Решение от 27 октября 2019 г. по делу № А40-189045/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115191, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17

http://www.msk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

Дело № А40-189045/19-181-1457
г. Москва
28 октября 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 17 октября 2019 года Решение в полном объеме изготовлено 28 октября 2019 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Хабаровой К.М., При ведении протокола секретарем с/з ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

ООО "ЧАШКА" к ГБУК Г.МОСКВЫ "МВО "МАНЕЖ"

о признании недействительным односторонний отказ от договора Аренды № 77/17 от 17

июля 2017 года., при участии:

от Истца: ФИО2 по доверенности № б/н от 11.07.2019г., от Ответчика: ФИО3 по доверенности № 1-12-53/19 от 07.05.2019г.

УСТАНОВИЛ:

ООО "ЧАШКА" обратилось в суд с требованиями к ГБУК г. МОСКВЫ "МВО "МАНЕЖ" о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды № 77/17 от 17.07.2017 г.

Истец требования поддержал согласно исковому заявлению. Ответчик требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав письменные доказательства, суд находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ООО «ЧАШКА» (Истец, Арендатор) и ГБУК г. Москвы «МВО «МАНЕЖ» (Ответчик, Арендодатель) был заключен договор № 77/17 на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы от 17.07.2017 г., согласно условиям которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение площадью 169,80 кв. м. (в составе: этаж 2, помещение 25, комнаты 1,2; этаж 2а, помещение 25, комнаты 1-6), расположенное по адресу: 109012, <...>.

В соответствии с п. 2.1 Договора, срок действия договора устанавливается на 3 года с 17.07.2017 г. до 17 июля 2020 г.

27.06.2019г. Ответчик направил Истцу уведомление № М-1-11-624/19 об одностороннем отказе от договора, мотивировав его следующим: невнесение постоянной или переменной части арендной платы более 1-го срока оплаты; систематическая недоплата постоянной или переменной части арендной платы, повлекшая задолженность, превышающую размер постоянной или переменной части арендной платы за один срок оплаты; нарушение сроков пополнения Гарантийного

платежа по основаниям и в сроки, установленные п. 5.5 Договора аренды; использование объекта не по целевому назначению, указанному в п. 1.3 Договора аренды - "общественное питание"; неоднократное неисполнение арендатором выданных арендодателем обязательных для исполнения предписаний с выявленными нарушениями использования (эксплуатации) арендуемого объекта

Полагая указанный односторонний отказ от договора, не соответствующим требованиям законодательства, истец обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик, возражая против иска, указывает на то, что 27.06.2019 г. ответчик направил истцу уведомление об одностороннем отказе от договора, в связи с многочисленными и систематическими нарушениями условий договора аренды, реализовав свое право, предоставленное договором аренды (п.п. 9.3, 9.4), п. 2 ст. 310 и ст. 450.1 ГК РФ при наличии на то оснований. Полагает, что заявления истца об отсутствии задолженности не соответствуют действительности, не подтверждены надлежащими доказательствами и являются введением суда в заблуждение, учитывая, что последняя оплата по договору аренды была произведена истцом 17.07.2019 г.

Кроме того, ответчик также указывает на то, что последующее частичное устранение истцом допущенных нарушений правового значения для оспаривания реализованного права ответчика не имеет, а изменяет размер задолженности истца, подлежащей взысканию.

Согласно п. 9.1 Договора аренды невыполнение арендатором полностью или частично условий договора является основанием для его расторжения.

В соответствии с п. 9.2 Договора аренды договор прекращает свое действие, в том числе в случае в одностороннем порядке по инициативе арендодателя в соответствии с п. 9.3 Договора.

Согласно п. 9.3 Договора аренды договор может быть досрочно расторгнут Арендодателем в одностороннем внесудебном порядке по следующим основаниям:

- использование Объекта не по целевому назначению, указанному в п. 1.3 настоящего Договора;

- невнесение постоянной или переменной части арендной платы более 1-го срока оплаты либо систематическая недоплата постоянной или переменной части арендной платы, повлекшая задолженность, превышающую размер постоянной или переменной части арендной платы за один срок оплаты;

- невнесение постоянной части арендной платы в течение 30 дней с даты уведомления, в связи с ежегодным изменением постоянной части арендной платы;

- существенное ухудшение Арендатором состояния Объекта;

- утрата Объекта аренды и невозможность дальнейшего целевого использования (эксплуатации) в результате аварии, пожара, наводнения, взрывов и других чрезвычайных ситуаций, факт наступления которых подтверждается справкой уполномоченного государственного органа;

- неоднократное неисполнение Арендатором выданных Арендодателем (Собственником) и контролирующими органами обязательных для исполнения предписаний с выявленными нарушениями использования (эксплуатации) арендуемого Объекта. Бремя доказательства отсутствия вины лежит на Арендаторе;

- Арендатор не вносит Гарантийный платеж в сроки, установленные п. 5.5 настоящего Договора;

- Арендатор не производит пополнение Гарантийного платежа по основаниям и в сроки, установленные п. 5.5 настоящего Договора;

- отказ Арендатора от восстановления Объекта при наступлении страхового события;

- сдача Арендатором Объекта (как целого, так и его части) в субаренду либо предоставление его в безвозмездное пользование, переуступка права аренды, внесение права аренды в качестве вклада в уставный капитал другого юридического лица без согласия Арендодателя;

- при проведении Арендатором переоборудования или перепланировки Объекта либо его части без согласования с Арендодателем или несвоевременного предоставления обязательной документации;

