Решение от 4 марта 2024 г. по делу № А73-727/2024

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-727/2024
г. Хабаровск
04 марта 2024 года
Резолютивная часть объявлена 27 февраля 2024 года.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Татаринова В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в заседании суда дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Полюс Здоровья» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680015, <...>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680000, <...>)

о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации прав, выраженного в уведомлении от 20.10.2023 № КУВД-001/2023-47634506/1 о приостановлении государственной регистрации прав.

В судебное заседание явились:

от заявителя – ФИО2 по доверенности от 05.07.2023, диплом;

от Управления Росреестра по Хабаровскому краю – ФИО3 по доверенности от 20.12.2023 № Дов-086, диплом.

Суд

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Полюс Здоровья» (далее – ООО «Полюс Здоровья», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (далее – Управление Росреестра) о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации прав, выраженного в уведомлении от 20.10.2023 № КУВД-001/2023-47634506/1 о приостановлении государственной регистрации прав. В качестве способа восстановления нарушенного права заявитель просит суд обязать Управление Росреестра осуществить государственную регистрацию права собственности ООО «Полюс здоровья» на объект недвижимости - склад красок и растворителей, назначение: нежилое, литер Т, 1-этажный, общей площадью 258,8 кв.м., расположенный по адресу <...>, на основании поданного заявления и представленных документов.

Представитель заявителя в судебном заседании требование поддержала по доводам, изложенным в заявлении. Представитель Управления Росреестра в судебном заседании просила в удовлетворении заявленного требования отказать; представлен отзыв.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд выявил следующие фактические обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора.

Между открытым акционерным обществом «Хабаровский завод отопительного оборудования» (далее – ОАО «ХЗОО») и ООО «Полюс Здоровья» 25.06.2001 заключен договор № 35 купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого ОАО «ХЗОО» продает, а ООО «Полюс Здоровья» приобретает в собственность следующее недвижимое имущество: Склад красок и растворителей, назначение: нежилое, литер Т, 1-этажный, находящийся по адресу <...>, инв. № 11681, общей площадью 258,8 кв.м., год постройки 1961.

Согласно пункту 3.1 вышеуказанного договора государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость от продавца к покупателю будет осуществлена в течение 30 дней после заключения настоящего договора.

Оплата по названному договору произведена согласно акту зачета взаимных требований от 31.07.2001. Передача недвижимого имущества произведена 26.06.2015, что следует из акта приема-передачи.

В соответствии со сведениями из ЕГРЮЛ в отношении ОАО «ХЗОО» деятельность названного юридического лица прекращена 16.10.2013 в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

17.10.2023 ООО «Полюс Здоровья» обратилось через филиал МФЦ № 2 в г. Хабаровске в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности в отношении приведенного выше объекта недвижимости.

К заявлению, в числе прочего, приложены: договор купли-продажи недвижимого имущества от 25.06.2001, акт приема-передачи от 26.06.2015, акт зачета взаимных требований от 31.07.2001, разъяснение по факту отсутствия регистрации права на здание – склад красок и растворителей от 17.10.2023, решение суда по делу № А73-9421/2023, план приватизации от 08.12.1992.

Уведомлением Управления Росреестра от 20.10.2023 № КУВД-001/2023-47634506/1 ООО «Полюс Здоровья» извещено с отсылкой на положения пункта 4 части 1, пункта 2 части 4, части 5 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) о том, что осуществление действий по государственной регистрации прав приостановлено до 22.01.2024, поскольку не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Как указано в уведомлении, в настоящее время право собственности за продавцом ОАО «ХЗОО» на рассматриваемый объект недвижимости в ЕГРН не зарегистрировано; так как государственная регистрация перехода права собственности может быть осуществлена только при наличии государственной регистрации права собственности в ЕГРН за продавцом ОАО «ХЗОО» (часть 9 статьи 15 Закон № 218-ФЗ), осуществить регистрацию перехода права не представляется возможным.

Не согласившись с вышеуказанным уведомлением Управления Росреестра о приостановлении государственной регистрации прав, считая его незаконным, ООО «Полюс Здоровья» 19.01.2024 обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Как утверждает заявитель, ссылаясь на план приватизации и технический паспорт, ОАО «ХЗОО» является собственником рассматриваемого Склада красок и растворителей. По мнению ООО «Полюс Здоровья», основанному на положениях части 1 статьи 69 Закона № 218-ФЗ, права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости; государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей; ОАО «ХЗОО» на основании сделки приватизации приобрело право собственности на спорный объект недвижимого имущества до вступления в силу Закона № 122-ФЗ. Заявитель, руководствуясь правовой позицией, изложенной в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», полагает, что препятствия для государственной регистрации права собственности на спорный Склад красок и растворителей отсутствуют.

Управление Росреестра, возражая на доводы заявителя, исходит из законности и обоснованности оспариваемого уведомления о приостановлении государственной регистрации прав от 20.10.2023 № КУВД-001/2023-47634506/1.

Исследовав и оценив в порядке главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) доказательства, представленные в материалы дела, заслушав представителей сторон, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленного требования ввиду следующего.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, исходя из содержания части 2 статьи 201 АПК РФ, необходимо установление фактов несоответствия такого ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) закону или иному ненормативному акту и, одновременно, нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Согласно части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания законности акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Законом № 218-ФЗ.

В силу положений частей 3, 5 статьи 1 Закон № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

На основании положений части 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом порядке.

Как определено пунктом 2 части 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав.

Частью 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ определен перечень документов-оснований для осуществления государственной регистрации прав. К их числу относятся:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

свидетельства о праве на наследство;

вступившие в законную силу судебные акты;

акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке;

иные документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости.

