Решение от 28 января 2018 г. по делу № А70-16297/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-16297/2017
г. Тюмень
29 января 2018 года
Резолютивная часть решения оглашена 23 января 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 29 января 2018 года.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Щанкиной А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Департамента имущественных отношений Тюменской области (625004, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Зеленый квадрат» (625026, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

о расторжении договора аренды от 17.07.2015 № 23-10/1422, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области 14.08.2015 за № 72-72/001/078/2015-3079/3.

При участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 по доверенности от 16.10.2017 №191/08-1-Д,

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 01.10.2016.

установил:

Департамент имущественных отношений Тюменской области (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Зеленый квадрат» (далее – ответчик, ООО «СК «Зеленый квадрат») о расторжении договора аренды от 17.07.2015 № 23-10/1422, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области 14.08.2015 за № 72-72/001/078/2015-3079/3оп.

Исковые требования со ссылками на ст.ст.309, 310, 319, 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), договор аренды земельного участка от 17.07.2015 № 23-10/1422, мотивированы тем, что ответчик не исполняет договорные обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком, что является существенным нарушением условий договора и основанием к его досрочному расторжению.

17.01.2018 от ответчика в материалы дела поступил отзыв, в котором указано, что задолженность по договору аренды земельного участка от 17.07.2015 № 23-10/1422, оплачена в полном объеме (платежные поручения от 22.09.2017 №392, от 07.12.2017 № 545, от 22.09.2017 №№568, 569), и поскольку задолженности по арендным платежам и пени не имеется, основания для расторжения договора отсутствуют. Кроме того, указано, что на земельном участке, предоставленном по договору от 17.07.2015 № 23-10/1422, имеются объекты недвижимости, на которые ответчиком зарегистрировано право собственности, а именно: нежилое здание с кадастровым номером 72:23:0110002:6484, общей площадью 249,9 кв.м. по адресу: Тюменская обл., г.Тюмень, ул.2-ая Луговая, д.26 (что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 72 НМ № 227539 от 14.09.2012), и открытая площадка для хранения (назначение: нежилое), условный номер 72-72-01/258/2013-276, общей площадью 1 540 кв. м., расположенная по адресу: г.Тюмень, ул.2-ая Луговая (что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 72 НМ № 227539 от 06.06.2013)

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме. Пояснил, что поскольку неисполнение обязательств по оплате арендных платежей носило длительный характер, считает сохранение арендных отношений нецелесообразным и невозможным, это нарушает права истца как арендодателя по договору аренды, имеющего право получать своевременно платежи про договору.

Представитель ответчика возражает по доводам отзыва.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, заслушав представителей истца и ответчика, суд считает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что 17.07.2015 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка № 23-10/1422 (далее по тексту – договор), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 6 303 кв.м., с кадастровым номером 72:23:0110002:690, расположенный по адресу: <...> с видом разрешенного пользования: магазины, обслуживание автотранспорта, сроком с 30.10.2015 по 29.10.2064 (л.д.9-10).

Указанный земельный участок был передан ответчику по акту приема-передачи от 31.10.2012 (л.д.12).

В соответствии с разделом 2 договора арендная плата рассчитывается по формуле, приведенной в Приложении №1 к договору, и в соответствии с Постановлением Правительства Тюменской области от 09.07.2007 № 148-п «Об утверждении положения об аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности», и вносится арендатором ежеквартально в сроки: 15 февраля – за 1 квартал, 15 мая – за 2 квартал, 15 августа – за 3 квартал, 15 ноября – за 4 квартал.

Решением от 25.07.2017 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 21.11.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А70-6954/2017, по иску Департамента имущественных отношений Тюменской области к ООО «СК «Зеленый квадрат» о взыскании 1 630 343 руб. 27 коп. задолженности по арендной плате за период с 16.08.2015 по 19.05.2017, 264 679 руб. 29 коп. пени за период с 16.08.2015 года по 19.05.2017, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Ссылаясь на то, что с момента заключения договора ответчик не надлежащим образом исполняет обязательства по внесению арендной платы, 09.09.2017 истец направил в адрес ответчика уведомление от 01.09.2017 исх.№13251/08-1, в котором предложил оплатить задолженность по арендной плате в 10 дневный срок с момента получения уведомления, а также в указанный срок расторгнуть договор от 17.07.2015 № 23-10/1422. В качестве приложения к указанному письму указано Соглашение о расторжении договора в трех экземплярах (л.д.18-19).

Обращение истца оставлено ответчиком без удовлетворения.

Указывая на систематическое неисполнение ООО «СК «Зеленый квадрат» условий договора, выразившихся в невнесении в установленные договором сроки арендной платы за пользование земельным участком, Департамент обратился в арбитражный суд с иском о досрочном расторжении договора от 17.07.2015 № 23-10/1422.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу ч.1 ст.46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (п.1 ст.619 ГК РФ).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочногорасторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст.450 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.5.3 договора последний может быть расторгнут по требованию арендодателя в судебном порядке в следующих случаях:

- невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного настоящим договором срока платежа;

- не использования участка или использования не в соответствии с его целевым назначением и принадлежности к категории земель, указанных в настоящем договоре;

- использования участка способами, которые приводят к значительному ухудшению экологической обстановки и качественных характеристик участка;

- изъятия участка для государственных и муниципальных нужд.

