Решение от 14 апреля 2021 г. по делу № А70-3053/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-3053/2021
г. Тюмень
14 апреля 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 12 апреля 2021 года. Полный текст решения изготовлен 14 апреля 2021 года.

Судья арбитражного суда Тюменской области Лоскутов В. В., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении арбитражного суда Тюменской области по адресу: <...> кабинет 407 (зал № 5), дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью «Тюменгазстрой»

К Департаменту имущественных отношений Тюменской области

О признании договора аренды земельного участка действующим (возобновленным)

Третьи лица: Главное управление строительства Тюменской области и Администрация города Тюмени

Лицо, ведущее протокол судебного заседания, помощник судья А.С. Ермолаева.

при участии в заседании от сторон

от истца: ФИО1 на основании доверенности № 26 от 30 декабря 2020 года (том 1 л.д. 33, 45-46, 115, 154).

От ответчика: ФИО2 на основании доверенности № 128/08-3-Д от 21 июля 2020 года (том 1 л.д. 51, 116-118, 127,133).

от третьих лиц: от Администрации города Тюмени – не явились, от Главного управления строительства Тюменской области – Ряску В.И. на основании доверенности № 13118 от 16 июля 2018 года (том 1 л.д. 121).

установил:

Заявлен иск о признании договора аренды земельного участка действующим (том 1 л.д. 7-8, 84-87).

Ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований (том 1 л.д. 47-49), третьи лица считают исковые требования обоснованными (том 1 л.д. 66-67, 72-74, 77-79),

Судебное заседание начато в соответствии с определением Суда о назначении дела к судебному разбирательству от 25 марта 2021 года в 09 часов 40 минут 08 апреля 2021 года (том 1 л.д. 123).

Истец представил письменные возражения на отзыв ответчика (том 1 л.д. 134-135), Администрация города Тюмени в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представила дополнительный отзыв на исковое заявление (том 2 л.д. 1-2, 5-6).

Судом вынесено протокольное определение об объявлении перерыва до 14 часов 00 минут 12 апреля 2021 года. После перерыва судебное заседание продолжено.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, Суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

03 декабря 2010 года между истцом и ответчиком был заключен договор аренды № 23-20/2012 земельного участка, предоставляемого для строительства, в соответствии с которым ответчик предоставил истцу в аренду земельный участок с кадастровым номером 72:23:0432002:339, площадью 19 041 квадратный метр, расположенный по адресу: город Тюмень, жилой район «Восточный-2», под строительство жилого дома по ГП-225, на срок с 23 ноября 2010 года по 22 ноября 2013 года (том 1 л.д. 52-57). Впоследствии срок действия этого договора аренды сторонами неоднократно продлевался (том 1 л.д. 58-59).

16 мая 2014 года Администрация города Тюмени выдала истцу разрешение на строительство № RU 72304000-250-рс, в соответствии с которым разрешила строительство жилого дома ГП-225 в жилом районе «Восточный-2» в городе Тюмени, на срок до 16 мая 2017 года (том 1 л.д. 14, 69-70, 91, том 2 л.д. 22-24). Впоследствии срок действия этого разрешения неоднократно продлевался, в настоящее время срок разрешения продлен до 30 июня 2023 года.

26 августа 2015 года зарегистрировано право собственности истца на объект незавершенного строительства, площадь застройки 1 272, 10 квадратных метров, степень готовности 5 %, кадастровый номер 72:25:0101008:1646, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0432002:21527, по адресу: Тюменская область, город Тюмень, жилой район «Восточный-2» (том 1 л.д. 15, 92, том 2 л.д. 21).

21 апреля 2017 года стороны, без проведения торгов, заключили договор № 23-20/3444 аренды земельного участка, в соответствии с которым ответчик вновь предоставил в аренду истцу вышеуказанный земельный участок, на котором имелся принадлежащий истцу на праве собственности объект незавершенного строительства, для завершения строительства, на срок с 21 апреля 2017 года по 20 апреля 2020 года (том 1 л.д. 11-13, 88-90).

