Решение от 20 ноября 2020 г. по делу № А07-28814/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-28814/2019
г. Уфа
20 ноября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 13.11.2020

Полный текст решения изготовлен 20.11.2020

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Насырова М. М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску

Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «СтроительГрупп» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

Третьи лица:

1) Совет городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>);

2) Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН: <***> ОГРН: <***>).

о взыскании арендной платы в размере 404 512 руб. 83 коп. за период с 01.01.2017 по 13.11.2017, пени в размере 26 906 руб. 07 коп. за период с 11.01.2017 по 13.11.2017

при участии в судебном заседании:

от истца – не явились, извещены надлежащим образом;

от ответчика - ФИО2, доверенность №01/20 от 09.01.2020, диплом от 07.06.1993, паспорт;

от третьих лиц – не явились, извещены надлежащим образом;

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее по тексту также – истец, УЗИО, Управление) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «СтроительГрупп» (далее по тексту также – ответчик, ООО "Строительгрупп", общество) о взыскании арендной платы в размере 404 512 руб. 83 коп. за период с 01.01.2017 по 13.11.2017, пени в размере 26 906 руб. 07 коп. за период с 11.01.2017 по 13.11.2017.

Определением суда от 02.10.2019 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

23.10.2020 от ответчика поступил отзыв на исковое заявление, ответчик с заявленными требованиями не согласен, считает требования не подлежащими удовлетворению (л.д. 56-59 том 1).

Для дополнительного исследования доказательств суд в соответствии с ч. 5 ст. 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением от 08.11.2019 перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Определением суда от 25.12.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Совет городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Совет ГО г. Уфа РБ, Совет), Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее по тексту также – Администрация ГО г. Уфа РБ, Администрация) (далее – третьи лица).

От Совета в материалы дела поступил отзыв на исковое заявление, требования Управления просит удовлетворить (л.д. 78-79 том 1).

11.03.2020 и 06.08.2020 от ответчика поступили дополнения к отзыву (л.д. 109-111 том 1, л.д. 1-8 том 2).

05.11.2020 от ответчика поступило ходатайство об участии в судебном онлайн-заседании.

12.11.2020 от истца поступило ходатайство о рассмотрении дела без участия истца, исковые требования поддерживает в полном объеме.

Судом ходатайство ответчика об участии в онлайн заседании рассмотрено, удовлетворено, заседание проводится в режиме онлайн.

Представитель ответчика возражал по заявленным требованиям по доводам, изложенным ранее в отзыве на иск и дополнениях к нему, в удовлетворении требований просил отказать.

Третьи лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом по правилам ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, явку в судебное заседание не обеспечили.

Поскольку истец и третьи лица надлежащим образом извещены о месте и времени судебного заседания по правилам ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично путем размещения информации на интернет-сайте, дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителя ответчика, суд

УСТАНОВИЛ:

Из материалов дела следует, что 25.03.2010 между Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Муниципальным унитарным предприятием «Служба заказчика и технического надзора» городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – МУП СЗ и ТН г. Уфы) заключен договор № 10-РТ о развитии застроенной территории, ограниченной улицей Транспортной, бульваром Баландина, бульваром Тухвата Янаби и улицей им. Фронтовых Бригад в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Договор № 10-РТ).

28.03.2014 между Администрацией, ООО «СтроительГрупп» и МУП СЗ и ТН г. Уфы заключено соглашение об уступке части прав требования по Договору № 10-РТ от 25.03.2010 о развитии застроенной территории, ограниченной улицей Транспортной, бульваром Баландина, бульваром Тухвата Янаби и улицей им. Фронтовых Бригад в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Соглашение об уступке).

В соответствии с данным Соглашением об уступке (в редакции дополнительных соглашений № 1 от 31.03.2014 и № 2 от 26.09.2014) ООО «СтроительГрупп» приняло на себя обязательство застроить территорию квартала в части площади ориентировочно 7,35 га. В свою очередь, Администрация обязалась заключить с ним договор аренды земельного участка под проектирование и строительство на территории, не требующей сноса жилых домов, в течение 45 дней с момента подписания сторонами Соглашения об уступке, а также оформить аренду территории, занятой частными домовладениями, после выполнения заявителем обязательств по их сносу.

Договором № 10-РТ предусмотрено обязательство ответчика разработать проект планировки и проект межевания застроенной территории, а также корреспондирующее ему обязательство Администрации утвердить проект планировки и проект межевания застроенной территории в течение 2-х месяцев со дня представления другой стороной разработанной и согласованной в установленном порядке документации по планировке застроенной территории при условии отсутствия замечаний в данной документации.

16.11.2015 между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и ООО «СтроительГрупп» (арендатор) подписан договор аренды земельного участка № 885-15, согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020405:234, расположенный по адресу: Калининский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, в квартале, ограниченном улицами Транспортной, им. Фронтовых бригад, бульварами Баландина и Тухвата Янаби для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома № 3, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору, общей площадью 9234 кв.м.

