Решение от 13 января 2023 г. по делу № А41-57985/2022

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А41-57985/22
13 января 2023 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 10 января 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 13 января 2023 года.


Арбитражный суд Московской области в составе судьи В.С. Желонкина, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Д.Д. Силагава, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Главстрой-Саввино» - специализированный застройщик» (143985, Московская область, Балашиха город, ФИО1 (Саввино мкр.) улица, дом 8, пом/эт/рм I/1/А, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 12.08.2013, ИНН: <***>) к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, дата регистрации: 11.01.2016, юридический адрес: 143904, <...>)

о разрешении разногласий, возникших при заключении договора аренды №6723 от 26.05.2022,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле - согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Главстрой-Саввино» - специализированный застройщик» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с уточненными в порядке ст. 49 АПК РФ требованиями к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха (далее – ответчик, комитет) о разрешении разногласий, возникших при заключении договора аренды №6723 от 26.05.2022, а именно, считать договор №6723 от 26.05.2022 в части размера арендных платежей заключенным на следующих условиях:

«3.2. Размер арендной платы по договору №6723 от 26.05.2022 за земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020601:8728, начиная с даты действия договора, определяется в размере не выше размера земельного налога, действующего на территории городского округа Балашиха и рассчитанного в отношении такого земельного участка.

Размер арендной платы на дату заключения договора определяется в соответствии с Приложением 1 к настоящему договору, которое является неотъемлемой частью договора. Сумма ежеквартальной арендной платы устанавливается в размере в размере 46 967,84 (Сорок шесть тысяч девятьсот шестьдесят семь рублей) 84 копейки.

Пункты 3.6., 3.7., 3.8. Договора аренды земельного участка №6723 от 26.05.2022 исключить.

Приложение № 1 к договору аренды №6723 от 26 мая 2022 г.

Расчет арендной платы за земельный участок.

Кадастровый номер: 50:50:0020601:8728.

Исходные данные для расчета ежегодной арендной платы.

Кадастровая стоимость участка (действующая) – 62 623 789,68 руб.

Ставка земельного налога в процентах от кадастровой стоимости - 0,3 %.

Расчёт: 62 623 789,68 руб. х 0,3% = 187 871,37 рублей.

Арендная плата за земельный участок в год составляет 187 871,37 (Сто восемьдесят тысяч восемьсот семьдесят один) рубль 37 копеек.

Арендная плата в квартал составляет 46 967,84 руб. (187 871,37 руб. : 4=46 967,84).

Размер Арендной платы может быть изменен при изменении действующего законодательства Российской Федерации и/или Московской области.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика против удовлетворения требований возражал по доводам, изложенным в отзыве.

Как следует из материалов дела, 27.08.2007 между ООО «Аврора» и Администрацией г.о. Железнодорожный был заключен Инвестиционный контракт на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: <...> микрорайон «Центр-2», в рамках которого инвестор-застройщик застройщик обязался построить и передать в муниципальную собственность жилые помещения для улучшения жилищных условий жителей муниципального образования, четыре общеобразовательные школы, шесть дошкольных учреждений, подстанцию скорой помощи, поликлинику для детей, пожарное депо, здание администрации, здание ГИБДД, и осуществить финансирование проектирования строительства и ввода в эксплуатацию многофункционального торгового центра, инженерных сооружений, необходимых для жизнедеятельности застраиваемой территории, а администрация обязалась утвердить документацию по планировке территории и предоставить в аренду земельные участки для застройки.

В рамках указанного Инвестиционного контракта между Комитетом и ООО «Автора» были заключены договоры от 09.12.2010 №4095, №4096, №4097, №4098, №4100 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:50:020601:47, 50:50:020601:48, 50:50:020601:49, 50:50:020601:50, 50:50:020601:51, 50:50:020601:52.

В дальнейшем на основании соглашения от 25.04.2019 все права и обязанности по Инвестиционному контракту и договорам аренды земельных участков были переданы истцу.

Впоследствии из земельных участков с кадастровыми номерами 50:50:020601:47, 50:50:020601:48, 50:50:020601:49, 50:50:020601:50, 50:50:020601:51, 50:50:020601:52 были образованы новые земельные участки, в частности, земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020601:8728.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

С учетом изложенного, на основании заявления общества Комитет направил проект договора аренды вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020601:8728 на следующих условиях.

Согласно п. 3.2 проекта договора аренды размер арендной платы определяется согласно приложению №1 к договору на основании пункта 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области», если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, в соответствии со следующей формулой:

Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Апл - арендная плата; Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

Пунктами 3.6, 3.7, 3.8 проекта договора также было предусмотрено, что размер арендной платы изменяется в зависимости от изменения базового размера арендной платы, коэффициентов и считается измененной, подлежит оплате со дня введения новых коэффициентов.

Не согласившись с указанными условиями договора, истец направил в адрес комитета разногласия, указав на то, что размер арендной платы по договору должен быть установлен в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, но не выше размера земельного налога в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 №582.

С указанными истцом возражениями комитет не согласился, считая, что к Инвестиционному контракту от 27.08.2007 не подлежат применению положения о договоре о развитии застроенной территории, а также положения Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 №582.

Невозможность урегулирования разногласий в части согласования сторонами порядка определения и размера арендной платы по договору, послужило основанием для обращения истца в суд с заявленными требованиями.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 ЗК РФ, размер арендной платы определяется договором аренды.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года №23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон МО №23/96-ОЗ).

Статьей 14 Закона №23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

При этом базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.

Значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с Приложением к Закону.

Корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным Приложением к Закону и частью 3.1 ст. 14 Закона МО №23/96-ОЗ.

В случаях, когда Кд = 1; 1,1 корректирующий коэффициент равен 1.

Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3.

Коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий:

1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям;

2) историческую и ландшафтную ценность территории;

3) состояние окружающей среды;

4) инженерно-геологические условия;

5) рекреационную ценность территории.

Км устанавливается в пределах от 1 до 10.

Коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.

Пкд и Км не могут носить индивидуального характера и пересматриваться чаще одного раза в год.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.



При этом в пункте 1 статьи 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 №582 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила определения размера арендной платы), а также Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2019 № 305-ЭС19-4399, а также в ответе на вопрос 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, Правила определения размера арендной платы, утвержденные Постановлением №582, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена; вместе с тем в силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации Постановление №582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами. Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов.

Таким образом, Постановление №582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

При рассмотрении споров, вытекающих из договоров аренды публичных земель, суды вправе применительно к статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации давать оценку нормативным правовым актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за земельные участки, с точки зрения их соответствия указанным принципам и не применять 9 нормативный правовой акт публичного образования, противоречащий нормативному правовому акту большей юридической силы.

Данная правовая позиция сформулирована в пункте 33 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019.

Также аналогичные выводу содержатся в Определении Верховного суда Российской Федерации №305-ЭС22-22385 от 28 ноября 2022 года.

В соответствии с п. 2 ч. 5 ст. 39.7 ЗК РФ, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу.

Материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 50:50:020601:8728 был получен в результате размежевания и предоставлен в аренду для использования под комплексную многоэтажную жилую застройку в целях реализации Инвестиционного контракта от 27.08.2007, заключенного между ООО «Аврора» и Администрацией городского округа Железнодорожный (теперь Балашиха) Московской области на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: <...> микрорайон «Центр-2».

Ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что между частным лицом и публично-правовым образованием может быть заключен договор о развитии застроенной территории, по которому частное лицо обязуется подготовить проекты документации по планировке территории, уплатить выкупную цену за изымаемое аварийное жилье и земельные участки, передать в муниципальную собственность жилые помещения, необходимые для расселения граждан из аварийного жилья и после утверждения органами местного самоуправления документации по планировке территории осуществить строительство в соответствии с такой документацией, а публично-правовое образование обязуется утвердить документацию по планировке территории, принять решение об изъятии помещений в аварийных зданиях и земельные участки под ними, а затем предоставить эти участки контрагенту для нового строительства.

Поскольку по условиям Инвестиционного контракта от 27.08.2007 инвестор обязался передать в муниципальную собственность жилые помещения, четыре общеобразовательные школы, шесть дошкольных учреждений, подстанцию скорой помощи, поликлинику для детей, пожарное депо, здание администрации, здание ГИБДД, иные коммунальные объекты, а администрация обязалась утвердить документацию по планировке территории и предоставить в аренду земельные участки для застройки, суд приходит к выводу, что Инвестиционный контракт от 27.08.2007 г. соответствует условиям договора о развитии застроенной территории.

Указанные выводы суда также подтверждаются судебными актами по делам №А41-96810/19, А41-95730/19, А41-95727/19 А41-95735/19, А41-95750/10, А41-95764.

Таким образом, в соответствии с вышеизложенными положениями Постановления №582 арендная плата за пользование земельным участком кадастровым номером 50:50:020601:8728 не может быть выше размера земельного налога.

Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:50:020601:8728 составляет 62 623 789,68 рублей.

В соответствии с подп. 5.1 п.5 Решения Совета депутатов городского округа Балашиха Московской области от 10 июня 2015 года № 02/03 «Об установлении земельного налога на территории городского округа Балашиха», установлена налоговая ставка 0,3% в отношении земельных участков для жилищного строительства.

При указанных обстоятельствах, поскольку на территории городского округа Балашиха установлена налоговая ставка земельного налога в размере 0,3%, то расчет арендной платы по договору №6723 от 26.05.2022 за земельный участок с кадастровым номером 50:50:020601:8728 должен производиться в размере не выше ставки земельного налога, установленного на территории городского округа Балашиха.

Следовательно, суд соглашается с истцом, что размер арендной платы по договору аренды №6723 от 26.05.2022 за земельный участок с кадастровым номером 50:50:020601:8728 должен составлять 187 871,37 рублей в год.

Вместе с тем, поскольку арендная плата в настоящем случае является регулируемой, ставки земельного налога, кадастровая стоимость могут быть изменены законодателем, суд полагает достаточным указание в договоре на порядок определения размера арендной платы в договоре и приложении.

Пункты 3.6, 3.7 и 3.8 договора аренды земельного участка №6727 от 26.05.2022 подлежат исключению, поскольку не соответствуют установленному судом порядку расчета арендной платы по договору аренды.


При этом в силу пункта 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Судебные расходы подлежат распределению в порядке ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО "Главстрой-Саввино"- специализированный застройщик" и Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха, при заключении договора аренды земельного участка №6723 от 26.05.2022, изложив пункт 3.2 договора в следующей редакции:

«Размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020601:8728, начиная с даты действия договора аренды, определяется в размере ставки земельного налога, действующего на территории городского округа Балашиха и рассчитанного в отношении такого земельного участка".

Размер арендной платы рассчитывается в размере ставки земельного налога в соответствии с Приложением № 1 к настоящему договору.

Приложение № 1 к договору аренды №6723 от 26.05.2022.

Расчет арендной платы за земельный участок

Размер годовой арендной платы (Ап) за земельный участок определяется по формуле: Ап=Кс*Нс, где Кс - кадастровая стоимость земельного участка; Нс - налоговая ставка земельного налога.

Пункты 3.6, 3.7 и 3.8 договора аренды земельного участка №6723 от 26.05.2022 исключить.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Главстрой-Саввино» - специализированный застройщик» 6 000 рублей расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.


Судья В.С. Желонкин