Решение от 30 октября 2019 г. по делу № А66-11171/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

(с перерывом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)

Дело № А66-11171/2019
г.Тверь
30 октября 2019 года


(резолютивная часть решения оглашена 24 октября 2019 года)

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Борцовой Н.А., при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания помощником судьи Ужко А.В., с участием представителей истца – ФИО1, ФИО2, ответчика – Швеца Н.В., ФИО3,, третьего лица – ФИО4, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, г. Тверь, (ОГРН <***>, ИНН <***>), к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Дуэт», г. Тверь, (ОГРН <***>, ИНН <***>), с участием третьего лица: Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, г. Тверь,

спор неимущественный,

УСТАНОВИЛ:

Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, г. Тверь(далее истец, Департамент), обратился в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Дуэт», г. Тверь (далее ответчик, Общество), о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) №36 от 22 июня 2016 года (далее Договор), заключенного между Департаментом управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери и обществом с ограниченной ответственностью «Дуэт»; выселить общество с ограниченной ответственностью «Дуэт» из нежилого помещения XXI общей площадью 294,4 кв.м., кадастровый номер 69:40:0400078:219, расположенного по адресу: <...>.

Требования истца основаны на ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по договору №36 от 22 июня 2016 года, выразившихся в несвоевременном заключения договора страхования, договора на поставку коммунального ресурса, проведении Обществом демонтажа межкомнатных перегородок.

При этом, Департамент обосновывает свои требования как пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявляя о существенном нарушении условий договора, так и пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, ссылаясь на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Ответчик в своем отзыве на исковое заявление с требованиями Департамента не согласился, ссылаясь на отсутствие оснований для расторжения Договора, недоказанность наличия существенных нарушений Договора, выразившихся в перепланировке, существенных изменений обстоятельств, заключение на момент рассмотрения дела договоров страхования, поставки коммунальных услуг.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал.

Представитель ответчика требования не признал, представил ряд документов, в частности, договор № 119 Д/Т об оказании услуг от 01.06.2019 г., договор страхования имущества № 1550290495 от 05.06.2019 г., технический паспорт на нежилое помещение XXI по состоянию на 07.08.2016 г., 07.08.2019 г., инвентарный план нежилого помещения, техническое заключение от 16.09.2019 г., проект перепланировки от 29.08.2018 г., оригиналы документов представлены на обозрение суда

Третье лицо требования Департамента поддержало.

Для предоставления истцу возможности ознакомления с приобщенными в судебном заседании 23 октября 2019 года документами, в судебном заседании объявлен перерыв до 24 октября 2019 года 12 час. 00 мин. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда в сети «Интернет».

После перерыва рассмотрение дела продолжено в том же составе суда при явке представителей сторон.

Позиция сторон не изменилась.

Из материалов дела следует, что Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (Продавец) и общество с ограниченной ответственностью «Дуэт» (Покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) № 36 от 22.06.2016 г., урегулированного в части определения рыночной стоимости и графика оплаты в рассрочку решением суда по делу А66-11572/2016.

Согласно условиям договора, Продавец продает, а Покупатель покупает в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение нежилого помещения на условиях, изложенных в Договоре, в собственность нежилое помещение XXI, общая площадь 294,4 кв.м, этаж 1, кадастровый номер: 69:40:0400078:219, согласно данным кадастрового паспорта, составленного филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Тверской области 04.03.2015 (далее - нежилое помещение, объект), находящееся по адресу: <...>.

Оплата цены нежилого помещения, подлежащая оплате в бюджет города, указанной в п. 1.2. настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку, в течение пяти лет с даты подписания настоящего договора, в соответствии с графиком, прилагаемым к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью (приложение №2), но не позднее последнего календарного дня месяца. В случае если последний календарный день является выходным или праздничным днем, то срок оплаты переносится на первый рабочий день следующего месяца.

По условиям Договора Покупатель обязан обеспечивать сохранность нежилого помещения, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц, до момента исполнения Покупателем обязательств по настоящему Договору; немедленно уведомлять Продавца о возникновении угрозы утраты или повреждения нежилого помещения, до момента исполнения Покупателем обязательств по настоящему Договору; заключить с ресурсоснабжающими организациями договоры на оказание коммунальных услуг; застраховать за свой счет нежилое помещение в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения в пользу Продавца в течение месяца с момента государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение. Копию договора страхования представить Продавцу в течение десяти дней с момента заключения.

