Решение от 30 октября 2025 г. по делу № А53-32844/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-32844/24
31 октября 2025 г.
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 22 октября 2025 г. Полный текст решения изготовлен 31 октября 2025 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Палий Ю.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем Филяновой М.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «ДевелопЮг» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Октябрьского района (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании незаконным отказа

при участии: от заявителя: не явился, от заинтересованного лица: ФИО1, доверенность от 05.05.2025,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ДевелопЮг» (далее – Общество, ООО «ДевелопЮг») обратилось в арбитражный суд с требованием к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Октябрьского района о признании незаконным отказа, выразившийся в письме от 24.07.2024 № 89/605-14, об обязании в течение 1 месяца с даты вступления решения суда в законную силу заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600008:355, местоположение: Ростовская область, Октябрьский район. Мокрологское сельское поселение, вблизи х. ФИО2, площадью 197132 кв.м.

Решением арбитражного суда от 28.02.2025, оставленным без изменения постановлением от 15.05.2025 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.02.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2025 отменены.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд округа указал, что при новом рассмотрении дела суду необходимо устранить отмеченные недостатки, дать оценку доводам комитета об отсутствии оснований для предоставления спорного участка пастбищ в собственность обществу, а также соответствующим возражениям заявителя, установить обстоятельства, необходимые для правильного разрешения спора с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

Представитель заявителя не явился.

Представитель заинтересованного лица возражал против.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения сторон, суд установил следующее.

Между ООО «ДевелопЮг» и Администрацией Октябрьского района заключен договор № 67 от 07.06.2021 аренды земельного участка, в соответствии с которым в пункте 1 арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель сельско-хозяйственного назначения с разрешенным использованием - пастбища, площадью 197132 кв.м, с кадастровым номером 61:28:0600008:355, местоположение: Ростовская область. Октябрьский район, Мокрологское сельское поселение, вблизи х. ФИО2, в граница, указанных в выписке из ЕГРН, расположенный в зонах с особыми условиями использования территории:

-охранная зона производственно-технологического комплекса «Газопровод-отвод и ГРС Шахты-3, расположенная по адресу: Ростовская область, Октябрьский район г. Шахты;

-охотничье угодье «Ягодинское», расположенное по адресу: Ростовская область, Октябрьский район;

-охранная зона воздушной линии электропередачи ВЛ ПО кв ЛЗ «ШТЭЦ-Щ16-Ш42» с отпайкой на «Ш16», литер «Л», инв. № 611000002250, расположенной по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, г. Шахты;

- охранная зона воздушной линии электропередачи ВЛ ПО кв «Ш30-Ш45-Ш50» отпайка на «Ш8», литер Л, инв: № 611000002068;611000002071, расположенная по адресу: Ростовская область, Октябрьский район от ПС «Ш30» в х. Киреевка до ПС «Ш50» г. Шахты.

Договор заключен по итогу аукциона по продаже права аренды земельного участка, состоявшегося 27.05.2021, победителем которого определено ООО «ДевелопЮг».

Срок аренды установлен с 07.06.2021 по 06.06.2024.

ООО «ДевелопЮг» обратилось в Администрацию Октябрьского района с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:28:0600008:355, местоположение: Ростовская область, Октябрьский район, Мокрологское сельское поселение, вблизи х. ФИО2, вид разрешенного использования: пастбища.

Письмом от 24.07.2024 № 89/605-14 Администрация Октябрьского района со ссылкой на п. 5 ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ отказало ООО «Девелоп-Юг» в предоставлении в собственность земельного участка.

Указанный отказ Администрации Октябрьского района Ростовской области в выкупе земельного участка, выразившийся в письме от 24.07.2024 № 89/605-14 заявитель полагает незаконным и необоснованным.

Отказ является предметом оспаривания в судебном порядке.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если они полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частями 4 и 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного

самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно пункту 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, может быть признан судом недействительным.

Проанализировав позиции сторон, суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом N 101-ФЗ. Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом (пункт 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ).

Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов названы в статье 39.3 Земельного кодекса.

В силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов. Пунктом 2 указанной статьи установлены исключения из общего правила и приведен перечень случаев продажи земельных участков без проведения торгов.

Подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса предоставляет возможность арендатору публичного земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, в отношении которого отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, приобрести земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды

этого участка без торгов в случае, если этим указанным лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Закон N 101-ФЗ устанавливает, что оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе сохранения целевого использования земельных участков (подпункт 1 пункта 3 статьи 1).

Одной из основных целей государственной аграрной политики является сохранение и воспроизводство используемых для нужд сельскохозяйственного производства природных ресурсов, создание благоприятного инвестиционного климата и повышение объема инвестиций в сфере сельского хозяйства (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 29.12.2006 N 264-ФЗ "О развитии сельского хозяйства"; далее - Закон N 264-ФЗ).

Пункт 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ определяет, что гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 3 Закона N 264-ФЗ сельскохозяйственными товаропроизводителями признаются организация, индивидуальный предприниматель, осуществляющие производство сельскохозяйственной продукции (в том числе органической продукции), ее первичную и последующую (промышленную) переработку (в том числе на арендованных основных средствах) в соответствии с перечнем, утверждаемым Правительством Российской Федерации, и реализацию этой продукции при условии, что в доходе сельскохозяйственных товаропроизводителей от реализации товаров (работ, услуг) доля дохода от реализации этой продукции составляет не менее чем семьдесят процентов за календарный год.

Согласно части 1 статьи 4 Закона N 264-ФЗ сельскохозяйственным производством признается совокупность видов экономической деятельности по выращиванию, производству и переработке соответственно сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, в том числе оказание соответствующих услуг.

