Решение от 3 августа 2025 г. по делу № А76-12793/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А76-12793/2025
04 августа 2025 г.
г. Челябинск


Резолютивная часть решения оглашена 04.08.2025 г.

Полный текст решения изготовлен 04.08.2025 г.


Судья Арбитражного суда Челябинской области Л.Д. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Смирновой В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, г. Челябинск (ИНН <***>),

к обществу с ограниченной ответственностью «Стам», г. Челябинск (ИНН <***>),

о взыскании 389 194 руб. 10 коп.,

при участии в заседании представителя истца – ФИО1, доверенность от 21.02.2025,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее- истец, Комитет) 16.04.2025 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Стам» (далее- ответчик, общество) с требованиями о взыскании  по договору аренды земельного участка от 27.06.2024 УЗ № 021563-Д-2024 задолженности по арендной плате за период с 26.09.2023 по 31.01.2025 в размере 362 675 руб. 56 коп. и  пени за период с 02.08.2024 по 31.01.2025 в размере 26 518 руб. 54 коп. с продолжением начисления по день фактической уплаты долга.  

В обоснование заявленных требований истец, ссылаясь на положения ст. 307, 309, 330, 606, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст. 22, 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и договора аренды земельного участка от 27.06.2024 УЗ № 021563-Д-2024, указал на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, что привело к образованию задолженности и начислению пени.

Определением от 17.04.2025 дело принято к рассмотрению в порядке упрощённого производства, однако определением от 11.07.2025 суд перешел к рассмотрению дела по правилам искового производства.

Ответчик отзыв по заявленным требованиям не представил, требования не оспорил (л.д. 55), явку представителя в судебное заседание не обеспечил.

Дело слушается по правилам ч. 3 ст. 156 АПК РФ в отсутствие надлежащим образом извещенного судом о месте и времени судебного заседания ответчика.

Исследовав представленные по делу доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Между Комитетом (арендодатель) и обществом «Стам» (арендатор) 27.02.2024 был подписан договор аренды земельного участка города Челябинска УЗ №021563-Д-2024 (л.д. 12).

По условиям данного договора арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях долгосрочной аренды следующее недвижимое имущество: земельный участок площадью 9 644 кв.м., с кадастровым номером 74:36:0421002:421, в границах ул. Блюхера, границы земельного участка ГСК-207, железнодорожных путей, северо-восточной границы г. Челябинска в Советском районе г. Челябинска, из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием – производственная деятельность, склады, складские площадки, деловое управление, коммунальное обслуживание, представление коммунальных услуг, благоустройство территории (размещение декоративных, технических, планировочных, конструктивных устройств, элементов озеленения, различных видов оборудования и оформления, малых архитектурных форм, некапитальных нестационарных строений и сооружений, информационных щитов и указателей, применяемых как составные части благоустройства территории, общественных туалетов) (п.1.1.1 договора).

Согласно п.1.5 договора он заключен на 20 лет.

По условиям п. 1.4 договора условия договора применяются к отношениям, возникшим с 29.06.2023г.

Согласно п.2.2 договора арендная плата за землю перечисляется арендатором ежемесячно: за текущий месяц – до 1-го числа следующего месяца, путем перечисления суммы, согласно приложенному расчету (Форма №2, л.д. 16).

За нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 18% годовых за каждый день просрочки платежа от задолженности по арендной плате до исполнения обязательства (п.6.3 договора).

В адрес общества Комитет 19.03.2025 направил претензию №14095 с требованием произвести оплату долга и начисленных пени, оставленную без внимания, что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Проанализировав характер спорных правоотношений, исходя из содержания прав и обязанностей сторон по договорам аренды, суд квалифицирует их как правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса РФ.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

По правилам п. 1 ст. 432, ст. 606, п. 1 ст. 607, ст. 614 Гражданского кодекса РФ, суд квалифицирует рассматриваемый договор аренды заключенным.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно подп. 7 п. 1 ст. 1, ст. 65 ЗК РФ землепользование в Российской Федерации осуществляется на платной основе, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы являются земельный налог и арендная плата.

Обратившись с иском, истец указал на ненадлежащее исполнение ответчиками обязательств по внесению платы.

Как следует из п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13), при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является п. 3 ст. 65 ЗК РФ. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ, п. 4.2.2 договора арендатор обязан уплачивать арендные платежи по договору в порядке, предусмотренном п. 2.2 настоящего договора и приложением (Форма № 2) к договору.

Частью 2 ст.65 АПК РФ установлено, что обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

В соответствии с п.п.7 п.1 ст.1, ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, землепользование в Российской Федерации осуществляется на платной основе, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

Абзацем 5 п.10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 1 ст.424 Гражданского кодекса РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Законом Челябинской области от 28.08.2003 № 171-ЗО «О земельных отношениях» установлено, что к компетенции органов местного самоуправления относится, в том числе, установление порядка 5 определения размеров арендной платы, порядка, условия и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности (п.7 ст.22).

Так как настоящий договор заключен не по результатам торгов, то арендная плата в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательство.

