Решение от 3 мая 2018 г. по делу № А32-11731/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



РЕШЕНИЕ

Дело № А32-11731/2017
г. Краснодар
03 мая 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 09.04.2018г.

Полный текст решения изготовлен 03.05.2018г.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1


рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению заместителя прокурора Краснодарского края, 350063, <...> в интересах муниципального образования Динское сельское поселение Динского района


к администрации муниципального образования Динского сельского поселения (ОГРН <***>, ИНН <***>), 353200, Краснодарский край, Динской район, ст. Динская, ул. Красная, 57

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 315231200016352, ИНН <***>), г. Краснодар

к обществу с ограниченной ответственностью «Антей» (ОГРН <***>, ИНН <***>), 353200, Краснодарский край, Динской район, ст. Динская, ул. Тельмана, д. 137А

к администрации муниципального образования Динской район (ОГРН <***>, ИНН <***>), 353200, Краснодарский край, ст. Динская, ул. Красная, 55

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Спецводстрой-Инжиниринг» (ОГРН <***>, ИНН: <***>) 350000, <...>


о признании договора недействительным


при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3 – прокурор, удостоверение;

от администрации поселения: ФИО4 – представитель, по доверенности

от ООО «Антэй»: ФИО5 – представитель, по доверенности, ФИО6 – директор, паспорт;

от администрации района: ФИО7 – представитель, по доверенности;

от иных лиц: не явились, извещены.



УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Краснодарского края (далее – прокурор) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение от 26.02.2018), согласно которого просит:

- признать недействительным (ничтожным) заключенный между администрацией муниципального образования Динское сельское поселение Динского района (далее – администрация поселения) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (далее – предприниматель) договор аренды от 12.10.2015 № ДА-70 земельного участка общей площадью 4752 кв. м., с кадастровым номером 23:07:08009026:29, расположенного по адресу: Краснодарский край, ст. Динская, ул. Тельмана, 139/1;

- признать недействительным (ничтожным) заключенный между предпринимателем и ООО «Антей»(далее – общество) договор от 14.04.2016 об уступке права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:07:08009026:29 расположенного по адресу Краснодарский край, ст. Динская, ул. Тельмана, 139/1;

- применить последствия недействительности (ничтожности) указанных сделок путем обязания общества возвратить администрации муниципального образования Динской район (далее – администрация района) земельный участок с кадастровым номером 23:07:08009026:29 расположенный по адресу Краснодарский край, ст. Динская, ул. Тельмана, 139/1.

Требования мотивированы отсутствием оснований для предоставления спорного земельного участка в аренду на новый срок без торгов (фактически на момент предоставления на земельном участке отсутствовал объект незавершенного строительства).

Предприниматель, администрация Динского района и третье лицо в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом уведомлены.

Прокурор в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Администрация поселения и общество в судебном заседании возражают против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на законность оспариваемых сделок.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей предпринимателя, администрации Динского района и третьего лица.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил, что ФИО2 являлся собственником объекта незавершенного строительства площадью застройки 548, 8 кв. м со степенью готовности – 4%, расположенного по адресу: ст. Динская, ул. Тельмана, 139/1, о чем в ЕГРП 24.09.2015 сделана запись № 23-23/031-23/031/802/2015-561/2.

12.10.2015 между администрацией поселения (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды № ДА-70, на основании которого предпринимателю арендатору предоставлен земельный участок из состава земель населенных пунктов, предназначенный для строительства и эксплуатации многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 23:07:0809026:29, общей площадью 4752 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Динская, ул. Тельмана, 139/1 сроком на три года.

Указанный договор заключен без проведения торгов на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) в целях завершения строительства объекта.

По договору цессии от 14.04.2016 ФИО2 передал права и обязанности арендатора по договору аренды от 12.10.2015 № ДА-70 ООО «Антэй».

Прокурор, полагая, что указанный договор аренды и договор цессии являются недействительными сделками в виду нарушения порядка заключения (фактически объект незавершенного строительства на спорном земельном участке отсутствовал), обратился в арбитражный суд.

По правилам частей 1, 2 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. В случаях, предусмотренных Кодексом, в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица.

В силу абзаца 2 части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок и применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 15 от 23.03.2012 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» содержится следующее разъяснение. Применительно к статье 125 Кодекса прокурор в исковом заявлении по делам, названным в абзацах 2 и 3 части 1 статьи 52 Кодекса, обязан указать публично-правовое образование, в интересах которого предъявляется иск, и уполномоченный орган, действующий от имени публично-правового образования.

Применительно к рассматриваемому спору прокурор заявляет иск в интересах муниципального образования Динское сельское поселение Динского района, указывая на то, что администрация поселения нарушила порядок предоставления участка в аренду.

