Решение от 16 сентября 2022 г. по делу № А41-30866/2020

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-30866/20
16 сентября 2022 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 10 августа 2022 года

Полный текст решения изготовлен 16 сентября 2022 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.В. Гриневой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление АДМИНИСТРАЦИЯ КОЛОМЕНСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (140407, Московская область, город Коломна, площадь Советская, дом 1, кабинет 514, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 05.12.2017, ИНН: <***>)

к ООО "ПГ" (142172, Москва город, <...> Октября, дом 15/1, помещение XV, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 16.10.2013, ИНН: <***>), третье лицо: Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области (143407, Московская область, Красногорск город, Строителей бульвар, дом 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.12.2002, ИНН: <***>, КПП: 502401001)

о взыскании задолженности по договору аренды от 25.10.2019 № 317/2019 в размере 1 066 884,28 руб., расторжении договора,

и встречное исковое заявление ООО "ПГ" к Управлению Росреестра по МО, Администрации Коломенского городского округа Московской области о признании недействительным одностороннее расторжение договора аренды земельного участка от 25.10.2019 № 317/2019, восстановлении Росреестром МО в ЕГРН запись об ограничении (обременении) права – аренды за № 50:57:0080403:6-50/057/2019-2.

При участии в судебном заседании представителей сторон согласно протоколу,



УСТАНОВИЛ:

Администрация Коломенского городского округа Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "ПГ" с требованиями о взыскании по договору аренды от 25.10.2019 № 317/2019 задолженности в размере 1050750,77 руб. за период с 25.10.2019 по 15.03.2020, неустойку за период с 15.12.2019 по 15.03.2020 в сумме 16133,51 руб., о расторжении договора аренды от 25.10.2019 № 317/2019.

Решением Арбитражного суда Московской области от 19 ноября 2020 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 апреля 2021 года Решение Арбитражного суда Московской области от 19.11.2020 по делу № А41-30866/20 отменено в части отказа в удовлетворении требования о взыскании долга и пени, в остальной части иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 20 июля 2021 года Решение Арбитражного суда Московской области от 19 ноября 2020 года и Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 апреля 2021 года по делу №А41-30866/2020 в части требований о взыскании задолженности и неустойки и распределения судебных расходов отменены. Дело в указанной части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

В Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 20 июля 2021 года указано, что судом не дана оценка доводам истца о том, что настоящий договор заключен на основании протокола о результатах аукциона в электронной форме АЗЭ-ГОКО/19-1258 от 21.10.2019, а также, что в приложении №5 извещения о проведении аукциона в электронной форме АЗЭ-ГОКО/19-1258 от 21.10.2019 были указаны особые условия использования земельного участка с кадастровым номером 50:57:0080403:6, в соответствии с которыми определено, что границы спорного земельного участка проходят в охранной зоне канализационных коллекторов Dy=500 мм и 300мм, расположенных на глубине 5,6 м и 4, 4 м., и арендатор был уведомлен о прохождении охранной зоны канализационных коллекторов при заключении договора аренды.

При новом рассмотрении, 07.07.2022 суд принял к производству встречное исковое заявление ООО "ПГ" к Управлению Росреестра по МО, Администрации Коломенского городского округа Московской области с требованиями, исходя из принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АП РФ:

- Признать недействительным одностороннее расторжение договора аренды земельного участка от 25.10.2019 № 317/2019 заключенного Администрацией Коломенского городского округа и ООО "ПГ".

- Восстановить Росреестром МО в ЕГРН запись об ограничении (обременении) права – аренда за № 50:57:0080403:6-50/057/2019-2.

После перерыва, дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие представителя истца, извещенного надлежащим образом о дате и времени судебного разбирательства.

Выслушав представителя ООО "ПГ", исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Между Администрацией Коломенского городского округа Московской области и ООО "ПГ" заключен договор аренды от 25.10.2019 № 317/2019 на земельный участок с кадастровым номером 50:57:0080403:6 с видом разрешенного использования - магазины (пункт 1.1. договора) сроком 24.10.2028 (пункт 2.1 договора).

Пунктом 3.3 договора аренды установлено, что размер арендной платы за земельный участок определятся в приложении 2 к договору, которое является его неотъемлемой частью.

В соответствии с п. 3.4 договора аренды арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала, в полном объеме, в размере, установленном в Приложении 1.

Согласно п. 5.3 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Как указывает истец, вопреки условиям договора аренды, обязательства по своевременному внесению платежей ответчиком не были исполнены в полном объеме. За период с 25.10.2019 по 15.03.2020 у ответчика образовалась задолженность перед истцом в размере 1050750,77 руб., на которую истцом начислены пени в размере 16133,51 руб. за период с 15.12.2019 по 15.03.2020.

Поскольку направленная в адрес ответчика претензия оставлена последним без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о том, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению, а встречные исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 Гражданского кодекса установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекс размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» (далее - Закон МО № 23/96-ОЗ).

Статьей 14 Закона № 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

При этом базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.

Значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с Приложением к Закону.

Корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным Приложением к Закону и частью 3.1 ст. 14 Закона МО N 23/96-ОЗ.

В случаях, когда Кд = 1; 1,1 корректирующий коэффициент равен 1.

Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3.

Коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий:

1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям;

2) историческую и ландшафтную ценность территории;

3) состояние окружающей среды;

4) инженерно-геологические условия;

5) рекреационную ценность территории.

Км устанавливается в пределах от 1 до 10.

Коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.

Пкд и Км не могут носить индивидуального характера и пересматриваться чаще одного раза в год.

С учетом указанных норм, истцом представлен расчет задолженности.

Согласно расчету, представленному в материалы дела истцом, размер задолженности по арендной плате по договору ООО "ПГ" за период с 25.10.2019 по 15.03.2020 составляет в размере 1050750,77 руб.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из ст. 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В силу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Возражая против заявленных требований, ответчик в отзыве на исковое заявление указал, в связи с пандемией новой коронавирусной инфекции COVID-19, тяжелой финансовой ситуацией, складывающейся в регионе по причине вводимых на рынке региона ограничений, на основании распоряжения Правительства РФ №670-р от 19 марта 2020 года. Постановления Правительства РФ №645 от 21 августа 2020года «Об имущественной поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства при предоставлении федерального имущества», Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества".

Суд отклоняет данный довод ввиду следующего.

Согласно п. 1 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. N 439, настоящие требования применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.

В заявленных требованиях Администрация Коломенского городского округа Московской области также просит взыскать задолженность за 4 квартал 2019 года.

Согласно п. 2 Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 N 409 осуществление организациями и индивидуальными предпринимателями деятельности в соответствующей сфере деятельности, наиболее пострадавшей в условиях ухудшения ситуации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, определяется по коду основного вида деятельности, информация о котором содержится в Едином государственном реестре юридических лиц либо в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей по состоянию на 1 марта 2020 г.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ по состоянию на 19.05.2020 года основным видом деятельности ООО "ПГ", в том числе на момент 01.03.2020 года, является «68.10.1 Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества».

Данный вид деятельности, согласно Постановлению Правительства РФ от 03.04.2020 года №434, не входит в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Более того, ответчиком не представлены доказательства обращения в Администрацию Коломенского городского округа Московской области с просьбой о предоставлении отсрочки уплаты арендной платы по договору аренды. Следовательно, ответчик не имел право на получение отсрочки на уплату арендной платы по данному основанию.

Также судом установлено следующее.

В силу ст. 610 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 ст. 611 Гражданского кодекса РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Договор аренды от 25.10.2019 № 317/2019 заключен на основании протокола о результатах аукциона в электронной форме №АЗЭ-ГОКО/19-1258 от 21.10.2019.

В Приложении № 5 извещения о проведении аукциона в электронной форме №АЗЭ-ГОКО/19-1258 от 21.10.2019 указаны особые условия использования земельного участка с кадастровым номером 50:57:0080403:6, в соответствии с которым определено, что границы спорного земельного участка проходят в охранной зоне канализационных коллекторов Dy=500 мм и 300мм, расположенных на глубине 5,6 м и 4,4м. Указанные документы приобщены к материалам настоящего дела.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что арендатор был уведомлен о прохождении охранной зоны канализационных коллекторов при заключении договора аренды.

В адрес истца от ответчика не поступало уведомления о невозможности использовать спорный земельный участок по целевому назначению, не заявлено требование о расторжении спорного договора аренды.

В судебном или ином, установленном законом, порядке ООО "ПГ" какие-либо действия (бездействие) администрации Коломенского городского округа и иных органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, исключающие для арендатора возможность освоения земельного участка и его использования по целевому назначению с 2019 по настоящее время, не оспаривал.

Факт владения и пользования ответчиком, предоставленным ему в аренду земельным участком с кадастровым номером 50:57:0080403:6 в течение указанного периода аренды, ответчиком также не оспаривался.

Спорный земельный участок передан ответчику по акту приема - передачи арендованного земельного участка, что подтверждается приложением № 3 к договору аренды. На момент приема - передачи земельного участка с кадастровым номером 50:57:0080403:6 арендатор претензий к предмету аренды не выразил. Указанный акт подтверждает, что истец передал, а ответчик принял земельный участок в соответствии с условиями договора.

Следовательно, истец как арендодатель по договору исполнил надлежащим образом свои обязательства, а именно предоставил ответчику в пользование объект аренды, предусмотренный договором.

Доказательств того, что арендодатель создавал какие-либо препятствия в пользовании имуществом, арендатором не представлено.

Таким образом, суд не находит оснований для перерасчета арендной платы.

Судом расчет основной задолженности, представленный в материалы дела истцом, проверен, признан надлежащим.

Ответчиком доказательства оплаты долга в полном объеме не представлены. Следовательно, задолженность по арендной плате в размере 1050750,77 руб. за период с 25.10.2019 по 15.03.2020 подлежит взысканию.

Истец также просит взыскать с ответчика пени за период с 15.12.2019 по 15.03.2020 в сумме 16133,51 руб.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Судом установлено, что ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей. Данное обстоятельство ответчиком оспорено не было.

