Решение от 1 октября 2025 г. по делу № А79-1062/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ 428000, <...>

http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-1062/2025
г. Чебоксары
02 октября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 22 сентября 2025 года. Полный текст решения изготовлен 02 октября 2025 года.

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Каргиной Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Майоровой М.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению финансового управляющего должника ФИО1

ФИО2;

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике,

о признании недействительным отказа от 14.05.2025 № КУВД-001/2025-6743253, обязании зарегистрировать договор купли-продажи от 25.06.2024,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, относительно предмета спора – ФИО3, ФИО4, Отдел опеки и попечительства Управы по Калининскому району администрации

г. Чебоксары, ФИО5, ФИО6,

при участии:

от заявителя – ФИО7 по доверенности от 08.08.2025 сроком на десять лет, диплом о высшем юридическом образовании,

от Управления – ФИО8 по доверенности от 27.02.2025 сроком на один год, диплом о высшем юридическом образовании.

установил:

финансовый управляющий ФИО2 (далее - заявитель) обратился в арбитражный суд с заявлением (уточненным) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике о признании недействительным отказа от 14.05.2025 №

КУВД-001/2025-6743253, об обязании зарегистрировать договор купли-продажи от 25.06.2024.

Заявление мотивировано тем, что Управление незаконно отказало в регистрации права собственности ФИО3, с которой по итогам торгов был заключен договор купли-продажи 1/4 доли в квартире, принадлежавшей должнику (банкроту) ФИО1

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, относительно предмета спора привлечены – ФИО3, ФИО4, Отдел опеки и попечительства Управы по Калининскому району администрации г. Чебоксары, ФИО5, ФИО6.

В судебном заседании представитель заявителя требование поддержал по основаниям, изложенным в заявлении.

В ходе судебного заседания представитель Управления требование не признал по основаниям, изложенным в отзыве.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд пришел к следующему.

11.02.2025 в Управление обратились ФИО9, действующий по доверенности за Tpeгубову С.В., и финансовый управляющий должника ФИО1 ФИО2 с заявлением о государственной регистрации права собственности покупателя - ФИО3 на 1/4 долю в праве на объект недвижимости с кадастровым номером 21:01:030403:207, расположенный по адресу: <...>, на основании договора купли-продажи от 25.06.2024.

Указанный договор купли-продажи заключен финансовым управляющим ФИО2 в рамках реализации имущества должника ФИО1, признанной банкротом решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 21.04.2023 № А79-1460/2023.

Уведомлением от 14.02.2025 государственная регистрация права собственности ФИО3 на основании договора купли-продажи от 25.06.2024 приостановлена на основании пункта 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в связи с тем, что форма договора не соответствует требованиям законодательства сроком до 14.05.2025.

В качестве основания для государственной регистрации перехода права собственности на 1/4 долю в праве общей собственности на квартиру с кадастровым номером 21:01:030403:1:07 представлен договор купли-продажи от 25.06.2024, заключенный по результатам торгов по продаже имущества должника, совершенный в простой письменной форме.

Уведомлением от 14.05.2025 № КУВД-001/2025-6743253 Управление отказало в регистрации перехода права, права общей долевой собственности.

Не согласившись с указанным отказом, финансовый управляющий должника ФИО6 ФИО2 обратился в суд с требованием о признании его недействительным.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Следовательно, для признания ненормативных правовых актов, решений, действий государственных органов, органом местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие в совокупности двух условий: несоответствие решений, действий, ненормативных правовых актов государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту; нарушение решением, действием, ненормативным правовым актом государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок

с ней. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество (пункт 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).

Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений (часть 2 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество понимается юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

В силу части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу части 3 статьи 3 Закона № 218-ФЗ к компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относятся, в том числе, проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

В силу части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с частями 4, 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав

прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные данным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Согласно части 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено данным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона № 218-ФЗ и требованиям принятых в соответствии с данным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено данным законом или иными федеральными законами.

В силу части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляются в следующем порядке: 1) прием заявления о государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 2) возврат прилагаемых к заявлению документов без рассмотрения при наличии оснований, установленных статьей 25 этого закона; 3) проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 4) внесение в ЕГРН установленных настоящим данным законом сведений, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, либо уведомление о приостановлении государственной регистрации прав или об отказе в осуществлении государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных главой 3 этого закона, либо уведомление о прекращении государственной регистрации прав; 5) выдача документов после осуществления государственной регистрации прав, либо после отказа или прекращения государственной регистрации прав.

В соответствии с частью 4 статьи 29 Закона № 218-ФЗ орган регистрации прав при отсутствии оснований для возврата представленных заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и

прилагаемых к нему документов без рассмотрения осуществляет одно из следующих действий:

1) государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав - в случае отсутствия оснований для отказа в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

2) уведомляет о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при наличии оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) уведомляет об отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав - в случае неустранения причин, которые препятствовали осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

4) уведомляет о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при наличии заявления о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В части 5 статьи 29 Закона № 218-ФЗ указано, что не позднее рабочего дня, следующего за днем приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, органом регистрации прав заявителю выдается или направляется уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав с указанием оснований такого приостановления в соответствии с частью 7 настоящей статьи. Уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должно содержать указание всех причин, послуживших основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, с обязательной ссылкой на положения настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

В силу пункта 3 части 4 статьи 29 Закона № 218-ФЗ орган регистрации прав при отсутствии оснований для возврата представленных заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов без рассмотрения уведомляет об отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав - в случае неустранения причин, которые препятствовали осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и

наличие которых послужило основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд (часть 12 статьи 29 Закона № 218-ФЗ).