Таким образом, у прокурора имеется процессуально-правовой интерес в признании спорной сделки недействительной (ничтожной) и применении последствий недействительности сделки.

Пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ (в редакции на момент совершения оспариваемого договора) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Статьей 39.6 Земельного кодекса определены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Из положений подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса к субъектам права на однократное предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства без проведения торгов отнесен собственник объекта незавершенного строительства, к которому уполномоченный орган в течение шести месяцев со дня истечения срока ранее заключенного договора аренды земельного участка не предъявил требование об изъятии этого объекта.

Из материалов дела следует, что на основании протокола о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды на земельный участок от 09.09.2009 № 63 между управлением имущественных отношений и земельных отношений администрации муниципального образования Динской район (арендодатель) и ФИО8 (арендатор) заключен договор от 15.09.2009 № 0700001827, согласно которого арендодатель обязуется предоставить в аренду на три года, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель – населенных пунктов с кадастровым номером 23:07:0809026:29, общей площадью 4 752 кв. м расположенный по адресу: ст. Динская, ул. Тельмана, 139/1 для строительства и эксплуатации многоквартирного жилого дома.

Дополнительным соглашением от 14.08.2012 срок действия договора от 15.09.2009 № 0700001827 продлен до 14.08.2015.

По договору от 11.04.2013 ФИО8 передала права и обязанности арендатора по договору от 15.09.2009 № 0700001827 ООО «Спецводстрой-инжиниринг».

25 августа 2015 года зарегистрировано право собственности ООО «Спецводстрой-инжиниринг» на объект незавершенного строительства площадью застройки 548, 8 кв. м, степенью готовности – 4%, расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Динская, ул. Тельмана, 139/1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

В качестве документов-оснований государственной регистрации права указаны: договор аренды земельного участка от 15.09.2009 № 0700001827; дополнительное соглашение от 14.08.2012 к договору аренды от 15.09.2009 № 0700001827; договор о передаче прав и обязанностей арендатора от 11.04.2013; разрешение на строительство от 19.06.2015 № RU23-508-302-952-2015; акт готовности объекта незавершенного строительства от 29.07.2015.

По договору купли-продажи от 10.09.2015 «Спецводстрой-инжиниринг» передал в собственность ФИО2 объект недвижимого имущества – объект незавершенного строительства площадью застройки 548, 8 кв. м, степенью готовности – 4%, расположенный по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Динская, ул. Тельмана, 139/1.

В связи с продажей объекта недвижимости по договору уступки прав аренды земельного участка № 1 (цессии) от 10.09.2015 ООО «Спецводстрой-инжиниринг» передало права и обязанности арендатора по договору от 15.09.2009 № 0700001827 ФИО2

9 октября 2015 года по соглашению сторон договор аренды земельного участка от 19.09.2009 № 0700001827 расторгнут.

В последующем со ссылкой на подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса между администрацией поселения и предпринимателем заключен договор аренды от 12.10.2015 № ДА-70 без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности предпринимателю.

14 апреля 2016 года предприниматель передал в собственность общества по договору купли-продажи объект недвижимого имущества – объект незавершенного строительства площадью застройки 548, 8 кв. м, степенью готовности – 4%, расположенный по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Динская, ул. Тельмана, 139/1.

Переход права собственности на спорный объект незавершенного строительства к предпринимателю, а в последующем к обществу зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 01.03.2017.

По договору от 14.04.2016 предприниматель передал ООО «Антей» права и обязанности арендатора по договору аренды от 12.10.2015 № ДА-70.

Доводы прокурора о ничтожности указанного договора аренды сводятся к тому, что на момент предоставления участка в аренду без проведения торгов на участке фактически объект незавершенного строительства отсутствовал, то есть участок не мог быть предоставлен в обход установленной процедуры (торгов). Соответственно, в последующем по ничтожному договору права и обязанности арендатора не могли быть переданы ООО «Антей».

В обоснование указанного довода прокурор ссылается на следующие обстоятельства.

ООО «Спецводстрой-инжиниринг» зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:07:0809026:387 со степенью готовности 4% на основании акта от 29.07.2015 о готовности объекта незавершенного строительства, составленного сотрудниками филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ».

13 октября 2016 года старшим следователем следственного отдела по Динскому району СУ СК России по Краснодарскому краю возбуждено уголовное дело в отношении директора ГУП КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по признакам преступления, предусмотренного частью 1 статьи 292 Уголовного кодекса Российской Федерации (служебный подлог), по факту внесения недостоверных сведений в акт от 29.07.2015 о готовности объекта незавершенного строительством в части наличия этого объекта на земельном участке с кадастровым номером 23:07:0809026:29.

