Решение от 26 ноября 2017 г. по делу № А05-12409/2017

3000/2017-109826(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-12409/2017
г. Архангельск
27 ноября 2017 года


Резолютивная часть решения объявлена 20 ноября 2017 года

Решение в полном объёме изготовлено 27 ноября 2017 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Шапран Е.Б. при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 314333231800034)

к муниципальному унитарному предприятию Мирного «Мирнинская жилищно- коммунальная компания» (ОГРН <***>, 164170, <...>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица муниципального предприятия муниципального образования «Мирный» «Муниципал-сервис» (ОГРН <***>, 164170, <...>)

об обязании зачесть в счет арендной платы 97 327 руб. 59 коп. стоимости ремонтных работ без участия представителей сторон

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее- истец, Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к муниципальному унитарному предприятию Мирного «Мирнинская жилищно-коммунальная компания» (далее- ответчик, Компания) об обязании зачесть затраты на проведенные истцом ремонтные работы в счет арендной платы по договору аренды нежилых помещений от 07.07.2015 № 030615/0351797/05 в сумме 97 327 руб. 59 коп.

Компания с исковыми требованиями не согласилась, в отзыве сослалась на то, что по условиям договора аренды обязанность по проведению текущего ремонта лежит на Предпринимателе. Право хозяйственного ведения на помещения, сданные в аренду Предпринимателю, передано Компании и зарегистрировано 04.07.2016.

Привлеченное к участию в деле в качестве 3-го лица муниципальное предприятие муниципального образования «Мирный» «Муниципал-сервис» (далее- 3-е лицо, Предприятие) считает исковые требования обоснованными.

Стороны, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в суд своих представителей не направили. Истец просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Изучив материалы дела, суд установил.

07.07.2015 между Предпринимателем и Предприятием заключен договор аренды № 030615/035179/04, согласно которому Предприятие передало Предпринимателю в аренду

нежилые помещения № 22, 25, 26 общей площадью 45, 84 кв.м. на 1-м этаже в доме 14А по ул. Гагарина в г. Мирном Архангельской области.

Договор аренды заключен на срок с 07.07.2015 по 06.07.2025, государственная регистрация договора произведена 23.07.2015.

На момент заключения договора предоставленные в аренду Предпринимателю помещения принадлежали Предприятию на праве хозяйственного ведения, что подтверждается записью регистрации № 29-29-12/001/2008-089 от 15.01.2015.

17.07.2015 комиссия работников Предприятия произвела обследование общего коридора и входной двери в помещения Предпринимателя и УФСИН России, в ходе которого зафиксировала и отразила в акте обследования неудовлетворительное состояние входной двери (образование многочисленных трещин и сквозной щели вокруг двери в результате выкрошивания межкирпичного раствора и рассыхания деревянных элементов двери) и общего коридора (выкрошивание штукатурки, повсеместное отслоение лакокрасочного покрытия), аварийное состояние электрощита, образование дыр в полу в результате разрушения деревянного покрытия.

Комиссия пришла к заключению о необходимости ремонта стен пола, замены входной двери и электрощита. Комиссия решила обратиться к Предпринимателю с предложением о проведении ремонта общего коридора, замене входной двери и электрощита за счет Предпринимателя с последующим возмещением затрат за счет арендной платы.

17.07.2015 Предприятие обратилось к Предпринимателю с письмом № 471, в котором предложило провести ремонт коридора, в ходе которого необходимо отремонтировать стены, заменить электрощит и входную дверь. В письме Предприятие указало, что при наличии сметы работы, документов об использованных материалах и после составления акта выполненных работ затраты будут компенсировать Предпринимателю путем зачета в счет арендной платы.

Предприниматель согласилась с предложением Предприятия.

Предпринимателем была составлена смета (локальный ресурсный сметный расчет) на производство строительных работ (ремонт коридора) на сумму 88 563 руб. 43 коп.

Согласно акту № 1 от сентября 2015 года о приемке выполненных работ Предпринимателем были выполнены работы на площади 74, 95 кв.м. по расчистке поверхности от старой краски, сплошное выравнивание поверхности стен, покрытие стен грунтовкой, сплошное шпаклевание поверхности стен, окраска поверхности водоэмульсионными составами и окраска металлических решеток в 2 раза в объеме 0,7 кв.м.

Акт приемки работ согласован с Предприятием. Вышеперечисленные работы были выполнены Предпринимателем собственными силами (хозспособом).

Кроме того 25.08.2015 Предпринимателем был заключен договор подряда с предпринимателем ФИО3 на выполнение работ по изготовлению и установке в здании по ул. Гагарина, 14А в г. Мирном одной металлической входной двери.

Согласно акту № Б0040 от 25.08.2015 подрядчиком были выполнены работы по изготовлению и монтажу одной входной металлической двери, стоимость двери и её установки составила 19 800 руб., которые были оплачены Предпринимателем, что подтверждается товарным чеком от 25.08.2017.

07.09.2015 Предприниматель обратилась к Предприятию с заявлением о зачете суммы в размере 19 800 руб.

17.10.2015 комиссия работников Предприятия провела обследование общего коридора и входной двери, в ходе которого установила, что в общем коридоре первого этажа проведен ремонт, заменена входная дверь, кроме того стены коридора выровнены и окрашены, деревянный пол окрашен.

Комиссии пришла к заключению, что ремонт проведен в объеме, соответствующему запланированному и с расходом материалов в соответствии со сметой. Претензий по качеству не имеется.

26.01.2016 Предприниматель обратилась к Предприятию с заявлением о зачете в счет арендной платы стоимости работ по ремонту коридора в сумме 88 563 руб. 43 коп.

