Решение от 18 июля 2022 г. по делу № А21-9800/2021

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru


Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград

Дело №

А21-9800/2021

«18»

июля

2022 года


«11» июля 2022 года оглашена резолютивная часть


Арбитражный суд Калининградской области в составе:

Судьи

Гурьевой И. Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,


рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

общества с ограниченной ответственностью «ГрандЛидер» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов администрации «Город Калининград» Администрации ГО «Город Калининград» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании незаконными действий, обязании предоставить земельный участок;

третье лицо: Служба государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области, ООО «Благоустройство»,

при участии:

от общества – ФИО2 по доверенности,

от Администрации – ФИО3 по доверенности,

от ООО «Благоустройство» - ФИО4,

от Службы – не явились, извещены;



установил:

общество с ограниченной ответственностью «ГрандЛидер» (далее – ООО «ГрандЛидер», общество) обратилось в Арбитражный суд с заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов администрации «Город Калининград»Администрации ГО «Город Калининград» (далее – Комитет, заинтересованное лицо) о признании незаконным действий, выразившиеся в отказе в заключении договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:15:131703:56 площадью 388 кв.м., расположенного по адресу: <...>

В качестве восстановления нарушенного права заявитель просит обязать Комитет, заключить с заключить с обществом с ограниченной ответственностью «ГрандЛидер» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:131703:56 площадью 388 кв.м., расположенного по адресу: <...> на срок, необходимый для эксплуатации здания ТРК «Эпицентр».

Надлежаще извещенная о месте и времени судебного заседания Служба государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области своих представителей для участия в рассмотрении заявления не направила.

Дело рассмотрено в отсутствие указанного третьего лица в порядке статьи 156 АПК РФ.

В судебном заседании представитель общества поддержала требования заявления в полном объеме, ссылаясь на невозможность эксплуатации собственности заявителя без спорного земельного участка.

Представители Комитета и третьего лица, возражая против заявления общества, указали на прекращение договорных отношений и возможность предоставления земельного участка на иных правах.

Исследовав доказательства по делу и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, заявитель является собственником торгово-развлекательного комплекса с кадастровым номером 39:15:131703:41, расположенного по адресу: <...>

03.02.2014 года между Администрацией городского округа «Город Калининград» и ООО «ГрандЛидер» был заключен договор аренды № 011950 земельного участка с кадастровым номером 39:15:131703:56 площадью 388 кв. м. расположенного по адресу: <...> - Профессора ФИО5, для благоустройства территории торгово-развлекательного комплекса.

Земельный участок был представлен на срок до 08.07.2015 г. (в редакции дополнительного соглашения от 12.09.2014 г.), а затем продлен на неопределенный срок.

Письмом от 06.07.2021 г. заявитель был уведомлен о прекращении действия данного договора.

Не согласившись с указанным решением, общество обратилось в суд с заявлением о признании действий по прекращению договорных отношений незаконными.

В ходе судебного разбирательства, общество обратилось в Комитет с просьбой о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 39:15:131703:56 в аренду.

Отказ Комитета от 17.08.2021 г. был мотивирован отсутствием правовых оснований для предоставления земельного участка без проведения торгов.

Полагая, что данный отказ неправомерен, общество уточнило заявленные требования.

Порядок рассмотрения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц регулируется нормами главы 24 АПК РФ.

Согласно ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ.

Однако договор аренды и дополнительное соглашение к нему были заключены в 2014 г., т.е. в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015 г.

Пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ, предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Земельным кодексом Российской Федерации в редакции до 01.03.2015 не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73), договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в пункте 1 статьи 39.6 ЗК РФ.

Общество, обратившись в период действия указанного договора к арендодателю с заявлением о заключении договора аренды участка на новый срок, как надлежащий арендатор, использующий по целевому назначению арендованный им земельный участок на протяжении длительного времени, вправе требовать предоставления ему в аренду спорного земельного участка на новый срок.

Указанная позиция нашла свое отражение в Определении Верховного суда от 20.05.20 г. по делу № 310-ЭС19-25907.

Определением арбитражного суда от 24.02.2022г. производство по делу №А21-9800/2021 приостановлено для проведения судебной землеустроительной экспертизы, проведение которой было поручено эксперту ООО «Декорум» ФИО6.

