Решение от 14 мая 2021 г. по делу № А20-3292/2020

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А20-3292/2020
г. Нальчик
14 мая 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена «29» апреля 2021года

Полный текст решения изготовлен «14» мая 2021 года

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи Г.В. Садонцевой,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Докшоковой З.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сириус» (ООО «Сириус»), (ОГРН <***>, ИНН <***>), с.Красносельское Прохладненского района Кабардино-Балкарской Республики

к Местной администрации Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Прохладный

о расторжении договора аренды земельного участка №8 от 15.01.2020, взыскании денежных средств, перечисленных в качестве задатка по договору аренды,

при участии в судебном заседании:

представителя истца ООО «Сириус» – ФИО1, действующего на основании доверенности от 20.04.2021 №б/н,

представителя ответчика – Местной администрации Прохладненского муниципального района КБР – ФИО2, действующего на основании доверенности от 18.09.2020 №52–1.1.20/4914,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью "Сириус" обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к Местной администрации Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики о расторжении договора аренды земельного участка, а также о взыскании 392 037 рублей задатка.

Исковые требования мотивированы тем, что 15.01.2020 между Местной администрацией Прохладненского района КБР (арендодателем) и ООО «Сириус» (арендатором) на основании протокола о результатах аукциона от 12.12.2019 №42 заключен договор №8 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения. Предметом договора аренды является земельный участок, расположенный в границах земель муниципального образования с.п. Красносельское, вид разрешенного использования – сельскохозяйственное использование, кадастровый номер 07:04:4400000:408, площадь 1271197 кв.м. ООО «Сириус» стало известно, что земельный участок, являющийся предметом договора аренды, не может быть засеян весной 2020 года поскольку уже засеян и обработан иным хозяйствующим субъектом. Таким образом, в связи с нарушением арендодателем условий договора аренды, арендатор имеет право требовать расторжения договора. В связи с нарушением обязательств арендодателем, он не вправе требовать плату за пользование земельным участком, который не может использоваться арендатором по вине арендодателя, в связи с чем, перечисленные ООО «Сириус» в качестве задатка по договору денежные средства в размере 392 037 рублей подлежит возврату.

11.01.2020 в связи с выявлением посевов ООО «Сириус» направило арендодателю протокол разногласий к договору аренды, в котором указывало на необходимость передачи земельного участка, свободным от посевов третьих лиц. Ответной реакции арендодателя на протокол разногласий не последовало. 16.06.2020 г. ООО «Сириус» вручил арендодателю досудебную претензию с требованием вернуть перечисленные денежные средства, а также расторгнуть договор аренды земельного участка №8 от 15.01.2020 г. Арендодатель на досудебную претензию не ответил, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Стороны о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, с соблюдением требований статей 121 – 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) посредством направления в их адрес копии определения суда заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте суда, ссылка на который имеется в определении суда.

В судебном заседании 26.04.2021 представителем истца заявлено ходатайство о допросе в качестве свидетеля кадастрового инженера ФИО3, подготовившего ответ на имя ООО «Сириус» о наличии сельскохозяйственных всходов на арендуемом земельном участке.

Представитель Местной администрации Прохладненского муниципального района КБР возражал против удовлетворения заявленного ходатайства, полагая нецелесообразным допрос данного свидетеля, поскольку кадастровый инженер не располагает знаниями агронома.

Судом заявленное ходатайство представителя истца о допросе в качестве свидетеля удовлетворено.

В судебном заседании объявлен перерыв до 10 часов 00 минут 29.04.2021.

29.04.2021 в указанное время судебное заседание продолжено с участием представителей сторон.

Рассмотрев и оценив в порядке 75 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства; исследовав и оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупность по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд установил следующее.

15.01.2020 между Местной администрацией Прохладненского муниципального района и обществом с ограниченной ответственностью «Сириус» заключен договор №8 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Предметом настоящего договора является земельный участок, расположенный в границах земель муниципального образования с.п. Красносельское, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – сельскохозяйственное использование, кадастровый номер 07:04:4400000:408, площадью 1271197 кв.м. Срок аренды согласно пункту 1.5 договора устанавливается на 7 лет: с 15.01.2020 по 14.01.2027.

