Решение от 18 января 2026 г. АС Республики Алтай

Арбитражный суд Республики Алтай

649000, <...>. Тел. <***> (факс)

http://my.arbitr.ru/ http://altai.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

Дело № А02-1859/2025
город Горно-Алтайск
19 января 2026 года
Резолютивная часть решения объявлена 24 декабря 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 19 января 2026 года.

Арбитражный суд Республики Алтай в составе судьи Синцовой В. В., при ведении протокола секретарем Каменовой Р.М., с использованием аудиозаписи, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>) г. Москва к Администрации муниципального образования "Майминское сельское поселение" Майминского района Республики Алтай (ОГРН <***>, ИНН <***>), с. Майма, р-н. Майминский, Респ. Алтай)

о признании недействительными результатов торгов на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 04:01:010408:506, расположенного по адресу: Республика Алтай, <...> район дома N1, общей площадью 8667 кв.м, проведенных 06 сентября 2024 г;

о признании недействительным договора № 12 от 16.09.2024 г. аренды земельного участка с кадастровым номером 04:01:010408:506, расположенного по адресу: Республика Алтай, <...> район дома N1, общей площадью 8667 кв.м. и применении последствий недействительности сделки,

с привлечением в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ПАО "Ростелеком" (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Санкт-Петербург, Администрации муниципального образования "Майминский район" (ОГРН <***>, ИНН <***>), с. Майма р-н. Майминский, Респ. Алтай,

при участии:

от истца – ФИО2, диплом, доверенность от 15.12.2025 (в режиме «онлайн»);

от ответчика – ФИО3, доверенность от 18.09.2025, диплом;

от третьего лица ПАО "Ростелеком" – ФИО4, доверенность от 28.05.2024, диплом (в режиме «онлайн»).

от третьего лица Администрации муниципального образования "Майминский район" – ФИО5, доверенность от 21.03.2025, диплом,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1) обратился в суд с исковым заявлением к Администрации муниципального образования "Майминское сельское поселение" Майминского района Республики Алтай о признании недействительными результатов торгов на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 04:01:010408:506, расположенного по адресу: Республика Алтай, <...> район дома N1, общей площадью 8667 кв.м, проведенные 06 сентября 2024 г; о признании недействительным договора № 12 от 16.09.2024 г. аренды земельного участка с кадастровым номером 04:01:010408:506, расположенного по адресу: Республика Алтай, <...> район дома N1, общей площадью 8667 кв.м. и применении последствий недействительности сделки.

Основанием иска указаны обстоятельства заключения между сторонами по итогам аукциона договора аренды земельного участка с недостатками, которые не были указаны в конкурсной документации и которые препятствуют его использованию по назначению в целях строительства коммерческого объекта недвижимости. Истцу при исполнении договора в июле 2025 года стало известно о пролегании на арендованном земельном участке подземного кабеля, принадлежащего ПАО «Ростелеком», в выносе которого за территорию земельного участка ПАО «Ростелеком» отказал истцу.

Истец ссылается также на отказ ответчика изменить вид разрешённого использования (далее - ВРИ) земельного участка – "для строительства сервисного центра (автозаправочная станция, шиномонтаж, автомойка, магазин"). Указанный вид использования не соответствует классификатору, утверждённому Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 и не включён в перечень основных ВРИ, установленных Градостроительным регламентом производственной зоны (П-1) согласно Градостроительному плану земельною участка N РФ0440 1200202403990 от l6.12.2024г. Полагает, что и по указанному основанию использование спорного земельного участка по назначению, предусмотренному заключённым договором аренды, становится невозможным без приведения ВРИ в соответствие с действующими требованиями классификатора Росреестра. Отсутствие необходимых изменений ВРИ не позволит в будущем получить разрешение на строительство, тем самым препятствует реализации Инвестиционного проекта и фактически нарушает права арендатора, поскольку Договор аренды был заключён с целью строительства соответствующего объекта недвижимости. Истец полагает, что тем самым, Администрация заведомо вводила в заблуждение истца, проводила аукцион и принимала платежи от участника аукциона(арендатора) за земельный участок с заведомо неисполнимым для арендатора земельного участка его разрешенным использованием и целевым назначением.

Иск обоснован ссылками на статьи 167, 447, 448, 449 Гражданского кодекса российской Федерации (далее – ГК РФ).