06.04.2022г. от ООО «Декорум» поступило заключение эксперта № 052/22 от 01.04.2022г., согласно выводам которого, надлежащая эксплуатация здания ТРК «Эпицентр» (бывший «Дом техники») с кадастровым номером 39:15:131703:41, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 39:15:131703:284 по адресу: <...>, с учетом, кроме прочего, статуса здания как объекта культурного наследия регионального значения, невозможна.

Проезд к зданию без использования земельного участка с кадастровым номером 39:15:131703:56 также невозможен.

При этом эксперт исходил их нарушений правил землепользования и застройки, противопожарных норм, а также норм технической безопасности зданий общественного назначения.

Кроме того, эксплуатация здания без использования спорного земельного участка невозможна и в силу наличия у него статуса объекта культурного наследия регионального значения, что влечет ряд охранных обязательств для собственника.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ собственники зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, имеют исключительное право на приобретение в собственность или аренду земельных участков.

Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом РФ и иными федеральными законами.

Указанная норма, как и принцип единства земельного участка и объекта недвижимости исходят, прежде всего, из объективной необходимости использования определенной территории для эксплуатации объекта недвижимости.

Для указанной цели при формировании земельных участков должны быть соблюдены градостроительные правила, учтена зона застройки.

Однако в данном случае земельные участки сформированы без учета уже имеющегося объекта недвижимости и его безопасная эксплуатация невозможна без использования смежного участка.

Учитывая, что законом не урегулирован порядок предоставления участков в случае невозможности эксплуатации без смежного земельного участка, за исключением предоставления сервитута, то в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25, следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В данном случае, общество являлось долгосрочным добросовестным арендатором земельного участка. Доказательств существенно изменившихся фактических обстоятельств в материалы дела не представлено.

Комитет не обосновал целесообразность прекращения арендных отношений с обществом, мотивировав его возможностью предоставления участка на правах сервитута.

Однако, учитывая, что заинтересованным лицом указано на то, что право аренды спорного земельного участка будет предоставлено на торгах, а обществу необходим весь земельный участок для эксплуатации здания, данные действия Комитета, продиктованные потенциальной будущей коммерческой прибылью третьего лица, что прямо заявлено в ходе судебного процесса, нельзя признать правомерными и соответствующими нормам и принципам земельного законодательства.

Указанные действия являются злоупотреблением правом и не подлежат судебной защите.

Согласно ч. 5 ст. 200 АПК РФ, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание нарушение прав общества, заявленные требования подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 АПК РФ, суд должен сам выбрать способ восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя. Из изложенного следует, что, признав оспариваемое решение публичного органа незаконным, суд в резолютивной части решения должен указать на обязанность соответствующего органа устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

При этом применяемая восстановительная мера должна отвечать определенным критериям, в том числе обеспечивать восстановление права, нарушенного этими деяниями (актами), и быть обусловленной существом спора.

Таким образом, определение надлежащего способа устранения нарушения права входит в компетенцию арбитражного суда в рамках судейского усмотрения исходя из оценки спорных правоотношений, совокупности установленных обстоятельств по делу.

Суд при выборе конкретного способа восстановления нарушенного права не ограничен указанной заявителем восстановительной мерой.

Меры, принимаемые судом, должны являться эффективными, то есть быть направлены на практическое устранение неблагоприятных последствий, наступивших для заявителя вследствие принятия оспоренного ненормативного правового акта или решения, совершения действий (бездействия) органом, наделенным публичными полномочиями.

Принимая во внимание неправомерность отказа в заключение договора аренды, суд полагает, что надлежащим (эффективным) способом восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя в данной ситуации будет являться возложение на Комитет обязанности заключить новый договор аренды спорного земельного участка.

В силу статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Признать незаконными действия Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации «Город Калининград», выразившиеся в отказе обществу с ограниченной ответственностью «ГрандЛидер» в заключении договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:15:131703:56 площадью 388 кв.м., расположенного по адресу: <...>

Обязать Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» заключить с обществом с ограниченной ответственностью «ГрандЛидер» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:131703:56 площадью 388 кв.м., расположенного по адресу: <...> на срок, необходимый для эксплуатации здания ТРК «Эпицентр».

Взыскать с Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа «Город Калининград» в пользу общества с ограниченной ответственностью «ГрандЛидер» судебные расходы в размере 3 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.


Судья И.Л.Гурьева