Решение от 19 мая 2020 г. по делу № А75-23749/2019

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А75-23749/2019
19 мая 2020 г.
г. Ханты-Мансийск


Резолютивная часть решения объявлена 12 мая 2020 г.

Полный текст решения изготовлен 19 мая 2020 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Чешковой О.Г. при ведении протокола заседания секретарём ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сургутмебель» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Департаменту управления муниципальным имуществом и жилищной политики администрации Сургутского района о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка от 25.10.2012 № 41, от 03.12.2012 № 45, от 03.12.2012 № 46, исключении записей о праве собственности на земельные участка общества с ограниченной ответственностью «Сургутмебель» из Единого государственного реестра прав, о взыскании 3 418 972,88 руб.,

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора: муниципальное унитарное предприятие «Территориально-объединенное управление тепловодоснабжения и водоотведения № 1» муниципального образования Сургутский район; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре, Администрация Сургутского района,

при участии представителей:

от истца – не явились,

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 25.11.2019, ФИО3 по доверенности от 25.11.2019,

от третьих лиц – (от МУП УТВИВ № 1) ФИО4 по доверенности от 08.05.2020 № 50/20,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Сургутмебель» (далее - истец) обратилось в суд с исковым заявлением к Департаменту управления муниципальным имуществом и жилищной политики администрации Сургутского района (далее – ответчик) о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка от 25.10.2012 № 41, от 03.12.2012 № 45, от 03.12.2012 № 46, исключении записей о праве собственности на земельные участка общества с ограниченной ответственностью «Сургутмебель» из Единого государственного реестра прав, о взыскании 3 418 972,88 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора привлечены: муниципальное унитарное предприятие «Территориально-объединенное управление тепловодоснабжения и водоотведения № 1» муниципального образования Сургутский район (далее - МУП УТВИВ № 1), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (далее - Управление Росреестра), Администрация Сургутского района.

Лица, участвующие в деле о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, ответчик и третье лицо явку своих представителей в судебное заседание обеспечили.

Судебное заседание проводится в отсутствие представителя истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец не заявил возражений относительно проведения судебного заседания в его отсутствие.

Ответчик представил отзыв на заявленные требования, заявил о пропуске срока исковой давности (л. д. 45-50).

Третье лицо (Росреестр) представило отзыв на заявленные требования, в котором указало на отсутствие правовых оснований для исключения сведений из Единого государственного реестра недвижимости (л. д. 62-65).

Третье лицо (МУП УТВИВ № 1) представило отзыв на заявленные требования, просило в удовлетворении исковых требований отказать.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации Сургутского района от 06.09.2012 № 3328 и итогового протокола аукциона от 12.10.2012 № 74 между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) был заключен договор купли-продажи от 25.10.2012 № 41 по продаже земельного участка под индивидуальное строительство по адресу: Сургутский район, сельское поселение Ульт-Ягун, <...> условный номер № 8, кадастровый номер 86:03:0020202:183, площадью 0,0944 га. Стоимость участка составила 605 300 руб.

На основании постановления Администрации Сургутского района от 11.10.2012 № 3877 и итогового протокола аукциона от 16.11.2012 № 82 между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) был заключен договор купли-продажи от 03.12.2012 № 45 по продаже земельного участка под индивидуальное строительство по адресу: Сургутский район, сельское поселение Ульт-Ягун, <...> условный номер № 1, кадастровый номер 86:03:0020202:175, площадью 0,0976га.Стоимость участка составила 140 000 руб.

На основании постановления Администрации Сургутского района от 11.10.2012 № 3877 и итогового протокола аукциона от 16.11.2012 № 83 между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) был заключен договор купли-продажи от 03.12.2012 № 46 по продаже земельного участка под индивидуальное строительство по адресу: Сургутский район, сельское поселение Ульт-Ягун, <...> условный номер № 2, кадастровый номер 86:03:0020202:287, площадью 0,0825 га.Стоимость участка по договору составила 118 000 руб.

Истец зарегистрировал право собственности на земельные участки, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 06.12.2012 № 86-АБ 517641, от 06.02.2012 № 86-АБ 544505, от 06.02.2013 № 86-АБ 544504(л. д. 20-21).