- не получено в течение 6 месяцев с даты заключения настоящего Договора в установленном порядке за свой счет разрешение соответствующего государственного органа на имеющиеся в Объекте перепланировки (независимо от того, кем они были произведены), выявленные на момент подписания Договора;

- в случае уклонения Арендатора от подписания акта приема-передачи Объекта;

- принятия решения Правительством Москвы об освобождении объекта культурного наследия для реализации городских и муниципальных программ, связанных с дальнейшим использованием объекта культурного наследия в соответствии с его историческим, культурным, художественным и иным назначением;

- в случае невыполнения Арендатором пунктов 5.2.14, 5.2.16,5.6 настоящего Договора;

- отказ Арендатора от выполнения действующих норм и правил пожарной безопасности, ГО и ЧС;

- в других случаях, предусмотренных действующим законодательством и настоящим Договором.

Согласно п. 9.4. Договора аренды установлено, что по истечении одного месяца с даты отправления Уведомления об одностороннем отказе от договора Договор аренды считается расторгнутым в одностороннем порядке и Ответчик имеет право самостоятельно освободить арендуемые помещения от имущества Истца без возмещения последнему возможных убытков, связанных с этим освобождением, с отнесением затрат по освобождению от имущества на Истца.

Судом установлено, что 27.06.2019 г. ответчик направил истцу Уведомление об одностороннем отказе от договора, в связи с многочисленными и систематическими нарушениями условий Договора аренды.

Согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Из положений п. 1 ст. 167 ГК РФ следует, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В статье 168 ГК РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 ст. 168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 4 ст. 450 ГК РФ сторона, которой Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Согласно п.п. 1,2 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное Гражданским кодеком РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено

управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Таким образом, как гражданским законодательством Российской Федерацией, так и условиями договора предусмотрен односторонний отказ от договора ответчиком при условии наступления указанных в договоре нарушений.

Пунктом 1 статьи 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из пояснений ответчика, у истца имелась систематическая недоплата постоянной или переменной части арендной платы, просрочка в исполнении договорных обязательств составляет от 4 до 418 дней.

Факт систематического нарушения обязательств по внесению арендной платы установлен решением Арбитражного суда города Москвы от 13.06.2019г. по делу № А40-53826/19, а также направленными в адрес истца: 24.04.2018г. претензией о систематическом нарушении сроков внесения арендных платежей, размер задолженности превышает размер арендной платы более чем за два периода оплаты; 04.07.2018г. предписанием (претензия) о необходимости погашения задолженности по арендной плате; 21.01.2019 г. претензией о систематическом нарушении сроков внесения арендных платежей; 25.01.2018 г. претензией о необходимости погашения задолженности, размер задолженности превышает размер арендной платы более чем за два периода оплаты; 14.06.2019 г. предписанием о необходимости погашения задолженности, восполнения гарантийного платежа, уплаты штрафов за нарушение условий договора.

Кроме того, на момент принятия ответчиком решения (27.06.2019г.) истцом не была исполнена обязанность, предусмотренная п. 5.5 договора аренды, в виде пополнения гарантийного платежа, в нарушение ст. 65 АПК РФ доказательств обратного истцом в материалы дела не представлено.

Арендатором также неоднократно допускались нарушения в части неоднократного неисполнения выданных арендодателем обязательных для исполнения предписаний с выявленными нарушениями использования (эксплуатации) арендуемого объекта, а именно: 14.06.2019 г. - предписание о демонтаже (удалении) рекламно- информационных конструкций до 21.06.2019 г. - не исполнено; 28.02.2019 г. - уведомление о срабатывании автоматической пожарной сигнализации вследствие коллективного курения кальяна, что повлекло запуск систем противопожарной автоматики и снижение уровня противопожарной безопасности здания и иные.

Суд учитывает, что последующее частичное устранение истцом допущенных нарушений правового значения для оспаривания реализованного права ответчика не имеет, а изменяет размер задолженности истца, подлежащей взысканию.

Осуществляя право на односторонний отказ от договора, сторона, которая заявляет о таком отказе, должна действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Добросовестность в действиях ответчика подтверждается тем фактом, что направлению Уведомления предшествовали неоднократные претензии, предписания и требования о надлежащем исполнении истцом договора аренды, а также взыскание задолженности в судебном порядке, что является достаточным основанием для одностороннего отказа от договора аренды.

Гражданское законодательство Российской Федерации предусматривает возможность одностороннего отказа от исполнения договора в случаях установленных Гражданским кодексом РФ, другими законами, и условиями договора.

Следовательно, суд не может признать односторонний отказ недействительным, так как право на односторонний отказ предусмотрен условиями договора, что не нарушает нормы гражданского законодательства Российской Федерации.

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

При этом суд отмечает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон (п.п. 1,2 ст. 422 ГК РФ), в связи с чем, истец, подписывая договор аренды, принял условие о праве арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения от договора в случае нарушения определенных условий.

На основании изложенного суд считает, исковые требования неправомерными и не подлежащими удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины за подачу иска в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь статьями 4, 27, 65, 67, 68, 75, 103, 110, 112, 123, 139, 140, 156, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения

на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». По ходатайству копии решения на бумажном носителе могут быть направлены в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья К.М. Хабарова

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр ФГБУ ИАЦ СудебногодепартаментаДата 26.03.2019 17:15:10Кому выдана "Хабарова " Кристина Михайловна