В соответствии с п. 3.1. договора срок аренды устанавливается с 03.08.2015 по 08.08.2018. В соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны установили, что условия договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 03.08.2015.

Размер годовой арендной платы за участок составляет 666 798 руб. 37 коп. (п. 4.1 договора).

Размер арендной платы исчисляется путем умножения ставки арендной платы за землю (установленной соответствующим решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан) на кадастровую стоимость земельного участка и часть (долю) земельного участка, занятого объектом, принадлежащим арендатору, определяемую с учетом долей в праве собственности на объект или сложившегося порядка пользования земельным участком. Расчет арендной платы определен в приложении к договору, который является его неотъемлемой частью (п.п. 4.2, 4.3 договора).

В соответствии с п.4.7 договора арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца.

В соответствии с п. 7.1. договора аренды в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает пени в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки.

По акту приема-передачи от 16.11.2015 обозначенный выше земельный участок передан арендатору.

Истец, указывая, что ответчиком не выполнены обязательства по внесению арендной платы, обратился в суд с настоящим иском.

В отзыве ответчик иск не признал, указал, что взаимоотношения по договору аренды подлежат рассмотрению во взаимосвязи с договором № 10-РТ, существенными условиями которого согласно ч.3. ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) являются обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки, включая проект межевания застроенной территории, осуществить строительство на застроенной территории в соответствии с указанными проектами, а также обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории. Согласованные Главархитектурой г. Уфы 28.04.2016 проекты планировки и межевания утверждены Администрацией лишь 26.10.2017, что является злоупотреблением полномочиями. Постановлением Администрации от 24.11.2014 г. № 5254 ответчику разрешено производить проектирование и строительство только после разработки и утверждения проекта межевания территории. Соответственно, ответчик не имел возможности использовать земельный участок по назначению, о чем сообщал неоднократно в адрес Администрации. Впоследствии, в связи с невозможностью осуществления пользования земельным участком с 01.01.2017 прекратил оплату арендной платы. Невозможность использования земельного участка обусловлена бездействием со стороны Администрации и его структурных подразделений, что следует расценить как злоупотребление правом, исключающее возможность взыскания арендной платы за период просрочки утверждения проекта планировки и проекта межевания. Истцу, входящему в структуру Администрации, а также обладающему полномочиями по контролю факта использования земельного участка, было известно об этих обстоятельствах.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доводы представителя истца и ответчика, третьих лиц, суд считает иск не подлежащим удовлетворению на основании следующего.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон

должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

В соответствии со статьями 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из статьи 606 и пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12 по делу N А67-3141/2011 указано, что исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

В соответствии с правовой позицией, указанной в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Как следует из пункта 4 Обзора судебной практики N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатора пользованием вещью, в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В соответствии со статьей 12 Конституции Российской Федерации (без учета изменений от 01.07.2020 г.), в Российской Федерации признается и гарантируется местное самоуправление. Местное самоуправление в пределах своих полномочий самостоятельно. Органы местного самоуправления не входят в систему органов государственной власти.

Согласно статье 132 Конституции Российской Федерации (без учета изменений от 01.07.2020г.), органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью, формируют, утверждают и исполняют местный бюджет, устанавливают местные налоги и сборы, осуществляют охрану общественного порядка, а также решают иные вопросы местного значения.

Органы местного самоуправления могут наделяться законом отдельными государственными полномочиями с передачей необходимых для их осуществления материальных и финансовых средств. Реализация переданных полномочий подконтрольна государству (часть 2 статьи 132 Конституции Российской Федерации (без учета изменений от 01.07.2020 г.).

Местное самоуправление в Российской Федерации гарантируется правом на судебную защиту, на компенсацию дополнительных расходов, возникших в результате решений, принятых органами государственной власти, запретом на ограничение прав местного самоуправления, установленных Конституцией Российской Федерации и федеральными законами (статья 133 Конституции Российской Федерации (без учета изменений от 01.07.2020 г.)).

Согласно части 2 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления поселения, органом местного самоуправления городского округа по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также региональных и местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры).

В соответствии с частью 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории (далее также - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи.

Согласно части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации к существенным условиям договора, в частности, относятся:

- обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки подготовки таких документов;

- обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, в том числе в соответствии с этапами строительства, а также с графиками осуществления строительства каждого объекта капитального строительства в предусмотренные указанными графиками сроки;

- обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

- обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

В соответствии со статьей 11 Правил землепользования и застройки городского округа город Уфа Республики Башкортостан (утв. Решением Совета городского округа г. Уфа РБ от 22.08.2008 N 7/4 (ред. от 26.06.2019) планировка территории городского округа осуществляется посредством разработки, в частности, проектов планировки территории (с проектами межевания в составе проектов планировки территории).

