Решение от 17 октября 2019 г. по делу № А21-3743/2019

Арбитражный суд Калининградской области ул. Рокоссовского, д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград Дело № А21-3743/2019

«17» октября 2019 года Резолютивная часть решения объявлена 15 октября 2019 года,

Полный текст решения изготовлен 17 октября 2019 года Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Талалас Е.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Арбитражного суда по

адресу: 236040, <...>, дело по заявлению:

Общества с ограниченной ответственностью «Рыбтехцентр Сервис» (ОГРН <***> ИНН <***>)

к Администрации ГО «Город Калининград» (ОГРН <***> ИНН <***>),

третье лицо: Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации ГО «Город Калининград» (ОГРН1023900592759, ИНН <***>)

об оспаривании отказа в предоставлении в аренду земельного участка при участии:

от заявителя: ФИО2, по доверенности от 24.12.2018, паспорту; от Администрации: ФИО3, по доверенности от 14.03.2019, удостоверению; от Комитета: ФИО4, по доверенности от 12.03.2019, удостоверению установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Рыбтехцентр Сервис» (далее по тексту – Общество, Заявитель) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением к Администрации городского округа «Город Калининград» (далее – Администрация), уточнив требования в порядке статьи 49 АПК РФ, просит:

1. Признать отказ Администрации ГО «Город Калининград» № И-КМИ-08/313

от 12.01.2019 года незаконным;

2. Обязать Администрацию изменить вид разрешённого использования

земельного участка с кадастровым номером 39:15:111006:5, расположенного

по адресу: <...>, с «Под существующее здание

прачечной» на «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка»;

3. Обязать Администрацию предоставить ООО «Рыбтехцентр Сервис» для завершения строительства в аренду земельный участок с кадастровым номером 39:15:111006:5, расположенный по адресу: <...>;

Информация о данном судебном заседании, а также тексты судебных актов по делу размещены в Картотеке арбитражных дел и на официальном сайте Арбитражного суда Калининградской области в информационно- телекоммуникационной сети «Интернет».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» (далее – Комитет).

В судебном заседании представитель Общества требования поддержал в полном объеме.

Представители Администрации и Комитета в удовлетворении заявленных требований просили отказать, ссылаясь на доводы, изложенные в оспариваемом решении. Мотивированный отзыв на заявленные требования не представлен.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

17 октября 2007г. между Администрацией, в лице Комитета муниципального имущества и Обществом (инвестор) заключен инвестиционный контракт № 5, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по реконструкции нежилого здания прачечной общей площадью 80,1 кв.м, расположенного по адресу: <...>, находящегося у инвестора в долгосрочной аренде, с целью создания здания гостиницы со строенными офисными помещениями (далее –Объект).

Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 39:15:111006:5.

При заключении контракта стороны согласовали свои имущественные взаимоотношения (соотношение раздела недвижимого имущества, созданного в результате реализации инвестиционного проекта); сроки и содержание этапов реализации проекта; обязанности сторон и др.

Дополнительным соглашением от 09.06.2010г. в инвестиционный контракт внесены изменения относительно нежилых помещений, подлежащих передаче в муниципальную собственность – вместо помещений по ул. Кутузова, 11 площадью 80,1 кв.м подлежали передаче помещения по ул. Колхозная, 17 общей площадью 112,2 кв.м.

Дополнительным соглашением от 06.10.2010г. в контракт внесены изменения, в которых зафиксирован факт приобретения инвестором за счёт собственных средств нежилого помещения площадью 112,2 кв.м по ул. Колхозная, 17 и передача этого помещения в муниципальную собственность.

Этим же дополнительным соглашением стороны определили, что на изменение Инвестором (Обществом) целевого назначения Объекта согласие Администрации не требуется (пункт 1.6 ).

12.12.2014 года стороны заключили дополнительное соглашение к инвестиционному контракту № 5, в соответствии с которым инвестор вправе

реализовать инвестиционный проект по реконструкции нежилого здания прачечной общей площадью 80,1 кв.м, расположенного по адресу: <...>, с целью создания гостиницы со встроенными офисными помещениями, зарегистрировав за собой в установленном порядке единоличное право собственности на объект незавершенного строительства.

Как следует из материалов дела, 26 января 2015 за Обществом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства площадью застройки 151,4 кв.м, степенью готовности 10%, расположенный по адресу: <...>, (кадастровый номер объекта 39:15:111006:101). Земельный участок с кадастровым номером 39:15:111006:5, на котором расположен указанный выше объект незавершенного строительства, предоставлен обществу в аренду по договору от 30.11.2007г. № 009105-МН (со сроком аренды - до 16.07.2022г.).

