Решение от 30 сентября 2022 г. по делу № А56-42158/2022

444/2022-579606(1)



Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6 http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А56-42158/2022
30 сентября 2022 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 26 сентября 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи Сайфуллиной А.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "СИНЕМА ПАРК" (адрес: Россия 125212, МОСКВА, МОСКВА, УЛ. ВЫБОРГСКАЯ Д. 16, СТР. 1, ЭТ.ПОМ. КОМ 4. XIV. 17, ОГРН: );

к индивидуальному предпринимателя ФИО2

(адрес: Россия 191123, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, ул. Восстания 49, лит. А, кв. 16, ОГРН: );

при участии представителей сторон согласно протоколу судебного заседания от 26.09.2022

установил:

акционерное общество «Синема Парк» (далее по тексту – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее по тексту – Предприниматель) о снижении арендной платы по Договору аренды на период действия ограничительных мер.

Сведения о времени и месте судебного заседания своевременно размещены в Картотеке арбитражных дел на сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации и на официальном сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Представитель Общества заявленные требования поддержал. Представитель Предпринимателя против удовлетворения заявленных требований возражал

Как следует из материалов дела, между предпринимателем (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Вэри Кофе» был заключен Договор аренды части здания № б/н от 25.05.2016г. (далее — Договор аренды), во исполнение условий которого ООО «Вери Кофе» предоставлены во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 7 433,5 кв.м. в отдельно стоящем здании кинотеатра «Кристалл», расположенного по адресу: <...> (далее - Помещения, Объект аренды).

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю 06.06.2016 года (номер государственный регистрации № 59-59/021-59/021/202/2016-738/1).


На основании Дополнительного соглашения № 1 от 11.08.2016г. к Договору аренды Стороны внесли дополнения в отношении определения «Объект аренды», под которым следует понимать часть Здания - нежилые помещения общей площадь 7 344,5 кв.м. и нежилые помещения общей площадью 1 188,8 кв.м. (Подземная парковка).

Дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю 18.08.2016 года (номер государственный регистрации № 59-59/021-59/021/202/2016-5696/1).

Помещения переданы ООО «Вери Кофе» по Акту приема-передачи Помещений от 06.09.2016 г.

Соглашением от 28.09.2016 года о замене стороны в Договоре аренды ООО «Вэри Кофе» передал свои права и обязанности по договору АО «Синема Парк» (далее - Арендатор).

Соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю 06.10.2016 года (номер государственный регистрации № 59-59/021-59/021/202/2016-8376/1).

Согласно пункту 3.1 Договора аренды, срок аренды Помещения составляет 15 лет с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещений в аренду, пунктом 8.1 Договора аренды за Арендатором установлено право дальнейшего продления срока аренды в порядке, установленном п. 11.2 Договора аренды.

Согласно пункту 2.2 Договора аренды сдача Помещений в Аренду производится с целью использования его Арендатором в соответствии с разрешенным использованием, в значении в котором оно определено в пункте 1.1. Договора аренды, а также для связанных с этим складских и административных целей с соблюдением условий, установленных в настоящем Договоре.

Пунктом 1.1. Договора аренды введено понятие «Разрешенное использование», под которым следует понимать использование Объекта аренды в целях «Организация зоны многозального кинотеатра со вспомогательными помещениями (размещение Кинокомплекса). В состав зоны многозального кинотеатра входит:

 помещения зоны многозального кинотеатра (8 залов) с фойе;

 помещения для размещения зоны общественного питания - кинобары, кофе-бар, кафе-мороженого, VIP-бары;

 подсобные помещения;  помещения для размещения касс;

 помещения зоны киноаппаратного комплекса (кинопроекционные);

 помещения для размещения торгово-коммерческой зоны - осуществление разрешенных видов деятельности: кинопоказ, киноаттракционы, боулинг, караоке, общественное питание, фотоуслуги, продажа сувенирной продукции, размещение банкоматов, платежно-информационных терминалов, организация игровой зоны и осуществление рекламной деятельности.

Срок Аренды определен в 15 лет с даты подписания Акта приема-передачи Помещений, который был оформлен 06.09.2016 г. (срок аренды до 05.09.2031 г.).

Согласно пункту 4.1. Договора аренды (в редакции Дополнительного соглашения № 1) в течение всего Срока аренды по Договору аренды Арендатор обязан платить за владение и пользование Помещением Арендную плату, которая состоит из Базовой арендной платы, Оборотной части Арендной платы, Арендной платы за Подземную парковку.

Базовая арендная плата представляет собой фиксированную сумму, которая подлежит уплате ежемесячно не позднее 5-го банковского дня оплачиваемого месяца. Арендная плата за Подземную парковку подлежит уплате ежемесячно не позднее 5-го банковского дня оплачиваемого месяца.


В период с марта 2020г. по август 2020 г. включительно Базовая арендная плата составляла 2.812.160,00 рублей за Объект аренды в месяц, Арендная плат за парковку в указанный период составляла 171.589,73 рублей.

Арендатор уведомил Арендодателя о приостановлении деятельности в Помещениях на период с 27 марта 2020 года и до особого распоряжения, объявленного компетентными государственными органами.