Согласно положениям части 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Как следует из положений пунктов 1, 5, 44 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ, государственная регистрация прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав; лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества;

Материалами дела подтверждается, что в Управление Росреестра поступило заявление ООО «Полюс Здоровья» о государственной регистрации права собственности в отношении следующего объекта недвижимости: Склад красок и растворителей, назначение: нежилое, литер Т, 1-этажный, находящийся по адресу <...>, инв. № 11681, общей площадью 258,8 кв.м., год постройки 1961.

К заявлению, в числе прочего, были приложены: договор купли-продажи недвижимого имущества от 25.06.2001, акт приема-передачи от 26.06.2015, акт зачета взаимных требований от 31.07.2001, разъяснение по факту отсутствия регистрации права на здание – склад красок и растворителей от 17.10.2023, решение суда по делу № А73-9421/2023, план приватизации от 08.12.1992.

На основании пункта 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ Управлением Росреестра проведена правовая экспертиза представленных документов, по результатам которой 20.10.2023 государственная регистрация приостановлена ввиду непредставления документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, то есть применительно к пункту 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ.

При этом, приостанавливая государственную регистрацию прав, Управление Росреестра правомерно исходило из следующего.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Как следует из положений части 2 статьи 11 Закона № 218-ФЗ, Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

В силу положений части 1 статьи 69 Закона № 218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

В свою очередь, в силу императивных положений части 3 статьи 69 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки с указанным объектом недвижимости

На основании положений пункта 3 части 3 статьи 15 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Частью 9 статьи 15 Закона № 218-ФЗ уточнено, что в случае ликвидации юридического лица или исключения недействующего юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц на момент подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности продавца, являющегося юридическим лицом, право собственности которого на отчуждаемый объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, государственная регистрация перехода права собственности на данный объект недвижимости осуществляется на основании заявления покупателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в этот реестр записи о ликвидации данного юридического лица или исключении недействующего юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц, а также предусмотренных договором купли-продажи документов, подтверждающих исполнение сторонами договора своих обязательств (в том числе по полной уплате цены договора, по передаче объекта недвижимости).

Таким образом, регистрация права в случае ликвидации юридического лица - продавца возможна на основании заявления покупателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в этот реестр записи о ликвидации данного юридического лица, но при условии, что право собственности этого продавца на отчуждаемый объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Как подтверждается материалами дела, ООО «Полюс Здоровья» просит Управление Росреестра зарегистрировать право собственности на объект недвижимости - склад красок и растворителей, назначение: нежилое, литер Т, 1-этажный, общей площадью 258,8 кв.м., расположенный по адресу <...> на основании договор купли-продажи недвижимого имущества от 25.06.2001 № 35, заключенного между ОАО «ХЗОО» (продавец) и ООО «Полюс Здоровья» (покупатель).

Вместе с тем, как выявлено Управлением Росреестра, ОАО «ХЗОО» ликвидировано 16.10.2013 в связи с прекращением деятельности юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

Кроме того, право собственности за продавцом ОАО «ХЗОО» на спорный объект недвижимости в ЕГРН не зарегистрировано.

При указанных обстоятельствах Управление Росреестра, по убеждению суда, исходя из положений части 9 статьи 15 Закона № 218-ФЗ, пришло к обоснованному выводу о невозможности государственной регистрации перехода права собственности, поскольку государственная регистрация перехода права собственности может быть осуществлена только при наличии государственной регистрации права собственности в ЕГРН за продавцом ОАО «ХЗОО».

Таким образом, на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ ввиду непредставления документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, государственная регистрация прав правомерно приостановлена Управлением Росреестра до устранения причин, препятствующих ее осуществлению, в связи с чем в адрес заявителя направлено уведомление от 20.10.2023 № КУВД-001/2023-47634506/1 о приостановлении государственной регистрации прав: определен срок приостановления до 22.01.2024.

Действительно, как разъяснено в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Между тем, в рассматриваемой ситуации основанием для приостановления государственной регистрации перехода права собственности явилось не только отсутствие продавца, но и отсутствие сведений о государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости за продавцом в Едином государственном реестре недвижимости, что, вопреки суждениям заявителя, полностью согласуется с положениями частей 1, 3 статьи 69 Закона № 218-ФЗ; ОАО «ХЗОО» не обеспечило регистрацию титула в отношении спорного объекта недвижимости до совершения сделки купли-продажи с ООО «Полюс Здоровья».

Ссылка заявителя на технический паспорт спорного объекта недвижимости судом отклоняется, поскольку данный документ носит технический характер и не подтверждает право собственности ОАО «ХЗОО» на рассматриваемый Склад красок и растворителей.

В случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования (часть 3 статьи 201 АПК РФ).

По существу оспариваемое решение Управления Росреестра о приостановлении государственной регистрации прав, выраженное в уведомлении от 20.10.2023 № КУВД-001/2023-47634506/1 о приостановлении государственной регистрации прав, как установил суд, соответствует положениям Закона № 218-ФЗ, а также не нарушает права и законные интересы заявителя, имеющего возможность устранить причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав.

Приведенные заявителем доводы не подтверждают наличие со стороны Управления Росреестра нарушений Закона № 218-ФЗ.

При всем вышеизложенном в удовлетворении заявленного ООО «Полюс Здоровья» требования следует отказать.

Ввиду отказа в удовлетворении заявленного требования судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб. относятся на заявителя.

Применительно к положениям статьи 104 АПК РФ ООО «Полюс Здоровья» следует возвратить из федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной при подаче заявления платежным поручением от 16.01.2024 № 8.

Руководствуясь статьями 104, 167-170, 176, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленного требования отказать.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Полюс Здоровья» (ОГРН <***>, ИНН <***>) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3 000 руб., излишне уплаченную при подаче заявления платежным поручением от 16.01.2024 № 8.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья В.А. Татаринов