Определением от 11.09.2025 суд принял исковое заявление производству.

Третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: публичное акционерное общество (далее – ПАО) "Ростелеком", Администрация муниципального образования "Майминский район" Республики Алтай.

Отзывом на иск ответчик исковые требования не признал, указал, что согласно выписке из ЕГРН от 17.09.2024г. № КУВИ-001/2024- 232191489 на спорный земельный участок никаких указаний, ограничений о том, что под землей проходит магистральный кабель, принадлежащий ПАО «Ростелеком», ни на момент заключения договора аренды, ни на сегодняшний день не указано, на кадастровый учет данный кабель не поставлен и не зарегистрирован, следовательно кабель проложен незаконно. Администрация МО «Майминское сельское поселение» не располагала сведениями о наличии данного кабеле. Арендатор должен был обратиться в Администрацию МО «Майминский район» для получения разрешения на строительство, однако этого не сделал. При этом, считает ошибочным довод истца о несоответствии ВРИ земельного участка перечню основных ВРИ, установленных градостроительным регламентом для производственной зоны (П-1).

Указывая, что основополагающим принципом земельного законодательства является платность использования земель, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, учитывая, что спорный земельный участок находился в пользовании истца, арендная плата не подлежит возврату. По мнению ответчика, истец сразу после заключения договора мог приступить к освоению земельного участка и выявить наличие магистрального кабеля, чего не сделал.

Возражениями на отзыв истец ссылался на данные Топографической съемки линейных объектов связи, согласованной отделом архитектуры и градостроительства Майминского района от 22.01.2013 (данные имеются в материалах дела), согласно которых данный кабель отчетливо виден на Схеме. Более того, согласно информации, полученной от ПАО "Ростелеком", волоконно-оптическая линия связи (кабель) была проложена ещё в 2003 году. Данный кабель препятствует эксплуатации спорного земельного участка, согласно разработанному Инвестиционному проекту. Земельный участок не мог и не использовался по назначению, соответственно арендная плата подлежит возврату.

ПАО "Ростелеком" в своем отзыве указало, что волоконно-оптическая линия связи была проложена в 2003. Рабочий проект, в рамках которого была построена данная линия связи, был согласован всеми инстанциями, в том числе и Отделом архитектуры и градостроительства Администрации Майминского района, в распоряжении которого земельный участок находился. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что внутризоновой ВОЛС Горно-Алтайск — с.Майма проложена на законных основаниях. Линия связи поставлена на учет в Администрации Майминского района Республики Алтай. Волоконно-оптическая линии связи (ВОЛС), проложенная под землей, не является линейно-кабельным сооружением, не относится к объектам недвижимости и не подлежит государственной регистрации.

На момент заключения договора аренды имелись визуально различимые указатели, свидетельствующие о прохождении кабеля связи ПАО «Ростелеком» как по земельному участку истца, так и рядом с данным участком.

Третье лицо - Администрация муниципального образования "Майминский район" Республики Алтай отзывом на иск поддержала доводы ответчика, указав на отсутствие препятствий для аренды земельного участка в целях строительства, поскольку ответчик не знал о прохождении кабеля, заключая договор аренды земельного участка по результатам торгов и в период рассмотрения настоящего спора в суде заключил

договор с ПАО «Ростелеком» о выносе кабеля за границы спорного земельного участка.

В судебном заседании представителя участвующих в деле лиц поддержали свои доводы и возражения, содержащиеся в иске, отзыве на него и дополнениях к данным документам, представленным в материалы дела.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив представленные в дело доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

Из материалов дела следует, 16.09.2024 по результатам аукциона между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 04:01:010408:506, расположенного по адресу: Республика Алтай, <...> район дома № 1, общей площадью 86б7 кв.м, категории земель - Земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для строительства сервисного центра (автозаправочная станция, шиномонтаж, автомойка, магазин).

Согласно п. 1.3. договора обременения земельного участка отсутствуют. Срок действия договора – 10 лет (п.2.1. договора).

Размер ежегодной арендной платы составляет 5 003 200 руб. (п. 3.1, З.2, 3.3 договора).

Во исполнение условий договора арендатор внес арендную плату в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями № 314749 и № 714307.