До настоящего времени строительство вышеуказанного объекта недвижимости не завершено, ввод его в эксплуатацию в установленном порядке не осуществлен, что подтверждается актом обследования земельного участка № 21/а-692 от 23 марта 2021 года (том 1 л.д. 128-131, том 2 л.д. 52-59) и фотографиями (том 1 л.д. 138-142, том 2 л.д. 28-33).

В соответствии с техническим планом объекта незавершенного строительства, по состоянию на 29 марта 2021 года, данный объект имеет один наземный контур с площадью застройки 2 256, 6 квадратных метров, степень готовности 10 процентов (том 2 л.д. 9-20).

К настоящему времени, в отношении создаваемого объекта недвижимости, истцом с юридическими и физическими лицами в период с 2016 года по 2019 год заключено 66 договоров участия в долевом строительстве, зарегистрированных в порядке, установленном действующим законодательством (том 1 л.д. 16-31, 93-108).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 13 Федерального Закона Российской Федерации «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

Как поясняет истец, причиной затянувшегося строительства явилось банкротство поставщика панелей, из которых было первоначально запланировано строительство восемнадцатиэтажного панельного дома серии 121, в результате чего истцу пришлось заказать новый проект дома, разобрать фундамент, выполненный по проекту панельного дома и провести работы по сооружению нового фундамента в соответствии с новым проектом кирпичного дома (том 1 л.д. 143-150, том 2 л.д. 34-47).

Как следует из решения арбитражного суда Тюменской области от 12 ноября 2020 года по делу № А70-11434/2020, оставленного без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 09 февраля 2021 года, истцу было отказано в удовлетворении заявленных требований о признании недействительным отказа ответчика в дальнейшем продлении срока действия вышеуказанного договора аренды (том 1 л.д. 60-65).

Согласно пункту 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, поскольку первоначально между сторонами уже был заключен договор аренды № 23-20/2012 земельного участка от 03 декабря 2010 года, а 21 апреля 2017 года стороны вновь, без проведения торгов, заключили договор № 23-20/3444 аренды земельного участка сроком на три года для завершения строительства, истец реализовал свое право на однократное заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года договора аренды земельного участка без торгов.

На основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Согласно пунктам 1 и 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

При этом, в соответствии с пунктом 11 статьи 4 Федерального Закона Российской Федерации «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», к объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются.

Таким образом, несмотря на окончание срока действия договора аренды, истец лишен возможности возвратить ответчику арендованный земельный участок в связи с нахождением на этом участке объекта незавершенного строительства, при этом ответчик также не имеет права на принудительное изъятие у истца этого объекта незавершенного строительства.

В такой ситуации, при наличии продленного разрешения на строительство, истец не лишен права пользования земельным участком, на котором объект незавершенного строительства расположен, в том числе в целях завершения его строительства.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Учитывая, что ранее арендованный истцом земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, не принадлежит истцу на праве собственности, единственно возможной формой платности использования этого земельного участка для истца является арендная плата.

Согласно статье 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

В данном случае, учитывая возникшую правовую неопределенность взаимоотношений между истцом и ответчиком и отсутствие законодательного регулирования выхода из создавшейся ситуации, принимая во внимание необходимость защиты прав участников долевого строительства, Суд считает необходимым признать договор № 23-20/3444 аренды земельного участка от 21 апреля 2017 года, заключенный между истцом и ответчиком, действующим (возобновленным).

С учетом указанных истцом в графике производства работ срока для окончания строительства объект незавершенного строительства как второй квартал 2024 года (том 1 л.д. 151, том 2 л.д. 48), и необходимости окончания строительства объекта путем привлечения денежных средств в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке (том 1 л.д. 32, 109), действие договора аренды продлевается на три года с момента вступления решения в законную силу.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 181-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать договор № 23-20/3444 аренды земельного участка от 21 апреля 2017 года, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Тюменгазстрой» и Департаментом имущественных отношений Тюменской области действующим (возобновленным) сроком на три года с момента вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через арбитражный суд Тюменской области.

Судья

Лоскутов В.В.