До момента полной оплаты Покупателем стоимости нежилого помещения, указанной в п. 1.2 настоящего Договора, нежилое помещение признается находящимся в залоге у Продавца в силу ч. 5 ст. 5 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 года.

Договор может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации или федеральным законом. Расторжение настоящего Договора производится в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Применительно к указанным выше обязанностям Покупателя, сведения Продавцу о заключении обществом договоров страхования, на предоставление коммунальных услуг представлены не были.

Кроме того, 4 июня 2019 года работниками Департамента совместно с директором Общества была проведена проверка технического состояния нежилого помещения, актом проверки установлено проведение Покупателем демонтажа межкомнатных перегородок.

Указанные выше основания были оценены Продавцом как существенные, противоречащие условиям заключенного договора, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По общему правилу, существенным признается нарушение в случае, если:

- стороны указали в договоре, что оно существенное (п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации);

- нарушение определено как существенное в законе;

- суд установит, что нарушение существенно.

Существенными, являющиеся основанием для расторжения Договора, нарушениями истцом определены несвоевременное представление Покупателем договоров страхования и поставки коммунальных ресурсов, самовольная перепланировка помещения, приведшая, по утверждению Департамента, к нарушению обязанности Общества обеспечить сохранность нежилого помещения.

Приведенные в обоснование заявленного иска Департаментом доводы суд оценивает критически.

Материалами дела подтверждается, что Обществом заключены как договор страхования (договор № 1550290495 от 5 июня 2019 года), так и договор на предоставление коммунальных услуг (№ 119 Д/Т от 1 июня 2019 года).

Оценивая значимость нарушения ответчиком пунктов 3.1.6., 3.1.8. договора, суд учитывает позицию Верховного суда Российской Федерации, изложенную в Определении Верховного Суда РФ от 03.04.2001 г. № 18-В01-12 согласно которой в силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, при этом нарушение договора признается существенным, когда оно влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Следовательно, ссылающаяся на существенное нарушение договора сторона должна представить суду соответствующие доказательства наличия такого нарушения договора: неполучение доходов, возможное наступление дополнительных расходов или других последствий, существенно отражающихся на интересах стороны.

Сам же факт наличия такого нарушения в силу ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не может служить основанием для расторжения договора.

Применительно к заявленным требованиям, истцом не представлено надлежащих доказательств, что несвоевременное заключение, равно как и не представление доказательств такого заключения договоров, существенно отразилось на интересах Департамента как стороны по договору.

Относительно довода о не сохранности ответчиком нежилого помещения, суд установил следующее.

Согласно статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ (ред. от 03.07.2018) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (ст.1 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

В силу части 4 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

Несмотря на содержание в Федеральном законе № 102-ФЗ статьи 32 «Меры по предохранению заложенного имущества от утраты и повреждения», нормы действующего законодательства не содержат прямого запрета на совершение залогодержателем действий по перепланировке нежилого помещения.

Согласно ст. 343 Гражданского кодекса Российской Федерации Общество обязано не совершать действия, которые могут повлечь утрату заложенного имущества или уменьшение его стоимости, и принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества; принимать меры, необходимые для защиты заложенного имущества от посягательств и требований со стороны третьих лиц.

Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истцом не представлено надлежащих доказательств того факта, что проведенная ответчиком перепланировка уменьшила стоимость недвижимого имущества, либо создала угрозу утраты недвижимого имущества.

Более того, из представленных ответчиком доказательств, а именно: технического заключения, выполненного акционерным обществом «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости – Федеральное бюро технической инвентаризации», обладающим специальными познаниями (т.1 л.д. 147-149), следует, что выполненная ответчиком перепланировка, связанная с демонтажом самонесущих перегородок, не нарушает работы систем водоснабжения, теплоснабжения, водоотведения и вентиляции, основные строительные конструкции сохранили работоспособное состояние, достаточную несущую способность, результат работ по демонтажу не представляет собой угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Однако соответствующего ходатайства с целью определения возможности ухудшения состояния недвижимого имущества, уменьшения рыночной стоимости нежилого помещения истцом заявлено не было, оснований для назначения экспертизы по своей инициативе судом не усмотрено.