Земельный участок был передан истцу 16.09.2024. Произведена государственная регистрация договора аренды.

Как указывает истец, в течение срока аренды велась активная деятельность по освоению земельного участка: была разработана концепция застройки, организованы и проведены многочисленные встречи и переговоры с проектными, подрядными и строительными организациями, выезды на объект, проводились маркетинговые исследования.

01.07.2025 по результатам проведения топографической съемки был подготовлен топографический план, на котором был обнаружен проложенный под землей магистральный кабель связи, принадлежащий ПАО "Ростелеком", проходящий через весь земельный участок. Как указывает истец, при таких обстоятельствах невозможна застройка земельного участка нежилыми зданиями.

Полагая, что ответчику было известно о наличии данного кабеля, и что на момент проведения аукциона и заключения договора аренды спорного земельного участка имелись обременения, однако ответчик скрыл данные факты, истец обратился в суд с исследуемым иском.

Удовлетворяя исковые требования о признании недействительными результаты торгов и заключенного по результатом торгов договора, суд руководствуется нижеследующим.

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной

сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно пункту 1 статьи 39.13 ЗК РФ аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, проводится в электронной форме, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии со статьей 39.11 ЗК РФ решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц (пункт 1).

Организатором аукциона вправе выступить уполномоченный орган или специализированная организация, действующая на основании договора с уполномоченным органом (пункт 11).

Извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации (далее - официальный сайт), не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы (пункт 19).

Организатор аукциона также обеспечивает опубликование извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона (пункт 20).

Обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона является проект договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка (пункт 22).

В силу статьи 39.12 ЗК РФ результаты аукциона оформляются протоколом, который составляет организатор аукциона (пункт 1).

Уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона (пункт 20).

Осуществляя по своему усмотрению гражданские права, граждане и юридические лица самостоятельно избирают способ защиты нарушенного или оспоренного права, поэтому при обращении с настоящими требованиями, заявитель обязан в порядке статей 41, 65 АПК РФ представить доказательства нарушения его прав и законных интересов, подлежащих судебной защите.

В соответствии с пунктом 1 статья 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Согласно пункту 1 статьи 37 ЗК РФ продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке.

Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 ЗК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной

цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 статьи 37 ЗК РФ).

Согласно пункту 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения, в том числе, о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории).

Из материалов дела следует, что при проведении аукциона и на стадии заключения договора аренды земельного участка истцу не было известно о том, что земельный участок, предоставляемый в аренду, расположен в границах охранных зон кабеля связи.

В извещении о проведении аукциона не указано об обременении земельного участка с кадастровым номером 04:01:010408:506.

Истцом в материалы дела представлен топографический план, составленный ООО «Эллипс» с учетом топографической съемки, которыми подтверждается нахождение в границах земельного участка кабеля связи.

В соответствии со ст. статьей 89 ЗК РФ для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электросетевого хозяйства и иных, определенных законодательством Российской Федерации об электроэнергетике объектов электроэнергетики, устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категории земель, в состав которых входят эти земельные участки. Порядок установления таких охранных зон и использования соответствующих земельных участков определяется Правительством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 104 ЗК РФ зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются в целях безопасной эксплуатации объектов транспорта, связи, энергетики, объектов обороны страны и безопасности государства

В целях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, в границах зон с особыми условиями использования территорий устанавливаются ограничения использования земельных участков, которые распространяются на все, что находится

над и под поверхностью земель, если иное не предусмотрено законами о недрах, воздушным и водным законодательством, и ограничивают или запрещают размещение и (или) использование расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества и (или) ограничивают или запрещают использование земельных участков для осуществления иных видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зон с особыми условиями использования территорий.

Земельные участки, включенные в границы зон с особыми условиями использования территорий, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Исходя из требований Постановления Правительства РФ от 09.06.1995 N 578 "Об утверждении Правил охраны линий и сооружений связи Российской Федерации" и Постановления Правительства РФ от 24.02.2009 N 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон", строительство в границах охранных зон объектов связи и энергетики запрещается, проведение иных работ возможно только по согласованию с собственниками таких объектов.

При этом такие ограничения в использовании земельного участка являются императивными и действуют независимо от внесения в публичные реестры сведений об охранной зоне.