Основаниями для приостановления деятельности кинотеатра являются сложившаяся ситуация с распространением коронавируса COVID-19 и Указ Губернатора Пермского края от 25.03.2020г. № 21 «О внесении изменений в указ губернатора Пермского края от 19 марта 2020 № 18 «О мероприятиях, реализуемых в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) в Пермском крае».

К уведомлению Арендатор приложил двусторонний Акт о невозможности ведения коммерческой деятельности.

В период действия ограничительных мер, введенных органами власти, Арендодатель не представил Арендатору скидку на оплату арендной платы по Договору аренды.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по общему правилу, изменение договора возможно по соглашению сторон (пункт 1). Согласно пункту 2 данной статьи по требованию одной стороны договор может быть изменен по решению суда в случаях, предусмотренных Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами или договором.

Частью 1 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон № 98-ФЗ) установлена обязанность арендодателя в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.94 № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона № 98-ФЗ) (далее - Закон № 68- ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее - Требования).

Согласно пункту 1 Требований они применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы в 2020 году по договорам аренды недвижимого имущества, арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Как установлено пунктом 3 Требований, отсрочка предоставляется на срок до 01.10.2020, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. Условия отсрочки применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения (пункт 4 Требований).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 утвержден Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой


коронавирусной инфекции (далее - Перечень). В указанный Перечень включена деятельность в сфере общественного питания (деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков).

Распоряжением председателя правительства Пермского края от 14.03.2020г. № 5-рпп "О введении для органов управления и сил территориальной подсистемы РСЧС Пермского края режима функционирования "ПОВЫШЕННАЯ ГОТОВНОСТЬ" на территории Пермского края с 15.03.2020г. введен режим функционирования «Повышенная готовность».

Пунктом 1 Указа Губернатора Пермского края от 25.03.2020 г. № 21 «О внесении изменений в указ губернатора Пермского края от 19.03.2020 № 18 «О мероприятиях, реализуемых в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (COVID19) в Пермском крае», временно с 0:00 часов 26.03.2020 г. и до особого распоряжения приостановить на территории Пермского края деятельность ночных клубов (дискотек) и иных аналогичных объектов, кинотеатров (кинозалов), бассейнов, фитнес-центров, детских игровых комнат и детских развлекательных центров, иных развлекательных и досуговых заведений.

27.03.2020г. на основании Акта о невозможности ведения коммерческой деятельности и приостановлении исполнения обязательств по Договору аренды части здания № б/н от 25.05.2016 <...>» приостановило осуществление работы кинотеатра в рамках Договора на период с 27.03.2020 года до особого распоряжения, объявленного соответствующими компетентными органами. Данный Акт был направлен Арендодателю с уведомлением, которым Арендатор информировал Арендодателя о прекращении ведения коммерческой деятельности на объекте аренды.

Пунктом 5.6. Указа Губернатора Пермского Края № 121 от 20.08.2020г. «О Мероприятиях, реализуемых в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) в Пермском Крае» предусмотрено ослабление ограничительных мер, направленных на предотвращение распространения коронавирусной инфекции (Covid-19) на территории Пермского края, так с 01.09.2020 г. разрешено возобновить деятельность кинотеатров (кинозалов).

Представленный Обществом проект дополнительного соглашения в этой части соответствует специальному законодательству, в связи с чем условия дополнительного соглашения об отсрочке уплаты арендной платы подлежат принятию в редакции истца.

Частью 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендаторам по договорам аренды недвижимого имущества предоставлено право потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи в невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В ответе на вопрос 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020), в соответствии с частью 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера


арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Таким образом, основанием для уменьшения арендной платы по требованию арендатора является невозможность использования в связи с принятыми ограничительными мерами помещения по назначению, которое изначально было согласовано в договоре; сохранение у арендатора возможности использовать имущество, но в меньшем объеме, чем до введения соответствующих ограничений, не лишает его права на уменьшение арендной платы.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Статьей 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Арбитражный суд согласно статьям 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу и обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Согласно статье 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Принимая во внимание правовую природу заключенного сторонами договора, волю сторон и их поведение с учетом цели договора во взаимосвязи с оговоренными в договоре обязанностями, исходя из подлежащих применению норм законодательства, собранных по делу доказательств в подтверждение обстоятельств, установление которых требовалось с учетом предмета спора, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 уменьшить Базовую арендную плату и Арендную плату за Подземную парковку для АО «СИНЕМА ПАРК» по Договору аренды части здания № б/н от 25.05.2016г. на 50% за период с 27.03.2020г. по 31.08.2020г. включительно и установить размер Базовой арендной платы за период с апреля - август 2020 г. в сумме 1 406 080,00 рублей, размере Арендной платы за Подземную парковку за период с апреля - август 2020 г. в сумме 85 794,715 рублей.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу АО «СИНЕМА ПАРК» возмещение на оплату государственной пошлины в размере 6.000,00 рублей.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Сайфуллина А.Г.

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Федеральное казначействоДата 21.12.2021 9:54:13

Кому выдана Сайфуллина Алла Гумеровна