Из материалов дела следует, что финансовым управляющим ФИО1 ФИО2 по результатам торгов в форме публичного предложения по реализации имущества ФИО1 Лота: 1/4 долю в квартире, площадью 33,3 кв.м. Назначение: жилое. Адрес (местонахождение): Россия, <...>. Кадастровый (условный) номер: 21:01:030403:207. заключен предварительный договор купли - продажи от 25.06.2024г. с победителем торгов - ФИО3 (представитель ФИО4 по агентскому договору от 21.06.2024 № 01/21- 06-2024) по цене 125112 руб.

Денежные средства от реализованного имущества поступили на основной счет должника № 40817810175007576411.

11.02.2025 стороны обратились в Управление за государственной регистрацией договора купли-продажи имущества.

Управлением финансовому управляющему вручено уведомление № КУВД-001/2025-6743253/4 о приостановлении государственной регистрации прав по следующим основаниям: осуществление государственной регистрации перехода права, 1/4 доли в праве общей долевой собственности на помещение с кадастровым номером 21:01:030403:207, за ФИО3 возможно после представления нотариально удостоверенного договора купли-продажи. В отсутствие указанных документов государственной регистрации заявленного права невозможна.

Уведомлением от 14.05.2025 № КУВД-001/2025-6743253 Управление отказало в регистрации перехода права, права общей долевой собственности.

В рассматриваемом случае в качестве основания для приостановления и последующего отказа в государственной регистрации, Управление указало на непредставление документов, необходимых для осуществления государственной регистрации права, а именно: не соблюдение нотариальной формы заверения договоров купли-продажи.

В силу части 1.1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:

1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;

3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации «О статусе столицы Российской

Федерации» (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона);

5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;

6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

По смыслу пункта 1 этой статьи, придаваемому ему актуальной судебной практикой, не требует нотариального удостоверения сделка при отчуждении участником долевой собственности своей доли по сделке, если соблюдаются следующие условия:

1) приобретатель доли в праве общей долевой собственности становится единственным собственником объекта недвижимости (право долевой собственности прекращается);

2) отсутствие возможного нарушения преимущественного права на приобретение доли в праве другими долевыми собственниками.

Такой вывод следует из кассационного определения Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2022 № 88-КАД22-6-К8, определений Верховного Суда Российской Федерации от 03.04.2019 № 302-ЭС19-3666 и от 09.04.2024 № 301-ЭС24-3869.

Распространение исключения пункта 1 части 1.1 статьи 42 Закона о регистрации на все без исключения случаи сделок между участниками общей долевой собственности выходит за пределы допустимого расширительного толкования этой нормы, поскольку напрямую не следует из ее содержания. Условием применения названной нормы является, в т.ч. и то, что отчуждение долей в праве общей долевой собственности осуществляется всеми собственниками, то есть долевая собственность на объект прекращается.

В настоящем случае данное условие не соблюдается, поскольку по результатам совершенных сделок право общей долевой собственности сохраняется.

В любом случае приведенное заявителем расширительное толкование указанной нормы не может быть основанием признания незаконным решений Управления Росреестра, так как не свидетельствует о нарушении административным органом Закона о регистрации.

Другое толкование заявителем статьи 42 Закона о регистрации основанием для отмены уведомления об отказе в государственной регистрации прав не является. В отсутствие прямого и недвусмысленного предписания об этом в законе расширительное истолкование нормы ведет к отступлению от требования определенности правового регулировании (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 17.01.2019 № 4-П).

Как следует из Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «"О несостоятельности (банкротстве)» регулирует порядок обращения взыскания на имущество должника в рамках дела о банкротстве путем реализации соответствующего имущества на торгах, но при этом не содержит специальных норм, которыми устанавливались бы иные требования к форме сделки или иные последствия ее несоблюдения по сравнению с тем, как соответствующие правила закреплены в ГК РФ и в приведенной норме Закона о регистрации недвижимости. Соответственно, при

реализации имущества в рамках дела о банкротстве положения ГК РФ о требованиях к нотариальной форме сделки и последствиях ее несоблюдения также подлежат применению.

При таких обстоятельствах отказ от 14.05.2025 № КУВД-001/2025-6743253 является законным и обоснованным, принятым с соблюдением требований действующего законодательства, и, соответственно, не нарушает прав и законных интересов заявителя в сфере осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отсутствие предусмотренной статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации совокупности условий для признания незаконным решения государственного органа в силу части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации влечет отказ в удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного, в удовлетворении заявления следует отказать.

Расходы по уплате государственной пошлины суд относит на заявителя в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 176, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении заявления финансового управляющего должника ФИО1 ФИО2 отказать

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья Н.А. Каргина