Посредством документации по планировке территории определяются:

1) характеристики и параметры планируемого развития, строительного освоения и реконструкции территорий, включая характеристики и параметры развития систем социального обслуживания, инженерного оборудования, необходимых для обеспечения застройки;

2) линии градостроительного регулирования, в том числе:

а) красные линии, ограничивающие территории общего пользования от иных территорий и обозначающие элементы планировочной структуры;

б) линии регулирования застройки, если параметры их расположения не определены градостроительными регламентами в составе настоящих Правил;

в) границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты, а также границы зон действия ограничений, вдоль линейных объектов - границы зон с особыми условиями использования территории, которые должны устанавливаться применительно к существующим видам линейных объектов;

г) границы иных зон с особыми условиями использования территории;

д) границы земель, планируемых к резервированию, либо земельных участков, планируемых к изъятию для государственных или муниципальных нужд, а также границы земельных участков, определяемых для государственных или муниципальных нужд в составе земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

е) границы земельных участков, планируемых для предоставления физическим или юридическим лицам для строительства;

ж) границы земельных участков на территориях существующей застройки, не разделенных на земельные участки, включая земельные участки многоквартирных домов;

з) границы территории, в отношении которой принимается решение о развитии застроенной территории, а также границы земельных участков в пределах такой территории.

В соответствии со статьей 33 Правил землепользования и застройки городского округа город Уфа Республики Башкортостан, проектная документация подготавливается применительно к зданиям, строениям, сооружениям и их частям, реконструируемым, создаваемым в границах принадлежащего застройщику или иному правообладателю земельного участка на основании градостроительного плана земельного участка. Для подготовки проектной документации выполняются инженерные изыскания в порядке, предусмотренном статьей 47 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 47 Градостроительного кодекса Российской Федерации инженерные изыскания выполняются для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Инженерные изыскания для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства выполняются в целях получения:

1) материалов о природных условиях территории, на которой будут осуществляться строительство, реконструкция объектов капитального строительства, и факторах техногенного воздействия на окружающую среду, о прогнозе их изменения, необходимых для разработки решений относительно такой территории;

2) материалов, необходимых для обоснования компоновки зданий, строений, сооружений, принятия конструктивных и объемно-планировочных решений в отношении этих зданий, строений, сооружений, проектирования инженерной защиты таких объектов, разработки мероприятий по охране окружающей среды, проекта организации строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) материалов, необходимых для проведения расчетов оснований, фундаментов и конструкций зданий, строений, сооружений, их инженерной защиты, разработки решений о проведении профилактических и других необходимых мероприятий, выполнения земляных работ, а также для подготовки решений по вопросам, возникшим при подготовке проектной документации, ее согласовании или утверждении.

Из приведенных норм следует, что проектирование (включая инженерные изыскания) и строительство могут осуществляться исключительно в рамках сформированного и предоставленного застройщику земельного участка.

Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Исходя из норм ст. ст. 1, 2 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские правоотношения основываются на принципе равенства их участников, к числу которых относятся и муниципальные образования.

В силу требований статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда предусмотренные данными пунктами отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

Оценивая наличие оснований для взыскания задолженности по аренной плате за пользование земельным участком, суд исходит из следующего.

Исследуемый судом договор аренды земельного участка № 885-15 от 16.11.2015 в установленном законом порядке не зарегистрирован.

В соответствии с п.3. Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенным» сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

Сторонами не отрицаются факты достижения согласия по всем существенным условиям договора аренды, его подписания, передачи земельного участка в аренду, оплаты арендной платы до 01.01.2017 г.

При таких обстоятельствах, суд считает, что между сторонами сложились договорные отношения по аренде земельного участка.

Постановлением главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 5254 от 24.11.2014 разрешена разработка проекта планировки и проекта межевания территории квартала, ограниченного улицами Транспортной, Фронтовых бригад, бульварами Баландина и Тухвата Янаби в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Согласно п.4.1. данного постановления проектирование и строительство конкретных объектов производится в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа город Уфа Республики Башкортостан после разработки и утверждения проекта межевания территории в установленном порядке.

Таким образом, в целях обеспечения возможности использования земельного участка в соответствии с целями аренды, ответчику было необходимо разработать проект планировки и проект межевания, которые в дальнейшем подлежали утверждению Администрацией.

Из материалов дела следует, что разработанные ответчиком проекты планировки и межевания согласованы и рекомендованы к публичным слушаниям Главным Управлением архитектуры и градостроительства Администрации ГО г. Уфа (далее - Управление архитектуры), о чем оно сообщило в адрес ООО «СтроительГрупп» письмом от 28.04.2016 исх. № 7-2962/ГС.

Ответчик 05.05.2016 направил в Совет городского округа город Уфа Республики Башкортостан обращение исх. № 50 с просьбой провести публичные слушания.

В ответ Управление архитектуры письмом исх. № 7-3743/ПР от 27.05.2016 сообщило, что оформляется проект решения совета ГО г. Уфа РБ «О публичных слушаниях по проекту планировки и проекту межевания территории квартала, ограниченного улицами Транспортной, Фронтовых бригад, бульварами Баландина и Тухвата Янаби в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан».