Пунктом 3.1 договора размер ежегодной арендной платы на земельный участок площадью 1 271 197 кв.м. с кадастровым номером 07:04:4400000:408 определен на основании протокола о результатах аукциона от 12.12.2019 №42 и составляет 2 344 381 рубль 26 копеек.

Арендная плата вносится арендатором с момента подписания договора и акта приема–передачи, ежемесячно, равными долями, составляющими в сумме ежегодную арендную плату в течение срока действия договора не позднее 15 числа текущего месяца, на единый доходный счет, открытый в НБ КБР г.Нальчик (пункт 3.3. договора).

Пунктом 4.1.2. договора предусмотрено право арендатора требовать досрочного расторжения договора аренды земельного участка в случаях, когда:

- арендодатель создает препятствия в использовании земельного участка;

- предоставленный земельный участок имеет недостатки, препятствующие его использованию, которые не были оговорены арендодателем при заключении Договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра земельного участка;

- земельный участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

За не исполнение или ненадлежащее исполнение условий договора стороны несут ответственность в соответствии с разделом 6 договора.

Земельный участок передан арендатору по акту приема–передачи земельного участка 15.01.2020 без указания на наличие недостатков, препятствующих пользованию земельным участком, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, и не были заранее известны арендатору.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что в адрес арендодателя (Местной администрации Прохладненского муниципального района КБР) 11.01.2020 был направлен протокол разногласий к договору б/н и б/даты аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Из данного протокола разногласий следует, что протокол был направлен до подписания договора аренды, поскольку в нем отсутствуют номер и дата.

В то же время, договор аренды, подписан позже – 15.01.2020 – в той редакции, которая представлена в материалы дела и не содержит каких–либо замечаний к содержанию (данный вывод сделан при обозрении в судебном заседании подлинника договора). Надпись на последнем листе договора «с протоколом разногласий» учинена позже арендатором на своем экземпляре договора, с которого и была сделана копия, представленная в материалы дела.

Это следует из следующего. Представителем Местной администрации Прохладненского муниципального района КБР представлена копия письма–ответа на данный протокол разногласий, направленного в адрес ООО «Сириус» с доказательством направления стороне, из которого следует, что поскольку договор аренды земельного участка с кадастровым номером 07:04:4400000:408 заключается по результатам проведенного открытого аукциона, в соответствии с пунктом 22 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ проект договора аренды является обязательным приложением к размещенному на официальном сайте www.torgi.gov.ru извещению о проведении аукциона. Таким образом, подавая заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 07:04:4400000:408, общество (ООО «Сириус») было проинформировано об условиях, на которых будет заключен договор аренды. Изменение условий договора, проект которого является неотъемлемой частью извещения о проведении аукциона, приведет к нарушению требований Федерального Закона «О защите конкуренции» № 135-ФЗ от 26.07.2006.

В этой связи, со ссылкой на пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации представленный протокол разногласий к проекту договора аренды земельного участка с кадастровым номером 07:04:4400000:408 Местной администрацией Прохладненского муниципального района был отклонен.

Статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1); переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2); арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и фактическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Обращаясь к арендодателю с претензией о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, ООО «Сириус» указало на то обстоятельство, что обществу стало известно, что арендованный земельный участок не может быть засеян весной 2020 года, поскольку уже засеян и обработан иным хозяйствующим субъектом.

Следует отметить, что данная претензия направлена в адрес администрации в июне 2020 года, что следует из штампа администрации на копии досудебной претензии.

В судебном заседании представитель истца на вопрос суда не смог пояснить, почему претензия была направлена в июне 2020 года (летом), а не непосредственно в период посевных работ – весной 2020 года (времени года, на которое истце ссылается в своей претензии), то есть в тот период, когда он был лишен возможности использовать арендуемый земельный участок по назначению, для посевов, или непосредственно, когда узнал о том, что участок засеян другим хозяйствующим субъектом. Представитель истца указал лишь, что подобные обращения имели место в устной форме.

Данный довод представителя истца судом отклоняется как необоснованный.

Кроме того, представитель истца представил суду копию письма кадастрового инженера ФИО3, из которого следует, что им проведена обследование земельного участка с кадастровым номером 07:04:4400000:408, и на момент обследования – 17.01.2020 – на земельном участке имелись сельскохозяйственные посевы. Акт обследования земельного участка в материалы дела стороной не представлен.

Данное письмо датировано 17.01.2020.