Таким образом, общая стоимость расходов на ремонт коридора и замену дверей составила 108 363 руб. 43 коп.

Из материалов дела следует, что Предприятие зачло в счет арендной платы 11 035 руб. 84 коп.

Письмом от 12.05.2016 Предприятие сообщило арендаторам, в том числе Предпринимателю, что нежилые помещения по ул. Гагарина, 14А в г. Мирном изъяты из хозяйственного ведения Предприятия.

Постановлением администрации Мирного от 28.04.2016 № 423 нежилые помещения по ул. Гагарина, 14А переданы на праве хозяйственного ведения Компании, право хозяйственного ведения Компании зарегистрировано в ЕГРП 04.07.2016.

04.07.2016 между Предпринимателем и Компанией заключено дополнительное соглашение к договору аренды, в котором в связи с изменением арендодателя внесены изменения в порядок расчетов по договору аренды.

12.04.2017 Предприниматель обратилась к Предприятию с просьбой о дальнейшей компенсации понесенных затрат на ремонт.

Предприятие в ответе от 15.05.2017 № 203 сообщило, что по вопросу компенсации затрат следует обращаться к Компании, которая является арендодателем по договору в связи с переходом к ней права хозяйственного ведения.

16.05.2017 Предприниматель обратилась в Компанию с заявлением о зачете в счет арендной платы расходов по проведению ремонта в сумме 97 327 руб. 59 коп., указав, что из общей стоимости выполненных работ на сумму 108 363 руб. 43 коп. было компенсировано только 11 035 руб. 84 коп.

Компания в письме от 20.06.2017 № 989/01-5 сообщила, что договором аренды не урегулирован вопрос о возмещении затрат, ремонт произведен исключительно по взаимному соглашению Предпринимателя и Предприятия, которое на момент проведения ремонта обладало право хозяйственного ведения спорных помещений.

Считая отказ в зачете в счет арендной платы оставшейся стоимости расходов на ремонт незаконным и ссылаясь на статью 617 ГК РФ, Предприниматель обратилась в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В пункте 2 статьи 614 ГК РФ определено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Как видно из экспликации, помещение № 16 является тамбуром, помещение № 17 - коридор. Через указанные помещения осуществляется вход и проход к иным изолированным помещениям на 1-м этаже, в том числе к помещениям № 22, № 24 и № 25, предоставленным в аренду Предпринимателю.

Предпринимателем произведен ремонт вышеуказанных помещений, ремонт помещений произведен по просьбе Предприятия - первоначального арендодателя. При обращении с просьбой о проведении ремонта и замене входной двери Предприятие указало, что стоимость затраченных на ремонт средств (при документальном подтверждении расходов) будет зачтена в счет арендной платы.

Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка).

В силу пункта 1 части 1 статьи 161 сделки юридических лиц между собой и с гражданами должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения:

Согласно пункту 1 статьи 160 ГК РФ письменная форма сделки считается соблюденной если в письменной виде составлен документ, который выражает содержание сделки и подписан лицом, совершающими сделку, или должным образом уполномоченным им лицом.

Содержание письма Предприятия от 17.07.2015 № 471 очевидно свидетельствует о том, что с предложением о проведении ремонта с зачетом его стоимости в счет арендной платы Предприятие обращалось, действуя как арендодатель и исходя из того, что между сторонами заключен договор аренды от 07.07.2015, по которому каждая имеет перед своим контрагентом права и обязанности.

Письменное обращение Предприятия (первоначального арендодателя) и принятие его предложения Предпринимателем с совершением предложенных арендодателем действий и оформлением их документально свидетельствует о достижении между сторонами соглашения о зачете в счет арендной платы стоимости ремонта в определенных помещениях.

Соответствующая договоренность оформлена сторонами договора аренды надлежащим образом, то есть в письменной форме.

Содержание достигнутого сторонами соглашения не противоречит положениям пункта 2 статьи 614 ГК РФ.

При этом достижение сторонами вышеуказанного соглашения не обусловлено личностью арендодателя, поскольку заключенное соглашение не касается прав и обязанностей, связанных с личностными правами арендодателя (требованиями о взыскании алиментов, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью), поэтому доводы Компании о том, что обязательство компенсации стоимости ремонтных работ обусловлено исключительной инициативой Предприятия, являются ошибочными.

То, что между Предприятием и Предпринимателем не были внесены изменения в текст договор аренды, само по себе не свидетельствует о несоблюдении сторонами письменной формы сделки и достижения ими соглашения на определенных условиях, которое подлежит исполнению в соответствии с его условиями.

Кроме того поскольку сторонами достигнуто соглашение о зачете в счет арендной платы стоимости ремонта определенных помещений, то не имеет правового значения включение в предмет аренды в качестве передаваемой вспомогательной площади 18, 14 кв.м., приходящейся на помещения № 16 и № 17.

Поскольку переход права хозяйственно ведения не является основанием для изменения условий договора аренды (за исключением сведений о новом арендодателе), к Компании перешли права и обязанности арендодателя в полном объеме, следовательно, Компания должна исполнить обязательство по зачету в счет арендной платы оставшейся незачтенной стоимости ремонтных работ, проведенных Предпринимателем.

В связи с удовлетворением иска на основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Муниципальному унитарному предприятию Мирного «Мирнинская» жилищно- коммунальная компания» зачесть расходы в сумме 97 327 руб. 59 коп. на ремонтные работы, проведенные индивидуальным предпринимателем ФИО2 в счет арендной платы по заключенному с ФИО2 договору аренды нежилых помещений от 07.07.2015 № 030615/0351797/05.

Взыскать с муниципального унитарного предприятия Мирного «Мирнинская» жилищно-коммунальная компания» (ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 314333231800034) 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья Е.Б. Шапран