Материалами дела установлено, что истец, действуя разумно и добросовестно, с учетом срока аренды целевого использования земельного участка (10 лет), по истечении 2 мес. после получения в пользование по договору аренды земельный участок, заключил 15.01.2025 в целях освоения арендуемого земельного участка договор с ИП ФИО6, предметом которого являлось выполнение эскизного проекта, проектной и рабочей документации по объекту «Объект дорожного сервиса по адресу: <...> район дома № 1». Эскизная документация подготовлена в пределах действия вышеуказанного договора и сдана истцу 28.05.2025.

По получению вышеуказанной документации истцом заключен договор 29.05.2-25 с ООО «Эллипс» на геодезические работы, в результате производства которых 09.07.2025 обнаружен кабель, о чем ООО «Эллипс» сообщило истцу.

Вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют о наличии у истца действительной воли на освоение земельного участка, обладающего характеристиками, отраженными в извещении о проведении аукциона.

В нарушение ст. 65 АПК РФ ответчиком не представлено суду доказательств, подтверждающих осведомленности истца ранее указанного срока (09.07.2025) о наличии магистрального кабеля с охранными зонами в границах земельного участка, предоставленного под строительство объекта недвижимости.

Таким образом, ответчиком предоставлен истцу земельный участок, фактически обладающий иными качественными характеристиками, чем отражено в выписке из ЕГРЮЛ, документации по организации торгов по продаже права аренды, что является существенным недостатком.

Следовательно, на торги выставлен земельный участок, имеющий недостатки, которые могли повлиять на принятие ИП ФИО1 решения об участии в таких торгах и на заключение договора аренды земельного участка, поскольку качественные

характеристики земельного участка не соответствуют планируемому использованию предпринимателем земельного участка.

Истец указывает на прохождении кабеля по всей территории земельного участка, что исключает возможность проведения строительных работ (целевое назначение договора) в качестве оснований для признания результатов торгов и договора аренды недействительными. Истцом представлен в материалы дела (л.д. 135) чертеж градостроительного плана земельного участка с топосъемкой, а в последующем, с графическим нанесением на чертеж планируемых объектов строительства, подтверждающие размещение нескольких объектов недвижимости, в том числе парковки, предусматривающей бетонное или асфальтовое покрытие, в местах пролегания кабеля.

Вышеуказанные доказательства не опровергнуты ответчиком. Довод ответчика о прохождении кабеля по краю земельного участка вне зон застройки и возможность размещения объектов иным способом на земельном участке, не подтвержден какими-либо доказательствами.

Ссылка ответчика о том, что ему не было известно о наличии кабеля, проходящего по территории спорного земельного участка, не имеет правового значения по существу настоящего спора, поскольку не требует установления вины арендодателя. На ответчике, как собственнике земельного участка, лежит бремя его содержания, а соответственно и неограниченные права на выявление его качественных характеристик.

Учитывая цель заключения договора аренды земельного участка – строительство сервисного центра, спорный земельный участок не мог использоваться по назначению.

С учетом изложенного, требования истца о признании недействительными торгов суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу п. 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч.2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Ответчик, ссылаясь на принцип платности использования земли, зафиксированный сторонами и в п. 3.7 договора аренды, полагает невозможным применение двусторонней реституции в части возврата суммы уплаченных за год владения истцом участка арендных платежей. Ссылается также на недобросовестность поведения истца в части затягивания сроков освоения полученного в аренду земельного участка, указывая, что истец должен был незамедлительно приступить к строительным

работам на земельном участке, при которых стало бы известно о наличии проложенного кабеля, что ускорило бы решение вопроса о возврате участка во владение арендодателю в целях его дальнейшего распоряжения.

Кроме того, ответчик полагает, что истец пользовался участком по его целевому назначению весь период аренды и продолжает пользоваться в период рассмотрения настоящего спора, что исключает возможность возврата арендных платежей в качестве реституции.

Оценив в совокупности, в порядке ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, суд не усматривает в исполнении договора аренды со стороны истца недобросовестности.

Истец в пояснениях от 28.11.2025 со ссылкой на представленные в материалы дела доказательства, последовательно и полно привел доводы о добросовестной реализации воли на целевое освоение земельного участка до даты обнаружения недостатков, которые истцу не были известны на дату заключения договора аренды.