Таким образом, о невозможности использовать земельный участок по назначению в виду того, что он засеян другим хозяйствующим субъектом, ООО «Сириус» стало известно уже 17.01.2020, то есть через день после подписания договора аренды.

В этой связи представитель ООО «Сириус» также не смог пояснить, почему, имея на руках подобное письмо кадастрового инженера, свидетельствующее о том, что земельный участок не может быть использован обществом по назначению, ООО «Сириус» не обратилось сразу же в Местную администрацию Прохладненского муниципального района с заявлением о расторжении договора аренды по тем основаниям, что арендуемый земельный участок имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору, и в результате которых арендатор не может использовать земельный участок по назначению.

Данное обращение последовало только в июне 2020 года (направление претензии). С января до июня 2020 общество в администрацию не обращалось; доказательств обратного суду не представлено.

В судебном заседании в качестве свидетеля был опрошен ФИО3 – кадастровый инженер с 2010 года, действующий как индивидуальный предприниматель.

Предупрежденный об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, разъяснены статья 51 Конституции Российской Федерации, свидетель на вопросы председательствующего пояснил, что выезжал на спорный земельный участок для установления границ согласно договора аренды. На данном земельном участке им были обнаружены сельскохозяйственные посевы – всходы. Вывод о том, что данные всходы являются сельскохозяйственными посевами, он сделал на основе того, что данные всходы произрастали не в хаотичном порядке, а четкими рядами; утверждать что именно там росло, не может. Также пояснил, что образования агронома не имеет, о том, что всходы не являются проросшей падалицей или сорной культурой, а являются именно сельскохозяйственными посевами сделал только на том основании, что всходы произрастали рядами. Договор на обследование земельного участка, установление границ им не заключался, работа проведена на безвозмездной основе. Фото–, видеофиксацию при проведении осмотра земельного участка не производил. По результатам проведенного осмотра им был составлен документ за исх.№03 от 17.01.2020 в виде письма/справки на имя генерального директора ООО «Сириус» (лист дела 86).

Какого–либо другого заключения по результатам обследования земельного участка на предмет соответствия условиям договора, установления границ земельного участка (для чего собственно он и выезжал на земельный участок) он не составлял.

Суд критически относится к представленному документу кадастрового инженера (лист дела 86), поскольку, из данного письма не следует на основании какого нормативного акта проведено обследование земельного участка, сельскохозяйственные посевы каких культур были обнаружены в результате обследования, каким образом было установлено, что имеются сельскохозяйственные посевы, учитывая дату проведения обследования – январь 2020 года: были ли это всходы, был ли культивирован для этих всходов земельный участок, либо это были проросшие семена падалицы, трава.

Если учесть, что в январе месяце (17.01.2020) на момент осмотра земельного участка кадастровым инженером было установлено, что имелись всходы, то к периоду посевной (весна) данные всходы должны были достичь определенного уровня зрелости, и логических объяснений, почему, имея засеянным иным хозяйствующим субъектом земельный участок, общество с ограниченной ответственностью «Сириус» обратилось в администрацию спустя полгода после подписания договора суду не представлено.

В судебном заседании после опроса свидетеля ФИО3 представителем истца заявлено ходатайство об отложении судебного разбирательства либо объявлении перерыва в судебном заседании для обращения в Сельскохозяйственный институт для того, чтобы специалисты, обладающие специальными познаниями, дали заключение относительного того, есть ли на земельном участке культуры, если да, то какие.

Представитель ответчика возражал, считая что за это время (более года) земельный участок использовался и на нем, естественно, произрастают какие–то культуры.

Учитывая, длительный временной отрезок – более года (договор заключен 15.01.2020) выяснение в настоящий момент (на 29.04.2021) того обстоятельства, произрастает ли в настоящий момент что–либо на земельном участке и что именно, является нецелесообразным, в связи с чем суд отказал представителю истца в удовлетворении ходатайства.

Таким образом, суд приходит к выводу о несоответствии доводов истца фактическим обстоятельствам дела, доказательств наличия оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, предусмотренных пунктом 4.1.2. договора суду не представлено; в связи с чем в удовлетворении заявленных исковых требований надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 71, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Сириус» отказать.

Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи. По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии судебных актов, выполненных в форме электронного документа, на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья Г.В. Садонцева