С учетом изложенного, у суда отсутствуют основания считать, что приведенные истцом основания для расторжения договора № 36 от 22.06.2016 г. являются существенными, влекущими для Департамента такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Кроме того, судом учитывается и то обстоятельство, что Общество является собственником нежилого помещения XXI, общая площадь 294,4 кв.м, этаж 1, кадастровый номер: 69:40:0400078:219, которому в силу статьи 35 Конституции Российской Федерации и статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации принадлежит право пользования и распоряжения собственным имуществом.

В силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно части 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Ключевое понятие, применяемое в данной норме, - это существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. При этом эти обстоятельства должны измениться после того, как договор был заключен; стороны договора не содействовали и не могли содействовать наступлению этих обстоятельств; стороны в момент заключения договора исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет и не могли даже разумно предвидеть наступление этих обстоятельств; наступление этих обстоятельств не входит в сферу риска заинтересованной стороны, сфера риска определяется обычаями делового оборота и существом договора; наступление этих обстоятельств не привело к невозможности исполнения договорных обязательств (в последнем случае применяется статья 416, а не 451 Гражданского кодекса Российской Федерации); после того, как прежние обстоятельства изменились, заинтересованная сторона не смогла (или не смогла бы) свести на нет их неблагоприятные последствия несмотря на то, что она приняла (или могла принять) определенные меры с той степенью заботливости и осмотрительности, какие от нее требовались, учитывая характер договора и условия оборота. Кроме того, изменение обстоятельств должно быть существенным.

Департамент полагает, что в случае, если бы он мог предвидеть, что Обществом будут допущены нарушения, связанные с перепланировкой нежилого помещения, несвоевременным заключением договора на поставку коммунального ресурса, а также договора страхования, то договор купли-продажи недвижимого имущества мог быть заключен на существенно отличающихся условиях.

Данный довод суд находит несостоятельным.

Заявляя о расторжении договора на основании части 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец должен доказать совокупность обстоятельств, в том числе, что он полагал, что изменения не произойдет, когда заключал договор; для истца наступят негативные последствия, если стороны продолжат исполнять договор, не изменив его.

Вместе с тем, суд считает, что заключая договор купли-продажи нежилого помещения с организацией, осуществляющей предпринимательскую деятельность, Департамент имел основания полагать, что помещение, приобретаемое Обществом, может быть последним переоборудовано для более эргономичного и эффективного осуществления деятельности, приносящей доход.

Надлежащих доказательств того, что в связи с перепланировкой помещения для Департамента наступили какие-либо негативные последствия, материалы дела не содержат.

В равной степени, доказательств, свидетельствующих о снижении рыночной стоимости имущества, Департамент не представил, и следовательно не подтвердил, какие условия договора могли быть заключены в иной редакции в связи с возможным проведением ответчиком работ по перепланировке помещения в будущем.

Согласно ст. 31 Федерального закона № 102-ФЗ страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Договор страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке, должен быть заключен в пользу залогодержателя (выгодоприобретателя), если иное не оговорено в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, либо в закладной.

Следовательно, включение или не включение в условия договора обязанности Покупателя заключить договор страхования не отменяет законной обязанности Общества заключить такой договор.

Относительно обязанности Общества заключить договор на поставку коммунального ресурса, суд исходит из того, что не включение данного пункта в условия договора не ухудшит положение Департамента как стороны по договору, поскольку оплате Обществом, с учетом государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, будет подлежать коммунальный ресурс как полученный на основании договора с ресурсоснабжающей организацией, так и полученный им в результате фактического потребления такого ресурса.

В любом случае, факт несвоевременного заключения обществом договоров страхования и поставки коммунального ресурса не наносит Департаменту какого-либо имущественного ущерба и не ставит истца в неравное положение по отношению к другой стороне договора.

С учетом изложенного, основания полагать, что обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, существенно изменились, у суда отсутствуют.

Поскольку правовых оснований для расторжения договора № 36 от 22.06.2016 г. судом не установлено, требование о выселении ответчика из занимаемого им нежилого помещения удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы распределяются в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом освобождения истца от обязанности уплаты государственной пошлины, отказа в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд город Вологда в течение месяца со дня его принятия.

Судья Н.А. Борцова