Истец настоящим иском реализовал свое право, установленное ст. 449 ГК РФ, на оспаривание торгов, проведенных с нарушением закона и заключенного по их результатам договора.

Отказ истца от предложения ответчика расторгнуть договор аренды в период рассмотрения настоящего спора в суде, а так же на продолжение арендных отношений после вынесения кабеля за счет ответчика за пределы границ земельного участка, не может быть оценен судом в качестве недобросовестного поведения, поскольку истец утратил интерес к использованию земельного участка.

В статье 612 ГК РФ установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (пункт 1). В случае если недостатки сданного в аренду имущества были оговорены арендодателем при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, на арендодателя ответственность за указанные недостатки не возлагается (пункт 2).

Из указанных норм следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением. Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Данная позиция закреплена в пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021), п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного его Президиумом 12.07.2017, пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного его Президиумом 26.06.2015.

Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

Передача по акту предпринимателю спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установления обстоятельств возможности его действительного использования. Кроме того, в силу ч. 5 ст. 71 АПК РФ наличие акта приема-передачи не исключает исследования обстоятельств дела на основании других доказательств.

При решении вопроса о взыскании арендной платы правовые последствия недействительности и незаключенности договора аренды будут идентичны, поскольку в обоих случаях для взыскания денежных средств на основании норм как ст. 167 ГК РФ, так и ст. 1102 ГК РФ необходимо установить наличие встречного предоставления со стороны арендодателя, ставшего обогащением арендатора. В отсутствие возможности пользоваться арендованным участком, по обстоятельствам не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать пользование ни по договору, ни по правилам ст. 167 ГК РФ, ни по нормам гл. 60 ГК РФ ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020).

Таким образом, невозможность использования земельного участка для целей строительства является основанием для освобождения арендатора от уплаты арендных платежей, а в случае их уплаты - основанием для их возврата.

Поскольку договор аренды земельного участка № 12 от 16.09.2024 признан судом недействительным, суд в силу указанной нормы права применяет последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции путем взыскания с Администрации муниципального образования "Майминское сельское поселение" Майминского района Республики Алтай в пользу ИП ФИО1 5 003 200 руб. и встречным возвратом предпринимателем земельного участка арендодателю.

При этом материалами дела установлено и ответчиком подтверждено, что арендные платежи от предпринимателя поступили на счет Администрации Майминского сельского поселения.

Учитывая изложенное, требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Статьей 112 АПК РФ установлено, что вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

Учитывая удовлетворение исковых требований, на основании статей 110, 110, 112 АПК РФ судебные расходы истца по уплате государственной пошлины в размере 30000 руб. суд относит на ответчика, как на лицо, не в пользу которого принят судебный акт.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования удовлетворить.

Признать недействительными результаты торгов на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 04:01:010408:506, расположенного

по адресу: Республика Алтай, <...> район дома N1, общей площадью 8667 кв.м, проведенных 06 сентября 2024 г.

Признать недействительным договор № 12 от 16.09.2024 г. аренды земельного участка с кадастровым номером 04:01:010408:506, расположенного по адресу: Республика Алтай, <...> район дома N1, общей площадью 8667 кв.м., заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО1, г. Москва и Администрацией муниципального образования "Майминское сельское поселение" Майминского района Республики Алтай по результатам торгов.

Применить последствия недействительности договора № 12 от 16.09.2024 аренды земельного участка в виде двусторонней реституции, путем обязания индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Москва возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 04:01:010408:506, расположенный по адресу: Республика Алтай, <...> район дома N1, общей площадью 8667 кв.м., Администрации муниципального образования "Майминское сельское поселение" Майминского района Республики Алтай (ОГРН <***>, ИНН <***>), с. Майма и обязания Администрацию муниципального образования "Майминское сельское поселение" Майминского района Республики Алтай (ОГРН <***>, ИНН <***>), с. Майма возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Москва денежные средства, полученные в виде арендной платы по договору аренды земельного участка № 12 от 16.09.2024 в размере 5 003 200 руб.

Взыскать с Администрации муниципального образования "Майминское сельское поселение" Майминского района Республики Алтай (ОГРН <***>, ИНН <***>), с. Майма в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Москва 30000 руб. в счет возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) путем подачи жалобы через Арбитражный суд Республики Алтай.

Судья В.В. Синцова