Решение от 3 октября 2017 г. по делу № А75-11229/2017

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А75-11229/2017
04 октября 2017 г.
г. Ханты-Мансийск


Резолютивная часть решения объявлена 27 сентября 2017 г.

В полном объеме решение изготовлено 04 октября 2017 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Зубакиной О.В., при ведении протокола заседания помощником судьи ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации города Нижневартовска к обществу с ограниченной ответственностью «МегионСпецТранс об обязании освободить земельный участок,

без участия представителей сторон,

установил:

администрация города Нижневартовска обратилась в арбитражный суд с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «МегионСпецТранс об обязании освободить земельный участок площадью 4,8082 га с кадастровым номером 86:11:0402001:1142, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, северный промышленный узел города (по ул. 7ПС), от фундамента из железобетона, металлического вагончика – бытовки, складированных железобетонных плит, путем их демонтажа и передать по акту приема-передачи в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу.

Исковые требования мотивированы тем, что у общества в силу статьи 622 гражданского кодекса Российской Федерации возникла обязанность вернуть арендодателю земельный участок.

Стороны о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом (л.д. 50-54).

Судебное заседание проводится в отсутствие надлежащим образом извещенных сторон в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие фактические обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между  администрацией города Нижневартовска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «УралКразСнаб плюс»  (арендатор) заключен договор аренды от 23.05.2013 № 286-АЗ, по условиям которого арендодатель сдает в аренду, а арендатор принимает в аренду, земельный участок относящийся к категории земель «земли населенных пунктов», площадью 4,8082 га с кадастровым номером 86:11:0402001:1142, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору, расположенный по адресу: г. Нижневартовск, северный промышленный узел города.

Земельный участок предоставлен в целях строительства производственной базы.

Срок аренды земельного участка по настоящему договору устанавливается с 23 мая 2013 по 22 мая 2016 (пункт 1.2 договора).

Арендная плата, размер, сроки и порядок ее внесения установлены в разделе 2 договора

Между обществом с ограниченной ответственностью «УралКразСнаб сервис» и обществом с ограниченной ответственностью «МегионСпецТранс» заключен договор от 26.06.2013 уступки прав и обязанностей (цессии) по договору аренды от 23.05.2013№ 286-АЗ (л.д. 22)

Указанный договор от 26.06.2013 зарегистрирован в установленном законом порядке 14.03.2014.

Истец ссылается на возобновление договора аренды после окончания срока его действия в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Должностным лицом отдела муниципального и земельного контроля управления земельными ресурсами Департамента муниципальной собственности и земельных ресурсов администрации г. Нижневартовска осуществлено обследование арендованного  земельного участка, по результатам которого составлен акт от 21.10.2016 № 208 с фототаблицей (л.д. 24-25). При обследовании установлено, что земельный участок огорожен по периметру забором, в границах участка имеется фундамент из железобетона, металлический  вагончик – бытовка, складированные железобетонные плиты.

Впоследствии  письмом от 05.12.2016 № 4001/36-01 истец отказался от договора аренды и предложил освободить и передать земельный участок (л.д. 12-13).

Полагая договор расторгнутым по окончании 1 месяца с даты получения уведомления, исходя из того, что земельный участок после прекращения действия договора ответчиком не был освобожден, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований возникновения и прекращения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают и прекращают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В данном случае между сторонами сложились правоотношения, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (аренда).

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено право аренды земельных участков.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании части 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Истец письмом от 05.12.2016 № 4001/36-01 уведомил ответчика об отказе от договора аренды земельного участка от 23.05.2013 № 286-АЗ.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Пунктом 5.7 договора аренды земельного участка от 23.05.2013 № 286-АЗ предусмотрен иной срок для отказа от договора - один месяц.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В данном случае требования администрации об освобождении земельного участка и его возврате мотивированы прекращением действия договора и обоснованы ссылками на статью 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

При этом пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также и по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, в частности, при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08 отмечено, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Содержание требований истца свидетельствует о том, что Администрация на момент предъявления настоящего иска располагала данными о том, что Обществом на арендуемом им земельном участке возведен объект недвижимости.

Поскольку освобождение земельного участка от капитального строения предполагает снос этого объекта, необходимо учитывать правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированную в Постановлении от 25.01.2011 № 10661/10, согласно которой, иск, удовлетворение которого предполагает снос объекта недвижимости (строения, сооружения), не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.

Таким образом, в случае если на земельном участке расположен объект, обладающий признаками капитального строения, то положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации к рассматриваемым правоотношения не могут быть применены и не могут служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае судом установлено, что в деле имеется акт обследования спорного земельного участка от 21.10.2016 № 209, согласно которому на данном земельном участке расположен фундамент из железобетона (л.д. 24, 25).

Учитывая данное обстоятельство, если на спорном земельном участке находится не завершенный строительством объект недвижимости, статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на общество «МегионСпецТранс» обязанности по освобождению земельного участка, независимо от того расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

Поэтому требования администрации об освобождении земельного участка от объекта недвижимости фактически направлены на необоснованное лишение общества «МегионСпецТранс» права осуществить государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства.

Учитывая, что на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства, статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации к рассматриваемым правоотношениям не применима.

Кроме того, следует отметить, что согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10, реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Таким образом, с учетом изложенного, в данном случае основания для возложения на Общество обязанности по освобождению спорного земельного участка у суда отсутствуют.

Руководствуясь статьями 167-170, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

РЕШИЛ:

в иске отказать полностью.

Настоящее решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                  О.В. Зубакина