В силу приведенных норм при обращении с заявлением о приобретении в собственность земельного участка на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса требуется установление следующих фактов: предназначение земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства; наличие действующего договора аренды земельного участка; истечение трех лет с момента заключения договора аренды либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка; фактическое использование такого земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства; отсутствие у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка; подача заявления о заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.09.2021 N 1907-О указано, что такое правовое регулирование, предусматривающее дополнительные права арендаторов земельных участков, имеющих необходимый опыт ведения сельского хозяйства и осуществивших мероприятия по освоению данных участков, одновременно

создает предпосылки для их последующего рационального и эффективного использования, что согласуется как с публичными интересами в сфере продовольственной безопасности государства, так и с одним из основных принципов земельного законодательства - о приоритете охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества.

Таким образом, из приведенных норм права, разъяснений Конституционного Суда Российской Федерации следует, что в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса и пунктом 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ правом на приобретение без торгов в собственность публичного земельного участка сельскохозяйственного назначения, предоставленного для сельскохозяйственного производства, обладает только арендатор, добросовестно использующий земельный участок по указанному назначению и не допустивший (устранивший) нарушения законодательства Российской Федерации при использовании участка.

Данный подход обусловлен спецификой земельных правоотношений в сфере оборота сельскохозяйственных земель, при которых публичному собственнику небезразлична личность покупателя земельного участка в связи с тем, что общественный интерес заключается в рациональном и эффективном использовании участка, в отношении которого заключается договор купли-продажи.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 31.05.2023 N 309-ЭС22-29534 указала, что предусмотренный рассматриваемыми нормами специальный механизм приобретения в собственность земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства, установлен законодателем для тех арендаторов, которые на протяжении длительного срока (более трех лет) надлежаще используют без нарушений земельного законодательства предоставленные им земельные участки, в целях их дальнейшего использования для сельскохозяйственного производства. Рассмотрение спора о приобретении арендатором в собственность публичного земельного участка сельскохозяйственного назначения должно осуществляться исходя из оценки всех фактических обстоятельств дела, в частности соответствия арендатора установленным требованиям, в том числе и в части использования каждого участка в целях сельскохозяйственного производства и возможности использовать участок в этих целях в дальнейшем. Иное толкование закона означало бы возникновение возможности получения права на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения в льготном порядке лицами, непосредственно не осуществляющими сельскохозяйственную деятельность и у которых нет намерения использовать участки в дальнейшем для данного вида деятельности (либо появился нормативный акт, устанавливающий невозможность использования участков по данному виду), что является недопустимым и не соответствующим цели введенного законодателем ограничения.

Каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статья 9, 65 Кодекса).

В то же время бремя доказывания стороной своих требований и возражений должно быть потенциально реализуемым, исходя из объективно существующих возможностей в собирании тех или иных доказательств с учетом характера правоотношения и положения в нем соответствующего субъекта, а также добросовестной реализации процессуальных прав.

Спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения представляет собой пастбища. В соответствии с пунктом 4.4.2 договора аренды арендатор обязан

использован участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28.04.2022 по делу N 301-ЭС21-27876 указано, что при определении наличия у лица права на приобретение в частную собственность публичного земельного участка по рассматриваемому основанию добросовестному арендатору при использовании земель для сельскохозяйственного производства не составит затруднений представить документы, подтверждающие использование арендованного участка в указанных целях. Рассмотрение спора о приобретении арендатором в собственность публичного земельного участка сельскохозяйственного назначения должно осуществляться исходя из оценки всех фактических обстоятельств дела, в частности, соответствия арендатора установленным требованиям.

С учетом основания приобретения в собственность земельного участка обязанность по раскрытию доказательств возлагалась на общество, которое, действуя добросовестно в соответствии с частью 2 статьи 41 Кодекса, обязано было представить в подтверждение своей позиции доказательства, свидетельствующие об использовании им участка для сельскохозяйственного производства в течение установленного законом срока.

Заявитель в подтверждение использования земельного участка ссылается на договор от 20.02.2022 о совместной деятельности.

Однако использование земельного участка в совместной деятельности нарушают условия договора, поскольку не подтверждает фактическое хозяйственное использование участка именно заявителем.

Кроме того, в соответствии с пунктом 5 статьи 10 Закона N 101-ФЗ земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду в порядке, установленном Земельным кодексом. При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.

При этом тот факт, что предоставление пастбища в аренду осуществлялось по результатам конкурентной процедуры, не во всех случаях означает, что действие законодательного запрета устраняется в зависимости от способа получения права на использование земельного участка. В частности, торги могут проводиться в случае одновременного поступления конкурирующих заявлений. В данном случае в протоколе аукционной комиссии от 27.05.2021 в отношении спорного участка с разрешенным использованием "пастбища" указано на его предоставление в аренду сроком "до трех лет" (л. д. 59), что изначально исключало возможность реализации в отношении данного участка правил подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, требующего "истечения трех лет с момента заключения договора аренды".

Соответственно оспариваемый отказ в предоставлении земельного участка в собственность за плату, изложенный в письме от 24.07.2024 № 89/605-14, не нарушает требований законодательства.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд исходит из недоказанности заявителем совокупности условий, предусмотренных статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и необходимых для признания отказа незаконным.

Оснований для удовлетворения заявленных требований суд не находит.

С учетом отказа в удовлетворении требований, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд относит судебные расходы по настоящему делу на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Отказать обществу с ограниченной ответственностью «ДевелопЮг» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в удовлетворении требований о признании незаконным отказа Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Октябрьского района в выкупе земельного участка.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ДевелопЮг» из федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины, уплаченной платежным поручением № 15 от 28.08.2024 на сумму 6 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ростовской области в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления в законную силу при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Палий Ю. А.