Решение от 7 апреля 2020 г. по делу № А82-13064/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-13064/2019
г. Ярославль
07 апреля 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 11 марта 2020 года

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Чистяковой О.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Паритет-Центр» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об изъятии объекта незавершенного строительства

при участии:

от истца: ФИО2 – юрист по доверенности от 19.03.2019;

от ответчика: ФИО3 – юрист по доверенности от 24.01.2020;

Муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (далее-Агентство) обратилось к обществу с ограниченной ответственностью «Паритет-Центр» (далее-Общество) с иском об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:050701:125, расположенного по адресу: <...> в районе д. 5 в Ленинском районе, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость – 1 083 000 руб.

Представитель Агентства в судебном заседании требования, основанные на положениях статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ), поддержал.

Общество в письменном отзыве и его представитель в судебном заседании против иска возражали, начальную продажную стоимость объекта не оспорили.

Исследовав материалы дела, заслушав стороны, суд установил.

10.05.2011 Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области и Обществом заключен договор № 548-яс, в соответствии с которым последнему предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 76:23:050701:22 общей площадью 10 921 кв.м., расположенный по адресу: <...> в районе дома № 5, в Ленинском районе для строительства комплекса зданий яхт-клуба, сооружений яхт-клуба (пирса, ангара, стоянки для хранения судов) с инженерными коммуникациями на срок до 24.02.2014. Земельный участок передан Обществу по акту приема-передачи от 10.05.2011.

Дополнительным соглашением № 2 от 23.01.2015 срок действия договора продлен до 24.10.2015.

Уведомлениями от 01.12.2014 № 4400, от 23.07.2015 № 3510 Агентство сообщило Обществу о том, что после истечения срока действие договора продлено не будет.

26.06.2014 Обществу выдано разрешение на строительство № RU 76301000-284-2014.

14.10.2014 в ЕГРН зарегистрировано право собственности Общества на объект незавершенного строительства степень готовности 13%.

В срок, определенный договором аренды от 10.05.2011, строительство объекта Общество не осуществило.

05.11.2015 для завершения строительства объекта с Обществом заключен договор аренды земельного участка № 548/1-яс на срок с 25.10.2015 по 24.10.2018, и 05.11.2015 подписан акт приема-передачи земельного участка.

Договоры аренды и дополнительные соглашения зарегистрированы в ЕГРН в установленном законом порядке.

03.07.2018 Агентство направило Обществу уведомление о прекращении договора в связи с истечением срока его действия 24.10.2018, после чего Обществу необходимо возвратить земельный участок Агентству.

Агентство проводило обследование земельного участка на предмет соблюдения арендатором условий договора аренды. Так, 04.06.2019 составлен акт № 626, согласно которому земельный участок огорожен забором, строительные работы не ведутся.

Поскольку объект не был возведен и введен в эксплуатацию, Агентство обратилось с иском об изъятии у Общества объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов.

В соответствии с отчетом № 19681-О, выполненным ЗАО «Ярославский Центр Недвижимости» рыночная стоимость спорного объекта незавершенного строительства составляет 1 083 000 руб., которую Агентство просит установить в качестве начальной продажной стоимости.

Оценивая материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

В силу статьи 11 ГК РФ и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав и законных интересов.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Подпунктом 3.1 пункта 2 указанной статьи установлено, что отчуждение объекта незавершенного строительства производится в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее-Федеральный закон № 171-ФЗ), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Пункт 6 указанной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, в силу статьи 239.1 ГК РФ земельной участок, предоставленный в аренду, должен находиться в государственной или муниципальной собственности, а для возможности его отчуждения должны быть выполнено одно из условий:

- земельный участок должен быть предоставлен в аренду по результатам проведенного аукциона;

- земельный участок должен быть предоставлен в аренду без проведения торгов, но исключительно для целей завершения строительства находящегося на нем объекта.

В силу пункта 33 статьи 34 вышеуказанного Федерального № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Федерального закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее-ЗК РФ) арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В статье 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных в пункте 5 этой статьи (подпункт 10 пункта 2). Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких участков без проведения торгов в случае, если участок предоставлен в аренду без проведения торгов (подпункт 1 пункта 3). Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта (пункт 5):

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» также предусмотрено, что если объект незавершенного строительства расположен на участке, находящемся в государственной (муниципальной) собственности, и право собственности на объект зарегистрировано до 01.03.2015 или участок предоставлен до этой даты в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов. Порядок предоставления участков предусмотрен в статьях 39.14 – 39.17 ЗК РФ. Данное положение применяется в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Договор аренды земельного участка для завершения строительства объекта от 05.11.2015 № 548/1-яс заключен с Обществом на срок до 24.10.2018, в который Обществом не было завершено строительство объекта, следовательно, к рассматриваемым отношениям подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ.

Рациональное и эффективное распоряжение земельными участками является приоритетной задачей соответствующих органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Представитель Общества в ходе судебного разбирательства не отрицал то, что планируемый объект недвижимости не построен.

Возражения Общества судом не принимаются, как необоснованные и противоречащие материалам дела.

Из акта обследования с фотофиксацией от 04.06.2019 № 626, отчета об оценке объекта № 19681-О, выполненного в мае 2019 года (раздел 2.3.) следует, что объект не достроен. Строительство объекта не ведется. Из сведений, содержащихся в ЕГРН, степень готовности объекта – 13%, что также подтверждено отчетом оценки № 19681-О. Доказательств того, что объект возведен и степень его готовности иная, Обществом не представлено. Действий, направленных на завершение строительства объекта и ввод его в эксплуатацию Общество не предпринимало.

В связи с изложенным суд считает, что дальнейшее сохранение за ответчиком спорного объекта, а также оставление в пользовании земельного участка, не отвечает целям эффективного землепользования, механизмы, предусмотренные законом для завершения ответчиком строительства на предоставленном для указанной цели земельном участке, исчерпаны, в связи с чем требование Агентства об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов является правомерным и подлежит удовлетворению.

Расходы по уплате госпошлины относятся на ответчика.


Руководствуясь статьями 65,71,110,167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Паритет-Центр» (ИНН <***>, ОГРН <***>) объект незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:050701:125, расположенный по адресу: <...> в районе д. 5 в Ленинском районе, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость – 1 083 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Паритет-Центр» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

Чистякова О.Н.