Из протокола допроса от 17.11.2016 техника – инвентаризатора следует, что им 07.07.2017 осуществлен выезд на земельный участок, расположенный по ул. Тельмана, 139/1, ст. Динской с целью составления акта о готовности объекта незавершенного строительства по заявке ООО «Спецводстрой-инжиниринг». В ходе осмотра территории установлено, что на участке вырыт котлован, объект незавершенного строительства отсутствовал. При таких обстоятельствах техническая документация не может быть изготовлена. Впоследствии директор филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» дал указание технику – инвентаризатору на изготовлении технической документации и акта от 29.07.2015 о готовности объекта незавершенного строительства со степенью готовности 4% на спорном участке и сообщила, что застройщик представил гарантийное письмо о начале выполнения работ по сооружению фундамента.

При этом 29.09.2016 специалистом ГКУ «Главное управление строительства Краснодарского края» осуществлен осмотр территории земельного участка по указанному адресу с целью подтверждения сведений, изложенных в акте о готовности объекта незавершенного строительства от 29.07.2015 и технических паспортах от 18.08.2016, установлено, что фундамент и стены здания отсутствуют.

Таким образом, требования прокурора основаны на том, что ООО «Спецводстрой-инжиниринг» осуществило регистрацию прав на объект незавершенного строительства на основании недостоверных документов.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В данном случае истцом не представлено в дело доказательства оспаривания в установленном законом порядке зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, на фактическое отсутствие которого, ссылается прокурор.

При этом в деле также отсутствует приговор в отношении должностного лица ГУП КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», которым были бы установлены преюдициальные обстоятельства совершения подлога в отношении акта от 29.07.2015 о готовности объекта незавершенного строительством.

В связи с чем, факт внесения недостоверных сведений в акт от 29.07.2015 о готовности объекта незавершенного строительством в части наличия этого объекта на земельном участке с кадастровым номером 23:07:0809026:29 не может считаться доказанным.

Также в материалы дела представлен отчет Торгово-промышленной палаты Динского района от 26.08.2015 № 377-15-092 об определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, площадью застройки 548,8 кв. м, степень готовности объекта 4%, расположенного на земельном участке, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенного использование – для строительства и эксплуатации многоквартирного жилого дома, по адресу: РФ, Краснодарский край, Динской район, ст. Динская, переулок Тельмана, дом № 139/1 (далее – отчет), согласно которого по состоянию на 24.08.2015 спорный фундамент имелся в наличии. Указанное также подтверждается фотоматериалом (приложение к отчету).

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО9 (председатель ТПП Динского района), предупрежденный судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, пояснил суду, что на спорном земельном участке на дату осмотра 24.08.2015 имелся фундамент готовностью 4% (протокол судебного заседания от 24.01.2018).

Довод об отсутствии фундамента также опровергается свидетельскими показаниями ФИО10 (прораба по строительству), предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний. Протокол допроса свидетеля от 09.04.2018 приобщен к материалам дела.

ФИО10 в судебном заседании пояснил, что подготовительные работы в части оснований котлована, бетонноподготовки, армирования фундамента составили 22 дня – в двадцатых числах июля 2015 года работы были закончены. Примерная дата заливки 19-21 июля 2015 года. На момент увольнения фундаментная плита была полностью залита.

Согласно пояснениям администрации поселения в судебном заседании, а также в отзыве на иск, в ходе обследования спорного участка 23.12.2016 установлено, что на участке вырыт котлован, а также находится объект незавершенного строительства в виде фундаментной подушки и части фундамента.

Оценив представленные в дело доказательства наряду со свидетельскими показаниями по правилам статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу, что истцом избран неверный способ защиты права, а также не доказан допустимыми и относимыми доказательствами факт отсутствия незавершенного строительством объекта (фундамента) на момент заключения оспариваемых сделок.

Кроме того, пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В силу правовой позиции высказанной Определением Верховного Суда Российской Федерации от 01.02.2018 по делу № 305-ЭС17-13675 добросовестным приобретателем является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права.

На момент заключения договора аренды от 12.10.2015 № ДА-70, спорный объект незавершенного строительства существовал. ФИО2, а в последующем и общество, приобретая спорный объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРП, в отсутствие каких-либо правопритязаний, не могли и не должны были усомниться в праве ООО «Спецводстрой-инжиниринг» на отчуждение такого имущества, а также пороках государственной регистрации права.

Исходя из установленных выше обстоятельств, суд приходит к выводу, что заключая договоры купли-продажи недвижимости от 10.09.2015, 14.04.2016, ФИО2 и ООО «Антэй» соответственно действовали добросовестно.

Учитывая недоказанность истцом обстоятельств, положенных в основу исковых требований, а также добросовестность участников оспариваемых сделок (предпринимателя и общества), суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 56, 65, 70, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

В соответствии со статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.





Судья

О.С. Левченко