа 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 19 августа 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 29 августа 2024 года.

Арбитражный суд Республики Марий Эл

в лице судьи Фроловой Л.А.

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания

секретарем Лежниной Н.Г.

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по исковому заявлению публичного акционерного общества «Сбербанк России» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в лице филиала – Волго-Вятский Банк ПАО Сбербанк

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Красногорское торговое предприятие» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании права общей долевой собственности

третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл, Министерство государственного имущества Республики Марий Эл

с участием представителей:

от истца – ФИО1 по доверенности, участвует путем использования системы онлайн-заседание,

от ответчика – ФИО2 по доверенности и ордеру, ФИО3 по доверенности,

от третьих лиц – не явились, извещены по правилам статьи 123 АПК РФ

УСТАНОВИЛ:

Истец, публичное акционерное общество «Сбербанк России» в лице филиала – Волго-Вятский Банк ПАО Сбербанк (далее – банк), обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением, измененным по правилам статьи 49 АПК РФ, к ответчику, обществу с ограниченной ответственностью «Красногорское торговое предприятие» (далее – общество), об установлении права общей долевой собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 12:14:3701003:10, общей площадью 3 012 кв.м, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, пгт. Красногорский, ул. Центральная, д. 49 (далее – спорный земельный участок), определении доли публичного акционерного общества «Сбербанк России» в этом праве в размере 83/3012 пропорционально площади нежилого помещения, занимаемого публичным акционерным обществом «Сбербанк России» в здании по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, пгт. Красногорский, ул. Центральная, д. 49, признании права публичного акционерного общества «Сбербанк России» на долю в размере 83/3012 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 12:14:3701003:10, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, пгт. Красногорский, ул. Центральная, д. 49.

В исковом заявлении, уточнении и дополнении к нему изложены доводы о том, что банку на праве собственности принадлежит помещение с кадастровым номером 12:14:3701003:325, находящееся в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 12:14:3701003:10. Другое помещение в здании принадлежит на праве собственности обществу.

По мнению банка, он обладает правом долевой собственности на земельный участок, который необходим для использования здания, собственниками помещений в котором являются истец и ответчик. Однако ответчик незаконно зарегистрировал только на себя право собственности на весь земельный участок.

Иск обоснован ссылками на статьи 1, 35, 36 Земельного кодекса РФ, статьи 552, 555 ГК РФ (л.д. 4-5, 117, 147).

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования в полном объеме.

Ответчик в отзыве на исковое заявление и в судебных заседаниях иск не признал, усматривает в действиях истца признаки злоупотребления правом, поскольку между сторонами на протяжении длительного времени велась переписка относительно заключения банком договора аренды спорного земельного участка с обществом, однако такой договор не был заключен по вине истца. Кроме того, указывает на пропуск истцом срока исковой давности по заявленному требованию (л.д. 119-120).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство государственного имущества Республики Марий Эл и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл,

Третье лицо, Министерство государственного имущества РМЭ, в отзыве сообщило, что ранее спорный земельный участок находился в собственности Республики Марий Эл, в 2005 году был приватизирован ответчиком. В комплекте документов, поданных обществом на приобретение в собственность земельного участка, отсутствовали сведения о том, что вторым собственником помещения в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 12:14:3701003:10, является банк. Считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению (л.д. 71-72).

Министерство государственного имущества РМЭ и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РМЭ, извещенные о судебном процессе надлежащим образом по правилам статьи 123 АПК РФ, для участия в судебном заседании представителей не направили. На основании части 5 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено без участия третьих лиц.

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяснения сторон, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить иск по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что 27.09.1996 между открытым акционерным обществом «Красногорское торговое предприятие» (продавец) и Сбербанком РФ (покупатель) заключен договор купли-продажи части здания, расположенного в <...>, площадью 67 кв.м., в левой части первого этажа здания (пункт 1.1. договора) – л.д. 10.

Нежилое помещение, являющееся предметом названного договора, поставлено на государственный кадастровый учет 24.01.2014 с присвоением кадастрового номера 12:14:3701003:325 (л.д. 108-109). Переход права собственности от продавца к покупателю зарегистрирован в установленном порядке в органе технической инвентаризации 22.10.1996, и впоследствии в Едином государственном реестре недвижимости 29.05.2001.

Собственником другого помещения площадью 2 382,1 кв.м. в здании, поставленного на государственный кадастровый учет 15.04.2020 с присвоением кадастрового номера 12:14:3701003:582, является общество с ограниченной ответственностью «Красногорское торговое предприятие» (правопреемник открытого акционерного общества «Красногорское торговое предприятие») – л.д. 101-107.

Здание, собственниками помещений в котором являются истец и ответчик, расположено на земельном участке общей площадью 3 012 кв.м. с кадастровым номером 12:14:3701003:10, единоличным собственником которого является общество (л.д. 12-25). Право собственности ответчика на землю возникло в результате приватизации земельного участка и зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 14.09.2009 (л.д. 74-79). До заключения договора купли-продажи от 09.12.2005 названный земельный участок принадлежал обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования (л.д. 132).