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 20.07.2017г. по делу № А21-91/2017 договор аренды земельного участка по инициативе администрации расторгнут, решение суда вступило в законную силу.

Между тем, Общество, являясь собственником незавершенного строительством объекта, находящегося на спорном земельном участке, продолжает до настоящего времени оплачивать арендную плату за земельный участок.

Инвестиционный контракт № 5 является действующим до настоящего времени. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калининградской области по делу № А21-16733/2018 от 22.03.2019 года в расторжении инвестиционного контракта Администрации отказано.

В целях завершения строительства предусмотренного Инвестиционным контрактом Объекта, Обществом в адрес Администрации неоднократно направлялись заявления с просьбой о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 39:15:111006:5, на которые Администрация ответила отказом. Факт обращения Заявитель подтверждает распиской о приёме от последнего документов о предоставлении муниципальной услуги «Предоставление земельного участка в аренду под существующими объектами недвижимости» от 27.03.2018 года, письмами исх. № 11, № 12 от 21.05.2018 года, вх. № 10714/ж от 21.12.2018 года, а отказа - письмами № 028-7/у-25-1402 от 25.04.2018 года, № 1372/И от 21.06.2018 года, № И-КМИ-08/313 от 12.01.2019 года. Общество, не согласившись с отказом, выраженным в письме № И-КМИ- 08/313 от 12.01.2019 года, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд считает требования Заявителя подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере

предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, основанием для принятия решения суда о признании решения и действия (бездействия) незаконными являются одновременно их несоответствие закону или иному правовому акту и нарушение указанными актами прав и охраняемых законом интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим заявлением.

Отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений, регулируются Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее по тексту – Закон).

В силу статьи 1 Закона капитальные вложения - инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно - изыскательские работы и другие затраты.

Статьей 15 Закона предусмотрено, что государство в соответствии с названным Законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации гарантирует всем субъектам инвестиционной деятельности независимо от форм собственности, в частности, защиту капитальных вложений.

Согласно статьи 8 Закона отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Условия договоров и (или) контрактов сохраняют свою силу на весь срок их действия, за исключением случаев, предусмотренных данным Федеральным законом и другими федеральными законами.

В соответствии с частью 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по те тексту – ЗК РФ) земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи, согласно которого предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в

течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Вступившими в законную силу решением Арбитражного суда Калининградской области от 11.05.2018 года по делу № А21-11393/2017 и решением от 22.03.2019 года по делу № А21-16733/2018 года установлено, что Обществом обязательства по Инвестиционному контракту исполнены в полном объеме, а встречные обязательства по контракту Администрацией не исполнены. Данные обстоятельства суд считает установленными и в силу части 2 статьи 69 АПК РФ не подлежащими доказыванию вновь.

По делу № А21-11393/2017 Администрации отказано в удовлетворении требования о признании отсутствующим права собственности общества на объект незавершенного строительства (степень готовности 10%, площадь застройки 151, 4 кв.м., запись регистрации от 26.01.2015г. № 39-39/001-39/011/013/2015-161/1), расположенный по адресу: <...>.

Принимая во внимание наличие вступившего в законную силу решения суда по делу № А21-11393/2017, суд в ходе рассмотрения настоящего дела отклонил ходатайство Администрации, поддержанное представителем Комитета, о назначении по делу судебной экспертизы на предмет определения фактического состояния незавершенного строительством объекта, степенью готовности 10%, площадью застройки 151, 4 кв.м., с целью квалификации его как объект недвижимого имущества.

По делу № А21-16733/2018 Администрации отказано в расторжении инвестиционного контракта от 17.10,2007 № 5. Отказывая в иске, суд пришел к выводу, что изменение обстоятельств, на которое ссылается Администрация - невозможность завершения строительства по причине отсутствия прав на земельный участок, на котором расположен принадлежащий обществу объект незавершенного строительства, вызвано причинами, зависящими от самой Администрации, а именно отказом от предоставления Обществу Земельного участка письмами от 25.04.2018 г., от 21.06.2018 г., от 12.01.2019 г. Решение от 22.03.2019 по делу № А21-16733/2018 оставлено без изменения Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2019.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями, а,

учитывая исполнение Обществом своих обязательств, согласно части 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Между тем, для реализации инвестиционного проекта Заявителю необходимо получить разрешение на строительство.

В силу части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации данное разрешение можно получить только при наличии у Заявителя правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором планируется проведение строительных работ.

