Решение от 28 сентября 2020 г. по делу № А73-9422/2020

133/2020-137841(1)

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-9422/2020
г. Хабаровск
28 сентября 2020 года
Резолютивная часть решения оглашена 24 сентября 2020 года

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Конфедератовой К.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, помощником судьи Лавринович М.А.

рассмотрев в заседании суда дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Янтарь» (ОГРН <***>, ИНН <***>; 680023, <...>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>)

о признании договора аренды расторгнутым и обязании принять нежилое помещение,

при участии:

от истца – ФИО3, представителя по доверенности от 23.09.2019

№ 111, представлен диплом о наличии высшего юридического образования;

от ответчика – ФИО4, представителя по доверенности от

11.01.2020, представлен диплом о наличии высшего юридического

образования, ФИО2, лично, предъявлен паспорт

Общество с ограниченной ответственностью «Янтарь» (далее – ООО «Янтарь», общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель) о признании договора аренды от 11.03.2017 расторгнутым с 16 декабря 2019 и обязании ответчика принять нежилое помещение площадью 54 кв. м, расположенное по адресу: <...>.

Исковые требования основаны на положениях статей 612, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и обоснованы нежеланием арендодателя исполнять принятые по договору обязанности по проведению капитального ремонта, а также нахождением помещения в непригодном состоянии.

В отзыве на исковое заявление предприниматель ФИО2 выразил несогласие с изложенными в нем доводами, указал, что истец в конце ноября 2019 года без предупреждения и уведомления вывез из помещения оборудование, помещение по акту не передал, ключи не вернул. При этом сам предприниматель не считает договор расторгнутым с указанной даты.

В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали доводы, изложенные соответственно в исковом заявлении и в отзыве на него.

Рассмотрев заявленное в судебном заседании ходатайство истца о проведении строительно-технической экспертизы на предмет установления наличия/отсутствия в спорном нежилом помещении микологического поражения стены образованием плесневых грибов, при выявлении таковых – установление причин их появления, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

По смыслу приведенных процессуальных норм назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда; судебная экспертиза назначается судом в случаях, если вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания.

Вместе с тем, в данном конкретном случае, учитывая предмет заявленных требований (признать договор аренды расторгнутым с 16.12.2019), период рассмотрения настоящего спора (сентябрь 2020 года), а также предложенные к постановке вопросы, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для проведения экспертизы, в связи с чем в удовлетворении такого ходатайства надлежит отказать.

Исследовав представленные в дело доказательства, заслушав представителей истца и ответчика в судебном заседании, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

11.03.2017 между предпринимателем ФИО2 (арендодатель) и ООО «Янтарь» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 1/1, по условиям которого арендодатель передаёт во временное владение и пользование, а арендатор принимает часть нежилого помещения общей площадью 54 кв.м, расположенного по адресу <...>(1-15).

Арендуемое нежилое помещение предоставляется для использования под торговую деятельность, не запрещенную законодательством РФ, а именно под розничную торговлю через магазин с торговым залом для обслуживания посетителей и находится в состоянии, пригодным для его нормальной эксплуатации в соответствии с указанными в договоре целями (пункты 1.2, 1.3 договора аренды).

В соответствии с пунктами 2.2.3, 2.2.4 договора № 1/1 арендатор обязуется содержать помещение в полной исправности и образцовом санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭС, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность. Своевременно за счет собственных средств, производить текущий и косметический ремонт.

При обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно сообщить об этом Арендодателю и обеспечивать беспрепятственный доступ работников ремонтных служб для устранения аварийных ситуаций (пункт 2.2.8 договора № 1/1).

Срок действия договора аренды – с 02.04.2017 по 01.04.2022. Поскольку указанный договор аренды заключен на срок более 1 года, то он зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается соответствующим штампом на договоре.

Положениями пунктом 5.2, 5.3 договора предусмотрено, что по окончании срока действия договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не менее чем за 60 (шестьдесят) дней не заявит о своем отказе от продления договора.

