Постановление от 21 января 2020 г. по делу № А66-11171/2019

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А66-11171/2019
г. Вологда
21 января 2020 года


Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2020 года.

В полном объеме постановление изготовлено 21 января 2020 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Ралько О.Б. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии от Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери представителей ФИО2 по доверенности от 02.08.2019, ФИО3 по доверенности от 13.01.2020, от общества с ограниченной ответственностью «Дуэт» представителя ФИО4 по доверенности от 22.11.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 30 октября 2019 года по делу № А66-11171/2019,

у с т а н о в и л:

Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (адрес: 170100, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>; далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Дуэт» (адрес: 170100, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>; далее - Общество) о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) от 22.06.2016 № 36 и выселении ответчика из нежилого помещения XXI с кадастровым номером 69:40:0400078:219, общей площадью 294,4 кв. м, расположенного по адресу: <...>.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области (далее – Министерство).

Решением суда от 30 октября 2019 года в удовлетворении иска отказано.

Департамент с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. В обоснование жалобы ссылается на то, что осуществленная Обществом перепланировка спорного помещения путем демонтажа межкомнатных перегородок является нарушением условий пункта 3.1.4 договора, предусматривающего обязанность покупателя обеспечить сохранность спорного нежилого помещения до момента исполнения договорных обязательств. Указывает на несвоевременное исполнение Обществом условий пункта 3.1.6 договора, предусматривающего обязанность покупателя заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями на оказание коммунальных услуг. Ссылается на то, что по условиям пункта 3.1.8 договора копия заключенного договора страхования должна быть представлена Обществом в Департамент не позднее 18.05.2017. Между тем имущество застраховано лишь 05.06.2019, то есть за пределами срока, предусмотренного пунктом 3.1.8 договора, после получения от Департамента требования о расторжении договора.

Общество в отзыве с доводами подателя жалобы не согласилось, считает решение суда законным и обоснованным.

В судебном заседании представители Департамента поддержали доводы жалобы, представитель Общества – доводы отзыва.

Третье лицо надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направило, в связи с этим судебное заседание состоялось в его отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда.

Как видно из материалов дела, 22.06.2016 Департаментом (Продавец) и Обществом (Покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) № 36, по условиям которого Покупатель в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение объекта покупает, а Продавец продает на условиях, изложенных в договоре, нежилое помещение XXI с кадастровым номером 69:40:0400078:219, общей площадью 294,4 кв. м, согласно данным кадастрового паспорта, составленного филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Тверской области 04.03.2015, находящееся по адресу: <...>.

Вступившим в законную силу решением суда от 29.01.2017 по делу № А66-11572/2016 урегулированы разногласия сторон по пункту 1.2 (цена объекта) и приложению 2 (график платежей) договора.

Пунктом 1.2 договора в установленной судом редакции предусмотрено, что стоимость продаваемого объекта составляет 18 255 770 руб. 34 коп.

Согласно пункту 2.1 договора оплата цены нежилого помещения, подлежащая перечислению в бюджет города, указанной в пункте 1.2 договора, производится Покупателем в рассрочку, в течение 5 лет с даты подписания договора, в соответствии с графиком, прилагаемым к договору и являющимся его неотъемлемой частью (приложение 2).

Разделом 3 договора предусмотрены обязанности сторон.

Так, в силу пунктов 3.1.4, 3.1.5 договора Покупатель обязан обеспечивать сохранность нежилого помещения, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц; немедленно уведомлять Продавца о возникновении угрозы утраты или повреждения нежилого помещения до момента исполнения Покупателем обязательств по настоящему договору.

Покупатель обязан заключить с ресурсоснабжающими организациями договоры на оказание коммунальных услуг; застраховать за свой счет нежилое помещение в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения в пользу Продавца в течение месяца с момента государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение. Копию договора страхования представить Продавцу в течение десяти дней с момента заключения (пункты 3.1.6, 3.1.8 договора).

Акт приема-передачи имущества подписан сторонами 28.03.2017. Переход к Обществу права собственности на спорное помещение зарегистрирован в установленном законом порядке 18.04.2017.

Департамент 04.06.2019 провел проверку технического состояния спорного нежилого помещения, по результатам которой выявлено, что помещение используется Покупателем для размещения кафе, находится в хорошем техническом состоянии. Вместе с тем планировка помещения не соответствует данным технического паспорта в связи с тем, что Покупателем осуществлен демонтаж межкомнатных перегородок. Данные обстоятельства зафиксированы в акте от 04.06.2019.

Уведомлением от 04.06.2019 Департамент предложил Обществу представить копии договоров с ресурсоснабжающими организациями на оказание коммунальных услуг и копию договора страхования нежилого помещения, предусмотренные пунктами 3.1.6, 3.1.8 договора.

Департамент, ссылаясь на нарушение Покупателем условий пунктов 3.1.4, 3.1.6, 3.1.8 договора и руководствуясь нормами статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), положениями пунктов 7.2, 7.3 договора, 07.06.2019 направил в адрес Общества требование о расторжении договора.