В силу пункта 5.1.2. Контракта Администрация обязана оказывать инвестору необходимое содействие в реализации проекта по вопросам, входящим в её компетенцию, в том числе обеспечивать подготовку и выпуск распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта.

Согласно пункту 1.5. Контракта распорядительный документ – это правовой акт органа или должностного лица исполнительной власти города Калининграда, который в соответствии с действующим порядком является основанием для реализации мероприятий в рамках инвестиционного проекта и последующего оформления имущественных прав по завершении реализации Инвестиционного контракта.

Таким образом, в данном конкретном случае, Администрация, обладая всеми необходимыми полномочиями, отказывая Обществу в приведении вида разрешённого использования спорного земельного участка в соответствие с Классификатором видов разрешённого использования земельных участков и предоставлении его (Земельного участка) для завершения строительства в аренду Заявителю, уклоняется от исполнения обязательств по Инвестиционному контракту.

В качестве оснований для отказа в предоставлении Обществу земельного участка в аренду, в оспариваемом письме исх. № и-КМИ-08/313 от 12.01.2019 года указаны:

- Рассмотрение Арбитражным судом Калининградской области дела № А21- 16733/2018;

- Разрешённое использование Земельного участка «под существующее здание прачечной» не соответствует целям использования такого земельного участка. В настоящее время изменение видов разрешённого использования Земельного участка, в том числе с целью приведения его в соответствие с действующими Правилами землепользования и застройки городского округа «Город Калининград» и Классификатором видов разрешённого использования земельных участков, утверждённым Приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. № 540, входит в полномочия Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области, а не Администрации.

Между тем, в соответствии с п. 1 ст. 10 Правил землепользования и застройки городского округа «Город Калининград», утвержденных Решением городского Совета депутатов Калининграда от 25.12.2017 № 339, изменение одного вида разрешённого использования на другой вид осуществляется самостоятельно правообладателем в соответствии с действующими требованиями земельного, градостроительного и гражданского законодательства.

Из материалов дела следует, что правообладателем спорного земельного участка является Администрация.

Кроме того, согласно части 13 статьи 34 Закона № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка.

В силу пункта 12 названного закона до 1 января 2020 года орган местного самоуправления поселения, орган местного самоуправления городского округа обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными классификатором видов разрешенного использования земельных участков. При этом проведение публичных слушаний по проекту изменений, вносимых в правила землепользования и застройки, не требуется.

Пунктом 2 статьи 58 Правил землепользования и застройки городского округа «Город Калининград» предусмотрен перечень видов разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером 39:15:111006:5, при этом основным видом разрешенного использования участка является «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка.

Таким образом, учитывая, что в соответствии с пунктом 1.6. Дополнительного соглашения (к Контракту) от 06 октября 2010 года согласие Администрации на изменение Инвестором целевого назначения объекта не требуется, а изменение вида разрешенного использования земельного участка на основной вид разрешенного использования: «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка» находится в полномочиях Администрации, то при внесении в Государственный земельный кадастр указанных изменений Администрация, принимая во внимание положения Инвестиционного контракта, в том числе его возмездность, положения Земельного кодекса Российской Федерации, обязана была предоставить Инвестору в аренду для завершения строительства Земельный участок с целью предоставления Обществу (Инвестору) возможности получения разрешение на строительство Объекта для реализации Инвестиционного контракта.

При таких обстоятельствах, отказ Администрации исполнять встречные обязательства по Инвестиционному контракту, при фактическом и полном

исполнении обязательств со стороны Общества, является злоупотреблением правом, что в силу статьи 10 ГК РФ недопустимо.

Учитывая вышеуказанные обстоятельства, принимая во внимание зависимость Общества от Администрации в спорных правоотношениях, невозможность Заявителя (Инвестора) действовать по отношению к Администрации на началах равенства и автономии воли, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования Общества являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать отказ Администрации городского округа «Город Калининград» № И-КМИ-08/313 от 12.01.2019 года незаконным.

Обязать Администрацию городского округа «Город Калининград» изменить вид разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером 39:15:111006:5, расположенного по адресу: <...> с вида «Под существующее здание прачечной» на «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка».

Обязать Администрацию городского округа «Город Калининград» предоставить ООО «Рыбтехцентр Сервис» для завершения строительства в аренду сроком на три года земельный участок с кадастровым номером 39:15:111006:5, расположенный по адресу: <...>.

Взыскать с Администрации городского округа «Город Калининград» в пользу ООО «Рыбтехцентр Сервис» 3 000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы отказать.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья Е.А. Талалас

(подпись, фамилия)