По мнению истца, в соответствии со всеми тремя договорами на всех трех земельных участках отсутствовали какие-либо обременения или ограничения в его пользовании по назначению. Зарегистрировав в последующем право собственности, он понёс убытки в сумме 2 549 672,88 руб. в связи со строительством индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 86:03:0020202:287. В ходе подготовки данных земельных участков к продаже, истец в июле 2019 года выяснил, что через все три земельных участка проходят подземные сети тепло-водоснабжения, принадлежащие МУП УТВИВ № 1, однако аукционная документация данных сведений не содержала. Истец полагает, что обнаруженные на земельных участках сети ГВС имеют охранную зону 3 метра в обе стороны, существенным образом снижая потребительскую ценность и рыночную стоимость земельных участков, на которых истцом был возведен индивидуальный жилой дом. Таким образом, по мнению истца, от него была сокрыта информация об обременениях земельных участков в виде сетей ГВС с охранной зоной 3 метра в обе стороны, незаконными действиями ответчика были нарушены требования п.п.2 п.2 и п.6 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также п.3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

Истец ссылается на то, что узнал о нарушении своих прав из ответа на свой запрос с МУП УТВИВ № 1 от 23.07.2019 (л. д. 24).

До направления иска в суд истцом была направлена претензия в адрес ответчика от 23.08.2019, которая осталась без удовлетворения (л. д. 27-28).

Порядок предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулирован нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Земельное законодательство основывается на принципе сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком (подпункт 11 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Согласно статье 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган) (статья 39.2 ЗК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии с пунктом 1 данной статьи продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Из содержания указанных правовых норм следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре. Непредставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 ЗК РФ.

В силу статьи 39.11 ЗК РФ, образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона по инициативе органа государственной власти или органа местного самоуправления и подготовка к проведению аукциона предусматривают, в том числе, получение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, за исключением случаев.

В соответствии с частью 7 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации технические условия содержат информацию о максимальной нагрузке, сроках подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, срок действия технических условий, информацию о плате за такое подключение и информацию о точках подключения.

Обязательства организации, предоставившей технические условия, предусматривающие максимальную нагрузку, сроки подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и срок действия технических условий, прекращаются в случае, если в течение одного года или при комплексном освоении земельного участка в целях жилищного строительства в течение трех лет с момента предоставления правообладателю земельного участка указанных технических условий он не определит необходимую ему для подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения нагрузку в пределах предоставленных ему технических условий и не подаст заявку о таком подключении (технологическом присоединении).

Как следует из материалов дела, МУП УТВИВ № 1 была предоставлена данная информация в виде предварительных технических условий на подключение к инженерным сетям объектов «Индивидуальное жилищное строительство» в <...> условные №№ 1, 2, 8», согласно которым сети водоснабжения и водоотведения в границах земельных участков отсутствовали.

В предварительных технических условиях в отношении водоснабжения и водоотведения содержались сведения об отсутствии данных сетей на участках.

Данная информация, предоставленная МУП УТВИВ № 1 была включена организатором торгов в аукционную документацию, что не лишало права ООО «Сургутмебель» на ознакомление с данной информацией и проведения осмотра выставляемых на аукцион земельных участков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 38.1 ЗК РФ (в редакции, действующей в спорный период) аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.

Судом установлено, что из представленных материалов дела следует, что аукционная документация соответствовала требованиям ст. 38.1 ЗК РФ.

Исходя из представленной истцом документации о торгах, технические условия, выданные МУП УТВИВ № 1 содержали сведения о наличии сетей теплоснабжения и водоснабжения. Трубопроводов ГВС в районе индивидуального жилищного строительства нет (л. д. 123-127).

Из отзыва МУП УТВИВ № 1 следует, что вопреки доводам истца, сети ГВС (горячего водоснабжения) ни в настоящее время, ни в 2012 году не проходили и не проходят по ул. Таёжная п. Ульт-Ягун, Сургутский район.

По данной территории проходят сети теплоснабжения и холодного водоснабжения, что отражено в технических условиях на дату проведения аукциона. Указанные сети не являются магистральными и проложены специально в целях предоставления услуг централизованного теплоснабжения и холодного водоснабжения индивидуальному жилому фонду. На момент приобретения земельных участков истцом сети тепло- и водоснабжения были оборудованы для подключения индивидуальных жилых домов колодцами, которые находятся на поверхности земли.

