Решение от 26 февраля 2019 г. по делу № А58-12792/2018

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, г. Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А58-12792/2018
26 февраля 2019 года
город Якутск


Резолютивная часть решения объявлена 20.02.2019

Мотивированное решение изготовлено 26.02.2019

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Кайдаш Н.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации муниципального образования «Ленский район» Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Наран» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительным договор купли-продажи земельного участка №11-11-3/8 от 15.01.2018 и применении последствий недействительности сделки,

установил:

администрация муниципальное образование «Ленский район» Республики Саха (Якутия) (далее – заявитель, администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Наран» (далее – ответчик, общество, ООО «Наран») о признании недействительным договор купли-продажи земельного участка №11-11-3/8 от 15.01.2018 и применении последствий недействительности сделки.

Заявленные требования мотивированы тем, что договор купли-продажи земельного участка заключен с обществом без проведения торгов в нарушение действующего законодательства, при этом наличие объекта незавершенного строительства на земельном участке не влечет возникновение у ответчика исключительного права на предоставление этого земельного участка, поскольку положениями Земельного кодекса Российской федерации не предусмотрен выкуп земельного участка под объектом незавершенного строительства.

Общество с требованиями истца не согласилось по доводам, изложенным в отзыве.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены.

Поскольку неявка истца и ответчика, надлежащим образом извещенных о месте и времени рассмотрения дела, не является препятствием к рассмотрению дела, дело в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ рассматривается в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, исследовав письменные доказательства, суд установил следующие обстоятельства имеющие значение для рассмотрения спора.

Между администрацией (продавец) и обществом (покупатель) 15.01.2018 подписан договор № 11-11-3/8 купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец передает в собственность, а покупатель принимает и оплачивает по цене и на условиях договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 14:14:050078:43, расположенный по адресу: РС (Я), <...> с видом разрешенного использования под незавершенное строительство котельной, площадью 718 кв.м. (пункт 1.1 договора).

Цена земельного участка составляет 63 600 рублей (пункт 2.1 договора).

На момент заключения оспариваемого договора, на указанном земельном участке располагался объект незавершенного строительства – сооружение (незавершенная строительством котельная на 9 т/час пара с фундаментом), площадь объекта 218 кв.м., принадлежащее покупателю на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 11.12.2017 сделана запись регистрации № 14:14:050069:219-14/001/2017-1 (пункт 1.2 договора).

Прокуратурой Ленского района проведена проверка исполнения законодательства при распоряжении государственной и муниципальной собственностью, передаче во владение и пользование третьим лицам. По результатам указанной проверки прокуратурой вынесено представление от 19.11.2018 №5-18 об устранении нарушений федерального законодательства.

Ссылаясь на установленные прокуратурой нарушения, администрация направила 28.11.2018 в адрес общества уведомление с предложением подписать дополнительное соглашение и выкупе земельного участка по стоимости 296 000 руб.

Дополнительное соглашение к договору купли-продажи между сторонами не подписано, ответчик свое согласие на приобретение земельного участка по цене указанной в дополнительном соглашении не выразил, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Пунктом 1 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ (в настоящее время - пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ), только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.

Судом установлено, что на спорном земельном участке обществу на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства – сооружение (незавершенная строительством котельная на 9 т/час пара с фундаментом), площадь объекта 218 кв.м.

Доказательств, указывающих на то, что объект недвижимого имущества обществом построен и сдан в эксплуатацию на день заключения договора купли-продажи земельного участка, материалы дела не содержат.

Поскольку объект незавершенного строительства не является по смыслу статей 39.3, 39.20 ЗК РФ зданием (строением, сооружением), поэтому нахождение такого объекта на земельном участке не порождает у собственника незавершенного строительством объекта права на выкуп земельного участка.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Согласно разъяснениям в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Учитывая, что в материалах дела не имеется доказательств, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 14:14:050078:43, равно как и на момент рассмотрения настоящего спора, на земельном участке существовали объекты недвижимости, принадлежащие ООО «Наран» на праве собственности и предназначенные для использования земельного участка по целевому назначению, арбитражный суд пришел к выводу о том, что правовых оснований для заключения договора купли-продажи №11-11-3/8 от 15.01.2018 не имелось, наличие таких оснований на момент рассмотрения настоящего дела судом также не установлено.

Исходя из совокупности установленных фактических обстоятельств настоящего спора и представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи земельного участка №11-11-3/8 от 15.01.2018 не соответствует требованиям закона, в связи с чем является ничтожной сделкой.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (часть 2 статьи 167 ГК РФ).

Во исполнение договора купли-продажи земельного участка №11-11-3/8 от 15.01.2018, администрация передала обществу земельный участок по акту приема-передачи от 15.01.2018, подписанному сторонами. В свою очередь, общество платежным поручением № 78 от 15.01.2018 оплатило стоимость земельного участка, определенную договором купли-продажи в размере 63 600 руб.

Поскольку договор купли-продажи земельного участка №11-11-3/8 от 15.01.2018 признан судом недействительным (ничтожным), стороны такого договора подлежат возвращению в первоначальное состояние, а именно ООО «Наран» обязано передать МО образованию «Ленский район» Республики Саха (Якутия) земельный участок с кадастровым номером 14:14:050078:43, расположенный по адресу: РС(Я), <...>, а администрация обязана принять земельный участок и возвратить ООО «Наран» денежные средства, полученные по договору купли-продажи земельного участка №11-11-3/8 от 15.01.2018 в размере 63 600 руб.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины суд относит на ответчика. В силу статьи 333.37 НК РФ муниципальное образование от уплаты государственной пошлины освобождено. С общества подлежит взысканию в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

заявление администрации муниципального образования «Ленский район» Республики Саха (Якутия) удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи №11-11-3/8 от 15.01.2018 находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером 14:14:050078:43, заключенный между администрацией муниципального образования «Ленский район» Республики Саха (Якутия) и ООО «Наран».

Применить последствия недействительности (ничтожности) сделки и обязать общество с ограниченной ответственностью «Наран» (ИНН <***>, ОГРН <***>) возвратить муниципальному образованию «Ленский район» Республики Саха (Якутия) земельный участок площадью 718 кв.м с кадастровым номером 14:14:050078:43, расположенный по адресу: РС(Я), <...>.

Обязать администрацию муниципального образования «Ленский район» Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>) возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Наран» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 63 600 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Наран» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения через Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

Судья

Кайдаш Н. И.