19.10.2016 общество «СтроительГрупп» вновь направило в Совет ГО г. Уфа письмо исх. № 104-16 с просьбой провести публичные слушания, на что поступил ответ от Управления архитектуры от 28.10.2016, текст которого полностью идентичен ответу, содержащемуся в письме № 7-3743/ПР от 27.05.2016.

Из отзыва Совета ГО г. Уфы и приложенных к нему документов, приобщенных к материалам дела, следует, что Управление архитектуры выдало свое заключение по проекту планировки и проекту межевания 26.10.2016 , т.е. спустя 6 месяцев после согласования им данных проектов. Общество «СтроительГрупп» согласовало представленный ему проект решения Совета ГО г. Уфы «О публичных слушаниях по проекту планировки и проекту межевания территории квартала, ограниченного улицами Транспортной, Фронтовых бригад, бульварами Баландина и Тухвата Янаби в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» 15.10.2016. Сотрудники Администрации проставили отметки о согласовании в период с 21.11.2016 до 22.12.2016.

Администрация 15.12.2016. подготовила в адрес Совета ГО г. Уфа РБ письмо исх. № 01-05-37 о направлении документов для организации публичных слушаний, которое по сведениям Совета ГО г. Уфа в его адрес поступило только 16.01.2017. Последнее согласование сотрудником Администрации осуществлено 22.12.2016.

Соответственно, отметки о согласовании сотрудники Совета ГО г. Уфы проставлены в период с 16.01.2017 по 16.02.2017.

22.02.2017 Советом вынесено решение № 8/11 о проведении публичных слушаний по вышеуказанному кварталу, которые с положительным результатом прошли 11.04.2017.

Совет опубликовал заключение о результатах публичных слушаний 21.04.2017 в газете «Вечерняя Уфа», а также письмом исх. № 01/447 от 20.04.2017 направил протокол и заключение о результатах публичных слушаний по проекту планировки и проекту межевания территории квартала в адрес Администрации.

Администрация утвердила данные проекты постановлением № 1469 от 26.10.2017, спустя 6 месяцев после получения указанных документов.

Таким образом, разработанные ООО «СтроительГрупп» и представленные на согласование в 2016 году проекты планировки и межевания, по неизвестным причинам, были утверждены только 26.10.2017, спустя 1,5 года, в то время как согласно п. 3.2.1. договора № 10-РТ Администрация обязалась утвердить проект планировки и проект межевания застроенной территории в течение 2-х месяцев со дня представления другой стороной договора разработанной и согласованной в установленном порядке документации по планировке застроенной территории при условии отсутствия замечаний к ней. При этом истцом и третьими лицами не представлены доказательства наличия замечаний к разработанным ответчиком проекту планировки и проекту межевания.

Положением о едином порядке разработки и согласования проектной документации в городском округе город Уфа Республики Башкортостан"(утв. Решением Совета городского округа г. Уфа РБ от 27.04.2011 N 36/8 (ред. от 17.01.2014)), а также Положением о порядке проведения публичных слушаний в сфере градостроительной деятельности на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан (утв. Решением Совета городского округа г. Уфа РБ от 29.03.2012 N 2/18) регламентированы процедуры оформления соответствующей документации. При этом указанные Положения не содержат конкретных сроков выполнения соответствующих обязательств со стороны Администрации и Совета ГО г. Уфы в целях утверждения проекта планировки и проекта межевания. Процедурные сроки не были установлены нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации, действовавшими в рассматриваемый период. На данные обстоятельства указал представитель Совета ГО г. Уфы в своем отзыве по делу.

Между тем, подобная позиция расценивается судом как злоупотребление правом, т.к. в отсутствие процедурных сроков Администрация обязана была исходить из 2-х месячного срока, указанного в п. 3.2.1 договора № 10-РТ, а также действовать разумно и добросовестно (ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом при оценке тех или иных сроков в качестве разумных отмечено, что на момент вынесения решения суда частями 4, 5, 11, 13 статьи 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что орган местного самоуправления поселения или орган местного самоуправления городского округа в течение двадцати рабочих дней со дня поступления документации по планировке территории осуществляет проверку такой документации на соответствие установленным требованиям, после чего обеспечивают рассмотрение документации по планировке территории на общественных обсуждениях или публичных слушаниях либо отклоняют такую документацию и направляют ее на доработку. При этом срок проведения общественных обсуждений или публичных слушаний со дня оповещения жителей муниципального образования об их проведении до дня опубликования заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативным правовым актом представительного органа муниципального образования и не может быть менее одного месяца и более трех месяцев. Орган местного самоуправления поселения или орган местного самоуправления городского округа с учетом протокола общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту планировки территории, проекту межевания территории и заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний принимает решение об утверждении документации по планировке территории или отклоняет такую документацию и направляет ее на доработку не позднее чем через двадцать рабочих дней со дня опубликования заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний.