Истец, полагая, что при приватизации земельного участка не было учтено наличие права собственности банка на часть здания, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Истец правомерно и обоснованно просит в судебном порядке признать за ним право общей долевой собственности на земельный участок.

Так, подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора от 27.09.1996) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно статье 37 Земельного кодекса РФ 1991 года (действовавшего на момент заключения договора купли-продажи от 27.09.1996) при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. При этом им выдается новый документ, удостоверяющий право на землю.

Таким образом, к покупателю объекта недвижимости переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята объектом недвижимости и необходима для его использования, в том же объеме, что и у продавца объекта недвижимости.

Тем самым при переходе права собственности на помещение площадью 67 кв.м. в здании по адресу: Республика Марий Эл, <...>, к банку перешло и право пользования земельным участком, занятым этой частью здания. При этом истцу не выдавался документ, удостоверяющий его право пользования на земельный участок, на котором находится принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости.

Как следует из материалов дела и не оспаривается участвующими в деле лицами, на момент заключения договора купли-продажи помещения от 27.09.1996 земельный участок под зданием принадлежал обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 11 от 24.03.2005, при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ, пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 Гражданского кодекса РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ.

Собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести такие земельные участки в собственность или в аренду. Порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, до 1 марта 2015 года регулировались статьей 36 Земельного кодекса РФ, в настоящее время – статьей 39.20 Земельного кодекса РФ.

По смыслу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на дату приватизации земельного участка) исключительное право на приватизацию имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление № 11), пункт 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020). Приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка. Следовательно, исключительность закрепленного в статье 36 Земельного кодекса РФ права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает также, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей с 01.03.2015), если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Таким образом, земельный участок, на котором расположено здание, помещения в котором принадлежат нескольким собственникам, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких помещений.

Тем самым продажа обществу в 2005 году всего земельного участка, на котором расположено здание, собственниками помещений в котором являются истец и ответчик, нарушает исключительное право банка на получение в общую долевую собственность земельного участка.

В случае, если собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса право на выкуп участка, он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности независимо от делимости участка. Предъявление такого требования означает, что воля на приобретение участка в собственность выражена всеми собственниками расположенных на нем объектов недвижимости, как это предусмотрено положениями статей 36 Земельного кодекса РФ и 244 Гражданского кодекса РФ.

Судом установлено, что банк готов реализовать право на выкуп земельного участка в доле, пропорциональной доли его площади в здании. При этом довод общества о наличии в действиях банка признаков злоупотребления правом со ссылкой на длительную переписку относительно заключения договора аренды земельного участка арбитражный суд признает неверным, поскольку исключительное право на приватизацию земельного участка возникло у истца в силу закона. Ошибочное мнение банка о его правах на землю, изложенное до подачи настоящего иска, не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора.

При таких обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу о наличии у банка права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 12:14:3701003:10, которое подлежит судебной защите. Аналогичная правовая позиция по спору изложена в определении Верховного Суда РФ от 02.02.2023 № 305-ЭС22-27229 по делу № А41-32855/2020.

При этом довод общества о пропуске банком срока исковой давности по заявленному требованию является юридически ошибочным, поскольку с учетом содержания и оснований возникновения права, предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса РФ, указанное требование относится к требованию собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется (статьи 208, 304 Гражданского кодекса РФ).

В силу пункта 10 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ размер долей в праве общей собственности на земельный участок должен быть соразмерен долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Учитывая отсутствие иных собственников помещений в здании, кроме истца и ответчика, доля банка в общей собственности на земельный участок будет составлять 83/3012.

Таким образом, арбитражный суд удовлетворяет требование истца о признании права общей долевой собственности в размере 83/3012 доли на земельный участок с кадастровым номером 12:14:3701003:10.

По правилам статьи 110 АПК РФ понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. взыскиваются арбитражным судом с ответчика, не в пользу которого принят судебный акт.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Признать право общей долевой собственности публичного акционерного общества «Сбербанк России» в размере 83/3012 доли на земельный участок общей площадью 3 012 кв.м. с кадастровым номером 12:14:3701003:10, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, пгт. Красногорский, ул. Центральная, д. 49.

Настоящий судебный акт является основанием для прекращения права единоличной собственности общества с ограниченной ответственностью «Красногорское торговое предприятие» на земельный участок общей площадью 3 012 кв.м. с кадастровым номером 12:14:3701003:10, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, пгт. Красногорский, ул. Центральная, д. 49.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Красногорское торговое предприятие» (ИНН 1203007638, ОГРН 1081225001054) в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России» (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195) в лице филиала – Волго-Вятский Банк ПАО Сбербанк расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Судья Л.А. Фролова