Отказ Общества расторгнуть спорный договор послужил основанием для обращения Департамента в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, отказал в их удовлетворении.

Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным актом.

В соответствии со статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктами 7.2, 7.3 договора расторжение договора производится в соответствии с нормами действующего законодательства Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В данном случае установленный нормами пункта 2 статьи 452 ГК РФ претензионный порядок урегулирования спора о расторжении договора Департаментом соблюден, что подтверждается требованием от 07.06.2019 № 30/2916-и о расторжении договора.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В качестве оснований для расторжения договора Департамент сослался на неисполнение Обществом предусмотренных пунктами 3.1.6, 3.1.8 договора обязанностей по заключению с ресурсоснабжающими организациями договоров на оказание коммунальных услуг и на несвоевременное заключение договора страхования нежилого помещения.

Между тем судом установлено, что Обществом заключен как договор страхования от 05.06.2019 № 1550290495, так и договор на предоставление коммунальных услуг от 01.06.2019 № 119 Д/Т.

Доказательств того, что несвоевременное заключение ответчиком названных договоров повлекло для Департамента возникновение значительного ущерба, истцом не представлено.

Относительно довода истца о том, что ответчик не обеспечил сохранность нежилого помещения, суд пришел к следующим выводам.

Согласно части 5 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон № 102-ФЗ) к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона) соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В силу части 4 статьи 334 ГК РФ к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

Согласно подпунктам 3, 4 пункта 1 статьи 343 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество (статья 338), обязан не совершать действия, которые могут повлечь утрату заложенного имущества или уменьшение его стоимости, и принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества; принимать меры, необходимые для защиты заложенного имущества от посягательств и требований со стороны третьих лиц.

Для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий, залогодатель обязан принимать меры, установленные федеральным законом, иными правовыми актами Российской Федерации (пункты 3 и 4 статьи 3 ГК РФ) и договором об ипотеке, а если они не установлены - необходимые меры, соответствующие обычно предъявляемым требованиям. В случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен (статья 32 Закона № 102-ФЗ).

В рассматриваемом случае истцом не представлено надлежащих доказательств того, что проведенная Обществом перепланировка уменьшила стоимость недвижимого имущества, либо создала угрозу его утраты.

Так, из представленных ответчиком доказательств, а именно технического заключения, выполненного акционерным обществом «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости – Федеральное бюро технической инвентаризации», следует, что выполненная ответчиком перепланировка, связанная с демонтажем самонесущих перегородок, не нарушает работы систем водоснабжения, теплоснабжения, водоотведения и вентиляции, основные строительные конструкции сохранили работоспособное состояние, достаточную несущую способность, результат работ по демонтажу не представляет собой угрозу жизни и здоровью граждан.

Правом на заявление ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы по вопросу о том, повлекла ли произведенная Обществом перепланировка ухудшение состояния нежилого помещения, уменьшение его рыночной стоимости, истец не воспользовался.

Кроме того, судом принято во внимание то обстоятельство, что Общество является собственником указанного нежилого помещения и в силу статьи 35 Конституции Российской Федерации и статьи 209 ГК РФ ему принадлежит право пользования и распоряжения собственным имуществом.

Заключая договор купли-продажи нежилого помещения с организацией, осуществляющей предпринимательскую деятельность, Департамент имел основания полагать, что помещение, приобретаемое Обществом, может быть последним переоборудовано для более эргономичного и эффективного осуществления деятельности, приносящей доход.

Доказательств, свидетельствующих о снижении рыночной стоимости имущества, Департамент не представил, и, следовательно, не подтвердил, какие условия договора могли быть заключены в иной редакции в связи с возможным проведением ответчиком работ по перепланировке помещения в будущем.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», требование о расторжении договора не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Поскольку переданное Обществу по договору купли-продажи нежилое помещение находится в надлежащем техническом состоянии (с учетом его перепланировки), Покупатель несет расходы по его содержанию, заключен договор страхования, а также принимая во внимание, что расторжение договора купли-продажи в силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ допустимо лишь при существенном нарушении условий договора Покупателем, апелляционный суд приходит к выводу об оснований для удовлетворения исковых требований Департамента.

Судебная коллегия также учитывает, что расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Таким образом, поскольку истцом не представлено доказательств того, что допущенное ответчиком нарушение условий договора купли-продажи является существенным, влекущим в силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ его расторжение, суд первой инстанции обоснованно отказал истцу в удовлетворении иска.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств. Данные доводы были предметом рассмотрения суда и получили надлежащую правовую оценку, с которой суд апелляционной инстанции согласен. Иная оценка стороной обстоятельств спора не свидетельствует об ошибочности выводов суда и неправильном применении судом норм материального права.

Решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормам материального права, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено.

Таким образом, апелляционная жалоба Департамента удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Тверской области от 30 октября 2019 года по делу № А66-11171/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Чередина

Судьи

О.Б. Ралько

А.Н. Шадрина