Решение от 13 августа 2024 г. по делу № А56-105676/2023

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-105676/2023
13 августа 2024 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 07 августа 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 13 августа 2024 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Корчагиной Н.И.,


при ведении протокола судебного заседания секретарем Юламановым А.М.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью «Мегаполис»

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга

третье лицо: 1. Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга»; 2. Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества»

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения,


при участии

- от истца: ФИО1, по доверенности от 20.10.2023

- от ответчика: ФИО2, по доверенности от 29.12.2023

- от третьего лица: 1. не явились, извещены; 2. Ни Л.В., по доверенности от 09.04.2024

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Мегаполис» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – ответчик, Комитет) об урегулировании разногласий между ООО Мегаполис и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в отношении нежилого помещения 14-Н площадью 67,3 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004142:1275, расположенного по адресу: 197183, <...>, литера А.

Определением суда от 25.04.2024 удовлетворено ходатайство истца общества с ограниченной ответственностью «Мегаполис» о назначении судебной экспертизы, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональное бюро судебных экспертиз» ФИО3, производство по делу приостановлено.

В соответствии со ст. 108 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истцом были внесены на депозитный счет суда денежные средства по платежному поручению № 157 от 27.04.2024 в сумме 25 000 руб., подлежащие выплате эксперту.

01.07.2024 в арбитражный суд поступило заключение эксперта № 212-ОЭНД на 39 л., счет № НМ01-000745 от 24.06.2024.

Определением суда от 03.07.2024 назначено судебное заседание по рассмотрению вопроса о наличии оснований для возобновления производства по делу на 07.08.2024.

В суд через систему «Мой арбитр» поступил отзыв ГБУ «ГУИОН».

Третье лицо 1, извещенное о времени и месте судебного разбирательства в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в судебное заседание не явилось.

Иные лица, участвующие в деле, явились.

Суд в отсутствие возражений сторон, возобновил производство по делу на основании ст. 146 АПК РФ.

Представитель истца представил заявление об изменении исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ, а именно: Урегулировать разногласия между обществом с ограниченной ответственностью «Мегаполис» и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга, возникшие при заключении Договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в отношении нежилого помещения 14-Н площадью 67,3 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004142:1275, расположенного по адресу: 197183, <...>, литера А, изложив пункт 2.1. договора в следующей редакции: «Цена продажи Объекта составляет 9 740 000 (Девять миллионов семьсот сорок тысяч) рублей, НДС не облагается».

Представитель ответчика, третьего лица 2 поддержали позицию, изложенную в отзыве.

Изучив материалы дела, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

Между городом федерального значения Санкт-Петербург в лице Комитета и Обществом был заключен Договор аренды № 17-А029723 от 30 июня 2017 года нежилого помещения общей площадью 67,3 кв.м., расположенного по адресу: 197183, <...>, литера А, помещение 14-Н (далее - Договор).

Истец обратился к Ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения.

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» направил в адрес Общества проект Договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге (далее - Договор купли-продажи) в отношении нежилого помещения 14-Н площадью 67,3 кв. м., с кадастровым номером 78:34:0004142:1275, расположенного по адресу: 197183, <...>, литера А (далее - Объект).

Согласно пункту 2.1 Проекта договора, цена продажи Объекта составляет 9 800 000 руб.

Общество не согласилось с величиной рыночной стоимости Объекта, определенной Комитетом, и обратилось к независимому оценщику.

Согласно Отчету об оценке № 250 от 18.08.2023 года, составленному ООО «РЕНДЕР», оценщик ФИО4, член Ассоциации Саморегулируемая организация оценщиков «Свободный оценочный департамент», рыночная стоимость Объекта составляет 8 912 720 руб.

В соответствии с отчетом независимого оценщика, Общество направило в Комитет проекты Договоров купли-продажи, подписанные с учетом протокола разногласий, Протокол разногласий к Договору купли-продажи от 22.08.2023 и Отчет независимого оценщика об оценке Объекта. В сопроводительном письме Общество просило рассмотреть представленные документы и принять решение о приватизации Объекта по цене 8 912 720 руб. Документы приняты Комитетом 29.08.2023 за № 05-15-86983/23-0-0.

Письмом № 05-15-86983/23-0-1 от 31.08.2023 Комитет имущественных отношений в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» уведомил Общество с ограниченной ответственностью «Мегаполис» о невозможности заключения договора купли-продажи на предложенных Обществом условиях и порекомендовал обратиться в суд.

Указанные выше обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 Закона № 159-ФЗ.

В соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии со статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной; в случае возникновения спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, такой спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, определенной независимым оценщиком», в силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрена обязанность лица, имеющего преимущественное право приобретения спорного объекта, заключить договор по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, т.е. предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки стоимости.

Отчет независимого оценщика является в этом случае одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ), оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Закон № 159-ФЗ не предусматривает специальной процедуры, связанной с заключением договора, поэтому в данной ситуации подлежат применению положения главы 28 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При заключении договора купли-продажи объекта недвижимости между сторонами возник спор относительно цены Объекта.

После принятия решения об условиях приватизации достоверность величины проведенной оценки может быть поставлена под сомнение при рассмотрении преддоговорных споров, а также споров, связанных с уклонением публичных органов от исполнения обязанности по передаче государственного и муниципального имущества в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства.

Вместе с тем, из приведенных выше норм права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком, исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона № 159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.

Вместе с тем, согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Определением суда от 25.04.2024 удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональное бюро судебных экспертиз» ФИО3. Перед экспертом поставлен следующий вопрос: Определить по состоянию на 31.05.2023 года рыночную стоимость объекта недвижимости: нежилого помещения общей площадью 67,3 кв.м., расположенного по адресу: 197183, <...>, литера А, помещение 14-Н, с кадастровым номером 78:34:0004142:1275?

01.07.2024 в арбитражный суд поступило заключение эксперта № 212-ОЭНД на 39 л., счет № НМ01-000745 от 24.06.2024, согласно выводам эксперта рыночная стоимость объекта составила 9 740 000 руб.

Экспертные заключения соответствует требованиям АПК РФ, содержит подробное описание проведенных исследований, сделанные выводы являются мотивированными, ясными, полными, не содержат противоречий. Имеется подписка эксперта о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ заключение, составленное по результатам судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что заключение эксперта № 212-ОЭНД соответствует предъявляемым к нему законодательством об оценочной деятельности требованиям, не вызывает сомнений в его обоснованности, в связи с чем цена объекта недвижимости подлежит установлению на основании указанного отчета.

В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ взысканию с ответчика в пользу истца подлежит 6 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области




решил:

Урегулировать разногласия между обществом с ограниченной ответственностью «Мегаполис» и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга, возникшие при заключении Договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в отношении нежилого помещения 14-Н площадью 67,3 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004142:1275, расположенного по адресу: 197183, <...>, литера А, изложив пункт 2.1. договора в следующей редакции: «Цена продажи Объекта составляет 9 740 000 (Девять миллионов семьсот сорок тысяч) рублей, НДС не облагается».

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Мегаполис» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.


Судья Корчагина Н.И.