Данные обстоятельства подтверждены представленными в дело схемами прохождения сетей по территории индивидуальной жилой застройки, а так же Актом визуального обследования земельных участков, расположенных по адресу: <...> которое было проведено по своей инициативе всеми участниками судебного разбирательства, с участием представителя истца ФИО5, 26.03.2020.

Из содержания Акта обследования усматривается, что подводящие сети тепло-, водоснабжения располагаются за границами земельных участков, принадлежащих истцу.

Акт подписан представителем истца без замечаний.

При таких обстоятельствах доводы истца опровергаются материалами дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Истцом, вышеуказанные торги, проведенные в декабре 2012 года, не оспаривались,а также не оспаривается, что спорные земельные участки представлены в результате публичной процедуры, сопровождающейся опубликованием сведений об объекте купли-продажи, фактическое состояние земельных участков соответствует условиям договора и целевому назначению участка.

Указанные обстоятельства не могут быть оценены в качестве предоставления продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. По смыслу пункта 3 статьи 37 ЗК РФ и статьи 450 ГК РФ, в целях реализации покупателем права на расторжение договора купли-продажи земельного участка, такие ограничения и обременения должны создавать препятствия в использовании земельного участка в соответствии с разрешенным использованием.

Таких оснований в ходе рассмотрения дела не установлено. Доводов и доказательств невозможности осуществления строительства и эксплуатации расположенного на земельном участке индивидуального жилого дома, заявителем не представлено.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 2 статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В силу пункта 2 статьи 178 ГК РФ заблуждение предполагается достаточно существенным в том случае, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

Истец не указал ни одного правового основания для признания оспариваемых сделок недействительными, не доказал, что имел основания заблуждаться в отношении предмета сделки и того, что ответчик умышленно ввёл его в заблуждение.

Суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска, поскольку наличие на части земельных участков истца охранной зоны сетей тепло-, водоснабжения не свидетельствует о невозможности использования этих участков в соответствии с их назначением, сети специально предназначены для подключения индивидуальных домов к сетям тепло и водоснабжения. Вопреки доводам истца, в деле отсутствуют доказательства того, что наличие подводящих сетей тепло-, водоснабжения снижает потребительскую ценность и рыночную стоимость данных земельных участков.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности применительно к заявленным требованиям о признании сделок недействительными и применения последствий недействительности.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 ГК РФ). По общему правилу, срок исковой давности составляет три года (пункт 1 статьи 196 ГК РФ).

Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункты 1, 2 статьи 199 ГК РФ).

Согласно части 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В рассматриваемом случае судом установлено, что договоры купли-продажи земельных участков были заключены в 2012 году.

Довод истца о том, что он узнал о наличии на одном из участков обременения только в июле 2019 года из письма МУП УТВИВ № 1 судом отклоняется, поскольку ранее суд отмечал, что до проведения аукциона и заключения договоров купли-продажи истцом был проведен осмотр данных земельных участков, а также информация, предоставленная МУП УТВИВ № 1 о технических условиях подключения объектов к централизованным сетям была включена организатором торгов в аукционную документацию.

Истец обратился в суд с настоящим иском 18.12.2019, т.е. с пропуском срока исковой давности.

При таких обстоятельствах суд отказывает в удовлетворении искового требования, поскольку в силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Поскольку суд отказал в основном требовании о признании сделок недействительными, основания для взыскания понесенных истцом затрат на приобретение земельных участков, а так же на строительство индивидуального жилого дома отсутствуют.

Истец не представил доказательств того, что виновными действиями ответчика ему были причинены убытки в заявленном размере 2 549 672,88 руб.

Отсутствуют так же вытекающие из требования о признании сделок недействительными правовые основания для исключения из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) записей о праве собственности истца на земельные участки с кадастровыми номерами 86:03:0020202:183, 86:03:0020202:175, 86:03:0020202:287.

Иные основания для удовлетворения требований о взыскании убытков и исключения записей из ЕГРН истцом не приведены в иске и в судебном заседании не заявлялись, а судом, с учетом принципа состязательности сторон, не установлены.

При таких обстоятельствах требования истца не подлежат удовлетворению полностью.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины остаются на заявителе.

Руководствуясь статьями 15, 67, 68, 71, 167-170, 176, 177, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска отказать полностью.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Настоящее решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья О. Г. Чешкова