Исходя из указанных норм, максимально возможный срок для утверждения проекта планировки и проекта межевания в настоящее время составляет порядка 5 месяцев.

Суд приходит к выводу, что Администрация и Совет имели возможность провести необходимые процедуры в целях утверждения проекта планировки и проекта межевания в срок до 18.09.2016, принимая во внимание, что разработанные проект планировки и проект межевания в окончательном виде представлены ответчиком в Управление архитектуры 18.04.2016.

Из анализа положений статьи 5.1 и части 2 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации не следует, что орган местного самоуправления при принятии решение о развитии застроенной территории и заключении соответствующего договора выполняет государственные полномочия. Исходя из этого, при оценке бездействия со стороны Администрации и его структурных подразделений в качестве злоупотребления правом судом принято во внимание, что Администрация при заключении и исполнении договора № 10-РТ не выполняет публичные функции, а выступает в качестве участника гражданских правоотношений.

ООО «СтроительГрупп», обеспокоенное бездействием со стороны Администрации и его структурных подразделений, учитывая, что о причинах задержки проведения процедур не сообщалось, неоднократно направляло обращения с просьбой провести или ускорить ту или иную процедуру, о чем свидетельствуют письма исх. № 50 от 05.05.2016 и исх. № 104-16 от 19.10.2016. в адрес Совета ГО г. Уфы, исх. № 255/09 от 08.09.2017 в адрес Администрации.

Из постановления Администрации от 26.10.2017 № 1469 и приложений к нему следует, что утвержденные проект планировки и проект межевания не предполагают возможность проектирования и строительства на земельном участке, аналогичном земельному участку с кадастровым номером 02:55:020405:234, т.к. земельный участок с подобной площадью и конфигурацией данными проектами не предусмотрен.

Учитывая, что с момента согласования разработанных проекта планировки и проекта межевания Управлением архитектуры 28.04.2016 никакие дополнительные замечания к нему не поступили, следовательно, Администрация с указанного момента была осведомлена о том, что проект планировки и проект межевания не предполагают возможность дальнейшего использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:020405:234.

При таких обстоятельствах затягивание вопроса об утверждении проекта планировки и проекта межевания осуществлялось исключительно по причинам, зависящим от Администрации, ответчик же оплачивал арендную плату за аренду земельного участка без возможности его использования в ожидании завершения процедуры рассмотрения и утверждения проекта планировки и проекта межевания с каким-либо результатом (с замечаниями, без замечаний). Данное поведение Администрации является нарушением требований частей 1 и 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которым Администрация обязана оказывать содействие стороне договора о развитии территории в выполнении его обязательств.

Предоставление земельного участка в аренду не ограничивается формальным заключением договора аренды. По смыслу статей 606, 607, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателем должна быть обеспечена возможность фактического использования предмета аренды. Следовательно, в данном случае арендодателем не исполнена обязанность по предоставлению земельного участка, предусмотренная пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации

Из материалов дела следует, что затягивание со стороны Администрации решения данного вопроса повлекло для ответчика и иные негативные последствия. Так, он был вынужден приостановить строительство дома № 4 на соседнем участке с кадастровым номером 02:55:020405:233, что подтверждается соответствующими запросами по данному поводу со стороны прокуратуры Калининского района г. Уфы, Администрации Калининского района ГО г. Уфы. При этом ООО «СтроительГрупп» в ответе исх. № 242/08 от 18.08.2017 разъяснило причины приостановления строительства. В результате того, что целый год строительство дома не осуществлялось, в дальнейшем ответчик был вынужден продлить срок разрешения на строительство, срок которого истекал 31.12.2017, и направить соответствующие сообщения участникам долевого строительства.

Исходя из положений части 1 и пункта 9 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации договор о развитии территории № 10-РТ следует рассматривать во взаимосвязи с договором аренды земельного участка № 885-15 от 16.11.2015 (далее – договор аренды), а значит и исходя из согласованности действий Администрации и истца при заключении и исполнения договора аренды.