Согласно разъяснениям, изложенным Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п.23 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно ст.619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Из норм ГК РФ, регулирующих правоотношения по досрочному расторжению договоров следует, что договор может быть расторгнут как в одностороннем порядке арендодателем, если такое условие предусмотрено договором, так и в судебном порядке по его инициативе.

При заключении рассматриваемого договора аренды в договор были включены условия, предусматривающие основания для расторжения договора по инициативе арендодателя в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ.

В качестве одного из таких оснований указано невнесение арендной платы более двух раз подряд.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что за период с 16.08.2015 по 19.05.2017 образовалась задолженность по арендной плате.

Факт имеющейся задолженности за вышеназванный период был установлен судебными актами по делу № А70-6954/2017, имеющими в силу ст.69 АПК РФ преюдициальное значение для настоящего дела.

При этом задолженность за обозначенный период сформировалась с момента заключения спорного договора, т.е. арендатор изначально допустил нарушение сроков исполнения обязательств по внесению платежей за пользование земельным участком и такое нарушение имело место на протяжении периода более двух лет.

Таким образом, ответчиком в течение длительного периода времени, значительно превышающего установленный договором срок допустимой просрочки исполнения обязательств по оплате (не вносилась в установленном порядке арендная плата (более двух лет), что по смыслу ч.1 ст.619 ГК РФ и п.5.3 заключенного договора является основанием для расторжения договора по инициативе арендодателя.

В абз.2 п.23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

В уведомлении от 01.09.2017 исх.№13251/08-1 Департамент предложил ООО «СК «Зеленый квадрат» оплатить образовавшуюся задолженность в течение 10 дней с момента получения уведомления.

Однако ответчик, получив вышеназванное уведомление 13.09.2017 и частично погасив имеющуюся задолженность (платежное поручение от 22.09.2017 №392), в полном объеме исполнил обязательство только в декабре 2017 года (платежные поручения от 07.12.2017 № 545, от 22.09.2017 №№568, 569), то есть лишь спустя три месяца после получения уведомления (содержащего, в том числе, предложение о расторжении договора) и после возбуждения судом производства по настоящему делу (29.11.2017).

Следовательно, факт погашения ответчиком задолженности по арендной плате в полном объеме в ходе рассмотрения спора сам по себе не является основанием для сохранения договорных правоотношений.

В данном случае нарушение договора носило длительный, систематический и существенный характер, поведение арендатора характеризует его как недобросовестного контрагента, сохранение арендных отношений с которым, учитывая установленные судами обстоятельства и то, что истец продолжает настаивать на таком расторжении, представляется невыгодным и нецелесообразным для арендодателя, нарушающим его права на распоряжение земельным участком.

При изложенных обстоятельствах, учитывая наличие существенных нарушений условий договора со стороны ответчика, устраненных за пределами разумного срока, а также то, что право арендодателя на расторжение договора аренды прямо следует из положений законодательства об аренде и выраженной в договоре воли сторон, суд приходит к выводу о наличии оснований для прекращения договорных отношений.

Данный вывод суда сделан с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.09.2017 по делу № А46-18205/2016.

Довод ответчика о нарушении его прав в связи с расторжением спорного договора в силу нахождения на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих ООО «СК «Зеленый квадрат» на праве собственности, отклоняются судом, поскольку в настоящем случае Департамент также в рамках дела № А70-13541/2017 обратился к ответчику с иском о признании права собственности на указанные объекты недвижимости отсутствующим (объекты фактически разрушены).

Суд также считает необходимым отметить, что в данном случае нарушение договора носило длительный, систематический и существенный характер, поведение арендатора характеризует его как недобросовестного контрагента, сохранение арендных отношений с которым, учитывая установленные судами обстоятельства и то, что истец продолжает настаивать на таком расторжении, представляется невыгодным и нецелесообразным для арендодателя, нарушающим его права на распоряжение земельным участком.

На основании вышеизложенного, принимая во внимание, что ответчиком неоднократно (за период с 16.08.2015 по 19.05.2017) по истечении установленного договором срока платежа не внесена арендная плата, учитывая, что истцом соблюдена обязательная при расторжении договора процедура досудебного разрешения спора, а также принимая во внимание право истца на отказ от настоящего договора по причине двукратного невнесения арендного платежа (п.5.3 договора), требование Департамента о расторжении договора аренды от 17.07.2015 № 23-10/1422, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области 14.08.2015 за № 72-72/001/078/2015-3079/3, подлежит удовлетворению.

В соответствии с п.3 ст.453 ГК РФ, в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В силу подп.1.1 п.1 ст.333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобождён от уплаты государственной пошлины.

Согласно подп.4 п.1 ст.333.22 Налогового кодекса Российской Федерации в случае, если истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с настоящей главой, государственная пошлина уплачивается ответчиком (если он не освобожден от уплаты государственной пошлины) пропорционально размеру удовлетворенных арбитражным судом исковых требований.

Принимая во внимание удовлетворение исковых требований в полном объеме, расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со ст.110 АПК РФ подлежат взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в размере 6 000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды от 17.07.2015 № 23-10/1422, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области 14.08.2015 за № 72-72/001/078/2015-3079/3.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Зеленый квадрат» (625026, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 6 000 рублей госпошлины за рассмотрение иска.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы в Арбитражный суд Тюменской области.

Судья

Щанкина А.В.