В отношении соответствующих земель, к которым относится и спорный земельный участок, Законом № 257-ЗО утверждена следующая методика определения размера платы за землю: «Скад * Сап / 100% * К1 * К2 * К3», где Скад - кадастровая стоимость земельного участка, Сап - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах), К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора, К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе, К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

В силу ст. 7 Земельного кодекса РФ использование земель осуществляется в соответствии с целевым назначением.

Пункт 3 ст. 85 Земельного кодекса РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре.

С учетом изложенного изменение вида разрешенного использования возможно только путем внесения изменений в договор аренды земельного участка.

В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с тем целевым назначением, которое установлено в договоре, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и сходиться со сведениями, внесенным в кадастр.

Соответственно, самовольное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка без внесения изменений в договор в установленном порядке не освобождает его от обязанности оплаты пользования земельным участком в размере, который определяется в установленном порядке, то есть в размере, соответствующем доходности этого земельного участка исходя из фактического вида использования.

Использование арендатором земельного участка в соответствии с иным видом разрешенного использования, то есть для иных целей, чем предусмотрено договором, является нарушением договорного обязательства и требований закона.

В силу п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса РФ никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Таким образом, в случае, когда установленный вид разрешенного использования земельного участка, в том числе отраженный в договоре аренды, не соответствует фактическому виду разрешенного использования земельного участка, плата за который превышает стоимость пользования участком по предусмотренному договором назначению, арендная плата подлежит определению исходя из фактического вида использования.

Расчет арендной платы истцом произведен по методике (формуле), установленной действующим в спорный период нормативными актами соответствующего органа местного самоуправления, с применением значений К1-К3, установленных договором,  с учетом  их последующих изменений.

Абзацем 2-1 Закона N 257-ЗО установлено, если согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, а также в соответствии с условиями договора аренды земельного участка имеют место основания для применения одновременно нескольких значений ставки арендной платы, размер арендной платы определяется путем сложения размеров арендной платы, определенных с применением каждого из значений ставки арендной платы пропорционально площади соответствующих частей земельного участка, в том числе частей земельного участка без осуществления их государственного кадастрового учета.

Если в целях определения размера арендной платы в соответствии с абзацем первым вышеуказанной части невозможно определить площадь частей земельного участка, в том числе частей земельного участка без осуществления их государственного кадастрового учета, при определении размера арендной платы применяется наибольшее значение ставки арендной платы.

Учитывая, что предоставленный в аренду участок предоставлен для осуществления на нем нескольких видов разрешенного  использования, доказательств возможности определения площадей участка непосредственно для каждого вида деятельности, применение Комитетом ставки в размере 2% (иные) и К1 в размере 1,5% (склад), имеющих наибольшее значение по отношению к остальным видам деятельности, признан судом обоснованным.

За период с 29.06.2023 по 31.01.2025 размер арендной платы составил 362 675 руб. 56 коп.

Ответчик возражений относительно порядка исчисления арендной платы не представил, суд пороков в расчете не установил.

Так как доказательств внесения арендной платы обществом суду не представлено, требование о взыскании 362 675 руб. 56 коп. долга является обоснованным и

Также, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени в размере 26 516 руб. 54 коп. за период с 02.08.2024 по 31.01.2025.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об оплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 6.3 договора аренды установлено, что за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 18% годовых за каждый день от задолженности по арендной плате до исполнения обязательства.

Поскольку нарушение сроков внесения ареной платы подтверждено материалами дела и не оспаривается ответчиком, требование о взыскании штрафных санкций обоснованно.

Истцом в обоснование заявленной суммы пени представлен соответствующий расчет.

Расчет проверен, судом признан обоснованным.

Ответчик не представил суду доказательств своевременного надлежащего исполнения обязательств в полном объеме с той степенью заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по характеру обязательства и условиям оборота (ст. 9, 65 АПК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7, по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 ГПК РФ, статья 179 АПК РФ).

При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

Учитывая наличие задолженности по арендным платежам, требование о продолжении начисления неустойки с 01.02.2025 до фактического исполнения обязательства по внесению арендной платы по 18% годовых в день подлежит удовлетворению.

В силу ст. 112 АПК РФ в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу арбитражным судом разрешаются вопросы распределения судебных расходов.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

При этом согласно ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В силу подп. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Согласно ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации и применительно к п. 6 ст. 52 Налогового кодекса Российской Федерации  при заявленной сумме иска 389 194 руб. 10 коп. подлежит уплате госпошлина в сумме 24 459 руб. 71 коп.

Так как решением суда требования Комитета удовлетворены в полном размере, то с общества «Стам» в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 24 459 руб. 71 коп.

Руководствуясь ст.ст. 110, 156, 163, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стам», г. Челябинск (ИНН <***>) в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска задолженность по арендной плате в размере 362 675 руб. 56 коп. и неустойку в размере 26 518 руб. 54 коп., всего – 389 194 руб. 10 коп., продолжить взыскание неустойки с 01.02.2025 по 18% годовых в день на задолженность 362 675 руб. 56 коп. до полной уплаты долга.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стам», г. Челябинск (ИНН <***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 24 259 руб. 71 коп.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты изготовления его в полном объеме путем подачи апелляционной жалобы через арбитражный суд, принявший решение.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его вынесения.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Судья                                                                                                Л.Д. Мухлынина


Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.