Судом расчет начисления пеней, представленный истцом, проверен и признан верным.

Согласно пункту 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Исходя из разъяснений, данных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ) (п. 71).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки (п. 73).

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ) (п. 77).

Таким образом, при заявлении ответчика о несоразмерности неустойки суд автоматически не уменьшает ее размер. Вопрос о пределах снижения неустойки является тем обстоятельством, в отношении которого действует принцип состязательности сторон.

Ответчиком возражения и доказательства оплаты долга в полном объеме не предоставлены, ходатайство о снижении размера неустойки не заявлено. Следовательно, неустойка по договору аренды от 25.10.2019 № 317/2019 также подлежит взысканию в полном объеме.

Заявляя встречные исковые требования, ООО "ПГ" указало, что 25.04.2022 стало известно, что запись аренды земельного участка с кадастровым номером 50:57:0080403:6, по договору аренды от 25.10.2019 года №317/2019 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ПРОГРУПП» от 06.11.2019 года №50:57:0080403:6-50/057/2019-2 прекращена на основании уведомления Администрации Коломенского городского округа от 16.03.2020 года №433-з.

Уведомлением от 16.03.2020 № 433-з Администрации Коломенского городского округа Московской области отказалась в одностороннем порядке от исполнения договора аренды земельного участка от 25.10.2019 № 317/2019, ссылаясь на п. 4.1. договора аренды, поскольку .

На основании обращения Департамента Управлением Росреестра по Москве погашена запись о государственной регистрации договора аренды от 31.05.2006 года N М-05-026778, договор расторгнут.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Оспариваемый отказ от 16.03.2020 №433-з от договора является односторонней сделкой, правовым последствием которого является досрочное прекращение договора аренды земельного участка со сроком действия до 24.10.2028.

В силу п. 1 ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Пунктом 4.1.1 договора аренды установлено, что арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в порядке и в случаях, предусмотренных действующим законодательством, в том числе при: использовании земельного участка способами, приводящими к его порче, не в соответствии с видом его разрешенного использования, не в соответствии с его целевым назначением, неиспользовании/не освоении земельного участка в течение 1 года, не внесении арендной платы либо внесение не в полном объеме более чем 2 периода подряд.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Судом установлено, что договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, по решению суда на основании и в порядке, установленным гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п.п. 4.1.1. договора аренды.

В силу части 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, стороны согласовали, что указанный договор подлежит досрочному расторжению в случае невнесения ответчиком арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.

Из содержания уведомления от 16.03.2020 № 433-з следует, что основанием требования о расторжении договора аренды является факт невнесения арендной платы за период с 4 квартала 2019 по 1 квартал 2020 (6 месяцев). Иных оснований для расторжения договора Администрацией Коломенского городского округа не заявлено.

Учитывая изложенное, суд признает не соответствующим закону уведомление от 16.03.2020 № 433-з, поскольку ссылка на пункт 4.1.1 договора аренды необоснованно указана Администрацией Коломенского городского округа в обжалуемом отказе.

Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 информационного письма от 13 ноября 2008 г. N 126 решение суда по требованию, заявленному в соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ, должно разрешать вопрос об обязанности каждой из сторон вернуть все полученное по сделке.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП. (п. 52 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Из пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются судебные акты, в резолютивной части которых имеется вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательственном праве (наличии обременения или ограничения права), подлежащем государственной регистрации.

В рассматриваемом случае сделка, признанная недействительной, была односторонней и влекла за собой только прекращение действия договора аренды с внесением соответствующих сведений в ЕГРН (путем погашения записи об обременении недвижимого имущества). Соответственно, восстановлением первоначального положения сторон сделки будет признание договора аренды действующим и восстановлением в ЕГРН записи об обременении в виде аренды недвижимого имущества.

Исходя из предмета и оснований заявленных требований, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению, а встречные исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны

Руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1.Исковые требования Администрации Коломенского городского округа Московской области о взыскании по договору аренды от 25.10.2019 № 317/2019 задолженности и неустойки удовлетворить.

Взыскать с ООО "ПГ" в пользу Администрации Коломенского городского округа Московской области по договору аренды от 25.10.2019 № 317/2019 задолженность в размере 1050750,77 руб. за период с 25.10.2019 по 15.03.2020, неустойку за период с 15.12.2019 по 15.03.2020 в сумме 16133,51 руб.

Взыскать с ООО "ПГ" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 23669 руб.

Встречные исковые требования удовлетворить частично.

Признать недействительным одностороннее расторжение договора аренды земельного участка от 25.10.2019 № 317/2019 заключенного Администрацией Коломенского городского округа и ООО "ПГ".

Решение является основанием для восстановления в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации договора аренды от 25.10.2019 № 317/2019, погашенной в одностороннем порядке Администрацией Коломенского городского округа.

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказать.

2. Решение может быть обжаловано в предусмотренном законом порядке в Десятый арбитражный апелляционный суд.



Судья А.В. Гринева