Арендатор обязан не позднее, чем за два месяца письменно сообщить Арендодателю о предстоящем освобождении помещения в связи с окончанием срока названного договора. При досрочном освобождении помещения Арендатор обязан письменно сообщить Арендодателю не позднее чем за 6 (шесть) месяцев до даты предстоящего освобождения помещения.

Согласно пункту 5.7 договора № 1/1 такой договор может быть расторгнут по требованию арендатора, если арендодатель не производит вменяемого ему капитального ремонта помещения, а также если помещение, в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 02.04.2017, в котором зафиксирован факт передачи помещения в состоянии, пригодном для эксплуатации в соответствии с пунктом 1.2 договора аренды, то есть для использования под магазин.

Пунктом 4.3 договора также предусмотрено, что возвращение помещения оформляется актом приемки - сдачи помещения, арендуемое помещение считается возвращенным с момента подписания акта приемки- сдачи помещения.

28.03.2020 в адрес предпринимателя обществом направлено уведомление с повторной просьбой принять часть нежилого помещения, переданного по договору, и считать названный договор расторгнутым с декабря 2019 года.

Ссылаясь на то, что арендованное помещение находится в состоянии негодном для его дальнейшего использования для розничной торговли с торговым залом для обслуживания посетителей, помещение нуждается в капитальном ремонте, что подтверждается фотографиями помещения, а арендодатель капитальный ремонт производить не желает и помещение по акту - приема (сдачи) не принимает, ООО «Янтарь» обратилось в арбитражный суд с иском о признании договора расторгнутым с 16.12.2019 и обязании ответчика принять нежилое помещение.

Исследовав представленные в дело доказательства и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения настоящего иска исходя из следующего.

В соответствии со статьями 606, 607 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Заключенность договора аренды не оспорена сторонами сделки.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Досрочное расторжение договора по требованию арендатора (по причине неисполнения арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта, либо в случае, если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования) допускается в судебном порядке (статья 620 ГК РФ) либо в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

В соответствии со статьей 65 АПК РФ наличие обстоятельств, необходимых для признания договора расторгнутым, обязан доказать истец.

Согласно пункту 5.7 договора № 1/1 такой договор может быть расторгнут по требованию арендатора, если арендодатель не производит вменяемого ему капитального ремонта помещения, а также если помещение, в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Таким образом, пунктом 5.7 договора, исходя из его прямого толкования, не предусматривает возможность арендатора отказаться от договора во внесудебном порядке.

Между тем, доказательства расторжения договора по соглашению сторон до 16.12.2019 или в судебном порядке отсутствуют, как отсутствуют и доказательства, свидетельствующие об исполнении арендатором обязанности, предусмотренной пунктом 5.3 договора об обязательном письменном извещении арендодателя о предстоящем освобождении помещения не позднее чем за 6 (шесть) месяцев до такой даты в случае досрочного освобождения помещения.

Истцом также не представлено доказательств, свидетельствующих об обращении общества к предпринимателю с требованием провести капитальный ремонт. В материалах дела отсутствуют и достаточные доказательства, подтверждающие необходимость проведения капитального ремонта.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что истцом не приведено ни оснований для признания договора прекращенным с указанной им даты, ни доказательств расторжения договора с указанной даты по соглашению сторон, ни доказательств судебного расторжения договора, ни оснований для прекращения договора в одностороннем порядке досрочно.

Учитывая предмет заявленных требований (признать договор расторгнутым с 16.12.2019 и обязать ответчика принять помещение по акту приема-передачи), оснований для их удовлетворения суд не находит. При этом требование о расторжении договора аренды № 1/1 не заявлено и в данном случае.

При таких обстоятельствах доводы ООО «Янтарь» об отсутствии оснований для приобщения к материалам дела копии экспертного заключения, выполненного в рамках иного арбитражного дела, подлежит отклонению как не имеющие правового значения для рассмотрения настоящего спора.

Его же доводы о том, что требуемый ремонт помещений относится к капитальному ремонту также суд на ходит подтвержденными надлежащими доказательствами.

В связи с отказом в удовлетворении заявленных требований расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья К.А. Конфедератова

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр ФГБУ ИАЦ СудебногодепартаментаДата 07.11.2019 6:19:45

Кому выдана Конфедератова Ксения Анатольевна