Из анализа Положения об Управлении земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (утв. Решением Совета городского округа г. Уфа РБ от 22.04.2015 N 44/14 (с изменениями) (далее – Положение) суд приходит к выводу, что по вопросам землепользования Управление действует не от собственного имени, а представляет интересы Администрации ГО г. Уфы. Так, Управление является функциональным органом местного самоуправления, уполномоченным на осуществление деятельности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан по осуществлению прав владения, пользования и распоряжения имуществом, земельными участками, находящимися в муниципальной собственности городского округа город Уфа Республики Башкортостан, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в пределах полномочий, установленных нормативными правовыми актами Российской Федерации, Республики Башкортостан, Уставом городского округа город Уфа Республики Башкортостан, решениями Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан, постановлениями Администрации и распоряжениями Администрации, иными правовыми актами, а также настоящим Положением (пункт 1.2); Управление входит в структуру Администрации, подчиняется заместителю главы Администрации, на которого, в соответствии с постановлением Администрации, возложены указанные полномочия (пункт 1.3); Управление осуществляет свою деятельность на принципах взаимодействия с федеральными органами исполнительной власти, их территориальными подразделениями, органами государственной власти Республики Башкортостан, структурными подразделениями Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, общественными объединениями и иными организациями, предприятиями, учреждениями и гражданами (пункт 1.5.); Целью деятельности Управления является исполнение функций Администрации по решению вопросов местного значения в сфере регулирования земельных и имущественных отношений на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан (пункт 2.1.). К основным задачам Управления согласно пункту 2.2. Положения отнесены осуществление прав Администрации по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, находящимися в собственности городского округа город Уфа Республики Башкортостан, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, имуществом, в том числе имущественными правами, находящимся в муниципальной собственности городского округа город Уфа Республики Башкортостан; разработка проектов муниципальных правовых актов по вопросам управления и распоряжения муниципальным имуществом и земельными участками, находящимися в муниципальной собственности городского округа город Уфа Республики Башкортостан, а также земельными участками государственная собственность на которые не разграничена. Согласно пункту 3.1.17. Положения Управление принимает решение и осуществляет подготовку, организацию и проведение аукционов на право заключения договора развития застроенной территории. В соответствии с пунктами 3.3.2 и 3.3.3 Положения Управление обеспечивает от имени Администрации защиту имущественных прав и интересов в отношении муниципального имущества, земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также представляет интересы Администрации во всех судах при рассмотрении споров, возникающих из отношений по владению, пользованию и распоряжению муниципальным имуществом, земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, а также в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, распоряжение которыми осуществляют, в соответствии с законодательством, органы местного самоуправления.

Таким образом, исходя из предоставленного объема полномочий Управление обладает всей необходимой информацией по вопросам заключения и исполнения договоров аренды земельных участков во исполнение договоров о развитии застроенной территории, т.к. организует аукционы на право заключения договора о развитии территории, участвует при разработке и утверждении проекта планировки и проекта межевания, вправе запрашивать любую информацию от всех структурных подразделений Администрации ГО г. Уфы, контролирует использование земельных участков.

Судом установлено, что Управление, представляющее интересы Администрации, было осведомлено как о ходе исполнения договора № 10-РТ, так и проблемах ответчика, связанных с использованием земельного участка по договору аренды земельного участка № 885-15 от 16.11.2015.

То обстоятельство, что стороной договора аренды является истец, а стороной договора № 10-РТ – Администрация, подтверждает, что указанные органы совместно реализуют обязательства Администрации по договору № 10-РТ и свидетельствует об осведомленности обоих органов обо всех обстоятельствах, связанных с исполнением договора № 10-РТ, доказательством чему является деловая переписка между ответчиком с одной стороны, Управление и Администрацией– с другой.

Так, на обращения ответчика исх. № 39/04 от 10.04.2015, исх. № 110/07 от 27.07.2015 , исх. № 188/09 от 26.09.2016 , исх. № 39/02 от 20.02.2017, исх. № 254/09 от 06.09.2017, направленные ответчиком в адрес Администрации, соответствующие ответы исх. № 10561 от 25.04.2015, исх. № 443 от 04.09.2015, № 443 от 09.11.2015, исх. № 31786 от 20.10.2016, исх. № 6244 от 27.03.2017, исх. № 30717 от 20.10.2017, поступили от Управления.

Из письма истца исх. №30408 от 04.03.2015 следует, что проекты постановлений от имени Администрации ГО г. Уфы, в частности, по вопросам землепользования, готовило УЗР г. Уфы (УЗР г. Уфы переименовано в УЗИО г. Уфы, что подтверждается письмом исх. № 4180 от 15.07.2015).

Также судом установлено, что участие Управления в исполнении договора 10-РТ не ограничивалось вопросами землепользования. Во исполнение договора 10-РТ между Администрацией и ответчиком заключен договор № 1838-С от 21.04.2016, приложение к которому согласовано Управлением. В дальнейшем исполнение договора № 1838-С от 21.04.2016 осуществлялось при общем взаимодействии между истцом, ответчиком и Администрацией, что подтверждается письмами ООО «СтроительГрупп» исх. № 188/09 от 26.09.2016, 266/12 от 09.12.2016, письмом Управления исх. № 31786 от 20.10.2016. Кроме того, во исполнение договора № 10-РТ между истцом, ответчиком и МУП МУЭТ г. Уфы подписано соглашение от 18.05.2016.

Таким образом, Управление при исполнении договора № 10-РТ выполняло основную роль, что свидетельствует о его осведомленности обо всех обстоятельствах, учитывая, в том числе, наличие у него полномочия на осуществление контроля за целевым использованием предоставленного в аренду земельного участка.

Судом установлено, что Администрация, а значит и Управление, знали о том, что ООО «СтроительГрупп» прекратило все работы на территории квартала, в том числе приостановило строительство жилого дома литер 4 на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020405:233. Так, по неоднократным поручениям со стороны Администрации за ходом освоения территории квартала, являющегося предметом договора № 10-РТ, контроль осуществляла Администрация Калининского района ГО г. Уфа. Факт возложения контроля подтверждается, в частности, факсограммами данной администрации № 53 от 23.06.2017, № 259/21 от 24.07.2017, № 70 от 14.08.2017 , письмом Администрации исх. № 01-05-2149/11 от 08.08.2017. Доказательством факта осуществления контроля являются письма Администрации Калининского района ГО г. Уфа № 72-04-2093/21 от 28.06.2017, № 72-04-03019/21 от 07.09.2017. К примеру, в последнем письме Администрации Калининского района ГО г. Уфа указала, что обеспокоена судьбой участников долевого строительства, просит приложить максимум усилий для продолжения строительства жилого дома.

Письмом исх. 17/02 от 12.02.2016 ООО «СтроительГрупп» сообщило в адрес Администрации о невозможности освоения территории площадью 7,35 га в силу ряда объективных причин. При этом ответчик указал, что в связи с ужесточением нормативов разработаны проекты планировки и межевания, которые переданы в Главархитектуру г. Уфы письмом № 120-15 от 02.07.2015 и проходят согласование.

Ответчик письмом исх. № 35/03 от 30.03.2016 сообщил Администрации о проведении по согласованию с Администрацией Калининского района ГО г. Уфа совместного совещания в связи с возникающими проблемами при реализации договора № 10-РТ.

Судом установлено, что ответчик ежеквартально направлял в адрес Администрации отчеты о ходе исполнения договора № 10-РТ. Так, письмом исх. № 37/03 от 30.03.2016 направлен отчет за 1 квартал 2016 г., в котором указано: «Проекты планировки и межевания не утверждены, в связи с чем проектирование и строительство иных объектов невозможно». При этом в отчете указан лишь один объект строительства – жилой дом литер 4. Иные объекты не указаны. То обстоятельство, что жилой дом литер 3, запланированный на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020405:234, не строится, прослеживается из всех ежеквартальных отчетов, направленных в адрес Администрации ГО г. Уфы, в частности, письмами исх. №144/11 от 25.11.2016, № 91/03 от 30.03.2017.

Дополнительно об отсутствии утвержденных проекта планировки и проекта межевания ООО «СтроительГрупп» сообщило в адрес Администрации повторно письмами исх. № 261/09 от 15.09.2017, исх. № 285/10 от 30.10.2017. В последнем письме также описаны последствия задержки утверждения проекта планировки и проекта межевания.

Суд полагает, что в силу наделенных полномочий Управление могло и должно было знать, что ответчик не может использовать и не использует земельный участок в силу следующего. Одним из его полномочий является обеспечение контроля за соблюдением условий договоров аренды земельных участков. Обязательства Управления по осуществлению контроля за использованием земельного участка закреплены также и в договоре аренды. Так, согласно п.5.1.1. договора арендодатель имеет право беспрепятственного доступа на территорию участка с целью контроля за его использованием в соответствии с условиями договора, в соответствии с п.п.5.1.2., 5.1.3, 5.1.5. договора аренды арендодатель вправе требовать от арендатора устранения нарушений, связанных с использованием участка не по целевому назначению и не отвечающим виду его разрешенного использования, а также требовать прекращения применения способов, приводящих у его порче; возмещения убытков, причиненных ухудшением качества земель в результате деятельности арендатора; досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению и не в соответствии с видом его разрешенного использования, а также при использовании способами, приводящими к его порче.

Таким образом, в соответствии с Положением об Управлении и условиями договора аренды истец, обладающий возможностью осуществления контроля, мог и должен был знать о неиспользовании арендатором земельного участка.

Истцом к исковому заявлению приложен акт осмотра земельного участка от 28.11.2017, согласно которому земельный участок не огорожен, строения на нем отсутствуют. По мнению суда, акт осмотра подтверждает, что земельный участок по назначению не использовался. По факту вскопанного грунта, отраженному в акте, ООО «СтроительГрупп» пояснило, что к данному обстоятельству отношения не имеет. В качестве подтверждения предоставило письмо Администрации Калининского района городского округа город Уфа РБ исх. № 7204-1197/21 от 23.03.2020, из которого следует, что в январе 2020 года по данному факту полицией проведена проверка, в результате лица, вырывшие яму, не установлены, выражена вероятность, что грунт выкопан в целях дальнейшего вывоза (хищения).

Таким образом, Управление в 2017 года осуществляло контроль за использованием земельного участка. Доказательства того, что оно было лишено данной возможности в предыдущие годы, в материалы дела не представлены.

Суд приходит к выводу, что Управлению было известно о том, что в соответствии с подготовленными проектом планировки и проектом межевания спорный земельный участок не мог существовать, что исключало его использование ответчиком. Данное обстоятельство подтверждается, в частности, тем, что представитель Управления руководитель группы по землеустройству и мониторингу земель ФИО3 участвовала в работе комиссии по проведению публичных слушаний на основании п.5. Решения Совета городского округа город Уфа № 8/11 от 22.02.2017 г. «О публичных слушаниях по проекту планировки и проекту межевания территории квартала, ограниченного улицами Транспортной, Фронтовых бригад, бульварами Баландина и Тухвата Янаби в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан». Заключение о результатах публичных слушаний от 19.04.2017, принятое указанной комиссией с участием представителя Управления, опубликовано в газете «Вечерняя Уфа» 21.04.2017 для всеобщего ознакомления. При этом судом учтено, что Управления входило в единую структуру Администрации и решало основные вопросы исполнения договора № 10-РТ в течение 2014-2017 годов.

По мнению суда, истец, действующий разумно и добросовестно, должен был обратить внимание, что ответчик прекратил оплачивать арендную плату с января 2017 года и фактически с момента оформления договора аренды не использует земельный участок по назначению, решить вопрос о целесообразности дальнейшего исполнения договора аренды с учетом взаимных интересов сторон.

При таких обстоятельствах, истцом надлежащим образом с представлением достоверных доказательств не доказано, что спорный земельный участок мог использоваться ответчиком. Использование предполагает возможность извлечения определенных полезных свойств из предмета аренды, что в данном случае было невозможно.

Суд соглашается с тем, что создание препятствий к пользованию земельным участком в соответствии с его назначением с одновременным требованием платы за его пользование, по сути свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своими правами. В силу же п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации

Действия ООО «СтроительГрупп» при вышеуказанных обстоятельствах по самозащите своих прав путем прекращения оплаты арендной платы с 01.01.2017 с целью уменьшения причиняемых ему убытков при отсутствии возможности пользования земельным участком суд оценивает как обоснованные и допустимые, направленные на достижение баланса интересов сторон.

В свою очередь, неисполнение арендодателем обязанностей по договору № 10-РТ во взаимосвязи с обязанностями по договору аренды о надлежащем предоставлении земельного участка свидетельствует об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Ответчик находился в ситуации ожидания конечного результата, рассмотрения проекта планировки и проекта межевания, соответственно, не имел оснований для направления обращения в адрес Управления о расторжении договора аренды. Такая возможность появилась у него по получении в свое распоряжение постановления Администрации от 26.10.2017 г. № 1469, после чего незамедлительно направил в адрес Администрации соответствующее письмо исх. № 290/11 от 02.11.2017 о расторжении договора аренды с объяснением наличия оснований для расторжения и неуплаты арендной платы. При этом ответчик просил расторгнуть договор аренды с даты выдачи заключения о результате публичных слушаний, т.е. с 19.04.2017 г.

Как следует из искового заявления и приложений к нему, Управлением подготовлен проект соглашения от 04.12.2017. о расторжении договора аренды земельного участка № 885-15 от 16.11.2015 с 14.11.2017 г. При этом дата расторжения определена исходя из даты поступления обращения ООО «СтроительГрупп» непосредственно в адрес Управления. Какие-либо возражения по поводу наличия или отсутствия оснований для расторжения договора Управление в данном случае не выразило.

В ходе рассмотрения дела ответчик пояснил, что соглашение им не подписано ввиду несогласия с датой расторжения договора аренды.

Специфика земельного участка, как объекта гражданских прав, представляющего собой часть поверхности земли, границы которой описаны в установленном порядке, свидетельствует о невозможности физической передачи земельного участка. Поэтому оформление акта передачи земельного участка арендодателю носит документальный характер.

Также суд считает, что формальное отсутствие акта не означает факта использования земельного участка. Кроме того, судом исходя из представленных в материалы дела писем как истца, так и ответчика принята во внимание сложившаяся между ними деловая практика, в соответствии с которой все документы по оформлению заключения, изменения, прекращения договорных отношений готовит истец. Доказательства направления проекта акта возврата земельного участка в адрес ответчика истец не предоставил.

Оценив имеющиеся в деле доказательства в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что земельный участок, указанный в договоре аренды, фактически не мог использоваться ответчиком в спорный период для целей, предусмотренных в договоре аренды (для проектирования и строительства многоэтажного дома). При этом указанное обстоятельство (невозможность использования земельного участка для строительства многоэтажного дома) обусловлено действиями самого истца, который предоставил земельный участок для строительства, что лишило ответчика возможности использовать спорный земельный участок по назначению и достигнуть тех целей, ради которых заключался договор аренды.

Согласно пункту 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что ответчик не использовал спорный земельный участок в заявленный период ввиду отсутствия возможности использования земельного участка для целей, предусмотренных в договоре, оснований для взыскания с ответчика арендной платы и неустойки за нарушение сроков ее внесения за спорный период не имеется, в связи с чем суд отказывает истцу в удовлетворении требований в полном объеме.

Поскольку истец в силу требований подп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, у суда отсутствуют правовые основания для взыскания государственной пошлины по делу, по которому принято судебное решение об отказе в удовлетворении исковых требований такого истца (п. 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах").

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья М.М. Насыров